北京房租瘋漲 “官辦中介”何時出鞘?

毛麗冰 趙碩

又到一年畢業(yè)季。2012年6月，北京租房價格在不斷上揚(yáng)中迎來歷史最高點。原以為5月31日北京市發(fā)布的《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作的意見》（下稱《意見》）是這個夏季吹來的一股涼風(fēng)，迄今卻只是雷聲大雨點小。在沒有感受其惠澤的同時，高租金讓北京市租房者陷入焦灼狀態(tài)。

租金瘋漲——

只有更貴沒有最貴

羅同學(xué)今年7月將從中國人民大學(xué)碩士畢業(yè)，目前已經(jīng)簽訂學(xué)校附近的一家單位，當(dāng)前最急切的事情就是離校前找一個合適的住處。小羅從5月就開始不斷物色校園附近的出租房，在好幾家中介處都留了聯(lián)系電話，但是高昂的租金讓她陷入了兩難境地——是住自己生活學(xué)習(xí)7年的學(xué)校附近的高價房呢，還是搬到郊區(qū)擠一個多小時的地鐵與同學(xué)合租稍微便宜一點的租房？離校時間愈逼近，小羅費煞了心思。

人民大學(xué)處于北京西北三環(huán)，可謂海淀區(qū)的中心地帶，寸土寸金。2008年5月，小羅從人大本科畢業(yè)，她在學(xué)校西門外租了一個三居室中的隔斷間（只是一些塑料泡沫或者木板做支撐的“墻面”）備戰(zhàn)考研，小臥室不足8平方米，每個月需要800塊錢月租。房子是一個剛考上研究生的學(xué)姐轉(zhuǎn)租給小羅的，還有三個月到期，本想到期后跟中介續(xù)租，沒想到，中介要求每月漲100元錢租金。小羅無奈，搬到了附近小區(qū)的另一處房子，是一個正規(guī)三居室中的一個小臥室，將近10平方米，850元每個月。如今，時隔4年，沒想到同樣小區(qū)的三居室中的小臥室已經(jīng)漲到了1800元，翻了一倍多。就是這類大概建成于上個世紀(jì)80年代末、經(jīng)常因為各種各樣的問題需要維修的老房子，都是各家中介搶手的房源。在海淀區(qū)的大學(xué)附近，租房永遠(yuǎn)只有更貴，從不愁租不出去。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年暑期北京高校將有22萬畢業(yè)生以及大量外省入京求職人員使得北京的租賃需求達(dá)到歷史最高水平。老一代租房者尚未從陰影中解脫出來，新生力量又開始奔赴求租大潮中。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年6月上旬（1至10日）北京租賃市場成交量比上月同期上漲了5%，相比去年同期則上漲了16.6%。其實，5月份的時候，北京高端住宅整體租金就創(chuàng)下了30個月以來新高，與4月相比環(huán)比上漲2.6%，與去年同期相比上漲22.2%。

有中介告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，部分原來打算賣房的屋主已經(jīng)決定不賣房子轉(zhuǎn)為出租了，三居室的房子稍微翻新裝修一下，月租金能漲個1000元，何樂而不為呢？就在記者跟該中介了解情況的時候，聽見了另一位中介給某出租戶主的電話，這位中介看中了那家屋主的房源，跟戶主商量由中介公司承租下來，他們能幫忙將租金上漲500元，跟房主簽訂租房合同后，其他事情都不用房主操心了?！捌鋵?，這一轉(zhuǎn)手，我們還能再掙幾百塊錢差價，這也是公開的秘密了。”該中介告訴記者，房子到他們手上后，還能根據(jù)情況多做幾個隔間，租給更多人，房子有多大，租金就有多大的上漲空間。

黑中介泛濫——

《意見》救市？

租房難，跟中介打交道更難。提起在北京租房，相信大多數(shù)外來工作者都有各種心酸經(jīng)歷。就是這些為北京提供了巨大發(fā)展能量的外來工作者，他們中的大部分處于租房居住的階段。2007年北京房價開始一路飆漲，再加上2010年北京等一線城市開始執(zhí)行“未滿足繳納5年個稅或社保不準(zhǔn)購房”的限購政策，買不起和不能買房的人越來越多。

也就是從那個時候開始，北京的房租跟著水漲船高，再也沒有回落過。北京的房屋租賃機(jī)構(gòu)也隨之遍地開花，勢力范圍無所不及。

租房者越來越多，房屋數(shù)量有限，租金越來越高，租賃機(jī)構(gòu)競爭無度，黑中介泛濫難敵中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰毫不忌諱地指出，黑中介和運營不規(guī)范的代理機(jī)構(gòu)看到有利可圖，就開始滲入市場，2011年大約90%的房地產(chǎn)投訴源自此類違規(guī)機(jī)構(gòu)。這個怪圈的源頭難道是租金不斷上漲引發(fā)無序競爭？一位資深“黑中介”告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，無論是前期看房還是擬合同，我們都潛心研究過如何讓租房的人跳進(jìn)來，租房者通常都忙于上班奔波，房子出了問題也耗不過我們，而且也沒有專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和相關(guān)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆桑酝ㄟ^中介必定租不到便宜的房子，出現(xiàn)問題也難維權(quán)。

今年4月制定，于5月31日公布的《北京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場穩(wěn)定房屋租金工作的意見》似乎本應(yīng)給混亂的房屋租賃市場當(dāng)頭一棒?！兑庖姟分凶顬槭袌鲫P(guān)注的一句話——鼓勵市有關(guān)部門、各區(qū)縣政府成立國有房屋租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，接受房屋所有權(quán)人或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利人的委托，集中開展房屋租賃經(jīng)營，并對受托租賃經(jīng)營房屋進(jìn)行日常維護(hù)等服務(wù)。

北京市政府公開鼓勵成立“官辦房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)”，意在“規(guī)范房屋租賃市場，穩(wěn)定房屋租金”。

市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，這種方式是首次創(chuàng)新，“官辦中介”提供的服務(wù)會更可靠，而且不會有違規(guī)的亂象。無論是出租者還是承租者，都可以放心。

但是當(dāng)《經(jīng)濟(jì)》記者追問“官辦中介”承租的房子租金是否更便宜、租期是多長時間、如何承租相關(guān)房源時？這位負(fù)責(zé)人表示，具體政策還需探索和研究，如何實施他們也并不清楚。他同時指出，租金應(yīng)會按市場來定價，政府設(shè)立機(jī)構(gòu)來經(jīng)營，就不會出現(xiàn)目前惡意炒作租金價格的問題。

北京房屋租賃管理中心相關(guān)工作人員告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，“官辦中介”在2011年就在北京海淀試點，但這次試點并非針對房屋租賃，而是針對二手房交易，由政府提供免費的中介平臺，以公平的價格和流程保障購房者的權(quán)益。但是據(jù)《經(jīng)濟(jì)》記者了解，該平臺上提供房源的都是由國內(nèi)各大中介提供的，并且成交量不佳。

隨后，《經(jīng)濟(jì)》記者分別向北京幾個主要區(qū)縣的住建委了解情況，其中，只有朝陽區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)住建委表示知曉該意見，但是沒有任何已經(jīng)實施的項目。其中海淀區(qū)是第一個實施“官辦中介”的地區(qū)，海淀區(qū)住建委表示該二手房交易平臺對穩(wěn)定市場和抑平房價均有很大作用。

各界不看好——

官辦難出臺？

《意見》公布對租房者猶如看到了曙光，中介對此意見“興趣”不大。在《經(jīng)濟(jì)》記者調(diào)查的近20家中介公司中，只有兩家公司分店的店長聽說過“官辦中介”，其他中介公司員工都是在記者介紹后才知道。鏈家地產(chǎn)洋橋店營業(yè)員表示：“官辦中介的最大目的是在于影響房屋租賃價格，但是供求關(guān)系緊張是導(dǎo)致租金不斷提升的本質(zhì)。如果這個矛盾不解決，租金很難下降。官辦中介能影響到的也只能是一片特殊區(qū)域的私營中介，對于整體中介市場，不會有很大影響。”多數(shù)房屋中介都認(rèn)為“官辦中介”對他們業(yè)務(wù)的開展沒有多大影響。

大部分中介公司更不看好“官辦中介”，聽說過“官辦中介”的我愛我家中關(guān)村店店長認(rèn)為官辦中介很難實行，對于私營中介的影響也不會很大。他指出，官辦中介的房源有限，很難給客戶選擇空間，“雖然在價格上會有一些優(yōu)勢，但由于特殊的地理位置和周邊環(huán)境，再加上有限的房源，不會引起房屋租賃的整體價格。”21世紀(jì)不動產(chǎn)幸福家園店店長則認(rèn)為：“官辦中介不會真正實行，即便實行了，對我們的影響也不會很大。首先因為政府鼓勵自行成交，租房的過程中，沒有人帶著去看房，如果客戶自己去跟出租房屋的人協(xié)商、看房，會有很多不方便和麻煩。其次，北京的中介有很多家，銷售員加起來能有10萬人。這說明中介市場很龐大?！边@位店長還指出，中介開展10多年，無論是市場還是機(jī)制都還很不成熟，同時，小的中介存在很多欺騙客戶的現(xiàn)象，導(dǎo)致有很多人不相信中介，對中介有誤解。他相信，等到中介成熟起來，政府就不會參與進(jìn)來。鏈家地產(chǎn)光明樓店一位店員更指出，大多數(shù)房東還是會將房源交給私營中介出租，“因為他們更看中我們提供的高差價”，除非政府能將中間的差價補(bǔ)償給房東和中介。

除此之外，相關(guān)人士也提出了異議——“官辦中介”辦起來后，員工是政府編制還是另雇合同制？工資怎么計算？更有人士計算過，即便是按平均工資2500元計，算上各項補(bǔ)貼、辦公經(jīng)費和保險支出，一個員工最少也要花費4000元，這相當(dāng)于養(yǎng)一個人一年需要從16套租金3000元的房屋中收取服務(wù)費。這筆開支是財政支付還是“官辦中介”通過租房中獲得盈利？

另外，《意見》“鼓勵單位和集體將閑置房屋低價出租”，那么這些人的參與熱情將會直接影響到“官辦中介”的發(fā)展。有閑置房屋的單位通常財大氣粗，他們的閑置房有多少、他們是否愿意在其家屬宿舍區(qū)住著非本單位人員？在這種情況下，政府將如何說服有閑置房的單位挺身而出做好事？而如果少了他們的參與，“官辦中介”的支柱房源則不能保證，其他房源是否又能競爭得過已經(jīng)立足的私營中介呢？

中原地產(chǎn)潘家園店負(fù)責(zé)人提出，如果“官辦中介”辦起來，贏得租房者信賴后，魚龍混雜的私營租賃機(jī)構(gòu)必然受到?jīng)_擊，數(shù)十萬從業(yè)者何去何從？政府是否已考慮好他們的再就業(yè)？