房地產(chǎn)調(diào)控的新建議

衛(wèi)祥云

通過始于2010年的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，全國的房地產(chǎn)價格有所下降，總體來講降幅不大。但不排除部分城市和部分地區(qū)既有下降也有上漲的現(xiàn)象存在，這是誰都不能不承認和面對的現(xiàn)實問題。

調(diào)控何去何從

今后房地產(chǎn)調(diào)控何去何從？中央已通過各種信息渠道給出了“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”的信心和決心，表明了對廣大的老百姓苦于高房價、高稅負和高物價折磨的痛苦現(xiàn)實的正視和關(guān)注。但到目前為止，房地產(chǎn)調(diào)控的實施卻帶來一個誰都不能否認和不得不承認的客觀結(jié)果，即“為富人降了房價，給窮人漲了房租”。

如果以北京市為例，如每平米30000～40000元以上的房價降了10%～20%，對整天算計“收入與房價之比”的老百姓來講沒有任何意義。而對能夠買得起此類房子的購買者來講是不在乎10%～20%的降價幅度的。他們關(guān)心的是所購買房屋的性價比和物業(yè)服務(wù)。當然，由于調(diào)控的實施帶來了房價的下降，這部分購買者屬于“偷著樂”一族，因為他們確實沾了調(diào)控的光。這其中有部分富人在適當?shù)臅r機出手以低于原來價格10%～20%左右購買了房子；也有部分有購買能力的人由于限購不能在房價較高的時機購買而節(jié)余了資金。但這與普通老百姓無關(guān)。而對買不起這類房子的老百姓來講，此類房子的價格即使降價50%，每平米為15000～20000元，他們還是買不起。因為如果要按照所謂的“收入與房價之比”衡量房產(chǎn)價格，北京的房價應(yīng)該在每平米8000～10000元。這樣的價格只有在靠近河北省的地方才有可能買到。

因此，對這些買不起和雖有購買力但由于限購不能買房的剛性需求者來講，除少數(shù)人有幸享受到保障房和廉租房外，大多數(shù)人則需租房住。而不幸的現(xiàn)實是，去年以來，北京市內(nèi)的房租價格普遍上漲了30%以上。這雖然有違調(diào)控的初衷，但卻無法改變鐵的事實。

另換一種思路

基于以上分析，我認為現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控再也不能繼續(xù)下去了，并提出兩則建議：

一、立即停止執(zhí)行限貸、限購和限價（以下簡稱“三限”），放開商品房的開發(fā)和銷售。在以上“三限”中，要說合理的話，只有“限貸”一條還說得過去。因為中國的銀行還是國有銀行的一統(tǒng)天下，國家有權(quán)制定銀行的貸款政策。而限購和限價政策，純屬無理取鬧。我過去曾撰文認為限購在一定程度上是限制了人口的自由遷徙；限制了人才的自由流動；同時也限制了個人對自有財富的支配權(quán)和使用權(quán)。

有人把“房產(chǎn)限購”與“汽車限購”相提并論，認為“房產(chǎn)限購”也有一定的合理性，這是極其錯誤的認識。因為汽車限購政策與道路相關(guān)，而道路屬于公共產(chǎn)品，但房產(chǎn)卻不是公共產(chǎn)品。無論如何，在我們國家已經(jīng)改革開放30多年，并明確要求讓全世界承認我們是市場經(jīng)濟國家的今天，還在實施這樣違反市場基本邏輯的政策是怎么也說不過去的。而限價就更是無理攪三分。

限價的結(jié)果，實際上是壓制和延緩了市場需求，給以后的房價反彈埋下了很大隱患。同時，這種人為的限價更不利于調(diào)節(jié)財富分配，無法取得和實現(xiàn)房地產(chǎn)利稅的轉(zhuǎn)移性支付。所以，我認為房地產(chǎn)調(diào)控要另換一種思路。

二、研究新的房產(chǎn)交易稅方案。通過停止“三限”的實施，一方面恢復(fù)房地產(chǎn)市場的本來面目，促進商品房市場健康、穩(wěn)定、自由發(fā)展，由市場調(diào)節(jié)供求關(guān)系和改變我國居住條件落后的狀況；一方面通過實行征收房產(chǎn)交易稅，用于廉租房建設(shè)和直接向困難群體發(fā)放住房補貼。如果這樣做的話，富人和窮人、買房人和租房人的需求都得到了滿足，何樂而不為呢？當然，僅僅實行上述改革還遠遠不夠。

新交易稅方案

為了促使中國房地產(chǎn)業(yè)的長遠健康發(fā)展，還需重視研究兩項工作：

第一，從長遠來講，現(xiàn)在暫不征房產(chǎn)稅不等于永遠不征。首先要用改革的大智慧研究征收房產(chǎn)稅的合理性，而不是基于權(quán)力那么簡單；其次，才能研究征收房產(chǎn)稅的功能性，如降房價等；再次才可研究如何征稅的問題。同時，開征房產(chǎn)稅還必須做到三個結(jié)合。一是和土地所有權(quán)改革相結(jié)合；二是和開征遺產(chǎn)稅相結(jié)合；三是和憲法賦予保護公民財產(chǎn)權(quán)的神圣不可侵犯相結(jié)合。

第二，立即研究出臺征收房產(chǎn)交易稅新政，并通過一定的立法程序和法律形式確認后執(zhí)行。為此，我經(jīng)過慎重思考提出如下稅收建議方案。即所有房屋交易一律一次性征收交易稅。如北京市現(xiàn)在的房產(chǎn)價格大約為每平米1～10萬元左右，可考慮按交易價格的1%～10%征收不同檔次的交易稅（見下表）。

由上表可知，以100

M2的房子為例，每平米價格為10000元的交稅額為10000元；而每平米價格為10萬元的則交稅額為100萬元。同樣是100

M2的房子，由于單位價格不同，實際交稅額有較大差距。房價越高，交稅越多。很顯然，如果能實行新的交易稅方案，具有明顯的“削峰填谷”的調(diào)節(jié)作用，也能夠為保障房和廉租房建設(shè)提供相當可觀的資金。在目前的情況下，還可以起到代替出臺出力不討好的房產(chǎn)稅的作用。

以上是觀察以北京市為主的房地產(chǎn)調(diào)控影響后提出的切實可行、簡單明了的調(diào)控新政建議，希望能起到拋磚引玉的作用。我認為該建議對全國實施新的房地產(chǎn)調(diào)控政策有一定的普遍指導(dǎo)意義。

（作者觀點不代表本刊立場，歡迎討論）