房地產(chǎn)行業(yè)博弈分析

董章清

摘 要：房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性行業(yè)，然而對于房地產(chǎn)行業(yè)的爭議也是最多的，有人罵開發(fā)商、有人罵炒房者，還有人罵政府，然而大家都是霧里看花，沒有抓住房地產(chǎn)發(fā)展的本質(zhì)，旨在從博弈論的角度，對房地產(chǎn)行業(yè)進行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯⑻岢鱿鄳?yīng)觀點和建議。

關(guān)鍵詞：中央政府；地方政府；開發(fā)商；購房者

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）36-0168-02

在中國，沒有一個行業(yè)會被如此關(guān)注，也沒有一個行業(yè)讓人如此揪心，這個行業(yè)就是房地產(chǎn)。北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強說過，現(xiàn)在全中國最想揍的人中，他排名第三。一方面是因為他關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的一些話刺激了公眾的神經(jīng)，另一方面他本身就代表了房地產(chǎn)業(yè)的利益相關(guān)人。當(dāng)我們看到房價拼命上漲，我們會埋怨炒房者，我們會埋怨開發(fā)商，現(xiàn)在我們也會埋怨地方政府的土地財政。但在房地產(chǎn)行業(yè)，大多數(shù)人基本上是霧里看花，很難把握其中的本質(zhì)。嬉笑怒罵可以宣泄一些情緒，但無助于解決現(xiàn)實問題。因此，本文從博弈論的角度出發(fā)，具體分析房地產(chǎn)行業(yè)的各具體利益相關(guān)人，讓我們能夠從霧里走出來，看清房地產(chǎn)行業(yè)的本來面目。

一、房地產(chǎn)行業(yè)利益相關(guān)人

房地產(chǎn)行業(yè)之所以能夠牽一發(fā)而動全身，就是因為其中利益相關(guān)人太多，這其中的博弈，非常激烈，甚至?xí)?dǎo)致強拆這種血性事件的發(fā)生。從具體的分類來說，房地產(chǎn)行業(yè)的利益相關(guān)人有以下幾種。

1.中央政府。中央政府是非常強大的行政力量，它的目的是保持整體經(jīng)濟平穩(wěn)增長，社會繁榮穩(wěn)定。中央政府的博弈籌碼主要是一些政策的制定，如前段時間的房貸政策、限購政策和房產(chǎn)稅政策；除此之外，還有通過這種政策預(yù)期改變購房者的行為，如在房價有松動跡象的時候，會通過媒體聲明，后面還會有后續(xù)政策。

2.地方政府。地方政府雖然沒有中央政府強勢，但在利益的誘惑下，在政策的執(zhí)行方面會向自己有利的方向偏移。它的目的是讓地方經(jīng)濟快速增長，出政績，同時不斷擴大財政收入。土地財政已經(jīng)成為地方政府非常重要的財政依賴，要想解決這個問題，非常困難，如2012年以來，許多地方財政陷入財政困難，以致有些地方政府開始試探突破政策底線，如佛山放開限購令，沒有幾天就被中央政府叫停。所以地方政府的籌碼就是在政策上的執(zhí)行程度。

3.開發(fā)商。開發(fā)商作為企業(yè)，顧名思義是要獲取最大的利潤。這是社會上罵的最多的群體，他們認(rèn)為商人都是奸商，如果不是開發(fā)商漲價，老百姓不會這么難過。這與中國文化傳統(tǒng)有關(guān)，因為人們對商人一貫輕視，而對于強勢的政府部門畏懼，在這種邏輯下，開發(fā)商也正好成為社會的發(fā)泄對象。不僅漲價難，甚至連降價也會受到非議，如最近杭州一樓盤降價，原購房者抗議。

4.購房者。這是在博弈當(dāng)中力量最薄弱的環(huán)節(jié)。如果把政府比作大魚的話，開發(fā)商是小魚，而購房者就是小蝦。在市場博弈當(dāng)中，他們的利益最容易受到侵害，他們也最容易受到忽視。不過現(xiàn)在一些購房者也慢慢掌握了博弈技巧，當(dāng)出現(xiàn)了問題時，他們會組成一個團隊，給政府和開發(fā)商施壓，他們知道，政府對社會穩(wěn)定很重視，通過這種大張旗鼓的鬧騰，媒體的傳播，會增加他們的談判籌碼，最終達到目的。

二、房地產(chǎn)行業(yè)博弈分析

既然房地產(chǎn)行業(yè)涉及這么多博弈者，那在當(dāng)前社會環(huán)境，博弈會導(dǎo)致怎么樣的后果呢？如何讓房地產(chǎn)行業(yè)更加健康的發(fā)展呢？這已然成為國家的重大課題。

其中的博弈理論應(yīng)該很簡單。

1.中央政府作用于地方政府。作用的媒介就是中央的政策令。最典型的就是要求提高首付比列、制定限購政策、制定房地產(chǎn)稅的征收政策。但是中央政府制定各項政策也是有它的考慮的，因為房地產(chǎn)行業(yè)是重要的支柱性行業(yè)，關(guān)系到上游水泥、基建等各行業(yè)的生存和發(fā)展，所以中央政府不可能希望房地產(chǎn)行業(yè)真的倒下，我們預(yù)計，中央政府是希望房地產(chǎn)能夠保持整體穩(wěn)定，價格上也不要有太大的波動，購房者沒有怨言，開發(fā)商也沒有暴利，地方政府也不會因為財政問題而煩惱。在這種思路下，房價再暴漲的可能性基本沒有，當(dāng)然暴跌的可能性也不存在，最大可能是房價會在一定范圍內(nèi)波動，等到國民收入增長達到一定程度，房價才可能會有新一波上漲。

2.作為地方政府，它不可能直接對抗中央政府，它博弈的籌碼就是對政策執(zhí)行的力度。因為房地產(chǎn)不僅能夠快速提高政績，而且能夠給地方財政帶來顯著的效果，但是中央的政策又不能不執(zhí)行，所以只能在政策執(zhí)行上打折扣。比如在限購方面，揚州就在房產(chǎn)補貼方面打擦邊球。如果沒有中央政府的限制，地方政府對于房地產(chǎn)方面的需求是無限制的，中央政府也深諳此道，所以一個政策接一個政策出臺，給房地產(chǎn)降溫。

3.開發(fā)商作為企業(yè)，追求利潤最大化是它是市場目標(biāo)，這是無可厚非的。企業(yè)如果沒有利潤，最后肯定要關(guān)門。開發(fā)商從地方政府手上拿地的價格高，自然房價也會相應(yīng)提高，這就是所謂“面包理論”。如果房地產(chǎn)市場降溫，開發(fā)商自然也會降價處理。開發(fā)商的最大的非議之處在于，它和地方政府過于親密，給人形成官商勾結(jié)的形象，從而成為人人喊打的對象。

4.作為最為弱勢的購房者，他們的選擇只有兩個，買還是不買。如果判斷市場價格還會上漲，肯定會果斷出手；如果反之，則會持幣觀望。社會上對炒房者的批判非常嚴(yán)厲，好像房價是炒房者炒上來的。從理論上來講，炒房者對于房價的上漲是有推動作用，但不是根本力量。而且炒房者也要承擔(dān)市場的風(fēng)險，因此要炒房者承擔(dān)這么大的責(zé)任，是為不智。但是購房者手中也不是沒有博弈籌碼，因為在現(xiàn)代社會中，民意洶涌。如果強烈的民意沒有處理，最終將會沖擊到我們的和諧社會。因此當(dāng)關(guān)于房地產(chǎn)的怨言鋪天蓋地的時候，中央政府必須采取一些措施以平民憤。這也是中央政府一個接一個政策出臺的依據(jù)之一。

三、當(dāng)前幾項房地產(chǎn)政策分析

1.增加首付比例。2008年金融危機，為了支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，銀行把房子首付比例從30%降至20%，大大緩解了金融危機帶來的影響，而且推動了房價的暴漲。到2010年，房價暴漲帶來了很多負面作用，為了給房地產(chǎn)行業(yè)降溫，又把首付比例從20%增加到30%，二套房比列則高達50%。政策產(chǎn)生了一定的效果，但當(dāng)年房價還是上漲較大，因此才有了后面的限購政策。從博弈的角度分析，中央政府是告訴購房者，國家要限制房地產(chǎn)，因此不要急著購房，從而縮小需求。中央政府的效果沒有達到，因為很多人買房不用向銀行貸款，而地方政府顯然也沒有抑制房地產(chǎn)的沖動，因此只能把一些原來能買房，而增加首付，把不能買房的剛性需求者，把這些市場中最為弱勢的群體踢出了房地產(chǎn)行業(yè)。

2.限購。限購首次是從北京開始，并且催熱了北京戶口。限購政策限制了市場需求，瞬間效果是非常大的。從2011年限購令出臺以來，房地產(chǎn)行業(yè)降溫效果明顯。甚至出現(xiàn)了許多城市價格下降的局面。但是限購執(zhí)行到現(xiàn)在，又有了新的問題，地方政府賴以生存的土地財政，因為限購收入大為縮減，經(jīng)濟危機二次探底臨近，其他的財政收入也降低不少，因此可能會有越來越多的地方陷入財政危機。在這種現(xiàn)象的博弈下，限購政策到底要持續(xù)多久，我們不得而知。

3.房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅就是對房子的擁有者征收稅務(wù)，但是對房產(chǎn)稅的征收，專家是以填補土地財政的需要進行設(shè)計的。房產(chǎn)稅的征收對降價可能會有一定的影響，但是其合理性一直存在懷疑。因為房地產(chǎn)的使用年限是七十年，就相當(dāng)于你租了七十年的房子，還要對租房者征收擁有者應(yīng)該付的稅收，是為不合理。但是在控制房價的輿論壓力下，這些不合理的政策也可能成型。

4.保障性住房政策。從2011年以來，政府加大了保障房的投入，努力解決底層公民的住房問題。應(yīng)該說政府的初衷是好的，而且確實起到了一些作用，但是保障性住房也產(chǎn)生了一些問題。如地方政府對保障性住房不積極，用員工宿舍充當(dāng)保障性住房，保障性住房分配的公平如何保證。

四、對策和建議

本來就是市場經(jīng)濟里一個正常的產(chǎn)業(yè)，然而由于其中錯中復(fù)雜的利益關(guān)系，最重要的是作為裁判員的政府直接參與市場，才導(dǎo)致這樣的結(jié)果。作為政府最重要的是把房地還給市場，自己回歸到服務(wù)者和裁判員的角色，市場價格有市場供求自由決定，最為關(guān)鍵的是不要壟斷房子建筑權(quán)力。

增加首付、限購、房產(chǎn)稅等，這些措施都只能是暫時性的政策，如果不能把房地產(chǎn)還給市場，讓政府退出，那房地產(chǎn)市場恩恩怨怨的還將延續(xù)下去，而且永遠沒有結(jié)束。

具體來說，應(yīng)該從以下幾點出發(fā)：（1）中央政府和地方政府退出房地產(chǎn)市場，特別是如今備受詬病的土地財政，如地方政府一直牢牢掌握土地財政，以賣地作為自己的財政支撐，傻子也知道要多賣地，而如果要土地把價格賣高，只能推高房價。（2）推動房地產(chǎn)行業(yè)的公平競爭，制定透明的行業(yè)制度。房地產(chǎn)行業(yè)其實有許許多多的潛規(guī)則，如果要拿地，可能要和地方政府有千絲萬縷的關(guān)系，為了這些關(guān)系，房地產(chǎn)上也要花上很多成本，這些成本必然會算在購房者身上，也會推高房價。（3）完善健全保障房建設(shè)和分配制度，讓低收入家庭能夠有基本的住宿條件。盡管政府在保障房建設(shè)上下了工夫，但更多是為了應(yīng)對中央政府的措施，沒有真正的做到實處，有些地方會用員工宿舍充當(dāng)保障房。因此，必須用制度來約束地方政府為百姓辦事，把保障房建設(shè)加入地方政績考核中，而把GDP建設(shè)的比重降下來。另外，保障房的分配制度必須公開透明，讓社會監(jiān)督，唯有如此，才能讓低收入者享受到保障房政策，而真正的房地產(chǎn)市場則由市場供求決定。

[責(zé)任編輯 吳 迪]