房地產(chǎn)業(yè)將迎來三大調(diào)整

席敏 袁軍寶

最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年12月份我國70個大城市中房價下跌的城市繼續(xù)增多。有專家認(rèn)為，在資金短缺、利潤縮水等多種因素影響下，今年我國房地產(chǎn)行業(yè)將迎來行業(yè)內(nèi)整合、房地產(chǎn)資金“出逃”、地產(chǎn)去投資化等三大變化。而這些變化將使房地產(chǎn)業(yè)集中度提高，并倒逼企業(yè)精細(xì)化經(jīng)營，提升房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的性價比，但同時也需警惕房地產(chǎn)投資減少帶來的后期房價反彈。

并購潮愈演愈烈業(yè)內(nèi)資金“外逃”

在經(jīng)歷了嚴(yán)峻的房地產(chǎn)調(diào)控形勢后，越來越多的房地產(chǎn)并購事件在近期發(fā)生。專家認(rèn)為一些資金實力相對雄厚、開發(fā)資歷深的企業(yè)正在這一輪并購潮中顯現(xiàn)較強的競爭實力，今年的行業(yè)并購潮將越演越烈。

首開股份近日公告稱，擬以不高于10532.94萬元的代價收購葫蘆島打漁山園區(qū)人和投資有限公司持有的葫蘆島首開宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%的股份。首開股份表示，通過此次股權(quán)收購，將進(jìn)一步提高對葫蘆島宏泰的持股比例，有利于從這家公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目中獲得更大的收益。

不僅是首開股份，一些長期經(jīng)營房地產(chǎn)的公司也紛紛向其他涉房企業(yè)伸出橄欖枝。近日，招商地產(chǎn)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，收購了青島中潤德汽車貿(mào)易有限公司51%的股權(quán)，中潤德成為公司控股子公司，后者擁有山東省青島市城陽區(qū)四塊使用年限為40年的商業(yè)金融用地。

來自中原集團(tuán)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至12月上旬股權(quán)交易市場共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易，涉及金額超過1300億元。其中，房地產(chǎn)為主業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗，并購金額超過900億元。

在業(yè)內(nèi)整合加劇的情況下，另一明顯的變化是，部分房企業(yè)開始轉(zhuǎn)營其他業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)資金開始“外逃”。1月10日，中珠控股公告稱，正在籌劃收購礦業(yè)公司股權(quán)收購的事宜，并從當(dāng)日起開始停牌。而在1月5日，這家上市公司剛向社會公告，已完成收購隆林捷堯礦業(yè)發(fā)展有限公司68%股權(quán)的過戶和工商變更登記。根據(jù)約定，這家礦業(yè)公司黃金年產(chǎn)品產(chǎn)量不低于1噸。

不僅是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)行投資其他領(lǐng)域，一些非房地產(chǎn)主業(yè)的公司也在紛紛宣告退出房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速推進(jìn)了房企并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半邊江山。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認(rèn)為，部分房地產(chǎn)企業(yè)離岸、轉(zhuǎn)行業(yè)經(jīng)營說明，在我國的房地產(chǎn)限購政策下，企業(yè)的房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)經(jīng)營壓力增加，轉(zhuǎn)行業(yè)成為部分房地產(chǎn)的選擇。

房價不跌神話打破住房將逐步去投資化

隨著國家調(diào)控的持續(xù)實施，越來越多的城市房價進(jìn)入下行通道，而國家已明確提出今年還將堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸，部分城市也宣布將繼續(xù)實施限購等調(diào)控政策，房價不跌神話顯然已被打破。

近日，全國一些城市的房價還在繼續(xù)下降。濟南東部一處出售精裝修住宅的新建小區(qū)調(diào)低了銷售價格，由原來的每平方米1.1萬元左右降至9600元左右，已經(jīng)和2010年初期開盤的價格相當(dāng)。有的樓盤在開盤時，甚至把價格和成本進(jìn)行了詳細(xì)的說明，證明樓盤的開盤價格已是無利潤的“裸價”。

分析人士認(rèn)為，在國家限購、限貸及房價下跌的背景下，普通投資者投資房地產(chǎn)收益大大降低，這將迫使投資需求逐步退出，購買群體已基本上以自住型和改善型需求為主，這種格局促使房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整戰(zhàn)略，房地產(chǎn)去投資化趨向?qū)⒃絹碓矫黠@。

山東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任程道平說：“隨著不少城市住宅成交量的持續(xù)下滑和資金回籠的急切需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要實時調(diào)整自己的產(chǎn)品定位，更加注重市場的居住性需求?！?/p>

政策對房地產(chǎn)向居住性屬性回歸的導(dǎo)向也越來越明確。今年以來，不少省市新出臺的政策要求，房地產(chǎn)市場重點開發(fā)中小戶型，以更好地加大對剛性需求的供給。

中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，對于市場主要參與者的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，應(yīng)積極調(diào)整公司戰(zhàn)略和策略，使公司的城市布局、產(chǎn)品定位和營銷策略更加適應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場特點，將主動權(quán)掌握在自己手中。開發(fā)商在不同的城市，應(yīng)當(dāng)針對當(dāng)?shù)厥袌觥⒖蛻舻奶攸c采取靈活的價格和營銷策略來滿足需求，爭取在這一輪的行業(yè)整合中占據(jù)優(yōu)勢。

精細(xì)化經(jīng)營提升性價比需警惕房價反彈

有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的加速整合將提高產(chǎn)業(yè)的集中度，推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，并且房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化經(jīng)營也將大大提升樓盤的品質(zhì)和性價比。但在大量資金外逃的情況下，也需警惕后期由于住房供給不足帶來的房價反彈。

合富輝煌山東區(qū)域市場總監(jiān)許傳明說：“從目前這些趨勢和變化來看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入整合期，預(yù)計今年還將會有更多的并購案例發(fā)生，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升?！?/p>

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說，在房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷下降，土地供給偏重中小套型的導(dǎo)向下，過去企業(yè)粗獷式經(jīng)營模式將會有很大的改變?！艾F(xiàn)在不再是蓋好房子就能賺大錢的時代，如何做好策劃、管理、營銷、資金每個環(huán)節(jié)，是今后競爭的焦點，這也會推動我國房地產(chǎn)市場向精細(xì)化健康發(fā)展?！币恍＜艺J(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)更加精細(xì)化經(jīng)營的背景下，市場將更加細(xì)分，樓盤的精致程度、細(xì)節(jié)的人性化體現(xiàn)、品牌的塑造、后期物業(yè)的配套都將成為市場競爭的重點，這將促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，民眾也將有更多的“高性價比”住宅可供選擇。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在地產(chǎn)行業(yè)不景氣的狀況下，行業(yè)資金的加速“外逃”和市場主體的減少，可能會減少未來的房地產(chǎn)供應(yīng)量，一旦調(diào)控放松，不排除房價快速反彈的可能。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，我國房地產(chǎn)投資同比增速已由1至2月份的35.2%，一路下降到1至12月份的27.9%，房屋新開工面積同比增速也從1至7月份的24.9%下降到1至12月份的16.2%。

韓長吉說，目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題正是供需平衡，我國的房地產(chǎn)限購政策制造了房地產(chǎn)行業(yè)的假象供需平衡，但是這樣的平衡是在政策調(diào)控下形成的，如果房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模離岸，市場供需最終將趨向供小于求，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成阻力。