從“動(dòng)態(tài)不一致性”理論看房地產(chǎn)調(diào)控

尹中立 譚旭東

2010年以來，我國的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)怪圈：政策密集出臺(tái)，政策力度也越來越大，甚至動(dòng)用了“限購”、“約談”、“監(jiān)察”等非常規(guī)手段讓“地方政府對房價(jià)上漲負(fù)責(zé)”，但市場的表現(xiàn)卻讓人大跌眼鏡，從全國總體看，房價(jià)僅僅在2010年4月份“國十條”房地產(chǎn)調(diào)控政策后出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月的下跌，而后房價(jià)一直是上漲的，即使是嚴(yán)格實(shí)行限購的北京、上海等城市，住房交易量出現(xiàn)了大幅度的萎縮，但價(jià)格依然很堅(jiān)挺。房價(jià)為什么對政策出現(xiàn)超強(qiáng)的“免疫力”？用“動(dòng)態(tài)不一致性”理論來分析有一定的針對性。

動(dòng)態(tài)不一致性的基本思想

動(dòng)態(tài)不一致性誕生于西方國家關(guān)于貨幣政策是采取“單一規(guī)則”還是“相機(jī)抉擇”的爭論之中，它是指決策當(dāng)局在當(dāng)期宣布未來期將實(shí)行的最優(yōu)政策，而當(dāng)未來期到來時(shí)，實(shí)行該政策不再是最優(yōu)的，這導(dǎo)致決策當(dāng)局有食言和放棄以前所宣布政策的激勵(lì)。也就是說，動(dòng)態(tài)不一致性是源于事前的最優(yōu)政策和事后的最優(yōu)政策的不相同。當(dāng)社會(huì)公眾預(yù)期到?jīng)Q策者會(huì)相機(jī)抉擇行事時(shí)，將形成相應(yīng)的預(yù)期，并采取相應(yīng)的行為來應(yīng)對，結(jié)果使得決策當(dāng)局的政策影響力下降，這必然會(huì)產(chǎn)生更差的政策效果。為了提高政策的實(shí)施效果，決策當(dāng)局應(yīng)該做出預(yù)先承諾，即要按規(guī)則行事。

通過專利權(quán)的保護(hù)的案例可以更清楚理解動(dòng)態(tài)不一致性理論觀點(diǎn)。在人們進(jìn)行發(fā)明創(chuàng)造之前，政府的最優(yōu)政策是對發(fā)明創(chuàng)造給予專利保護(hù)，這樣會(huì)激勵(lì)更多的人從事發(fā)明創(chuàng)造，這對整個(gè)社會(huì)來說是有利的。但是當(dāng)一項(xiàng)發(fā)明已經(jīng)完成時(shí)，此時(shí)政府的最優(yōu)政策是不提供專利保護(hù)，這樣做可以減少因?qū)＠麢?quán)持有人索要壟斷價(jià)格而引起消費(fèi)者剩余的減少。由于事前的最優(yōu)政策與事后的最優(yōu)政策是不相同的，因而在這里存在動(dòng)態(tài)不一致性問題。由于潛在的發(fā)明人理性地預(yù)期到事后政府會(huì)取消專利保護(hù)政策，因而如果政府不能夠進(jìn)行預(yù)先承諾以對專利提供保護(hù)，則人們不會(huì)進(jìn)行發(fā)明創(chuàng)造，這對整個(gè)社會(huì)來說是不利的。為了消除這里的專利保護(hù)政策的動(dòng)態(tài)不一致性，所有國家都制定了專利保護(hù)法。

房地產(chǎn)調(diào)控過程中的動(dòng)態(tài)不一致性

從近些年來我國房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)踐來看，也存在著動(dòng)態(tài)不一致性問題，這主要體現(xiàn)在調(diào)控政策常常在穩(wěn)定房價(jià)與保增長這兩個(gè)目標(biāo)之間搖擺。

2003年6月份，人民銀行出臺(tái)了121號(hào)文件，開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，當(dāng)時(shí)的政策意圖是通過增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款融資的準(zhǔn)入門檻,來降低固定資產(chǎn)投資增長速度。該政策對房地產(chǎn)市場形成了較大的沖擊，表現(xiàn)為二手房市場價(jià)格的快速下滑，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，二手住宅的價(jià)格指數(shù)從2003年6月份的111.9快速下降到9月份的102.1，在開發(fā)商喊出“房地產(chǎn)冬天來臨”的渲染下，政府開始擔(dān)心投資會(huì)受到?jīng)_擊（其實(shí)，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資還沒有受到影響），國務(wù)院出臺(tái)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。該文件第一次提出了“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”地位。

在短短的兩個(gè)多月時(shí)間里房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)較大逆轉(zhuǎn)，這讓市場初次領(lǐng)悟了政府“保增長”的政策底線。于是，從2003年底開始，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)井噴，2004年2月份增速達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的57.1%。

2005～2006年的房地產(chǎn)調(diào)控同樣暴露了政策的“前后不一致”傾向。2005年4月底出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見通知》（簡稱“國八條”），其主要內(nèi)容是：增加普通住宅的供應(yīng)，增加二手房交易的稅收成本，對非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉(zhuǎn)讓征收5%的營業(yè)稅，目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)投機(jī)，穩(wěn)定住房價(jià)格。該政策出臺(tái)之后，市場的反應(yīng)明顯，從2005年5月份開始新建商品房的價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)明顯回落，從3月末的110.5回落到9月份的106.3；二手房價(jià)的環(huán)比數(shù)據(jù)從2005年7月份開始發(fā)布，7～8月份的二手房價(jià)的環(huán)比都是負(fù)數(shù)。但10月份后，北京、深圳等城市房價(jià)開始出現(xiàn)快速上漲，全國的二手房價(jià)的平均價(jià)格指數(shù)也出現(xiàn)明顯上漲。在這種背景下，應(yīng)該繼續(xù)強(qiáng)化以穩(wěn)定住房價(jià)格為目標(biāo)的政策。但從房地產(chǎn)投資的相關(guān)指標(biāo)看，2005年底的房地產(chǎn)投資增長速度比2004年大幅度回落了10個(gè)百分點(diǎn)，從2004年的30.2%下降到了19.8%。繼續(xù)打壓房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增長速度進(jìn)一步下滑。

當(dāng)政府在“穩(wěn)定住房價(jià)格”和“增加房地產(chǎn)投資”兩個(gè)答案中二選一時(shí)，政策的天平選擇了后者。于是， 2006年的房地產(chǎn)調(diào)控政策——《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（簡稱“國六條”）將調(diào)控的手段和重點(diǎn)內(nèi)容轉(zhuǎn)向了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，規(guī)定新增的住宅供應(yīng)必須符合“70/90標(biāo)準(zhǔn)”，即90平方米以下規(guī)格的普通住宅必須超過70%的比例。希望通過增加小戶型的普通住宅供應(yīng)來化解住房價(jià)格上漲的矛盾。

當(dāng)市場看清了政府調(diào)控房價(jià)的投鼠忌器的心理后，政策效果必然越來越差。2006年的“國六條”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后房價(jià)的絕對數(shù)沒有出現(xiàn)明顯的下降，只是上漲速度稍有放緩，政策效果明顯不及2005年的“國八條”，隨后出現(xiàn)2007年房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升。

2008年，全國房價(jià)出現(xiàn)了回落，部分城市的房價(jià)下跌幅度超過20%，在經(jīng)過幾年的上漲之后。房價(jià)出現(xiàn)兩成左右的下跌應(yīng)該屬于市場的正常調(diào)整，如果不去人為地干預(yù)市場的調(diào)整，則市場將更加健康。但為了應(yīng)對全球金融危機(jī)的沖擊，2008年12月20日，出臺(tái)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》?？梢?，政策在“穩(wěn)定住房價(jià)格”和“增加房地產(chǎn)投資”兩個(gè)答案中二選一時(shí)，政策的天平再次選擇了后者。

經(jīng)過幾輪市場與政策的博弈，市場已經(jīng)看穿了政府的政策底線：“保增長”比“穩(wěn)定住房價(jià)格”重要。

既然政策的底線是“保增長”，那么，在世界經(jīng)濟(jì)還沒有真正復(fù)蘇的情況下，中國政府必然還要依靠房地產(chǎn)投資來“保增長”。因此，市場認(rèn)為：政府對房價(jià)的調(diào)控只是讓它放緩上漲的速度，絕對不敢讓房價(jià)下跌；嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)持續(xù)時(shí)間太長。這就是市場對2010年房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期，與上述預(yù)期一致的是，房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意降價(jià)銷售已經(jīng)建好的房子，資金緊張的開發(fā)商寧愿高價(jià)從市場拆借資金來維持資金周轉(zhuǎn)也不愿意降價(jià)銷售。

2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策及其市場反應(yīng)基本上可以佐證筆者的上述推論。2010年初至2011年上半年，政府先后四次出臺(tái)政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，核心是2010年4月17日，國務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（俗稱為“新國十條”）?！靶聡畻l”被稱之為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺(tái)初期，交易量迅速下降，根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，5月份北京、上海等五個(gè)城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時(shí)，價(jià)格也出現(xiàn)明顯下降，深圳、上海和北京的價(jià)格調(diào)整幅度最大，5月份之后累計(jì)最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%。從全國總體情況看，“新國十條”出臺(tái)后二手房價(jià)格環(huán)比連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下跌，跌幅為最近兩年來最大，但隨后二手房價(jià)又開始出現(xiàn)上漲，2010年8月份環(huán)比上漲0.1%，9月環(huán)比上漲0.5%，漲幅明顯加快。說明“新國十條”只是對市場產(chǎn)生了短期沖擊，并沒有改變市場運(yùn)行的趨勢。

盡管房地產(chǎn)調(diào)控力度在9月底的政策里進(jìn)一步加大，不僅將按揭貸款的條件進(jìn)一步收緊，而且明顯加大了對非本地居民買房的限制。但市場反應(yīng)似乎很平淡。從價(jià)格看，僅出現(xiàn)一個(gè)月的環(huán)比漲幅回落（從2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），隨后又開始加速上漲。

可見，相機(jī)抉擇的調(diào)控政策難以達(dá)到預(yù)期的政策目標(biāo)，然而卻會(huì)帶來較為嚴(yán)重的負(fù)面后果，最突出的表現(xiàn)是損害政府調(diào)控的“聲譽(yù)”，增大下一輪調(diào)控的成本。經(jīng)歷多輪調(diào)控之后，市場中的利益主體已是博弈的老手，對于政府的調(diào)控政策處亂不驚，死扛硬撐，博的就是政策的動(dòng)態(tài)不一致性，政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不斷加碼，調(diào)控成本增加也就不可避免了。

如何走出“動(dòng)態(tài)不一致性陷阱”

由上分析可以看出，2003年以來我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策存在著明顯的動(dòng)態(tài)不一致性，這是當(dāng)前采取史上最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然不能夠奏效的主要原因。

從短期看，2011年中宏觀調(diào)控政策又將面臨著兩難的選擇：如果繼續(xù)采取緊縮的政策，則可能會(huì)引起經(jīng)濟(jì)增長速度的下滑。但如果放松宏觀經(jīng)濟(jì)政策，則房價(jià)立即反彈，物價(jià)會(huì)繼續(xù)高漲。此外，國際經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，歐洲債務(wù)危機(jī)仍在加劇，美國當(dāng)前也面臨著債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，這些必將會(huì)對我國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響。因此，市場的預(yù)期是房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)持續(xù)。此時(shí)如果放松房地產(chǎn)調(diào)控政策則必將進(jìn)一步強(qiáng)化政策的動(dòng)態(tài)不一致性心理預(yù)期，房地產(chǎn)調(diào)控的效果將前功盡棄。

因此，為了防止掉進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的“動(dòng)態(tài)不一致性陷阱”，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該保持穩(wěn)定性和連續(xù)性。進(jìn)入2011年下半年以來，國務(wù)院及有關(guān)部委多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策不松動(dòng)是十分正確的，它對糾正市場的預(yù)期意義重大。只要堅(jiān)持政策立場不動(dòng)搖，房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)不一致性預(yù)期將減弱，政策調(diào)控的效果將逐漸顯現(xiàn)。

從房地產(chǎn)市場運(yùn)行結(jié)果看，交易量及價(jià)格從2011年第三季度開始出現(xiàn)明顯下滑，這說明市場與政策的博弈僵局開始打破。但此次房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)如此長的時(shí)間方才奏效，其經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)是值得認(rèn)真總結(jié)的。

從長期看，我國的房地產(chǎn)調(diào)控之所以掉進(jìn)“動(dòng)態(tài)不一致性陷阱”，最主要的原因是我們過度依賴投資增長，特別是房地產(chǎn)投資增長的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式所導(dǎo)致的。因此，轉(zhuǎn)變目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式成為走出房地產(chǎn)調(diào)控“動(dòng)態(tài)不一致性”陷阱的關(guān)鍵。如果現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長方式不改變，必將難以擺脫“穩(wěn)定住房價(jià)格”與“保持投資增長”之間的矛盾與困惑。

（作者單位：中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所，廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）