如何規(guī)避法國(guó)酒莊投資陷阱？

孫為民

最近5年來(lái)，中國(guó)投資人收購(gòu)的法國(guó)酒莊的投資已經(jīng)越來(lái)越多。投資方不乏知名企業(yè)，比如：中糧、茅臺(tái)、寧夏紅等品牌的身影，也有影視和奢侈品界名人，比如：演員趙薇和通靈珠寶中國(guó)區(qū)CEO沈東軍等在法國(guó)的投資。

法國(guó)世尊律師事務(wù)所作為巴黎律師公會(huì)會(huì)員，在實(shí)際工作中遇到越來(lái)越多對(duì)法國(guó)酒莊感興趣的中國(guó)投資人?？墒牵m然他們的購(gòu)買(mǎi)意愿強(qiáng)烈，但對(duì)收購(gòu)過(guò)程中需要了解的程序等卻知之甚少，這非常有可能為其購(gòu)買(mǎi)行為埋下定時(shí)炸彈。

我了解的一位中國(guó)投資人就遇到這樣的問(wèn)題，因?yàn)闆](méi)做好盡職調(diào)查以及“構(gòu)架”好購(gòu)買(mǎi)過(guò)程，所收購(gòu)酒莊的葡萄因?yàn)闃?shù)齡到了，又遭遇自然災(zāi)害，結(jié)果只能在他接手后全部拔掉。而重新種植所需的培育期在5-10年之間。這只是其中的案例之一，在法國(guó)收購(gòu)酒莊其實(shí)與中國(guó)企業(yè)海外并購(gòu)一樣，需要規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)有很多，我僅從商務(wù)律師的角度提些可行性建議。

酒莊投資面面觀

可先來(lái)了解一下法國(guó)酒莊并購(gòu)的基本背景。

法國(guó)葡萄酒有10大產(chǎn)區(qū)，其中以相當(dāng)國(guó)際化的波爾多地區(qū)，以及略為封閉和法國(guó)化的勃艮第產(chǎn)區(qū)，為中國(guó)投資人所熟知。比如：波爾多地區(qū)就有8000多家酒莊。不過(guò)，中國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)的酒莊多為中等偏下品質(zhì)的酒莊，一流酒莊因價(jià)格昂貴（每公頃可達(dá)500萬(wàn)甚至800萬(wàn)歐元）仍然尚未接觸。

波爾多酒莊投資是一種穩(wěn)健投資，近年法國(guó)業(yè)界的平均投資回報(bào)率一般為3%，由于中國(guó)葡萄酒市場(chǎng)處在快速成長(zhǎng)期，如果中國(guó)買(mǎi)家合理運(yùn)用國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的銷(xiāo)售手段，投資回報(bào)率有可能大幅提高。

一般在法國(guó)購(gòu)買(mǎi)酒莊從尋覓到盡職調(diào)查，再到交易完成一般需要一年的時(shí)間，期間會(huì)經(jīng)歷紛繁復(fù)雜的過(guò)程。這與國(guó)內(nèi)買(mǎi)東西不同，需要投資者有足夠的耐心，并掌握游戲規(guī)則，按照健全的法律操作程序走，方能為今后的長(zhǎng)線投資墊好基石。

找到你的“投資伙伴”

我先給大家介紹在法國(guó)酒莊交易中的不同參與者及其作用。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：通常賣(mài)方會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出售其酒莊。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是否在當(dāng)?shù)乇蝗怂熘?？聲譽(yù)是否良好？都是很重要的因素。通常情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將在認(rèn)定酒莊價(jià)格方面起到重要作用。這是酒莊交易成敗的關(guān)鍵因素。

二、律師：保證交易安全、順利、合法地完成。買(mǎi)方律師在交易中起到總管的作用，組織和協(xié)調(diào)與會(huì)計(jì)師、公證人，以及各方對(duì)葡萄園的品質(zhì)、生產(chǎn)技術(shù)、房產(chǎn)狀況等進(jìn)行鑒定的專(zhuān)業(yè)人士的工作；出具盡職調(diào)查報(bào)告，為買(mǎi)方與房產(chǎn)中介或賣(mài)方進(jìn)行磋商，為客戶爭(zhēng)取最大的利益，協(xié)助客戶完成交易。

三、會(huì)計(jì)師：賣(mài)方會(huì)計(jì)師將出具酒莊財(cái)務(wù)狀況報(bào)告，幫助確定酒莊的售價(jià)。

四、公證人：涉及酒莊的房地產(chǎn)交易，最終需要公證后才能生效。

五、不同方面的技術(shù)專(zhuān)家，包括地質(zhì)專(zhuān)家（衡量葡萄園的品質(zhì)、技術(shù)設(shè)施和葡萄地的價(jià)值）、經(jīng)紀(jì)人、釀酒師和實(shí)驗(yàn)室檢測(cè)人員、房產(chǎn)檢測(cè)人員及其他葡萄種植或釀酒方面的專(zhuān)業(yè)人士等。

優(yōu)化你的投資策略

由于很多投資人對(duì)法國(guó)酒莊收購(gòu)的程序缺乏了解，又加上市場(chǎng)上提供的酒莊交易信息來(lái)源紛雜，往往使中國(guó)投資人對(duì)收購(gòu)酒莊感到無(wú)從下手。我在此簡(jiǎn)單介紹法國(guó)酒莊的收購(gòu)程序和必須注意的重要事項(xiàng)。

首先，通過(guò)有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人士尋找適合的酒莊。尋找酒莊是收購(gòu)的最初階段，是確保成功十分重要的一步。關(guān)于法國(guó)酒莊出售的信息非常之多，但信息質(zhì)量良莠不齊。而且提供出售酒莊信息的中介機(jī)構(gòu)魚(yú)龍混雜，真正有資質(zhì)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的并不多。專(zhuān)業(yè)人士可以幫買(mǎi)家清晰自己的心儀目標(biāo)，比如：酒莊面積、房產(chǎn)要求，選擇哪種葡萄酒評(píng)級(jí)以及鎖定57個(gè)域名中的哪些地區(qū)等。

其次，一旦買(mǎi)方看中一座酒莊或葡萄園，買(mǎi)方就應(yīng)該與賣(mài)方協(xié)商一個(gè)充足的盡職調(diào)查時(shí)間，全面了解酒莊或葡萄園的各方面情況。這個(gè)調(diào)查將幫助買(mǎi)方了解酒莊的優(yōu)缺點(diǎn)，進(jìn)一步協(xié)商價(jià)格，考慮是以購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的形式還是以購(gòu)買(mǎi)股權(quán)的形式進(jìn)行收購(gòu)，以及有效評(píng)估收購(gòu)成本等。盡職調(diào)查的范圍通常包括：法律、財(cái)務(wù)、職工、稅務(wù)審計(jì)，以及葡萄地、葡萄生產(chǎn)、釀造、房產(chǎn)等多方面技術(shù)層面的評(píng)估。

有一些中國(guó)投資人嫌麻煩，不想做這塊工作，這是對(duì)自己投資的不負(fù)責(zé)任。在實(shí)際工作中，律師很少收到賣(mài)方齊全的、符合盡職調(diào)查要求的材料。材料準(zhǔn)備不完全，很多時(shí)候是由于賣(mài)方的疏漏，但也不乏有賣(mài)方掩蓋事實(shí)、隱瞞缺陷的情況，希望渾水摸魚(yú)、賣(mài)出超值的價(jià)格。而盡職調(diào)查完備可以為買(mǎi)家爭(zhēng)取到很公道的交易價(jià)格，因此絕不能疏忽。

第三點(diǎn)，也是從律師角度必須給出的建議：盡職調(diào)查后一旦雙方滿意，要簽訂非綁定購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)意向書(shū)分非綁定和綁定兩種，簽訂綁定購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)則視為交易已達(dá)成。而簽訂非綁定購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)，意味著買(mǎi)家有明確意愿購(gòu)買(mǎi)，但希望獲得一段排他性的磋商時(shí)間，進(jìn)一步深入盡職調(diào)查并商討價(jià)格，此意向書(shū)不具有買(mǎi)賣(mài)合同的效力。但使買(mǎi)家進(jìn)可攻、退可守，掌握自主權(quán)。

最后，重中之重是簽署附帶條件的購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，進(jìn)行賣(mài)方資產(chǎn)負(fù)債擔(dān)保，進(jìn)一步確保買(mǎi)家權(quán)益。簽署附帶條件的購(gòu)買(mǎi)協(xié)議是交易最重要的一步，買(mǎi)家可提出一些修整條件，比如：房屋修葺、白蟻檢測(cè)等，一旦協(xié)議所列舉的條件滿足，買(mǎi)賣(mài)即被視為合法完成。而簽署賣(mài)方資產(chǎn)負(fù)債擔(dān)之后，意味著買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)酒莊后，發(fā)現(xiàn)盡職調(diào)查中未發(fā)現(xiàn)的瑕疵，或買(mǎi)賣(mài)之前的賣(mài)方行為在交易后對(duì)買(mǎi)方產(chǎn)生損害，賣(mài)方應(yīng)做出賠償。這些條款都無(wú)異于給買(mǎi)家吃下了定心丸。

盡管還有許多需要關(guān)注的細(xì)節(jié)，但總結(jié)來(lái)說(shuō)，整個(gè)交易過(guò)程需要提醒的是，1.全程聽(tīng)取有資質(zhì)專(zhuān)業(yè)人士的建議；2.認(rèn)真進(jìn)行對(duì)賣(mài)方的盡職調(diào)查；3.不可低估對(duì)方的談判能力，認(rèn)真對(duì)待談判中的每一步；4.知己知彼，懂得適時(shí)做出讓步，找到雙方利益的平衡點(diǎn)，達(dá)成交易。

責(zé)任編輯：李靖endprint