產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)樣本解析

趙方忠

管窺諸如嘉捷企業(yè)匯這些成功者的發(fā)展歷程，有助于區(qū)縣政府面對王者歸來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，練就火眼金睛，選準(zhǔn)真正的經(jīng)濟(jì)助手

3月24日，2012（第三屆）中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高層峰會上，來自北京的嘉捷企業(yè)匯榮獲2011最具品牌影響力產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這家此前并不太知名的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，高速發(fā)展的數(shù)據(jù)卻足以驚人：歷時8年，公司已經(jīng)在北京、天津兩地建成園區(qū)38萬平米，總投資約20億元，引入企業(yè)超過500家，年產(chǎn)值超過22億元，年稅收近1.8億元，形成就業(yè)崗位已達(dá)到8000人，帶動就業(yè)達(dá)到16000人；在建園區(qū)22萬平米，將于2012年竣工并投入使用，總投資約15億元，預(yù)計引入企業(yè)將達(dá)到200家，年產(chǎn)值合計超過16億元，年稅收可以達(dá)到1.5億元，形成就業(yè)6000人，帶動就業(yè)10000人。

此前不久，北京中原地產(chǎn)綜合2011年度北京土地交易數(shù)據(jù)后發(fā)布分析報告稱：2011年全年，北京土地公開市場合計出讓的土地中，用于承載產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的工業(yè)用地首次超過了住宅用地，并近乎占據(jù)總土地出讓面積的半壁江山。

這兩則消息加起來，不僅著實(shí)讓此前長期被住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)所湮沒的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)揚(yáng)眉吐氣了一把，更讓宏觀調(diào)控之下低迷的北京地產(chǎn)業(yè)界為之一振，開始重新思考產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值。甚至有人開始預(yù)言，下一個十年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或?qū)蔀槔^住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)之后支撐北京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要一極。

其實(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對于北京而言并不陌生，它們大多依附于區(qū)縣政府的開發(fā)園區(qū)，通過研究地方政府急需推進(jìn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，解讀產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，提出相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，達(dá)成完善城市功能的新興產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集成化開發(fā)。

這種特殊的生存土壤，使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為了配合地方政府進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要角色。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商對象偏好于具有高成長性的中小企業(yè)，區(qū)別于政府注重園區(qū)招商的招大引強(qiáng)，使之恰好成為了區(qū)縣政府招商引資的補(bǔ)充和助手，一方面地方政府借助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的集約平臺實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地的高效利用，另一方面產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也形成了諸多中小企業(yè)在成長過程中向政府訴求溝通的重要渠道。

事實(shí)上，上世紀(jì)90年代伴隨各類園區(qū)的興起，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展曾經(jīng)在全國異常火熱，但由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與所在政府的支持與聯(lián)系密切相關(guān)，需要在當(dāng)?shù)卣暮亲o(hù)下，統(tǒng)籌考慮所在區(qū)域的資源、產(chǎn)業(yè)、人才、政策、發(fā)展環(huán)境等多方面因素，且投資回報周期相對較長，緣于此，曾經(jīng)蜂擁而起的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商多數(shù)在規(guī)劃上陷入僵局，或者在招商上遇到坎坷，半途而廢者大有人在，能堅(jiān)持到今天并取得成功的則是少之又少。

從這個角度講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無疑也在拷問著地方政府的智慧和執(zhí)政能力。如今，在國家對房地產(chǎn)調(diào)控力度不減的大背景下，通過管窺從大浪淘沙中涌現(xiàn)出的諸如嘉捷企業(yè)匯這些成功者的發(fā)展歷程，更有助于區(qū)縣政府面對王者歸來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，練就火眼金睛，選準(zhǔn)真正的經(jīng)濟(jì)助手。

從實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)身

和大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的起步一樣，嘉捷企業(yè)匯擁有的第一塊土地也在開發(fā)區(qū)之內(nèi)，拿地的目的同樣是為了滿足企業(yè)的科研成果轉(zhuǎn)化：2001年，長期致力于新能源汽車研究的嘉捷集團(tuán)在混合動力客車研發(fā)的關(guān)鍵領(lǐng)域取得了重大突破，集團(tuán)當(dāng)時的設(shè)想是，利用這塊在亦莊開發(fā)區(qū)取得的120畝土地，建設(shè)新能源客車廠。

然而，新能源汽車的發(fā)展現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比想象的要復(fù)雜。正當(dāng)集團(tuán)準(zhǔn)備為混合動力客車項(xiàng)目大干一場的時候，對集團(tuán)投資建廠可行性進(jìn)行論證分析的團(tuán)隊(duì)卻發(fā)現(xiàn)了兩大致命性問題：其一，盡管混合動力客車同時解決了節(jié)能環(huán)保和動力問題，但市場并不認(rèn)可；其二，倘若市場認(rèn)可，嘉捷設(shè)想技術(shù)突破之后進(jìn)行整車廠制造，而對于一家剛剛涉足客車制造領(lǐng)域的民營企業(yè)而言，與大型國有客車制造廠商相比，在經(jīng)驗(yàn)、資金、人才等多個方面都無法比擬，又如何能應(yīng)對這些“國家隊(duì)”的市場競爭。

是繼續(xù)做整車廠，并與國有客車制造企業(yè)展開白熱化競爭，以等待混合動力客車的黎明到來，還是適時放手改變原有的技術(shù)路線，等新能源汽車的發(fā)展方向明朗再說？經(jīng)過一番思想斗爭，嘉捷集團(tuán)決定調(diào)整原有的技術(shù)路線，放棄對整車廠的堅(jiān)持，轉(zhuǎn)而在混合動力客車的驅(qū)動和電池管理系統(tǒng)進(jìn)行突破。

雖然站在今天的角度去評判嘉捷集團(tuán)當(dāng)時的決斷，可以看出嘉捷集團(tuán)具有的超凡戰(zhàn)略眼光，因?yàn)橹钡?008年的奧運(yùn)會在北京舉辦，中國的道路上才真正出現(xiàn)了混合動力客車，很難想象一家民營企業(yè)能夠堅(jiān)持多久，而更重要的是，今天人們看到的從事混合動力客車生產(chǎn)制造的企業(yè)，都是清一色的“國家隊(duì)”。

但對于當(dāng)時的嘉捷集團(tuán)而言，技術(shù)路線的調(diào)整除了要求集團(tuán)在投資、研發(fā)、人才等方面進(jìn)行調(diào)整之外，還有一個問題也必須審慎考慮，因?yàn)檎噺S建設(shè)計劃的取消，意味著自用土地將大幅減少，手中的120畝土地如何才能得到更好的利用。

經(jīng)營閑置土地，等同于企業(yè)要進(jìn)入一個全新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。雖然嘉捷集團(tuán)從來沒有過土地開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，而市場對于優(yōu)越土地資源的自然選擇卻給嘉捷集團(tuán)指出了一條明路：由于這片區(qū)域地處亦莊開發(fā)區(qū)的南端與馬駒橋生活區(qū)的交匯處，又是規(guī)劃中亦莊新城的核心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，再加上政府的招商引資并沒有實(shí)現(xiàn)對中小企業(yè)的全覆蓋，看中這片土地的諸多中小企業(yè)主動找到嘉捷集團(tuán)希望落戶發(fā)展。

由此，嘉捷集團(tuán)決定不再猶豫，下定決心進(jìn)軍當(dāng)時并不為人看好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。2004年8月，嘉捷集團(tuán)奠基建設(shè)亦莊開發(fā)區(qū)的“園中園”——嘉捷科技園，也就是嘉捷企業(yè)匯的前身，并明確指出重點(diǎn)引入中小企業(yè)入駐發(fā)展。

“摸著石頭過河”的嘉捷集團(tuán)無法預(yù)料進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)后的結(jié)局好壞，但幸運(yùn)的是，2006年，嘉捷集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來了事業(yè)的轉(zhuǎn)機(jī)。這一年，嘉捷集團(tuán)自用的辦公樓投入使用，嘉捷科技園引來了第一個客戶——國內(nèi)知名的民營企業(yè)天申集團(tuán)，緊接著，第一個外資客戶西班牙伊索菲通公司也簽約入駐。更讓人意想不到的是，2007年年初，中國移動北京分公司的客戶服務(wù)和培訓(xùn)基地也落戶嘉捷科技園。自此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正式被確認(rèn)為嘉捷集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)。

而嘉捷集團(tuán)從實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)身進(jìn)入到并不熟悉的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，沿襲做實(shí)業(yè)務(wù)實(shí)的行事風(fēng)格，能夠經(jīng)得起從事住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)“短平快”的高額利潤誘惑，更愿意為較長的投資回報周期長期堅(jiān)持、精耕細(xì)作。

事實(shí)上，嘉捷集團(tuán)的成功，還有賴于其幸運(yùn)地踩準(zhǔn)了中國經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的步點(diǎn)。

一方面受地域和整體環(huán)境所限，中小城市在吸引高端人才等戰(zhàn)略資源方面處于劣勢，這些地區(qū)的企業(yè)發(fā)展面臨越來越嚴(yán)重的人才瓶頸。在這一背景下，國內(nèi)一批取得較大發(fā)展的企業(yè)，紛紛向北京遷移總部，獲取更多的優(yōu)勢資源，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。另一方面，北京中心城區(qū)的租金不斷上漲，位于城市郊區(qū)、環(huán)境優(yōu)美、交通便利的企業(yè)總部辦公區(qū)便成為了企業(yè)辦公一種新選擇，同時信息的快速發(fā)展、物流的發(fā)達(dá)，城市的更加扁平化，也在某種程度加速了這種轉(zhuǎn)型。

還有一點(diǎn)也特別重要，同樣出身于中小企業(yè)的嘉捷集團(tuán)，與中小企業(yè)擁有諸多的共同語言，在吸引其入駐發(fā)展的過程中，更能夠站在中小企業(yè)的角度為其發(fā)展提供服務(wù)。

幫企業(yè)發(fā)現(xiàn)價值

如同住宅地產(chǎn)商復(fù)制成功的樓盤開發(fā)模式一樣，成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式同樣可以復(fù)制，但由于面對的群體不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又不同于住宅地產(chǎn)，企業(yè)即便認(rèn)可產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的運(yùn)作模式，也很少會像個人多處購房一樣，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商建設(shè)的各個園區(qū)進(jìn)行置業(yè)。

實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相當(dāng)于招商地產(chǎn)，一個成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商不僅注重園區(qū)品質(zhì)的打造，更注重入?yún)^(qū)企業(yè)的“以商招商”，這一點(diǎn)在嘉捷企業(yè)匯得到了充分驗(yàn)證。嘉捷企業(yè)匯服務(wù)平臺總經(jīng)理徐進(jìn)告訴記者，要想長期保持對中小企業(yè)的吸引力，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商必須形成核心競爭力，作為一個集聚中小企業(yè)發(fā)展的平臺，要重點(diǎn)針對中小企業(yè)的發(fā)展困難提供相應(yīng)服務(wù)。

“有的企業(yè)喜歡把錢花在廣告上，有的則愿意在研發(fā)上不惜投入重金，這主要取決于企業(yè)的核心競爭力在什么地方，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商能夠?yàn)槿腭v企業(yè)提供土地資源，而要真正讓這些企業(yè)扎根于這片土地，所能依靠的只能是服務(wù)?！毙爝M(jìn)透露，2007年之前，嘉捷企業(yè)匯為入駐的中小企業(yè)只是提供簡單的物業(yè)服務(wù)，但2007年之后，由于類似產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的大量興起，公司便致力于搭建為中小企業(yè)提供增值服務(wù)的平臺，到2009年服務(wù)平臺已經(jīng)基本建成，包括團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和開展具體的服務(wù)內(nèi)容，公司每年的直接投入成本在300萬左右。

要實(shí)現(xiàn)這一目的首先要搞清楚中小企業(yè)發(fā)展過程中面臨哪些主要問題。徐進(jìn)認(rèn)為，由于中小企業(yè)大多靠單一技術(shù)或單一項(xiàng)目起家，成長壯大到一定階段后，都會出現(xiàn)未來發(fā)展戰(zhàn)略方向的選擇難題，這一步如果走好了，擺在中小企業(yè)面前的便是光明大道，走不好，中小企業(yè)便有可能逐漸消亡，而一些大的企業(yè)在遇到類似問題時，往往會求助于知名的戰(zhàn)略咨詢公司，但中小企業(yè)不僅囿于資金、理念等多方面因素，不會尋求咨詢公司的合作，也因?yàn)槠湓谄髽I(yè)界作為一個孤獨(dú)、弱勢的群體，發(fā)展的初期根本沒人能夠看得上。

除此之外，與國家支持鼓勵政策難以對接也是中小企業(yè)的成長“煩惱”。徐進(jìn)指出，一方面國家出臺了諸多支持中小企業(yè)發(fā)展的政策，也都配套會有相應(yīng)的資金支持，這些資金對于靠原始積累完成發(fā)展的中小企業(yè)來說卻意義重大，而另一方面大多數(shù)中小企業(yè)沒有相應(yīng)的精力和時間去研究散落在各個政府部門的相關(guān)政策，如何對接、找誰對接都讓中小企業(yè)摸不著頭腦。

當(dāng)然，政府部門對于政策的創(chuàng)新還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，比如金融創(chuàng)新，雖然一些發(fā)展?jié)摿^好的中小企業(yè)依靠自主知識產(chǎn)權(quán)的技術(shù)起家，但銀行并不認(rèn)可企業(yè)對技術(shù)的價值評判，要申請貸款只能用固定資產(chǎn)進(jìn)行抵押，換句話說，為中小企業(yè)賺得第一桶金的技術(shù)在銀行眼中基本上一錢不值。再比如人才引進(jìn)，相比政府為大型企業(yè)引進(jìn)人才創(chuàng)造的政策環(huán)境，中小企業(yè)顯然仍有較大的改善空間。

由于服務(wù)對象的特殊性，決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的服務(wù)不能成為管家式服務(wù)，嘉捷企業(yè)匯確定的服務(wù)重點(diǎn)是，解決中小企業(yè)的發(fā)展問題，幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)自身的價值。

為此，嘉捷企業(yè)匯專門成立了專業(yè)的顧問服務(wù)團(tuán)隊(duì)，從一些高等院校引入了一批MBA人員，本著嘉捷企業(yè)匯與入駐企業(yè)共同發(fā)展的理念，免費(fèi)為先期入駐的企業(yè)梳理發(fā)展的方向，疏通政策管道。

盡管投入不菲，但徐進(jìn)卻認(rèn)為非常值得。在他看來，嘉捷企業(yè)匯若想在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商領(lǐng)域成為佼佼者，需要形成核心競爭力，就必須在關(guān)系中小企業(yè)成長的關(guān)鍵環(huán)境上體現(xiàn)出獨(dú)特服務(wù)，只有使入駐的企業(yè)得到了較好的成長，服務(wù)才具有價值，這等于為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商自己樹立了金字招牌。

招商與服務(wù)并重

和大多數(shù)中小企業(yè)一樣，隨著園區(qū)入駐中小企業(yè)的成長壯大，融資難逐漸成為這些企業(yè)實(shí)現(xiàn)超常發(fā)展的重要瓶頸，一向注重服務(wù)的嘉捷企業(yè)匯自然要為此有所作為。

仍然有別于簡單地把銀行、PE等金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)拉到一起的介紹式服務(wù)，嘉捷企業(yè)匯依據(jù)“幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)自身價值”的服務(wù)理念，通過全面掌握金融機(jī)構(gòu)的金融產(chǎn)品，為有融資需求的企業(yè)量身設(shè)計出不同的融資途徑。

“任何一家企業(yè)都不可能了解所有銀行針對中小企業(yè)的特色金融產(chǎn)品，但作為一個立足服務(wù)中小企業(yè)的平臺，要求我們必須做到專業(yè)性?！被谶@種認(rèn)識，徐進(jìn)介紹說，嘉捷企業(yè)匯作為園區(qū)運(yùn)營者的優(yōu)勢得到了充分發(fā)揮，比如用園區(qū)資產(chǎn)和信用為入?yún)^(qū)企業(yè)提供增信，組織園區(qū)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)形成集體票據(jù)和信托產(chǎn)品等，向北京銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行推介等。

在金融服務(wù)平臺上如此用心，也讓近兩年由嘉捷企業(yè)匯舉辦的投融資峰會收獲了不錯的反響，不僅得到了金融機(jī)構(gòu)與入?yún)^(qū)企業(yè)的雙方認(rèn)可，還使服務(wù)平臺成為了嘉捷企業(yè)匯吸引諸多中小企業(yè)關(guān)注的獨(dú)特品牌。

這種特色的服務(wù)板塊正在形成嘉捷企業(yè)匯可對外輸出的經(jīng)營模式，“現(xiàn)在已經(jīng)有一些我們園區(qū)之外的企業(yè)找到我們，希望納入到我們的服務(wù)平臺，共享平臺的特色服務(wù)?！毙爝M(jìn)說，一些小的園區(qū)自己建服務(wù)平臺成本太高，且經(jīng)驗(yàn)不足，不如把這種專業(yè)的事情交給我們有經(jīng)驗(yàn)的服務(wù)商來提供，“雖然我們現(xiàn)在對嘉捷企業(yè)匯內(nèi)的企業(yè)提供的是免費(fèi)服務(wù)，但今后對其他園區(qū)和企業(yè)提供服務(wù)時適當(dāng)收取一些費(fèi)用，完全是可行的?！毙爝M(jìn)對此充滿信心。

服務(wù)在形成嘉捷企業(yè)匯核心競爭力的同時，也在影響著嘉捷企業(yè)匯的招商活動。據(jù)徐進(jìn)介紹，之所以近幾年嘉捷企業(yè)匯在根植于大興的基礎(chǔ)上逐步向外擴(kuò)張，并接連在北京和天津成功復(fù)制了幾個園區(qū)，就是因?yàn)樘厣?wù)樹立起的嘉捷企業(yè)匯品牌，讓園區(qū)發(fā)展了一大批招商渠道，與一些行業(yè)協(xié)會、龍頭企業(yè)形成了長效的招商合作機(jī)制，也正是緣于在中小企業(yè)領(lǐng)域嘉捷企業(yè)匯擁躉無數(shù)，地方政府也對這樣的投資商表現(xiàn)出了極大興趣。

“得益于在招商方面的多年積累，嘉捷企業(yè)匯的招商也已經(jīng)不再只服務(wù)于自身，開始跨出園區(qū)服務(wù)社會，成為了政府招商的有效補(bǔ)充，將來這方面也可能形成新的盈利點(diǎn)?！边@種深層次的改變讓徐進(jìn)頗為自豪，他告訴記者，今年嘉捷企業(yè)匯已經(jīng)聯(lián)合大興區(qū)、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)進(jìn)行了合作招商，并受北京生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地的委托，專門為其舉辦了招商活動。

招商和服務(wù)已經(jīng)成為了嘉捷企業(yè)匯的兩大形象品牌，也是助力其大舉擴(kuò)張的重要支撐，更是一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商從土地?fù)碛姓叩竭\(yùn)營者的真正蛻變。

事實(shí)上，嘉捷企業(yè)匯從無到有，并逐步走向成熟的過程，恰恰是北京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個成功縮影。從自建園區(qū)滿足自身發(fā)展，到經(jīng)營閑置土地資源引入中小企業(yè)，再到形成核心競爭力后向全國復(fù)制擴(kuò)張，看似每一步都順理成章自然過渡，實(shí)則飽含著一個成功的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商對開發(fā)項(xiàng)目的科學(xué)規(guī)劃、審慎定位和先進(jìn)理念。

“將來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)該是一個資產(chǎn)經(jīng)營的公司，嘉捷企業(yè)匯希望通過逐步加大自持物業(yè)比例確保園區(qū)品質(zhì)以達(dá)成這一目標(biāo)?！毙爝M(jìn)表示，在招商和服務(wù)方面充當(dāng)政府的配角，其實(shí)質(zhì)則在于對一片土地長期價值的提升，而這也是衡量一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商區(qū)域發(fā)展經(jīng)濟(jì)助手是否合格的重要標(biāo)準(zhǔn)。