地產股綻放“第二春”

陳浩

周二，經歷一周調整的地產股睡獅驚醒，放量拉升，個股集體井噴，地產指數以4.38%漲幅領漲兩市。其中，中航地產（000043）、順發(fā)恒業(yè)（000631）、珠江實業(yè)（600684）、中房股份（600890）、三湘股份（000863）、上實發(fā)展（600748）、天地源（600665）、宋都股份（600077）等8股漲停，地產龍頭萬科亦飆漲近5.97%，保利地產、金地集團、招商地產亦分別大漲4.73%、5.61%、3.70%。地產板塊內大多數個股跟漲，強勢明顯。周三，外高橋（600648）、陸家嘴（600663）、浦東金橋（600639）、九龍山（600555）等上海本地地產股大面積漲停……上半年曾一騎絕塵的地產股，歷經下半年的充分調整后，9月觸底回升，12月更是大漲，地產指數上漲了15.25%，地產可謂冬天里的一把火，而這把紅火的景象有望延續(xù)，地產在明年將綻放“第二春”。

“城鎮(zhèn)化”的夢想

地產股的狂飆受益于城鎮(zhèn)化的實質性推進。周二據報道，由發(fā)改委主導的《促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（2011-2020年）》初稿已編制完成。該規(guī)劃稱城鎮(zhèn)化將在未來十年拉動40萬億投資。各地城鎮(zhèn)化體系建設規(guī)劃方案亦已紛紛出爐。

種種跡象顯示，“城鎮(zhèn)化”將成為政府未來幾年著力推進的施政目標，這將給多個行業(yè)帶來巨大發(fā)展空間，房地產將成為直接受惠的主要行業(yè)。就工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的對應關系而言，一國的工業(yè)化率達到40%時，城鎮(zhèn)化率一般在75%以上，而目前，我國的工業(yè)化率接近40%，但城鎮(zhèn)化率才51%左右，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間可見一斑。對于房地產企業(yè)來說，這是一個長期的發(fā)展機遇，而對于地產股而言，這提供了一個中長期的投資價值。處城鎮(zhèn)化最前沿城市的房地產公司將會更多的機會。

中國式購房使繼續(xù)快速增長的購房需求具有堅實的心理基礎和支付能力。城鎮(zhèn)化和城市新增人口是剛需的主要驅動力，而長期的嚴厲調控政策壓制的需求規(guī)模龐大，在信貸政策支持下，旺盛的需求將會轉化為成交量的大量增加。這使得房地產行業(yè)明年有可能迎來供銷兩旺的格局，地產股則有望繼續(xù)估值修復行情。

上升通道已被打開

萬科、保利、招商地產等龍頭股價已經創(chuàng)下三年以來的新高，表明地產龍頭過去龍游淺灘遭蝦戲，虎落平陽被犬欺的窘況已經改變。

近期，上海外、北京等其他一線城市的翹尾行情也基本確立。本周，上海均價每平米近3萬的樓盤一日搶光。截至23日，北京12月新房成交11215套，環(huán)比11月同期上漲7.6%。二手房成交11897套，環(huán)比上漲16.1%。近期樓市的回暖，令房地產企業(yè)緊皺的眉頭終于得以舒展，銷售的暢旺使得行業(yè)整體資金狀況有所好轉，這也令眾多房企明年降價動力下降。此外，可售房源的減少也會使2013年房價有上漲壓力，一線城市尤甚。從相關研究機構的統(tǒng)計數據來看，一線城市可售量吃緊至8個月以下，部分二線城市可售量降至10個月以下。一線城市中，北京去化時間7.5個月，上海6.7個月，深圳7.0個月；二線城市蘇州、寧波、廈門、東莞去化時間已降至10個月以下。新房入市數量減少導致房價上升預計在明年2季度顯現。

總之，在政策并未出現實質性松動的背景下，一線城市房市量價齊漲，土地市場“地王”頻出，反映地產產供雙方都看漲后市。加上預計新房供應減少，二手房恐慌性搶購，或助推明年房價短期暴漲。而“城鎮(zhèn)化”的施政理念則是房地產中長期的利好。

中投證券指出：調控常態(tài)化下行業(yè)加速洗牌，“高周轉”“地產業(yè)+產業(yè)”等盈利模式的公司將持續(xù)獲得增長紅利，建議關注“招商地產、保利、北京城建、首開股份、萬科A、蘇寧環(huán)球、榮盛發(fā)展、中南建設和世茂股份”等市場分布均衡，業(yè)績鎖定性強，持續(xù)資源獲取優(yōu)勢明顯，估值吸引力大的優(yōu)質公司，把握發(fā)展提速的“泛海建設、新湖中寶”，以及周轉加速的“濱江發(fā)展、金科股份、華夏幸福、陽光城”及股東資源豐富的“廊坊發(fā)展”等公司。