土地開發(fā)程度設(shè)定及評(píng)估方法應(yīng)用研究

王 文

（首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院，北京100026）

1 引言

土地開發(fā)程度是影響地價(jià)水平的重要因素之一，同一地塊在不同開發(fā)利用條件下其地價(jià)水平存在差異。地價(jià)測(cè)算前，首先要明確“地價(jià)定義”中的土地開發(fā)程度及其設(shè)定條件[1]。該項(xiàng)設(shè)定關(guān)系地價(jià)的內(nèi)涵和構(gòu)成以及估價(jià)結(jié)果的使用，但在實(shí)際估價(jià)中，土地開發(fā)程度設(shè)定及其對(duì)價(jià)值的影響往往存在誤區(qū)，如：（1）對(duì)已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押評(píng)估，不恰當(dāng)?shù)匕纯盏卦O(shè)定土地開發(fā)程度；（2）對(duì)空地與建成項(xiàng)目用地之間的價(jià)值差異，誤認(rèn)為僅僅在于是否包含宗地內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)；（3）在估價(jià)方法運(yùn)用上生搬硬套，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與地價(jià)定義不吻合。

現(xiàn)有文獻(xiàn)資料針對(duì)該類問題的研究較少，僅有部分學(xué)者針對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的土地開發(fā)程度修正問題進(jìn)行了分析，提出了系數(shù)修正法和加減修正法兩種評(píng)估思路[2]，但也只是從成本角度考慮土地開發(fā)程度對(duì)地價(jià)的影響，而未考慮房地協(xié)調(diào)因素。為引起業(yè)界人士對(duì)該問題的高度關(guān)注和進(jìn)一步研究，本文以地價(jià)定義中的“土地開發(fā)程度”設(shè)定為切入點(diǎn)，嘗試性探索不同設(shè)定條件下的土地價(jià)值差異，對(duì)比分析空地與建成項(xiàng)目用地在估價(jià)方法選擇與應(yīng)用上的不同，進(jìn)而提出參考性建議。

2 “土地開發(fā)程度”設(shè)定

“地價(jià)定義”中如何設(shè)定“土地開發(fā)程度”，目前仍是一個(gè)值得深思的問題，特別是當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目已建設(shè)完成，可否無視建筑物的存在，按“空地”設(shè)定土地開發(fā)程度？如果可行，是否具有普遍適用性？現(xiàn)行做法是：對(duì)于已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目，若估價(jià)目的為企業(yè)改制或抵押，“地價(jià)定義”通常按“空地”（宗地外“幾通”，宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”）設(shè)定土地開發(fā)程度，且將理由表述為“因宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)已計(jì)入房屋價(jià)值，為了避免資產(chǎn)重復(fù)計(jì)算，本次評(píng)估設(shè)定……”，這種表述在業(yè)內(nèi)已基本成為“約定俗成”，很少有人提出疑義。

毋庸置疑，對(duì)于建成房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，在某些情況下可以無視地上建筑物的存在，按“空地”評(píng)估其價(jià)值，但問題在于，改制或抵押項(xiàng)目評(píng)估是否適宜，上述理由闡述是否恰當(dāng)，下面對(duì)這一問題展開討論。

2.1 抵押目的評(píng)估

鑒于房地難以單獨(dú)處置的特性，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第4條規(guī)定“，以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押”。依照此規(guī)定，對(duì)于已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目“，房、地”不能單獨(dú)抵押，即房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。因此，當(dāng)“房、地”同時(shí)抵押時(shí)，分別評(píng)估的“房?jī)r(jià)”與“地價(jià)”之和應(yīng)等于房地產(chǎn)總價(jià)，這就要求地價(jià)評(píng)估中的“土地開發(fā)程度”應(yīng)按實(shí)際開發(fā)程度設(shè)定。否則，若按照現(xiàn)行做法，以宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)已計(jì)入建筑物價(jià)值為由，按“空地”設(shè)定土地開發(fā)程度，就會(huì)出現(xiàn)“房?jī)r(jià)+地價(jià)≠房地總價(jià)”的悖論。因?yàn)椤翱盏亍迸c“建成項(xiàng)目用地”之間的價(jià)值差異并不僅僅在于是否包含宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)，更主要取決于建成項(xiàng)目房地是否處于均衡狀態(tài)，空地價(jià)值可能低于也可能高于建成項(xiàng)目用地價(jià)值，這一點(diǎn)將在論文的第3部分展開討論。

2.2 出讓目的評(píng)估

政府出讓土地涉及多種類型，有待開發(fā)（待拆遷改造）生地（毛地），具備建設(shè)條件的熟地（空地），及建成房地產(chǎn)項(xiàng)目用地（補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)）等。鑒于第一種情況目前已較少，下面僅討論后兩種情況。對(duì)于政府出讓熟地而言，出讓底價(jià)評(píng)估中的土地開發(fā)程度設(shè)定相對(duì)簡(jiǎn)單，一般按實(shí)際開發(fā)程度（空地）設(shè)定；比較困惑的是已建成項(xiàng)目補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，地價(jià)定義中如何設(shè)定土地開發(fā)程度，按“現(xiàn)狀”還是“空地”？

為解開這一難題，首先需明確補(bǔ)辦出讓手續(xù)評(píng)估地價(jià)的真正內(nèi)涵。該項(xiàng)評(píng)估目的在于，根據(jù)估價(jià)結(jié)果來確定企業(yè)應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，而按照地方政府的相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金通常取出讓地價(jià)（全部?jī)r(jià)款）的一定比例。所謂出讓地價(jià)，通常指政府出讓熟地（空地）所得價(jià)款?？梢?，評(píng)估中所要揭示的應(yīng)是空地狀態(tài)下的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格，而不是現(xiàn)狀利用條件下的土地價(jià)格。因?yàn)楹硕ㄕ畽?quán)益份額，應(yīng)以空地價(jià)值為基礎(chǔ)。因此，在這種情況下，地價(jià)定義中的土地開發(fā)程度仍應(yīng)按空地來設(shè)定。

2.3 改制目的評(píng)估

盡管企業(yè)改制項(xiàng)目涉及土地大多為已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，但現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，幾乎所有估價(jià)報(bào)告均將地價(jià)定義中的“土地開發(fā)程度”設(shè)定為空地，理由也都是“由于宗地內(nèi)開發(fā)費(fèi)已計(jì)入房屋資產(chǎn)價(jià)值”。前已述及，若為出讓目的評(píng)估，這樣設(shè)定是合理的（但理由不應(yīng)這樣闡述）。若為企業(yè)改制項(xiàng)目，其評(píng)估目的在于核定企業(yè)的土地資產(chǎn)價(jià)值，這樣設(shè)定就很值得商榷。因?yàn)椤翱盏亍迸c“建成項(xiàng)目用地”相比，其價(jià)值差異并不僅僅在于是否包含宗地內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)，如此設(shè)定，地價(jià)評(píng)估結(jié)果可能偏離企業(yè)的土地資產(chǎn)價(jià)值。為此，改制項(xiàng)目地價(jià)評(píng)估，土地開發(fā)程度宜按實(shí)際情況設(shè)定。

3 不同設(shè)定條件下的價(jià)值差異

空地與建成項(xiàng)目用地之間的價(jià)值差異，并非僅僅在于是否包含宗地內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)，更主要取決于建成項(xiàng)目房地的均衡程度。當(dāng)已建成項(xiàng)目房地處于均衡狀態(tài)時(shí)，建成項(xiàng)目用地價(jià)值一般高于空地價(jià)值；反之，建成項(xiàng)目用地價(jià)值未必高于空地價(jià)值[3]。為便于比較，下面區(qū)別不同情況分別進(jìn)行討論。

3.1 房地處于均衡狀態(tài)

所謂房地處于均衡狀態(tài)是指，土地以最有效利用方式進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，其地上建筑物較新并處于最有效使用狀態(tài)。即：由于地上建筑物的存在及使用，使土地價(jià)值得到了最充分、最有效地發(fā)揮。在這種情況下，通常建成項(xiàng)目用地價(jià)值會(huì)高于空地價(jià)值，這一點(diǎn)基本不存爭(zhēng)議。但問題在于兩者的價(jià)值差異究竟在哪兒？以往的“建成項(xiàng)目用地價(jià)值=空地價(jià)值+宗地內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)”的簡(jiǎn)單換算關(guān)系是否正確？為了證明這一換算公式存在誤區(qū)，下面通過剩余法的地價(jià)測(cè)算過程予以說明。

眾所周知，剩余法既可用于待開發(fā)建設(shè)空地價(jià)值評(píng)估，也可用于已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。適用公式分別為：

空地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值-房屋建造成本-管理費(fèi)用-投資利息-合理利潤(rùn)-銷售稅費(fèi)建成項(xiàng)目土地價(jià)值=房地產(chǎn)總價(jià)值-房屋現(xiàn)值-交易稅費(fèi)

對(duì)比兩個(gè)公式可以發(fā)現(xiàn)，無論空地還是建成項(xiàng)目用地價(jià)值評(píng)估，均是由房地產(chǎn)總價(jià)扣除一系列費(fèi)用和利潤(rùn)后得到。在費(fèi)用扣除項(xiàng)中的銷售稅費(fèi)（交易稅費(fèi)）基本相同，不同的是中間的扣除項(xiàng)目。為便于比較，現(xiàn)將其進(jìn)行拆分和歸并。

剩余法空地價(jià)值評(píng)估公式的中間扣除項(xiàng)為“房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、利潤(rùn)”。其中，全部投資利息可拆分為房屋投資利息和土地投資（含購地稅費(fèi)，下同）利息；投資利潤(rùn)可拆分為房屋投資利潤(rùn)和土地投資利潤(rùn)。這樣，可將“房屋建造成本、管理費(fèi)用、房屋投資利息及利潤(rùn)”合并為“房屋重置價(jià)格”，而建成項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估公式中的“房屋現(xiàn)值”可寫成“房屋重置價(jià)格-折舊”。這樣，可將公式整理為：

空地價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值-房屋重置價(jià)格-土地投資利息-土地投資利潤(rùn)-銷售稅費(fèi)

建成項(xiàng)目土地價(jià)值=房地產(chǎn)總價(jià)值-（房屋重置價(jià)格-折舊）-交易稅費(fèi)

對(duì)于新建房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，房屋折舊基本為零，因此，空地價(jià)值與建成項(xiàng)目土地價(jià)值的主要差異在于是否扣除土地投資利息和土地投資利潤(rùn)，而不僅僅在于宗地內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)的差異。關(guān)于這一點(diǎn)還可通過其他估價(jià)方法（收益還原法、市場(chǎng)比較法）進(jìn)行分析說明，限于篇幅，不再贅述。

3.2 房地處于不均衡狀態(tài)

對(duì)于已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，如果房地處于不均衡狀態(tài)，就意味著土地沒有得到最有效利用，進(jìn)而影響土地價(jià)值的充分發(fā)揮。為了使土地得到更充分利用，需要對(duì)地上建筑物進(jìn)行更新改造，或重新開發(fā)建設(shè)。那么，改造前的建成項(xiàng)目用地與空地相比，其價(jià)值究竟誰高誰低？還很難斷然下結(jié)論。為了弄清這一問題，模擬一下土地拍賣市場(chǎng)上，開發(fā)商的競(jìng)價(jià)過程。假設(shè)兩個(gè)地塊除土地開發(fā)程度外其他條件（包括規(guī)劃條件、權(quán)利狀況等）完全相同。那么，一個(gè)理性的開發(fā)商會(huì)給出怎樣的報(bào)價(jià)？其他條件相同，則說明按最有效利用進(jìn)行開發(fā)建設(shè)（或改造）后的房地產(chǎn)價(jià)值相同。在這種情況下，開發(fā)商報(bào)價(jià)時(shí)惟一要考慮的是開發(fā)建設(shè)（或改造）過程中所花費(fèi)的代價(jià)。如果建成項(xiàng)目改建所花費(fèi)的代價(jià)（加上改建前的房屋現(xiàn)值）高于空地開發(fā)建設(shè)所花費(fèi)的代價(jià)，則開發(fā)商對(duì)建成項(xiàng)目用地的報(bào)價(jià)將低于空地。否則，其報(bào)價(jià)將高于空地。因此，建成項(xiàng)目用地與空地相比，其價(jià)值究竟誰高誰低，還要視具體情況而定。

4 方法應(yīng)用方面的差異

在弄清了空地與建成項(xiàng)目用地之間的價(jià)值差異后，再來探討兩者在估價(jià)方法應(yīng)用上的不同。從理論上講，無論空地還是建成項(xiàng)目用地價(jià)值評(píng)估，幾種基本估價(jià)方法都可選用，但在具體運(yùn)用上存在較大差異，下面以收益還原法和剩余法為例予以說明。

4.1 收益還原法應(yīng)用

收益還原法是目前土地估價(jià)中最常用的方法之一。值得注意的是，對(duì)于不同利用狀態(tài)的土地，該方法應(yīng)用思路不同。如果地價(jià)定義中將估價(jià)對(duì)象設(shè)定為待開發(fā)建設(shè)空地，就不能按已建成項(xiàng)目用地的思路進(jìn)行估價(jià)（即使規(guī)劃條件已明確），否則很容易得出錯(cuò)誤結(jié)論。實(shí)際估價(jià)中往往忽略這一點(diǎn)，無論空地，還是建成項(xiàng)目用地，只要選用收益還原法，千篇一律按同一思路評(píng)估，即：先由房地總收益剝離出房地純收益，進(jìn)而剝離出土地純收益，再將土地純收益還原為土地價(jià)格。事實(shí)上，這樣的估價(jià)結(jié)果所對(duì)應(yīng)的是建成項(xiàng)目后的土地價(jià)值，而不是空地價(jià)值。

那么，空地價(jià)值評(píng)估的收益還原法應(yīng)用思路又是怎樣的？根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，空地與建成項(xiàng)目用地相比，其估價(jià)思路的主要不同在于：土地純收益的求取不是由房地總收益逐步剝離后得到，而是直接選取具有可比性的土地租賃案例，由土地總收益扣除土地使用稅、土地管理費(fèi)等一系列費(fèi)用后得到，這樣的土地純收益還原后的收益價(jià)格才對(duì)應(yīng)真正意義上的空地價(jià)值[1]。不過，由于中國(guó)土地租賃市場(chǎng)發(fā)育尚不充分，實(shí)際操作中很難找到單純的土地租賃案例，進(jìn)而影響了該方法的應(yīng)用。

4.2 剩余法應(yīng)用

剩余法既可用于空地價(jià)值評(píng)估，也可用于建成項(xiàng)目用地價(jià)值評(píng)估，但評(píng)估思路和適用公式不同，本文第3部分已作了詳細(xì)對(duì)比，這里不再重復(fù)。需要特別指出的是：對(duì)于已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，在某種估價(jià)目的下，可能需要評(píng)估其空地狀態(tài)下價(jià)值，如現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金的情形。在這種情況下，盡管估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為已建成項(xiàng)目用地，由于其設(shè)定開發(fā)程度為待開發(fā)建設(shè)空地，在剩余法評(píng)估中仍應(yīng)采用空地價(jià)值的評(píng)估思路，即：首先預(yù)測(cè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值，然后扣除房屋建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、利潤(rùn)及銷售稅費(fèi)，進(jìn)而求取待開發(fā)土地價(jià)值，而不應(yīng)采用建成項(xiàng)目用地的剩余法估價(jià)思路。這一點(diǎn)在實(shí)際估價(jià)中也常常被誤解，認(rèn)為只要現(xiàn)狀為建成項(xiàng)目用地，剩余法估價(jià)中就應(yīng)采取建成項(xiàng)目用地的估價(jià)思路，而忽略了地價(jià)定義中對(duì)土地開發(fā)程度的設(shè)定。

5 初步結(jié)論與建議

目前中國(guó)土地估價(jià)實(shí)踐中，在土地開發(fā)程度設(shè)定及估價(jià)方法應(yīng)用思路等方面存在誤區(qū)，亟待研究和規(guī)范。對(duì)此，本文提出以下幾點(diǎn)建議：（1）土地開發(fā)程度應(yīng)依據(jù)估價(jià)目的設(shè)定。對(duì)于出讓目的評(píng)估，無論項(xiàng)目建設(shè)程度如何，地價(jià)定義均應(yīng)按空地設(shè)定土地開發(fā)程度（毛地、生地出讓除外）；而對(duì)于抵押或改制目的評(píng)估，則應(yīng)按實(shí)際情況設(shè)定土地開發(fā)程度。（2）建成項(xiàng)目用地價(jià)值未必高于空地價(jià)值?？盏嘏c建成項(xiàng)目用地之間的價(jià)值差異并不僅僅在于是否包含宗地內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)，更主要取決于房地均衡狀況。（3）估價(jià)方法應(yīng)用思路存在差異。盡管空地與建成項(xiàng)目用地價(jià)值評(píng)估均可選用收益還原法、市場(chǎng)比較法和剩余法等，但具體應(yīng)用思路不同，不可混用。（4）估價(jià)結(jié)果應(yīng)與地價(jià)定義相吻合。當(dāng)?shù)貎r(jià)定義設(shè)定土地開發(fā)程度與實(shí)際開發(fā)程度不一致時(shí)，地價(jià)測(cè)算應(yīng)以設(shè)定土地開發(fā)程度為準(zhǔn)。

（References）：

［1］GB/T 18508-2001.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程［S］.北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社.

［2］黃志英，葛京鳳.土地開發(fā)程度修正及在基準(zhǔn)地價(jià)更新中的應(yīng)用［J］.河北師范大學(xué)學(xué)報(bào)，2003，（6）：31-33.

［3］柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法［M］.北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011.