天津市房產(chǎn)稅改革的預(yù)期效應(yīng)分析

天津財(cái)經(jīng)大學(xué) 王村燕 歐陽(yáng)婷

天津市房產(chǎn)稅改革的預(yù)期效應(yīng)分析

天津財(cái)經(jīng)大學(xué) 王村燕 歐陽(yáng)婷

房產(chǎn)稅的改革近十年來(lái)一直是社會(huì)各方討論的熱點(diǎn)。2011年1月28日在上海和重慶開(kāi)始的改革試點(diǎn)真正吹響了改革的號(hào)角。之后便不斷傳來(lái)試點(diǎn)擴(kuò)圍的消息。作為一種趨勢(shì)，天津市必然也會(huì)被歸入到開(kāi)征房產(chǎn)稅試點(diǎn)之列。本文試圖從開(kāi)征房產(chǎn)稅之后能否給地方政府帶來(lái)穩(wěn)定的財(cái)政收入，使之逐步擺脫土地財(cái)政的困境，以及房產(chǎn)稅能否逐漸發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入分配的作用等方面展開(kāi)討論。

房產(chǎn)稅 分稅制 收入分配

1 天津市房產(chǎn)稅改革的預(yù)期效應(yīng)

房產(chǎn)稅被看成一種受益稅，反映地方政府提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)格。開(kāi)征房產(chǎn)稅將對(duì)地方政府的財(cái)政收入、各階層的收入分配、房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定效應(yīng)。

1.1 增加地方政府的財(cái)政收入，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)

我國(guó)自1994年建立了分稅制，隨后稅收收入越來(lái)越集中在中央。中央財(cái)政收入占比由1994年的20%左右提高到2011年的49.4%。但是絕大部分的事權(quán)卻仍在地方，70%的公共支出要由地方負(fù)擔(dān)，2011年這一比例上升為84.9%[1]。這就導(dǎo)致地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)嚴(yán)重不匹配。因此地方政府為了滿足本地居民對(duì)公共服務(wù)的需求，不得不自籌資金，開(kāi)始拍賣其所管轄領(lǐng)域的土地，于是便形成了今天“土地財(cái)政”的局面。2010年我國(guó)土地出讓金額達(dá)到2.7萬(wàn)億元，占全國(guó)財(cái)政收入的33.75%，占地方本級(jí)財(cái)政收入的50%以上[2]。同期天津市政府獲取的土地出讓金額為5719610.04萬(wàn)元[3]，土地出讓金占政府財(cái)政收入的53.5%，土地出讓收入占據(jù)了天津市整個(gè)財(cái)政收入的半壁江山。

假定天津市政府于2011年對(duì)住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅，住宅房產(chǎn)稅=人均建筑面積*城鎮(zhèn)人口數(shù)*存量房房?jī)r(jià)*(1-住房?jī)r(jià)值下跌比率)*稅率，這個(gè)公式用(1)表示。2011年天津市人均建筑面積為32.77平方米，城鎮(zhèn)人口為996.44萬(wàn)人。存量房交易面積為581.22萬(wàn)平方米，交易金額為434.09億元[4]，因此可推算出存量房的平均售價(jià)為7468.6元/平方米。對(duì)于住房?jī)r(jià)值下跌比率，可由以下推出：房產(chǎn)稅開(kāi)征前房屋市場(chǎng)價(jià)值V= i。[5]其中Y為年收益，r為折現(xiàn)率，當(dāng)n→∞時(shí)，V=Y/r公式用(2)表示。開(kāi)征房產(chǎn)稅后，房產(chǎn)的收益會(huì)因此下降至Y-tVt,這里t為稅率,Vt表示房屋的新市場(chǎng)價(jià)值。代入(2)式中得到Vt=(Y-tVt)/r，可簡(jiǎn)化為Vt=Y/(r+t)。綜合開(kāi)征前的房屋市場(chǎng)價(jià)值，得到Vt/V=r/(r+t)用(3)表示，這個(gè)即為房屋價(jià)值的下跌比率。折現(xiàn)率可以用銀行的存貸利率來(lái)表示。2011年7月7日以后銀行五年期的定期存款利率5.5%，五年期以上的個(gè)人住房公積金貸款利率為4.9%，取兩者平均值則為5.2%。另外，根據(jù)天津市居民家庭住房基本情況構(gòu)成來(lái)看(如表1所示)，2010年天津市兩居室和三居室的普通型居民住宅占到了76.3%，四居室及單棟住宅的高檔超面積住宅比例占了0.6%，低檔住宅的比重占了23.1%。因高檔住宅所占的份量很小，而中間檔次的居民住宅占到了整個(gè)住宅的76%，所以房產(chǎn)稅的主要納稅對(duì)象是普通中等檔次的住宅。鑒于上海及重慶的稅率設(shè)計(jì)，本文將房產(chǎn)稅率設(shè)置為兩檔：0.8%和1.2%。在適用稅率時(shí)考慮到公平因素，高端住宅適用高檔稅率1.2%，中端住宅適用中檔稅率0.8%，低端住宅免稅。將r=5.2,t=0.8%代入(3)式中，得到住房?jī)r(jià)值下跌比率為13%。代入公式(1)，可計(jì)算出2011年住宅房產(chǎn)稅=32.77×996.44×7468.6×(1-13%)×0.8%169.74億元。而同期天津市的工商業(yè)房產(chǎn)稅為30.61億元[6]，住宅房產(chǎn)稅是工商業(yè)房產(chǎn)稅的5.5倍。2011年天津市稅收收入是1004.51億元，住宅房產(chǎn)稅占到了天津市稅收收入的16.9%。因此，對(duì)居民住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅，可以大幅度增加天津市政府的財(cái)政收入。同時(shí)，對(duì)居民個(gè)人擁有的房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)予以課征，將結(jié)束房產(chǎn)稅在居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)保有階段的缺失狀態(tài)，提高財(cái)產(chǎn)稅在總體稅種中的比重，進(jìn)一步優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)。

表1 天津市城市居民家庭住房基本情況構(gòu)成

1.2 縮小貧富差距,加強(qiáng)對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)作用

財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)個(gè)人擁有的財(cái)產(chǎn)征稅。一般來(lái)說(shuō)，個(gè)人擁有財(cái)產(chǎn)的多少很大程度上可以反映出其納稅的能力。因此，對(duì)財(cái)產(chǎn)課稅具有調(diào)節(jié)個(gè)人級(jí)差收入的作用，在一定程度上縮小居民個(gè)人之間的貧富差距。而房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅中的一個(gè)重要稅種，通過(guò)對(duì)富裕階層征收高檔稅率，將籌集來(lái)的資金轉(zhuǎn)移支付給低收入群體用于建設(shè)保障性住房，即“抽肥補(bǔ)瘦”的做法充分體現(xiàn)了房產(chǎn)稅對(duì)收入分配的調(diào)節(jié)作用。同時(shí)對(duì)保障性住房免征房產(chǎn)稅，在很大程度上隱性減輕了低收入群體的支出負(fù)擔(dān)。而高收入群體由于本身的消費(fèi)習(xí)慣，其擁有的房產(chǎn)價(jià)值相對(duì)也高。因此，對(duì)高檔住宅多納稅，對(duì)低檔住宅免征房產(chǎn)稅的做法，可間接調(diào)節(jié)不同群體的收入分配差距，發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)功能。

1.3 熨平房?jī)r(jià)增幅，緩解居民購(gòu)房壓力

針對(duì)個(gè)人住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響，國(guó)內(nèi)的眾多學(xué)者從影響房?jī)r(jià)的成本因素、供求關(guān)系以及對(duì)房?jī)r(jià)的未來(lái)預(yù)期來(lái)分析房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)之間的相互關(guān)系。筆者認(rèn)為，稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響只是眾多因素當(dāng)中的一個(gè)，它的影響力的大小還依賴于眾多因素之間的力量抗衡。對(duì)于我國(guó)目前的房?jī)r(jià)問(wèn)題除了稅收外，更應(yīng)該放到我國(guó)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下房屋的供求關(guān)系及國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的大背景中來(lái)考慮。

一方面，從當(dāng)前大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景看，國(guó)家現(xiàn)在以及今后一段時(shí)期內(nèi)仍不會(huì)輕易放松對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，天津市作為中央政府調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)之一，其房?jī)r(jià)狀況可以從天津市統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)反映出來(lái)：天津市2012年1～8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資858.09億元，同比雖然增長(zhǎng)了21.9%，但商品房銷售額為712.03億元，同比下降了4.4%，其中住宅銷售額下降了1.4%。從房?jī)r(jià)看，2012年天津市新建商品住宅價(jià)格2-6月份同比持續(xù)下降，分別下降0.8%、1.4%、1.8%、1.3%和1.2%。從這一結(jié)果可知，政府調(diào)控樓市的政策仍未松動(dòng)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到一定抑制，總體呈現(xiàn)穩(wěn)中回落的態(tài)勢(shì)，將對(duì)房?jī)r(jià)的理性回歸有一定熨平的效應(yīng)。首先，這會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的預(yù)期不明確。其次，如果天津市在房屋保有環(huán)節(jié)實(shí)行較高的房產(chǎn)稅稅率，使得房產(chǎn)稅稅額大于房?jī)r(jià)預(yù)期上升的幅度，對(duì)于投機(jī)者和投資者來(lái)說(shuō)，由于增加了持有成本，而房?jī)r(jià)漲幅空間前途未卜、撲朔迷離，很大可能致使其減少房屋的持有量，釋放房屋供給的空間。

另一方面，天津市政府最近幾年在保障房建設(shè)方面的大規(guī)模投入，釋放了房地產(chǎn)市場(chǎng)上房屋的供給數(shù)量。2010年，天津市開(kāi)工建設(shè)保障性住房680萬(wàn)平方米，約8.5萬(wàn)套，占全市住宅建設(shè)量的30%以上，2011年則達(dá)到1600萬(wàn)平方米，約23.9萬(wàn)套[7]。在房屋剛性需求AD不變的情況下，隨著政府對(duì)保障性住房供給的增加，供給曲線從AS1右下移至AS2(如圖1所示)，均衡房?jī)r(jià)也隨之由P1下降至P2。政府對(duì)保障房的大量建設(shè)，緩解了部分居民購(gòu)房的壓力。

圖1 房屋供給與需求的變動(dòng)狀況

2 天津市房產(chǎn)稅改革的建議

2.1 整合房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，降低房屋開(kāi)發(fā)成本

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在租、稅、費(fèi)體系混亂的狀況，而這又大多集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)。據(jù)有關(guān)資料顯示：流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)占房地產(chǎn)稅收總額的70%，占銷售收入的23%左右；保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)占房地產(chǎn)稅收總額的25%左右，相當(dāng)于房?jī)r(jià)的1.5%～2.0%左右[8]。這反映了房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)不合理：流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)重，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕。這種現(xiàn)狀導(dǎo)致房屋交易時(shí)開(kāi)發(fā)商容易將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買者。這就需要將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅和費(fèi)進(jìn)行肅清和整合。中央政府應(yīng)調(diào)整現(xiàn)行房地產(chǎn)方面的租稅，將土地出讓金、耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅，按照分稅制改革中的“簡(jiǎn)稅制”要求，整和成房產(chǎn)稅。而地方政府則應(yīng)整理房地產(chǎn)涉及的各種收費(fèi)，肅清各種無(wú)謂收費(fèi)，減少房地產(chǎn)的成本，從而降低房屋價(jià)格。

2.2 將存量房納入征稅范圍，抑制投資行為

房產(chǎn)稅的改革需要循序漸進(jìn)，從滬渝對(duì)新增房征稅，慢慢過(guò)渡到對(duì)所有房屋征稅。在房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的城市中，上海方案沒(méi)有將存量房納入到征收范圍中來(lái)，這對(duì)抑制投資行為沒(méi)有多大影響。由于疏漏了以前保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)，所以它不是真正意義上的房產(chǎn)稅。眾所周知，擁有多套、超價(jià)值住宅的人比現(xiàn)購(gòu)房屋的人甚至更富有，所以不能對(duì)其進(jìn)行免稅。但也不能“一刀切”，對(duì)所有存量房都要征收房產(chǎn)稅。這可以借鑒重慶的做法：重慶對(duì)在主城區(qū)擁有獨(dú)棟豪宅和高檔商品房的存量房面積超過(guò)180平米的征收房產(chǎn)稅。天津市2011年人均住宅面積為32平米，如果以3口之家計(jì)算的話，那么一個(gè)家庭的住宅面積平均為90平米。因此，應(yīng)對(duì)在天津市區(qū)擁有的普通家庭住房建筑面積超過(guò)90平米且屬于第二套及以上的、擁有的高檔住宅(其市場(chǎng)估計(jì)價(jià)值是天津市上年新建商品房?jī)r(jià)值2倍以上的)都要征收房產(chǎn)稅。其稅額可以按照增量房中的低檔稅率0.5%來(lái)進(jìn)行征繳。這樣做主要是為了平衡存量房和新增房之間的稅負(fù)公平。

2.3 實(shí)行差別稅率，體現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配功能

未來(lái)的房產(chǎn)稅改革應(yīng)該對(duì)增量房實(shí)行不同級(jí)次的差別稅率，實(shí)行高檔房產(chǎn)高檔稅率、普通房產(chǎn)中等稅率、低檔房產(chǎn)免稅的原則，發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅在貧富差距方面調(diào)節(jié)作用。因此，天津市在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革時(shí)，可以采取如下做法：對(duì)在天津市新購(gòu)的、建筑面積未超過(guò)90平米的第一套家庭普通住房免征房產(chǎn)稅，如果是屬于第2套及以上且未超過(guò)90平米的則按0.5%的稅率計(jì)征；超過(guò)90平米未超過(guò)150平米的普通住房按0.8%的稅率征收房產(chǎn)稅。這些普通住房是指其市場(chǎng)估計(jì)價(jià)值是上年市場(chǎng)價(jià)值2倍以下的房屋。另外，對(duì)在天津市新構(gòu)的、其市場(chǎng)評(píng)估是上年度市場(chǎng)價(jià)值2倍(含2倍)以上的或者家庭住宅面積超過(guò)150平米的這些高檔或者超面積住宅征收1.2%的房產(chǎn)稅。實(shí)行這種層次傾斜的累計(jì)稅率，既保障了中低收入群體住房的需求，又約束了高收入群體大量投資房產(chǎn)市場(chǎng)的傾向。這種稅率設(shè)計(jì)體現(xiàn)了房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的功能，同時(shí)還能抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“投機(jī)”和“炒房”行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。

2.4 擴(kuò)大保障房的建設(shè)，降低房屋的供給彈性

書，背書，實(shí)質(zhì)上并不真正進(jìn)行實(shí)踐，頭腦跟不上行動(dòng)，凡事“嘴先到”。要想做到人才與市場(chǎng)匹配，就要求市場(chǎng)對(duì)人才發(fā)展趨勢(shì)的要求是：學(xué)歷社會(huì)-學(xué)歷-能力社會(huì)-能力。

四年的時(shí)間一晃而過(guò)，畢業(yè)就要面臨就業(yè)，市場(chǎng)需要什么樣的人才，人才要面臨怎樣的市場(chǎng)，畢業(yè)生要面臨重重門檻，然而畢業(yè)生們?cè)庥龅闹T多門檻，除了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展自身看來(lái)，更是一個(gè)重要的外在因素，正是這些外在因素，也旁敲側(cè)擊的給大學(xué)生的就業(yè)壓力問(wèn)題雪上加霜。

學(xué)歷門檻讓大學(xué)生徘徊不前，自慚形穢。據(jù)大學(xué)畢業(yè)生親身體驗(yàn)描述，當(dāng)他們看見(jiàn)銀行或是金融單位的牌子時(shí)并不會(huì)上前，因?yàn)檫@樣的單位要求碩士以上學(xué)歷，所以他們也并不會(huì)自討沒(méi)趣。而其他看起來(lái)并不是很好地單位一樣也是要求本科學(xué)歷。對(duì)于專科生和中專生來(lái)說(shuō)，適合他們的職位少之又少。另一方面同樣的一個(gè)崗位本科生或是中專生就可以勝任，而這樣的崗位同樣不乏研究生或是更高學(xué)歷的學(xué)生前來(lái)應(yīng)聘，而有幾家用人單位能夠舍研究生而要本科生或是更低學(xué)歷的學(xué)生呢？

經(jīng)驗(yàn)門檻是應(yīng)屆畢業(yè)生的致命傷，目前來(lái)看，參加招聘會(huì)或是網(wǎng)上求職，我們都會(huì)看到幾乎每條招聘信息上都會(huì)寫著要求求職者多少年以上工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于應(yīng)屆畢業(yè)生而言，剛剛走出校門，書才剛讀完，何來(lái)就業(yè)經(jīng)驗(yàn)??？由于招聘應(yīng)屆畢業(yè)生成功率不高，還要付出較多的招聘成本，所以大多數(shù)用人單位寧愿高薪聘用有工作經(jīng)驗(yàn)的，也不愿意招聘應(yīng)屆畢業(yè)生。但是我們換個(gè)角度來(lái)看，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)并不代表沒(méi)有能力，用人單位靠門檻選擇員工，將應(yīng)屆畢業(yè)生拒之千里之外，讓不少大學(xué)生不得不放棄自己喜歡的職業(yè)或是專業(yè)，為了解決生計(jì)勉強(qiáng)選擇一份自己不喜歡不對(duì)口的職業(yè)，這樣是不公平的，哪怕工資低一些，也要給應(yīng)屆畢業(yè)生一個(gè)機(jī)會(huì)，只有社會(huì)全員的共同努力，社會(huì)經(jīng)濟(jì)才能繼續(xù)向前發(fā)展，就業(yè)問(wèn)題也才能得到緩解和解決。

性別門檻讓女大學(xué)生有口難言，據(jù)調(diào)查許多企業(yè)的負(fù)責(zé)人更愿意招聘男性，因?yàn)樵诠ぷ鲙啄旰髮?duì)于女性來(lái)說(shuō)，大多需要結(jié)婚生子，休婚嫁、休產(chǎn)假、休病假等等，對(duì)于一個(gè)女性員工來(lái)說(shuō)，面臨的問(wèn)題太多，而一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)者無(wú)法忍受這種沒(méi)完沒(méi)了的突發(fā)事件，因?yàn)榭赡芤驗(yàn)槟硞€(gè)崗位的某段時(shí)間的間斷就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大的損失。但是也有的企業(yè)不這么認(rèn)為，他們?cè)诒姸鄳?yīng)聘者中篩選出來(lái)的往往多數(shù)是女性，因?yàn)槟贻p的女性充滿熱情，無(wú)論是工作能力還是各方面都不比男性差，甚至能比平年齡的男性創(chuàng)造出更多的價(jià)值，所以對(duì)于這樣的收益，企業(yè)轉(zhuǎn)變態(tài)度是值得的，我相信只要權(quán)衡好家庭和工作的關(guān)系，女性工作者可能會(huì)更成功，事實(shí)證明很多成功的職業(yè)女性就把家庭和工作權(quán)衡的很好，不給機(jī)會(huì)就把大學(xué)生拒之門外的行為是一種職業(yè)歧視。

證書門檻催生了大學(xué)生考證一族，一些畢業(yè)生為了自己更有競(jìng)爭(zhēng)力而考取各種各樣的證，例如最普遍的就是，英語(yǔ)四六級(jí)證，計(jì)算機(jī)等級(jí)證，普聽(tīng)話等級(jí)證等等，而用人單位也似乎很吃這一套，因?yàn)橛行﹩挝痪兔魑囊?guī)定新進(jìn)員工要擁有這樣或是那樣的證書作為進(jìn)入單位的基礎(chǔ)，所以，一些畢業(yè)生在大學(xué)期間就會(huì)放棄各種實(shí)踐的機(jī)會(huì)，全心全意的投身到考證的行列中?？稍捰终f(shuō)回來(lái)，高校學(xué)生到底要不要考證，考什么證，都是根據(jù)自己的實(shí)際需要來(lái)定的，要適可而止，不要白白耗費(fèi)了人力和無(wú)力。

總之，高校畢業(yè)生就業(yè)難的問(wèn)題，是我們社會(huì)大背景之下出現(xiàn)的特別現(xiàn)象，我們不能輕易定論某種體質(zhì)好或不好。從目前高等教育的現(xiàn)狀來(lái)看，大學(xué)生就業(yè)問(wèn)題只不過(guò)是結(jié)構(gòu)的過(guò)剩問(wèn)題，需要學(xué)校樹(shù)立全新的科學(xué)發(fā)展觀和發(fā)展模式。另一方面，一些列的外在因素也給畢業(yè)生就業(yè)造成了一定程度的壓力，就業(yè)難問(wèn)題用人單位也有眾多的不妥當(dāng)?shù)牡胤?，但高校畢業(yè)生也不能因此而喪失信心，一味抱怨，也要從自身找原因，與其面對(duì)用人單位的門檻止步不前，不如抓緊時(shí)間彌補(bǔ)自身的不足，在不斷地提升中尋找更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)一步適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的進(jìn)步。

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A

1005-5800(2012)12(c)-167-03