美國房地產(chǎn)市場處于復(fù)蘇中期

裘韜

持續(xù)震蕩的美股市場在9月份被注入兩劑強心針：先是歐央行行長德拉吉許諾將有條件地?zé)o限量購買面臨融資壓力的西班牙、意大利等國國債，后有美聯(lián)儲主席伯南克承諾將推行新一輪開放式量化寬松政策。資本市場不再懷疑歐美央行進一步放寬貨幣政策的決心，主要股指在季度末創(chuàng)下了多年新高，各類債券利率持續(xù)走低，美元兌主要貨幣匯率調(diào)頭走低，大宗商品價格快速上漲。

融資成本下降刺激美國房地產(chǎn)復(fù)蘇

如市場普遍預(yù)期一致，美聯(lián)儲承諾將低利率政策再次延長一年至2015年中期，將現(xiàn)行的資產(chǎn)購買計劃從國債市場轉(zhuǎn)向抵押貸款支持證券；但每月400億美元、不限總額和期限的購買幅度和掛鉤就業(yè)市場表現(xiàn)的形式較前幾次政策更為大膽，對房地產(chǎn)市場的影響更為直接和有效。美國30年固定貸款利率在三季度跌至3.4%，再創(chuàng)歷史新低，由此帶動新增貸款和現(xiàn)有貸款再融資需求增長。其中再融資申請量達到了三年來的最高點，消費者每月節(jié)約的貸款利息將直接拉動消費支出。另一方面，美聯(lián)儲取代私營機構(gòu)成為抵押貸款支持債券市場的最大參與者和息差的擴大將促使商業(yè)銀行加大貸款供應(yīng)，緩解前期因銀行惜貸造成的有效需求不足。

投資者普遍認為美國住宅市場的拐點已經(jīng)出現(xiàn)：開發(fā)商信心指數(shù)創(chuàng)下了六年來新高；美國統(tǒng)計局9月公布的75萬套的年化新屋開工數(shù)雖然只有2005年峰值的三分之一，但仍創(chuàng)下了四年來新高；482萬套的二手房銷售也創(chuàng)下三年來新高；開發(fā)商在第三季度實現(xiàn)自2006年以來首次整體盈利。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，區(qū)域經(jīng)濟和就業(yè)情況良好的東西海岸大城市繼續(xù)領(lǐng)跑復(fù)蘇行情，部分復(fù)蘇滯后區(qū)域的物業(yè)類別供需狀況也持續(xù)改善。最新公布的穆迪RCA商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)顯示，2012年7月公寓價格同比增幅為12.3%，工業(yè)和零售價格同比增幅為6.6%，而寫字樓同比增幅為3.8%。以該指數(shù)為準，美國全國商業(yè)地產(chǎn)價格從2010年1月見底以來已上漲了27.0%，但仍低于2007年12月的水平22.5%。

REITs相關(guān)企業(yè)盈利超市場預(yù)期

從企業(yè)公布的2012年二季度季報情況看，REITs繼續(xù)受益于低廉的融資和再融資成本、具增值效果的收購活動以及核心物業(yè)的營業(yè)利潤增長，四分之三的公司盈利情況超過市場預(yù)期，其中銷售額和每股盈利同比增幅分別為11%和17%。管理層提供的2012年預(yù)期營收數(shù)據(jù)總體相比2011年進一步提升，但一部分公司收窄了盈利預(yù)期，反映出基數(shù)效應(yīng)以及管理層對宏觀環(huán)境和經(jīng)營狀況的謹慎態(tài)度。未來三季度季報的發(fā)布將證明REITs收入仍將持續(xù)穩(wěn)定增長態(tài)勢，相比其他行業(yè)所面臨的盈利增速放緩的境況，房地產(chǎn)仍有更加有利的基本面和繼續(xù)上漲的動力。

美國房地產(chǎn)市場處于復(fù)蘇中期

四季度的全球經(jīng)濟形勢依然比較復(fù)雜，但美國的經(jīng)濟情況仍然相對較好，美聯(lián)儲新一輪量化寬松政策將繼續(xù)支撐風(fēng)險資產(chǎn)價格。從房地產(chǎn)的基本面來看，美國各經(jīng)濟領(lǐng)域?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)的需求穩(wěn)固增強，而主要地區(qū)的供應(yīng)量仍較為有限；繼續(xù)走低的融資成本將促使REITs進一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和加快項目開發(fā)和收購；物業(yè)租金和企業(yè)盈利能力仍有較強提升空間。和美國以往的房地產(chǎn)危機比較，目前美國房地產(chǎn)市場在時間上和復(fù)蘇過程上均處于中期，我們預(yù)期未來數(shù)年美國房地產(chǎn)市場仍將有良好的表現(xiàn)。

值得關(guān)注的是，四季度美國將進行總統(tǒng)和議會選舉，政治上的分歧有可能導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)的證券價格波動，而財政懸崖鄰近也會影響相關(guān)行業(yè)管理層和投資者對未來的預(yù)期，未來需密切關(guān)注宏觀形勢的變化。