房地產(chǎn):亟待市場的消費(fèi)理性與靈動(dòng)調(diào)適

王震國

導(dǎo)讀：相當(dāng)一段時(shí)間以來，世界房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了許多不和諧的音符，對此各國政府紛紛進(jìn)行了調(diào)控，包括緊縮銀根、限制購房、嚴(yán)禁炒房、穩(wěn)定房價(jià)。就我國城市房地產(chǎn)而言，雖然房價(jià)高漲的勢頭得到了一定的遏制，但房市疲軟也給整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了顯著的負(fù)面效應(yīng)。因此，從科學(xué)、理性、合理和可持續(xù)角度審視，我國城市房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)著力于思想理念更新、市場消費(fèi)理性、靈動(dòng)適度規(guī)范。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；增量需求；產(chǎn)城一體；乘數(shù)效應(yīng)

當(dāng)今世界，經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入新一輪的下行通道，市場運(yùn)作的過度虛擬化、房地產(chǎn)投機(jī)導(dǎo)致的過度泡沫化已廣受詬病，但作為曾經(jīng)的世界經(jīng)濟(jì)重要助推劑之一的房地產(chǎn)，其對微觀經(jīng)濟(jì)所具有的杠桿作用并沒有改變，其作為基本建設(shè)項(xiàng)目對宏觀經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的乘數(shù)效應(yīng)仍然不可小覷。要發(fā)揮房地產(chǎn)市場的正效應(yīng)，關(guān)鍵在于如何恰當(dāng)定位、理性消費(fèi)、靈動(dòng)調(diào)適。

城市化和高科技是21世紀(jì)世界經(jīng)濟(jì)的兩大引擎。我國作為最大的發(fā)展中國家，從2003年開始進(jìn)入城市化高速發(fā)展期（城市化率40%至60%的時(shí)期），目前城市化率已超過50%，未來20年，城市化的上升空間在15%至18%之間，總量將達(dá)到65%至68%。而城市化的重要特征之一是更多勞動(dòng)力進(jìn)城、更多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)場所在城市集聚，這客觀上使房地產(chǎn)業(yè)具有了巨大的剛性增量需求。滿足這種客觀需求，既需要寬松、規(guī)范的市場環(huán)境，也需要必要、科學(xué)的引導(dǎo)調(diào)適。

相當(dāng)一段時(shí)間以來，世界房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了許多不和諧的音符，包括：引發(fā)美國次貸危機(jī)的“兩房”泡沫、導(dǎo)致諸多國家經(jīng)濟(jì)過度虛擬化的房地產(chǎn)投機(jī)炒作，以及帶來一系列民生問題的房價(jià)虛高、房市失衡、房企破產(chǎn)。對此，各國政府紛紛進(jìn)行了調(diào)控，包括緊縮銀根、限制購房、嚴(yán)禁炒房、穩(wěn)定房價(jià)。然而，從總體上看，房市調(diào)控效果并不十分令人滿意。就我國城市房地產(chǎn)而言，雖然房價(jià)高漲的勢頭得到了一定的遏制，但房市疲軟也給整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了顯著的負(fù)面效應(yīng)（房市對經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的乘數(shù)效應(yīng)弱化）；雖然房地產(chǎn)炒作得到一定程度的打壓，但中高收入者改善住房的沖動(dòng)、正常的房市投資也受到一定的抑制，轉(zhuǎn)而影響了金融市場的存貸。

因此，從科學(xué)、理性、合理和可持續(xù)角度審視，我國城市房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)著力于思想理念更新、市場消費(fèi)理性、靈動(dòng)適度規(guī)范。

在思想理念上，要把倡導(dǎo)家家有住房改為人人有房住，把買房為兒孫變?yōu)椤吧粠?、死不帶去”為自住?/p>

首先，家家有住房（產(chǎn)權(quán)房）在世界發(fā)達(dá)國家也沒有先例（最多的國家60%左右家庭擁有房產(chǎn)，40%家庭租房居住），何況發(fā)展中的中國。但是，人人有房住是必須的，因?yàn)檫@是每個(gè)國家政府都在致力實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，也是廣大市民生存的基本條件之一。作為社會(huì)主義國家，中國更應(yīng)責(zé)無旁貸。

其次，在中國，現(xiàn)在70歲以上的老人，大多膝下有兩個(gè)以上兒女，以住房遺產(chǎn)換取子女對自己的照護(hù)是有可能的。但從現(xiàn)在60歲的這一代開始，下一代一般均為獨(dú)生子女，隔代照護(hù)老人將成為歷史，所以，他們的晚年只能走以房養(yǎng)老的自護(hù)之路，其公式被喻為“生不帶來、死不帶去”，即：45歲時(shí)，一般不再跳槽，于是依靠以往的積累在工作單位附近買房，用到退休前的15年進(jìn)行還貸；75歲以后，因?yàn)轲B(yǎng)老金、市場保險(xiǎn)金未必能滿足自雇照護(hù)所需的開支，所以，只能以自有住房向銀行倒抵押獲取相應(yīng)錢款，用于雇人養(yǎng)老的補(bǔ)貼，直至壽終正寢。

在消費(fèi)理性上，要把人人熱衷于自住購房、充當(dāng)房奴、為銀行打工，轉(zhuǎn)為年輕時(shí)量力而行、擇地租房、因時(shí)置房。

時(shí)下，年輕人無論條件是否具備，都想在婚前置房，結(jié)果，舉債多如雞毛、負(fù)債重如泰山，而且，或置父母于傾囊空財(cái)之地，或令自己加盟于房奴行列。其實(shí)，年輕人購房至少有兩大弊端。其一，高額負(fù)債之累。按目前各地中高收入與房價(jià)之比，購置一套兩居室，還貸至少20年至25年，這將嚴(yán)重影響小家庭養(yǎng)兒育女及其他正常生活；如果夫妻收入無法滿足還貸，還將迫使雙方年邁的父母共同加入還貸的房奴行列。其二，事業(yè)限制之累。為了還貸，只能從事收入相對較高而未必感興趣和專業(yè)對口的工作；由于買了自有住房，工作單位與居住地的距離成為選擇就業(yè)的限制因素，年輕人跳槽與多選的年齡優(yōu)勢因此丟失。所以，年輕時(shí)應(yīng)根據(jù)就業(yè)需要擇地租房，增加就業(yè)的靈活性和跳槽的年齡優(yōu)勢，減少還貸的負(fù)重和對家庭養(yǎng)兒育女及正常生活的拖累；收入的余錢則進(jìn)行必要與科學(xué)的投資，充實(shí)未來購房的基礎(chǔ)和養(yǎng)老的儲(chǔ)備。

在調(diào)控重心上，要從控制買房，轉(zhuǎn)為控制賣房；從鼓勵(lì)買房，轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)租房；從產(chǎn)城分離建房，轉(zhuǎn)為產(chǎn)城一體配套。

首先，我國時(shí)下的房地產(chǎn)調(diào)控，通過控制買房，在遏制炒作、平抑房價(jià)的同時(shí)，也在一定程度上抑制了改善住房的剛性需求，以及整個(gè)房地產(chǎn)的市場購買力，從而影響了經(jīng)濟(jì)的基本面。為此，不妨對現(xiàn)行政策作如下調(diào)整，即：不限制購房，這樣可以提高市場的購買力，滿足改善住房的剛性需求；但為了防止惡意炒作、制約投機(jī)抬高房價(jià)，應(yīng)規(guī)定新購商品房五年內(nèi)出售將征收與買賣差價(jià)相同金額的稅賦。

其次，目前我國政府集中建造的公租房，相當(dāng)一部分房型與結(jié)構(gòu)不錯(cuò)，但地域偏遠(yuǎn)，交通及商貿(mào)配套不到位，產(chǎn)城背離，往往是叫好不叫座；而民間自有出租房，雖然地域配套好，結(jié)構(gòu)風(fēng)貌獨(dú)特，但大多只愿短期出租，且租價(jià)波動(dòng)較大，令租者望而卻步；還有相當(dāng)一部分新征土地和新建商品房長期空置，等待漲價(jià)，而國家卻缺少足量資金建設(shè)公租房。據(jù)此，可對現(xiàn)行做法作如下優(yōu)化，即：強(qiáng)化對囤地、囤房者的課稅，即中標(biāo)地塊逾期不開發(fā)，以天為單位累進(jìn)征稅，直至罰沒土地；對新房空置的，以月為單位累進(jìn)征稅，直至國家按廉價(jià)房收購征用。但對房屋出租則進(jìn)行分類征稅，即：一次租期一年及以下的按租金的5%征稅；一次租期一年以上，每增加一年出租期的，減免稅率1%；一次租期五年以上，每增加一年給予出租人1%租金額稅收的減免抵扣額（可用于本人其他相應(yīng)應(yīng)繳國家稅額的抵扣）。同時(shí)，開辦國有房屋租賃公司，把零散的民間多余房屋以10年及以上租期一次性租入，租金按每年當(dāng)?shù)赝惙科骄袌鲎饨鹬Ц?，并補(bǔ)貼5%的國家稅賦抵扣額；上述租入的住房經(jīng)租賃管理公司維護(hù)修繕后，統(tǒng)一配租給符合公租房條件的社會(huì)群體。這樣做，有利于減少囤地囤房，有利于老城區(qū)現(xiàn)有空余房的規(guī)范租賃，也有利于租客長期安心租房，同時(shí)彌補(bǔ)國家出租房的總量不足，克服目前大量出租房地域過偏、產(chǎn)城離散的弊端，從而活躍和穩(wěn)定房屋出租市場，平抑房屋出租價(jià)格。

作為一個(gè)發(fā)展中的大國，也許中國在從半城市化走向完全城市化的未來20多年中，會(huì)新生諸多其他的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力或助推劑，但作為曾經(jīng)的中國經(jīng)濟(jì)動(dòng)力之一，作為滿足城市化過程中新增人口居住需求的房地產(chǎn)，不應(yīng)也不會(huì)走向末路。因此，房地產(chǎn)市場的消費(fèi)理性、靈動(dòng)調(diào)適，將是長期和與時(shí)俱進(jìn)的，它也應(yīng)該成為國家房地產(chǎn)政策的重要內(nèi)涵之一。