軌道時(shí)代樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展之契機(jī)——以寧波市海曙區(qū)為例

□文/居鑒 陳芳 何介強(qiáng)

軌道樞紐時(shí)代的大融合、大平臺(tái)為海曙突破空間資源制約，充分發(fā)揮率先發(fā)展、核心區(qū)位集聚輻射功能和服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造了更為廣闊的發(fā)展空間

在現(xiàn)代城市中，軌道樞紐與樓宇經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為城市發(fā)展中兩個(gè)重要因素，兩者之間相互影響、相互作用。

面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

截止到2008年底，海曙區(qū)已建成的樓宇經(jīng)濟(jì)載體125個(gè)，其中9層以上商務(wù)樓宇達(dá)98幢。入駐單位按照法人單位計(jì)算實(shí)現(xiàn)增加值、年?duì)I業(yè)收入、上繳稅金分別占全區(qū)的56.8%、66.7%和61.0%。從區(qū)域分布來看，樓宇載體以天一廣場(chǎng)（東門口）為中心從東向西呈發(fā)散輻射狀布局。主要分布在沿中山東（西）路——藥行街、解放路——鎮(zhèn)明路、機(jī)場(chǎng)街——環(huán)城西路等城市主干道沿線。樓宇的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)法人單位達(dá)1619家，占全部樓宇法人單位的49.2%。其中，國(guó)際貿(mào)易業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、中介服務(wù)業(yè)以及信息服務(wù)業(yè)最傾向于選擇樓宇落戶，以上四大產(chǎn)業(yè)落戶樓宇的比重分別為 65.6%、70.1%、54.7%和57.2%。

目前海曙樓宇多位于城市核心商業(yè)地段，租金成本較高，且新老樓宇配置差異大，導(dǎo)致老樓宇相對(duì)吸引力不足，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色集聚度不明顯。其次東西部樓宇品質(zhì)差距較大，約占區(qū)域面積2/3的西部片區(qū)樓宇綜合競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。尤其是村級(jí)發(fā)展留用地建造的商務(wù)樓開發(fā)仍存在單體規(guī)模小、檔次不高、分布零散、功能定位不明顯的缺陷。樓宇物業(yè)管理軟硬件水平普遍有待提高，轄區(qū)甲級(jí)寫字樓只有中信銀行大廈一家，絕大多數(shù)上世紀(jì)建設(shè)的樓宇品質(zhì)不高，后續(xù)服務(wù)和精細(xì)化管理跟不上，停車難問題突出。面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)是：

——一城多中心——擴(kuò)散效應(yīng)大于極化效應(yīng)。軌道交通向市郊的延伸，將打破傳統(tǒng)的“中心——邊緣”空間關(guān)系，向多元“網(wǎng)絡(luò)城市”方向發(fā)展。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明，隨著區(qū)域的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展，核心城區(qū)極化效應(yīng)影響強(qiáng)度將不斷減弱，增長(zhǎng)極逐漸為整個(gè)區(qū)域所兼容，擴(kuò)散效應(yīng)開始顯性化，軌道沿線級(jí)差地租趨于均衡。面對(duì)軌道交通時(shí)代城市多中心的大勢(shì)，可以預(yù)見，海曙中心商貿(mào)商務(wù)區(qū)集聚功能定會(huì)減弱，西部邊緣區(qū)將迎來重大的發(fā)展契機(jī)。

——大區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化——你中有我，我中有你。現(xiàn)代交通一體化是實(shí)現(xiàn)大區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的前提和基礎(chǔ)。一方面中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不再擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；另一方面周邊地區(qū)各種要素資源和重大基礎(chǔ)設(shè)施條件，將使發(fā)展空間受到嚴(yán)重制約的中心城區(qū)真正實(shí)現(xiàn)“不求所在，但求所用”最大化。因此，如何盡快樹立開放競(jìng)合發(fā)展的新觀念，更有效地融入大市域乃至長(zhǎng)三角，主動(dòng)對(duì)接并承擔(dān)市域相關(guān)功能是核心城區(qū)發(fā)展的新課題。

——古城區(qū)保護(hù)與二次開發(fā)——先發(fā)優(yōu)勢(shì)抑或后發(fā)優(yōu)勢(shì)。軌道交通樞紐發(fā)展給中心城區(qū)緩解交通壓力、歷史文化街區(qū)保護(hù)利用、老小區(qū)拆遷安置郊區(qū)化等老大難問題的解決，從根本上創(chuàng)造了條件，更為區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)優(yōu)化環(huán)境、拓展空間、轉(zhuǎn)型升級(jí)奠定了基礎(chǔ)，并形成倒逼機(jī)制。作為歷史文化名城核心區(qū)，寧波商貿(mào)文化發(fā)祥地和古今府城所在地的海曙，是一座典型的率先發(fā)展的古城、舊城，二次改造矛盾非常突出。特別是轄區(qū)內(nèi)上世紀(jì)投入使用的幾十幢商務(wù)樓宇面臨功能再造和配套完善，傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)態(tài)大規(guī)模調(diào)整的外部競(jìng)爭(zhēng)、內(nèi)部提升雙重壓力。

——“上蓋”開發(fā)雙軌（體）制——喜憂參半，得在未來。由于城市軌道交通具有公益性強(qiáng)、建設(shè)資金需求巨大、投資回收期限較長(zhǎng)甚至難以直接回收等經(jīng)濟(jì)特征，所以開發(fā)模式普遍采取政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化操作，由政府獨(dú)資的軌道公司負(fù)責(zé)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理。與周邊城區(qū)相比，現(xiàn)行寧波市軌道交通在海曙區(qū)域線路長(zhǎng)，樞紐多，占用開發(fā)的土地也最多，相反拉升周邊地價(jià)和物業(yè)升值空間最小。近期勢(shì)必造成本區(qū)域遠(yuǎn)離樞紐和沿線的地塊（物業(yè)），市場(chǎng)主導(dǎo)開發(fā)與改造難度增大。

發(fā)展戰(zhàn)略選擇

發(fā)展理念——“大海曙、高品質(zhì)”。軌道樞紐時(shí)代的大融合、大平臺(tái)，就是新機(jī)遇、新挑戰(zhàn)，為現(xiàn)階段海曙突破空間資源嚴(yán)重制約，充分發(fā)揮率先發(fā)展、核心區(qū)位集聚輻射功能和服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造了更為廣闊的發(fā)展空間?！按蠛Ｊ铩本褪且獦淞㈤_放、兼容的戰(zhàn)略思維，立足寧波，服務(wù)全省，展望長(zhǎng)三角，借助軌道和鐵路樞紐交通網(wǎng)絡(luò)的輻射與延伸，積極主動(dòng)地與周邊其他各縣市區(qū)在空間組織、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、要素市場(chǎng)、信息資源等各個(gè)領(lǐng)域形成開放競(jìng)合、共享聯(lián)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展格局?！案咂焚|(zhì)”就是堅(jiān)持差異化發(fā)展和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展高端定位，引導(dǎo)集聚，梯度推進(jìn)，走高、精、優(yōu)之路，強(qiáng)化品牌和低碳發(fā)展意識(shí)，注重發(fā)展的質(zhì)量和效益，在調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型中率先發(fā)展。

空間布局——“一核三廊”。軌道交通樞紐周邊樓宇的戰(zhàn)略空間布局?jǐn)M采用“一核三廊”的結(jié)構(gòu)。“一核”即一個(gè)核心區(qū)。根據(jù)寧波城市總體規(guī)劃和甬城商貿(mào)文化歷史積淀與現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，以天一廣場(chǎng)（和義大道）、鐵路南站和環(huán)月湖周邊地區(qū)為核心，沿余姚江、奉化江向西至機(jī)場(chǎng)路（環(huán)城西路）呈扇形發(fā)散狀。“三廊”是指從核心中發(fā)散出來的沿軌道 1、2、4（6）號(hào)線周邊發(fā)展的三條廊道。其走向基本上以軌道規(guī)劃線路為基礎(chǔ)，兼顧了海曙區(qū)城西三大城市副中心（城北、城西、城南）的建設(shè)布局，通過樞紐和站點(diǎn)的綜合開發(fā)利用，形成軌道交通沿線的樓宇集聚，強(qiáng)化核心商圈集聚輻射功能，完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)“核——軸——點(diǎn)”體系。

發(fā)展之路徑

（一）實(shí)施原則

同步一體化?，F(xiàn)行建設(shè)的軌道1、2號(hào)線路基本走向是“線跟人走”。核心城區(qū)更為明顯，區(qū)域沿線人氣旺，商業(yè)商務(wù)發(fā)達(dá)，客觀上為其周邊現(xiàn)存樓宇資源整合、業(yè)態(tài)提升及地塊開發(fā)協(xié)同推進(jìn)創(chuàng)造了條件。其實(shí)質(zhì)內(nèi)涵要求，依據(jù)軌道規(guī)劃和在建線路，及時(shí)調(diào)整完善原有分區(qū)規(guī)劃和有關(guān)區(qū)域控制性詳規(guī)功能定位及地塊性質(zhì)，在重組現(xiàn)有已建、在建樓宇資源的基礎(chǔ)上，適當(dāng)調(diào)整擬建項(xiàng)目，加快開發(fā)軌道站點(diǎn)和樞紐周邊樓宇建設(shè)步伐，力爭(zhēng)與軌道同時(shí)建成使用，盡快形成廊道效應(yīng)，鞏固寧波中央商貿(mào)商務(wù)區(qū)地位。

點(diǎn)線面推進(jìn)。“點(diǎn)——線——面”既是“一核三廊”有機(jī)組成的三種空間形態(tài)，包括存量和增量，也是推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體抓手。“點(diǎn)”是指新建或區(qū)域現(xiàn)存的小規(guī)模樓宇群及零散分布的功能性樓宇，使之成為樓宇經(jīng)濟(jì)聚變的“初始引擎”。“線”是指樓宇沿軌道樞紐、沿江（奉化江、姚江）和環(huán)湖（月湖），逐步形成能級(jí)較高的軸帶狀集聚和輻射?！懊妗笔侵冈谲壍罉屑~“上蓋”形成的上規(guī)模檔次的高能級(jí)面狀樓宇集聚區(qū)，使之成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“增長(zhǎng)極”。

東西部均衡。針對(duì)現(xiàn)存區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中品質(zhì)和業(yè)態(tài)集聚度東強(qiáng)西弱不均衡現(xiàn)象，重點(diǎn)要促進(jìn)西部現(xiàn)有樓宇業(yè)態(tài)整合提升，盡快轉(zhuǎn)型升級(jí)。新建樓宇要注重與軌道公司主導(dǎo)開發(fā)地塊功能業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)銜接，統(tǒng)籌規(guī)劃，科學(xué)定位。還要密切跟蹤軌道樞紐工程進(jìn)度和規(guī)劃完善調(diào)整情況，加強(qiáng)與軌道公司工作溝通，主動(dòng)提前介入“上蓋”物業(yè)選商引資工作，實(shí)現(xiàn)東西部均衡發(fā)展。

近遠(yuǎn)期兼顧。國(guó)務(wù)院批復(fù)的“寧波市城市快速軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃”中包括軌道交通1號(hào)線和2號(hào)線一期工程，線路總長(zhǎng)72.1公里。2014年，一號(hào)線將建成通車，2015年，二號(hào)線一期也將建成通車?！笆濉逼陂g，重點(diǎn)對(duì)軌道交通1號(hào)線和2號(hào)線沿線及樞紐的樓宇空間及業(yè)態(tài)布局進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。同時(shí)兼顧中遠(yuǎn)期實(shí)施的軌道交通4號(hào)線和6號(hào)線的開發(fā)，對(duì)其沿線及樞紐進(jìn)行空間集聚戰(zhàn)略部署，預(yù)留適當(dāng)?shù)臉怯罱?jīng)濟(jì)發(fā)展空間，做到遠(yuǎn)近兼顧，分期推進(jìn)。

（二）機(jī)制保障

健全規(guī)劃體系機(jī)制。根據(jù)寧波經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃，強(qiáng)化區(qū)域空間形態(tài)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃體系建設(shè)。對(duì)區(qū)域軌道、高鐵等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響，結(jié)合現(xiàn)行空間規(guī)劃，要高起點(diǎn)前瞻性地分析研究，認(rèn)真梳理，及時(shí)向市規(guī)劃等有關(guān)部門提出調(diào)整完善方案，使《海曙分區(qū)規(guī)劃》及各街道控制性詳規(guī)更適應(yīng)未來發(fā)展的客觀要求。同時(shí)結(jié)合“十二五”規(guī)劃，加快發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè)等，科學(xué)合理地安排與謀劃一批重大建設(shè)項(xiàng)目，為區(qū)域發(fā)展提供規(guī)劃體系保障。

探索開發(fā)組織機(jī)制。軌道交通作為社會(huì)公益事業(yè)，耗資巨大，目前我國(guó)各城市軌道交通建設(shè)多采用政府主導(dǎo)，“上蓋”及周邊一定范圍的地塊物業(yè)由軌道公司整體開發(fā)的模式。這有利于土地增值效益平衡政府投資，提高軌道營(yíng)運(yùn)與周邊所屬物業(yè)綜合收益。對(duì)此，借鑒國(guó)內(nèi)軌道交通建設(shè)城市的經(jīng)驗(yàn)，擬采取組成政府獨(dú)資公司的形式，按照統(tǒng)一規(guī)劃，屬地互動(dòng)實(shí)施。

創(chuàng)新招商服務(wù)機(jī)制。創(chuàng)新“聚商、富商、親商、安商”服務(wù)新機(jī)制。一是功能聚商。根據(jù)規(guī)劃地塊功能定位，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚、樓宇集群，發(fā)展特色功能樓宇。二是區(qū)位富商。依托核心城區(qū)優(yōu)越的區(qū)位條件和優(yōu)良的環(huán)境，有效利用優(yōu)質(zhì)的教育、衛(wèi)生、文化、社區(qū)等資源吸引各類客商發(fā)家致富。三是平臺(tái)親商。借助國(guó)際服裝節(jié)、寧波購(gòu)物節(jié)、甬港國(guó)際論壇、政府樓宇信息網(wǎng)等商貿(mào)文化平臺(tái)，搭建互動(dòng)暢通的交流、展示橋梁，營(yíng)造良好的商業(yè)文化，增強(qiáng)商家的歸屬感。四是安全安商。繼續(xù)實(shí)施平安大區(qū)和文明社區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)食品安全、環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)與執(zhí)法，維護(hù)宜居宜業(yè)的生態(tài)和社會(huì)環(huán)境。

完善區(qū)劃管理機(jī)制。城市軌道交通建設(shè)使得街道社區(qū)空間結(jié)構(gòu)發(fā)生了一定變化，未來樞紐周邊的集聚發(fā)展，客觀上也引導(dǎo)城區(qū)空間合理調(diào)整與布局。為了適應(yīng)軌道交通帶來的空間格局改變，有必要研究提出與軌道交通樞紐規(guī)劃和區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)相適應(yīng)的街道社區(qū)區(qū)劃調(diào)整方案，提高相關(guān)街道社區(qū)的承載能力和服務(wù)水平，降低行政成本，提高政務(wù)效率。