如何提高土地登記發(fā)證宗地測(cè)量效率

梁錫海

1首先需要對(duì)土地登記發(fā)證宗地測(cè)量的范疇有一個(gè)精確的界定

宗地測(cè)量首先屬于地籍測(cè)量,但是又有別于通常的成片的基礎(chǔ)地籍測(cè)量。其首要的目的是滿足土地登記發(fā)證的需要?！锻恋氐怯涋k法》①第五條規(guī)定“土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間?！薄稄V西壯族自治區(qū)土地登記辦法》②第七條規(guī)定“土地登記以土地權(quán)屬界線所包圍的封閉地塊即宗地為基本單元。宗地內(nèi)土地用途、使用權(quán)類型、使用期限不同的,應(yīng)當(dāng)分別劃宗申請(qǐng)登記。擁有或者使用兩宗以上土地的土地所有權(quán)人或者土地使用權(quán)人,應(yīng)當(dāng)分宗申請(qǐng)登記?？缈h級(jí)行政區(qū)域使用土地的,應(yīng)當(dāng)分別申請(qǐng)登記?！庇缮峡芍?宗地測(cè)量最有價(jià)值的是“土地權(quán)屬界線所包圍的封閉地塊或空間”,這就是我們進(jìn)行宗地測(cè)量的重點(diǎn)空間范圍,我們有限的測(cè)量資源就應(yīng)該優(yōu)先重點(diǎn)投入這方面,從而達(dá)到提高工作效率的目的。

2按照國(guó)家有關(guān)行業(yè)規(guī)范進(jìn)行測(cè)量,在滿足土地登記發(fā)證的前提下盡量減少工作量

根據(jù)《地籍測(cè)量規(guī)范》(CH 5002-94)③的規(guī)定,地籍測(cè)繪的內(nèi)容包括地籍建立或地籍修測(cè)中的地籍平面控制測(cè)量、地籍要素調(diào)查、地籍要素測(cè)量、地籍圖繪制、面積量算等。地籍圖應(yīng)表示的基本內(nèi)容:“(1)界址點(diǎn)、界址線;(2)地塊及其編號(hào);(3)地籍區(qū)、地籍子區(qū)編號(hào);(4)土地利用類別;(5)永久性的建筑物和構(gòu)筑物;(6)地籍區(qū)與地籍子區(qū)界;(7)行政區(qū)域界;(8)平面控制點(diǎn);(9)有關(guān)地理名稱及重要單位名稱;(10)道路及水域。根據(jù)需要,在考慮圖面清晰的前提下,可擇要表示一些其他要素?！?/p>

針對(duì)土地登記發(fā)證的特點(diǎn),我認(rèn)為我們的宗地圖首先需要滿足本宗地權(quán)屬界址點(diǎn)、界址線表達(dá)清楚和面積準(zhǔn)確這個(gè)要求,同時(shí)能夠準(zhǔn)確表達(dá)本宗地與鄰宗地或相鄰地物的準(zhǔn)確相關(guān)關(guān)系,滿足《土地權(quán)屬調(diào)查界址表》的簽界需要。這樣就可以達(dá)到準(zhǔn)確表達(dá)“土地權(quán)屬界線所包圍的封閉地塊或空間”,從而達(dá)到土地登記發(fā)證的需要。其次,“宗地內(nèi)土地用途、使用權(quán)類型、使用期限不同的,”我們也應(yīng)該把其界線測(cè)量出來(lái),表達(dá)清楚,以便“分別劃宗申請(qǐng)登記”。當(dāng)然,本宗地內(nèi)的“永久性的建筑物和構(gòu)筑物”、“道路及水域”等也應(yīng)視具體情況表達(dá)清楚,但不需要像基礎(chǔ)地籍測(cè)量那樣測(cè)滿整個(gè)圖幅,或者一定要測(cè)滿權(quán)屬界址線外多少米(大家都知道圍棋棋盤外面那幾圈的面積跟里面的面積相比是怎么樣一個(gè)概念)。這樣既可以滿足土地登記發(fā)證的需要,同時(shí)又可以盡量減少實(shí)地采集的數(shù)據(jù)量,從而提高了工作效率。

3充分利用現(xiàn)有成果資料

充分利用現(xiàn)有地形圖、地籍圖測(cè)繪成果,在地形圖、地籍圖的基礎(chǔ)上繪制宗地圖,是提高宗地測(cè)量的有效辦法。目前大部分城區(qū)和部分圩鎮(zhèn)已經(jīng)完成地形圖和地籍圖測(cè)繪工作,其中部分是最近完成測(cè)繪的,部分是十幾年前完成測(cè)繪的。進(jìn)行宗地測(cè)量之前,我們先把宗地所在地一定范圍的地形圖或地籍圖打印出來(lái),到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行界址點(diǎn)、界址線核對(duì),變化大的需要進(jìn)行修測(cè)或補(bǔ)測(cè);變化不大的(誤差范圍之內(nèi))在地形圖或地籍圖的基礎(chǔ)上繪制宗地圖,具體尺寸以現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn),坐標(biāo)系統(tǒng)統(tǒng)一轉(zhuǎn)換成目前要求使用的國(guó)家統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)坐標(biāo)。當(dāng)然,要做到提高精度的話,需要點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的逐個(gè)坐標(biāo)點(diǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)換。實(shí)踐表明,有電子版數(shù)字地形圖或地籍圖的測(cè)區(qū),充分利用已有數(shù)據(jù),宗地測(cè)量的效率可以大幅提高。

4成果標(biāo)準(zhǔn)化

從目前的情況看來(lái),地理數(shù)據(jù)信息化是大勢(shì)所趨,因此我們目前采集的測(cè)繪數(shù)據(jù)以及生產(chǎn)的測(cè)繪成果必須滿足地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)要求,以便使我們的測(cè)量成果可以很方便的及時(shí)更新和持續(xù)使用,為往后提高工作效率打下基礎(chǔ)。要達(dá)到這一目標(biāo)我們至少應(yīng)該從以下幾點(diǎn)入手。

4.1 盡量采用統(tǒng)一的坐標(biāo)系統(tǒng)

這個(gè)情況比較復(fù)雜,有的地方統(tǒng)一采用“1980西安坐標(biāo)系”,有的地方已經(jīng)開始采用“2000國(guó)家大地坐標(biāo)系”,有的地方或部門還在使用“1954年北京坐標(biāo)系”,甚至有些地方還在使用獨(dú)立坐標(biāo)系。這個(gè)要看當(dāng)?shù)刂髁鬟x擇合適的坐標(biāo)系,如果原來(lái)是地方獨(dú)立坐標(biāo)系的,最好直接過(guò)渡到使用最新的“2000國(guó)家大地坐標(biāo)系”,這樣比較具有前瞻性。

4.2 使用符合精度要求的測(cè)量工具,盡量使用能夠形成電子數(shù)據(jù)的高精度測(cè)量工具,最好能夠使用2″以上全站儀和RTK(5mm +1ppm精度以上)相結(jié)合的方法進(jìn)行測(cè)量

RTK用來(lái)做控制測(cè)量,全站儀做碎部測(cè)量,在RTK沒(méi)有信號(hào)的地方,用全站儀做導(dǎo)線測(cè)量。全站儀的免棱鏡測(cè)量距離最好能夠達(dá)到250m以上,條件允許的最好能夠達(dá)到1000m以上,這樣能夠大副提高碎步測(cè)量效率,而且精度也能達(dá)到宗地圖的精度要求?！暗丶刂泣c(diǎn)的精度:地籍平面控制點(diǎn)相對(duì)于起算點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過(guò)±0.05m”(《地籍測(cè)量規(guī)范》(CH 5002-94)(注3))。

4.3 暫時(shí)還沒(méi)有實(shí)施控制測(cè)量建立起控制網(wǎng)的偏遠(yuǎn)測(cè)區(qū),每次作業(yè)應(yīng)該建立起相對(duì)穩(wěn)定的簡(jiǎn)易測(cè)區(qū)控制點(diǎn),該測(cè)區(qū)內(nèi)部的宗地測(cè)量精度仍然按照《地籍測(cè)量規(guī)范》(CH 5002-94)里面關(guān)于精度方面的要求進(jìn)行實(shí)施,這樣可以盡量保證我們?cè)谠摐y(cè)區(qū)所測(cè)量的數(shù)據(jù)能夠相對(duì)連成一片而不至于發(fā)生干涉

實(shí)踐證明,磨刀不誤砍柴工,做好簡(jiǎn)易控制點(diǎn)確實(shí)能夠使我們?cè)谠摐y(cè)區(qū)的測(cè)量工作方便很多。

以上是本人結(jié)合本地區(qū)工作實(shí)際情況總結(jié)出的一些提高宗地測(cè)量效率的體會(huì),有一定的區(qū)域局限性。對(duì)于不同基礎(chǔ)測(cè)繪情況和不同經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的地區(qū),相信會(huì)有更豐富的提高宗地測(cè)量效率的有效措施。

注釋

① 《土地登記辦法》(中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第40號(hào),2007年11月28日國(guó)土資源部第5次部務(wù)會(huì)議審議通過(guò),自2008年2月1日起施行。)

② 注2:《廣西壯族自治區(qū)土地登記辦法》(廣西壯族自治區(qū)人民政府令第31號(hào),2007年11月14日自治區(qū)第十屆人民政府第81次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò),自2008年1月1日起施行。)

③ 《地籍測(cè)量規(guī)范》(CH 5002-94),中華人民共和國(guó)測(cè)繪行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),國(guó)家測(cè)繪局1994-11-28批準(zhǔn),1995-02-01實(shí)施。