房產(chǎn)稅醒了

馮偉杰

最近一段時(shí)間，一直在關(guān)注微博網(wǎng)友熱議“三代房奴”的話題：說(shuō)是從本世紀(jì)初開(kāi)始到2 0 03年前后，我國(guó)迎來(lái)第一波房貸高潮，當(dāng)時(shí)的住房貸款期限基本以10到15年居多。如今10年即將過(guò)去，以“70后”為主的“首代房奴”即將“翻身得解放”，因此他們最幸福。而“80后”正在被高房?jī)r(jià)困擾在水深火熱之中，最悲慘，“9 0后”則認(rèn)為生活樂(lè)趣才是王道，最瀟灑。

大家都明白，這不過(guò)是“房奴”們無(wú)奈的調(diào)侃罷了。只要是“房奴”，每天都要想著如何還清貸款，手里有點(diǎn)積蓄還沒(méi)暖熱，就要送去銀行，何來(lái)“最幸?！?、“最瀟灑”之說(shuō)？

這不，各個(gè)年齡段的“房奴”們?cè)谛量鄿惲耸赘丁r(shí)常想著貸款后，換來(lái)了70年產(chǎn)權(quán)的房子，但還沒(méi)睡個(gè)安穩(wěn)，房產(chǎn)稅醒了。

超過(guò)40平米就征稅？6成網(wǎng)友不贊成

王大爺最近很郁悶。

家住寧波市中心西側(cè)南門街道郎官社區(qū)的王大爺在老伴去世以后，自己獨(dú)居一套70平方米老房子，每個(gè)月退休工資20 0 0多元，剛能維持生活。在聽(tīng)說(shuō)了一則新聞之后，王大爺驚恐的表示，難道還要我們這些老人賣掉房子，再去買小的？

究竟是什么新聞，使本該頤養(yǎng)天年的王大爺突然產(chǎn)生這樣的疑惑呢？

原來(lái)，在2 012年11月2 8日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布了一份報(bào)告，提出應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過(guò)4 0 平米部分，無(wú)論住房為何種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，均應(yīng)按評(píng)估價(jià)格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)的差異化房產(chǎn)稅，且新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。

如果這條建議真的得以實(shí)施，就意味著只要是人均超過(guò)4 0平米的城鎮(zhèn)住房，不管是你以前買的，還是正在買的，或者空置的，每年都得交房產(chǎn)稅了。然而調(diào)查顯示，6 成網(wǎng)友認(rèn)為這條建議不合理。也有網(wǎng)友調(diào)侃，以后買房干脆就單獨(dú)買一個(gè)主臥，然后再買一個(gè)客臥、一個(gè)客廳、一個(gè)衛(wèi)生間、一個(gè)廚房，面積倒是都在4 0平米以下，各自一個(gè)房產(chǎn)證，這樣一來(lái)，就不用繳房產(chǎn)稅了。

財(cái)政部發(fā)聲房產(chǎn)稅或?qū)⑷珖?guó)推行

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。目前，國(guó)際上征收房產(chǎn)稅的途徑大致有三種：一是根據(jù)房地產(chǎn)面積征收，如德國(guó)、智利；二是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格征收，如日本、加拿大；三是根據(jù)房地產(chǎn)租金額征收，如中國(guó)香港、印度、澳大利亞等。而中國(guó)目前還沒(méi)有在全國(guó)推行，也就沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

其實(shí)早在1986年9月15日，國(guó)務(wù)院就正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施。2010年7月2 2日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開(kāi)始推行。但鑒于全國(guó)推行難度較大，試點(diǎn)將從個(gè)別城市開(kāi)始。2 011年1月，重慶首筆個(gè)人住房房產(chǎn)稅在當(dāng)?shù)厣陥?bào)入庫(kù)，其稅款為6154 . 83元。2012年8月12日，30余省市地稅部門為開(kāi)征存量房房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。

近期，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人表示，將統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費(fèi)和稅收并存的狀況，并認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國(guó)推開(kāi)，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。與此同時(shí)，全國(guó)各地多個(gè)省市也紛紛表示，將做好征收房產(chǎn)稅工作的準(zhǔn)備，這也意味著我國(guó)全面推行房產(chǎn)稅的時(shí)候到了。

上海、重慶已開(kāi)征更多的是造成心理影響

實(shí)早在2011年1月28日，中國(guó)的兩個(gè)直轄市重慶和上海，就正式啟動(dòng)了對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)工作。目前，重慶房產(chǎn)稅征收金額已經(jīng)超過(guò)9000萬(wàn)元，上海也認(rèn)定約5萬(wàn)套住房需要繳納房產(chǎn)稅。

記者查閱了重慶市房產(chǎn)稅征收細(xì)則，發(fā)現(xiàn)普通房屋的稅率統(tǒng)一為0 . 5%，高檔住房和別墅則按照房屋成交價(jià)的不同而不同：其中成交價(jià)在150 0 0元/平方米以下的，稅率為0 . 5%；在15 0 0 0元到2 0 0 0 0元之間的，稅率為1. 0%；成交價(jià)在2 0 0 0 0元以上的，稅率則為1. 2%。每年房產(chǎn)稅額的計(jì)算方式為：房屋均價(jià)*應(yīng)繳稅的房屋面積*稅率。

按此計(jì)算，如果在已有住房的基礎(chǔ)上，又在重慶城九區(qū)購(gòu)買了第二套面積為10 0平米、房?jī)r(jià)為150 0 0元/平米的住房，其年繳納稅額為15000*0.5%*100=7500元；再按照目前房屋70年的產(chǎn)權(quán)計(jì)算，一共要繳納7500*70=525000元。

而上海市的房產(chǎn)稅征收細(xì)則規(guī)定，征收對(duì)象為全上海市非上海籍居民在上海新購(gòu)住房，以及全上海市的上海籍家庭新購(gòu)的第二套及以上住房。稅率則統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，房屋成交價(jià)在45000元/平米以下的，稅率為0 .4%；成交價(jià)在4 50 00元以上的，稅率為0 . 6%。每年稅額計(jì)算按照（所有房屋面積-60*人數(shù)）*成交均價(jià)*稅率來(lái)計(jì)算，（所有房屋面積-60*人數(shù)）小于零則免征。

這也就意味著，如果外地戶籍的三口之家在上海，只要所有購(gòu)買的新房面積在180平米以下，（所有房屋面積- 60*人數(shù)）小于零，就不必繳納房產(chǎn)稅了。

記者了解到，在上海認(rèn)定應(yīng)繳房產(chǎn)稅的5萬(wàn)套住房中，去年認(rèn)定2萬(wàn)余套，今年約3萬(wàn)套，其中90%適用0.4%的稅率。來(lái)自上海市財(cái)政局的數(shù)據(jù)顯示，2011年上海市地方財(cái)政收入3429.8億元，其中房產(chǎn)稅達(dá)22. 1億元。有媒體稱，假若按2011年房產(chǎn)稅征收金額計(jì)算，今年的房產(chǎn)稅收入大約在60億元以內(nèi)。

然而，從試點(diǎn)了近兩年的重慶與上海房產(chǎn)稅征收情況來(lái)看，試點(diǎn)的房產(chǎn)稅力度并沒(méi)有起到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期目的，征稅額及范圍并沒(méi)有大到調(diào)節(jié)剛需的目的。房產(chǎn)專家稱，無(wú)論是購(gòu)房者還是租房者，只要一提起房產(chǎn)稅就會(huì)覺(jué)得恐慌，因此房產(chǎn)稅的影響在試點(diǎn)范圍內(nèi)更多體現(xiàn)在了心理影響上。原本想要抑制的住宅持有者，并沒(méi)有受到過(guò)多的影響，而房?jī)r(jià)上漲的腳步，亦未曾因房產(chǎn)稅而有所停歇。以重慶為例，2012年房產(chǎn)稅繳納的應(yīng)稅單價(jià)，由2011年的9941元/平米漲到了12152元/平米。

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相信不少人都在擔(dān)心房產(chǎn)稅的實(shí)施，將導(dǎo)致房租上漲。中國(guó)民間房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為，現(xiàn)在的市場(chǎng)趨勢(shì)是像北京這樣的城市，每年有6 0萬(wàn)到10 0萬(wàn)人口引入，現(xiàn)在城市化進(jìn)程雖然完成了51.27%，但是其中的流動(dòng)人口還有2.3億。這些流動(dòng)人口中租房人群占1.7個(gè)億，這1.7個(gè)億就是市場(chǎng)上租賃房屋的主體，房主會(huì)輕輕松松地把稅轉(zhuǎn)到房租里去，這太容易了。所以說(shuō)，最終承擔(dān)這個(gè)房產(chǎn)稅的就是租房的人群。

而數(shù)據(jù)顯示，即便還沒(méi)有推出房產(chǎn)稅，從年初至今，北京租房均價(jià)就漲了21.88%。對(duì)此，不少北京網(wǎng)友表示“房租已經(jīng)漲好幾百了，要是房產(chǎn)稅一收，房東肯定會(huì)轉(zhuǎn)嫁給我們租客，房租又得漲了。”

按揭購(gòu)房者將面臨雙重壓力

本來(lái)，“房奴”二字的含義，是說(shuō)每月支付按揭貸款的購(gòu)房者要用10年或者更長(zhǎng)的時(shí)間，為房子還債，這本身就是一項(xiàng)很重的負(fù)擔(dān)。如果再加上房產(chǎn)稅，按揭購(gòu)房者的壓力就更大了。

不過(guò)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前房產(chǎn)稅的全面征收還有很多困難。首先，作為財(cái)政體制改革，對(duì)中國(guó)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，還要深入分析，尤其是在目前外圍不確定性因素較多，國(guó)內(nèi)民生矛盾也比較突出的情況下，該政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的制約作用是需要謹(jǐn)慎考慮的。其次，房產(chǎn)稅的征收成本太高，征收對(duì)象統(tǒng)計(jì)、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值較難，征收的許多技術(shù)工作準(zhǔn)備尚不充分。不然，房產(chǎn)稅也不會(huì)在經(jīng)過(guò)多年討論之后，目前也只有上海和重慶兩個(gè)試點(diǎn)而已。