從雄安看未來的住房制度改革模板

東東

1月24日，新華社受權(quán)發(fā)布《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴(kuò)大開放的指導(dǎo)意見》?！兑庖姟分赋?，設(shè)立河北雄安新區(qū)，是深入推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展作出的一項(xiàng)重大決策部署，是繼深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)和上海浦東新區(qū)之后又一具有全國(guó)意義的新區(qū)。

《意見》對(duì)支持雄安新區(qū)全面深化改革和擴(kuò)大開放做出重要部署，提出了九項(xiàng)共35條重點(diǎn)任務(wù)。其中，在完善城市治理體系、建設(shè)現(xiàn)代智慧城市方面，《意見》指出，要構(gòu)建新型住房供給體系，并提出了從住房制度到嚴(yán)控商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，從土地供應(yīng)到投融資機(jī)制、稅收金融等多方面的政策思路。在上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這既是雄安新區(qū)住房市場(chǎng)改革的方針，也可以理解為后續(xù)全國(guó)住房改革的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模板。

從《意見》的指導(dǎo)政策來看，構(gòu)建新型住房供給體系，實(shí)踐房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和住房制度改革，離不開四大要點(diǎn)。

堅(jiān)持“房住不炒”的定位

《意見》強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)職住平衡要求，推動(dòng)雄安新區(qū)居民實(shí)現(xiàn)住有所居。

從2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出后，“房子是用來住的，不是用來炒的”這個(gè)定位，一直貫穿了歷年來的黨中央和國(guó)務(wù)院的重要會(huì)議和文件。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，此次政策也和中央此前住房政策一致，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的概念，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)了職住平衡的要求。這實(shí)際上是此前住房制度改革的重要內(nèi)容，充分說明了未來此類區(qū)域住房市場(chǎng)改革的定位和導(dǎo)向。

共有產(chǎn)權(quán)房要加大力度

《意見》指出，要針對(duì)多層次住房需求建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，個(gè)人產(chǎn)權(quán)住房以共有產(chǎn)權(quán)房為主。

作為政府與購(gòu)房人按比例共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房，共有產(chǎn)權(quán)房逐步剝離了房子的金融屬性，讓房子回歸居住的屬性。因此，最近幾年，共有產(chǎn)權(quán)房在北京、上海、江蘇、廣東、福建、山東等多個(gè)省市的供應(yīng)和供地比例越來越大。

此次雄安做為全國(guó)唯一一個(gè)明確個(gè)人住房以共有產(chǎn)權(quán)住房為主要形式的城市，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，《意見》政策明確了租購(gòu)并舉的概念，而且很強(qiáng)調(diào)了共有產(chǎn)權(quán)住房的概念，從過去中央的精神基調(diào)看，共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展是堅(jiān)持因地制宜的導(dǎo)向。

此外，《意見》還提出，雄安嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)，嚴(yán)控周邊房?jī)r(jià)，嚴(yán)加防范炒地炒房投機(jī)行為。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這里應(yīng)該把商業(yè)房地產(chǎn)理解為包括住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)，即盈利性的房地產(chǎn)項(xiàng)目。類似做法也說明未來會(huì)從租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展角度出發(fā)，適當(dāng)限制其他種類的住房發(fā)展。這也和政策中提到了“嚴(yán)控周邊房?jī)r(jià)”、“嚴(yán)防炒地炒房投機(jī)行為”等密切掛鉤。

完善土地供應(yīng)與利用政策

《意見》指出，要制定與住房制度相配套、與開發(fā)建設(shè)方式相適應(yīng)的土地供應(yīng)政策，完善土地出讓、租賃、租讓結(jié)合、混合空間出讓、作價(jià)出資入股等多元化土地利用和供應(yīng)模式。

這也就是說，土地供應(yīng)政策首先需要與多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度相配套，在這方面，目前已經(jīng)在進(jìn)行的租賃用地、集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地的各項(xiàng)探索，未來或許會(huì)有更深入的實(shí)踐。

此次政策還提到了完善土地出讓、租賃、租讓結(jié)合、混合空間出讓、作價(jià)出資入股等多元化的土地利用和供應(yīng)模式，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也是相對(duì)豐富的土地供應(yīng)模式，對(duì)于后續(xù)土地市場(chǎng)的靈活利用，以及穩(wěn)定土地市場(chǎng)的價(jià)格等都有積極的作用。

深化住房金融體制改革

在投融資機(jī)制、稅收金融方面，《意見》指出，創(chuàng)新投融資機(jī)制，吸引各類社會(huì)主體參與雄安新區(qū)住房開發(fā)建設(shè)，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，支持發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，明確管理制度和運(yùn)行方式，探索與之相適應(yīng)的稅收政策。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策明確了支持REITs產(chǎn)品的發(fā)展，所以定位是比較高的，這也是住房金融體制改革的重要導(dǎo)向。對(duì)于此類產(chǎn)品來說，全國(guó)也有創(chuàng)新，但是試點(diǎn)不多。而雄安新區(qū)在這一領(lǐng)域定位相對(duì)高，未來也利好住房制度的改革。

此外，《意見》還強(qiáng)調(diào)，支持在雄安新區(qū)設(shè)立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，探索住房公積金制度改革。嚴(yán)躍進(jìn)稱，對(duì)于住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，可以理解為住房銀行。后續(xù)在公積金制度發(fā)展的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)雄安在此類住房銀行設(shè)立和功能完善上，會(huì)走在全國(guó)前列。這也是當(dāng)前住房金融改革的一大亮點(diǎn)。

（本文來源：中房網(wǎng)）