長沙市土地集約利用問題淺析

井源泉

摘要：本文認真分析了長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的用地現(xiàn)狀，對開發(fā)區(qū)內(nèi)土地的利用程度和利用效益進行了評價，總結(jié)了目前經(jīng)開區(qū)土地利用存在的一些問題，提出了要做好開發(fā)區(qū)規(guī)劃、節(jié)約集約用地、改變供地方式、清理閑置用地等建議。

關(guān)鍵詞：土地集約利用；長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；土地利用程度；集約利用評價

從1979年我國首次建立經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開始，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)的數(shù)量和質(zhì)量都得到了迅速的提升，對促進我國經(jīng)濟的發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用。開發(fā)區(qū)作為城市的重要部分，其土地的開發(fā)與利用更應(yīng)該向土地集約利用的典范方向發(fā)展。事實上，前幾年，各地開發(fā)區(qū)建設(shè)存在著盲目的“圈地?zé)帷保嗬^出現(xiàn)了土地閑置、利用率低下等問題，嚴重制約開發(fā)區(qū)乃至整個城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展。因此，對開發(fā)區(qū)土地集約利用的研究也逐漸提上議事日程。

1長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地利用現(xiàn)狀

至2009年初，長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）總規(guī)模為1595.98公頃，包括城鎮(zhèn)建設(shè)用地1589.49公頃，農(nóng)村建設(shè)用地6.49公頃。已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地1100.35公頃，占土地總面積的68.95%，未建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地489.14公頃，占土地總面積的30.65%。

已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地主要包括工礦倉儲用地、住宅用地、交通運輸用地、商服用地、公共管理與公共服務(wù)用地以及其他建設(shè)用地。開發(fā)區(qū)以工業(yè)發(fā)展為主，所以工礦倉儲用地面積最大，達658.45公頃，占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的59.84%；其次為交通運輸用地，達290.99公頃，占26.45%；住宅用地、商服用地、公共管理與公共服務(wù)用地和其他城鎮(zhèn)建設(shè)用地分別為58.80公頃、35.29公頃、28.29公頃、28.52公頃，比重分別為5.34%、3.21%、2.57%、2.59%。

2開發(fā)區(qū)土地集約利用程度評價

土地利用集約程度評價是在對影響土地集約利用的因素和因子進行全面調(diào)查和定性分析的基礎(chǔ)上，建立由總體目標層、子目標層和指標層構(gòu)成的評價指標體系，然后根據(jù)評價指標現(xiàn)狀值和理想值，采用理想值比例推算法對評價指標進行標準化處理，確定指標實現(xiàn)度分值；最后結(jié)合指標、子目標、目標的權(quán)重值，運用綜合指標體系法進行量算，得出土地利用集約度分值。

2.1 土地集約利用評價的指標體系

開發(fā)區(qū)土地集約利用評價采用多因素綜合評價法，主要考慮開發(fā)區(qū)土地利用狀況、用地效益、管理效益等因素。根據(jù)《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程》的要求，結(jié)合工業(yè)開發(fā)區(qū)的實際情況，最終選擇3個目標層、6個子目標層和14個指標組成本次評價指標綜合體系，具體見表1。

2.2 土地集約利用的程度和效益分析

2.2.1開發(fā)區(qū)的土地集約度分析

通過構(gòu)建三個層次的指標體系，全面評價了開發(fā)區(qū)的集約利用狀況。通過計算可知，開發(fā)區(qū)土地集約利用集約度綜合分值為81％，其中：

①土地利用狀況

開發(fā)區(qū)土地開發(fā)率為99.93％，土地供應(yīng)率為97.31％，土地建成率為91.91％。工業(yè)用地率為32.65％，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地率為17.27％。綜合容積率為0.95，建筑密度為23.19％，工業(yè)用地容積率為0.88，工業(yè)用地建筑密度為34.45％。

②用地效益

在計算土地利用效益指標時，土地面積采用的是已利用土地面積，反映的是已經(jīng)利用土地上產(chǎn)生效益的平均能力。在2004—2008年間開發(fā)區(qū)的用地效益逐年增加。（見表2）

開發(fā)區(qū)工業(yè)固定資產(chǎn)投入強度為2759.33萬元/公頃，工業(yè)用地產(chǎn)出強度為5241.11萬元/公頃。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)出強度為7245.45萬元/公頃。

③管理績效

到期項目用地處置率為100％，閑置土地處置率為89.15％，土地有償使用率為64.37％，土地招拍掛率為14.92％。

2.2.2開發(fā)區(qū)土地利用集約度對比分析

開發(fā)區(qū)的土地集約度為81％。在全國范圍對比來看，廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地集約度為88%，武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地集約度為91%，廣東增城工業(yè)開發(fā)區(qū)的土地集約度為85%，湖北宜昌經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的土地集約度為83%，可以看出長沙開發(fā)區(qū)的土地集約利用程度還是處于偏低水平。

在現(xiàn)今建設(shè)“兩型”社會、集約用地的背景下，在發(fā)展中除了注重經(jīng)濟發(fā)展水平,更應(yīng)考慮其土地利用的相對集約度,要以最低的耕地損失換取開發(fā)區(qū)建設(shè)用地的最大產(chǎn)出。我們必須采取有效的措施，積極提高本開發(fā)區(qū)的土地集約利用水平。

3開發(fā)區(qū)提高土地集約利用的對策

3.1 加強土地利用規(guī)劃，實現(xiàn)土地資源的合理配置

開發(fā)區(qū)要實現(xiàn)集約化開發(fā)，必須制定科學(xué)合理的用地規(guī)劃。根據(jù)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)位特點和環(huán)境保護的要求，搞好開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃，為開發(fā)區(qū)長遠發(fā)展提供依據(jù)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃應(yīng)遵循近期規(guī)劃與遠期規(guī)劃相結(jié)合的原則。在近期規(guī)劃中，主要是以現(xiàn)有規(guī)劃為前提，形成中心工業(yè)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)及生活居住區(qū)等功能分區(qū)格局；在遠期規(guī)劃中，根據(jù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位條件、發(fā)展狀況、周邊經(jīng)濟基礎(chǔ)和基礎(chǔ)設(shè)施狀況，確定擴區(qū)規(guī)劃。

3.2 加強土地供應(yīng)管理，轉(zhuǎn)變供地方式，提高土地利用效益

首先我們應(yīng)該改變批地、供地方式。近幾年，帶項目報批土地已成為一種模式。筆者建議除道路、交通、水利、能源及少數(shù)有特殊要求須圈外選址項目實行帶項目批地外，其他開發(fā)區(qū)用地由開發(fā)區(qū)根據(jù)下達的計劃指標，分批征用、轉(zhuǎn)用。這樣，既能從計劃指標上控制開發(fā)區(qū)用地，又能給開發(fā)區(qū)機動性和靈活性，結(jié)合實際依法供應(yīng)土地。

3.3 加大閑置土地處置力度，切實盤活存量土地

開發(fā)區(qū)國土分局等行政部門必須加強對土地開發(fā)利用情況的監(jiān)督檢查，督促土地使用者按照土地有償使用合同或國有土地劃撥決定書的規(guī)定實施項目建設(shè)，防止土地圈而不用。要加大土地清閑力度，對被納入閑置用地范圍的土地必須依法予以收回，統(tǒng)一納入政府土地儲備庫，重新進行市場化配置。

4結(jié)論

土地是人類賴以生產(chǎn)和生存的基本資源和環(huán)境，隨著現(xiàn)代社會的進步，地少人多的現(xiàn)實國情以及工業(yè)化和城市化的加速發(fā)展，使得人口、資源、環(huán)境之間的矛盾日趨突出。作為一個國家級的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，如何進一步提高其開發(fā)區(qū)內(nèi)土地的集約利用水平，就成為開發(fā)區(qū)社會、經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問題之一。