房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證研究

南京信息工程大學(xué) 張祎敏

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民生活安定及國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展有著不可忽視的影響。自2003年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，之后政府針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲進(jìn)行了一系列緊縮性政策的調(diào)控，但房?jī)r(jià)依然保持上升態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度已經(jīng)遠(yuǎn)高于居民收入與消費(fèi)水平的增長(zhǎng)速度。2008年在美國(guó)金融危機(jī)的打擊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)。但隨后2009年我國(guó)房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象，住房難已成為困擾人們的一大民生問(wèn)題。政府采取了大力度的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，從2011年下旬開(kāi)始，大中城市住房的降價(jià)空間逐漸增大，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出緩慢下降趨勢(shì)。

一、文獻(xiàn)綜述

近年來(lái)，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的日益突出，國(guó)內(nèi)研究者們紛紛對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素展開(kāi)了大討論。

王金明、高鐵梅(2004) 利用變參數(shù)模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給函數(shù)進(jìn)行了動(dòng)態(tài)分析,認(rèn)為收入是影響需求的主要因素,房?jī)r(jià)是影響供給的主要因素,因此將房地產(chǎn)價(jià)格控制在合理的范圍是保證房地產(chǎn)發(fā)展的根本前提。周京奎（2006）通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、匯率和利率的實(shí)證分析研究，得出匯率與房地產(chǎn)價(jià)格格正相關(guān)，利率與房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)的結(jié)論。宋勃和高波（2007）認(rèn)為國(guó)外資金長(zhǎng)期的涌入是我國(guó)住房?jī)r(jià)格上漲的一個(gè)重要因素 。張蓓（2008）建立Panel Data 模型，實(shí)證研究結(jié)果明確了居民可支配收入增加、人口增加等因素導(dǎo)致的住宅需求擴(kuò)張是房?jī)r(jià)上漲的首要因素。周建軍（2009）以我國(guó)2000年至2007年每個(gè)季度的數(shù)據(jù)為研究基礎(chǔ)，對(duì)影響我國(guó)住房?jī)r(jià)格的因素進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果表明居民可支配收入、土地價(jià)格與房?jī)r(jià)正相關(guān)，利率與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)。董志勇等(2010 ) 從需求方、供給方、地方政府及貨幣政策變量考察了房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，實(shí)證結(jié)果表明，房?jī)r(jià)推動(dòng)力的主要來(lái)源是需求方，地方政府的影響也不可忽視，而供給方和貨幣政策的相關(guān)變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響相對(duì)較小。楊帆（2011）以我國(guó)35個(gè)大中城市為研究對(duì)象，分析了房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，研究結(jié)果表明，較高的投資超額收益率和房地產(chǎn)資金來(lái)源虛擬化對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響力度最為明顯，地區(qū)生產(chǎn)總值和人均收入也對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了驅(qū)動(dòng)作用。

綜合上述文獻(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素眾多，不同的學(xué)者研究的側(cè)重點(diǎn)不同。筆者搜集了全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的2004-2010年的面板數(shù)據(jù)，以研究與探索影響房地產(chǎn)變動(dòng)的主要因素。

二、理論分析

從微觀上看，房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，具有消費(fèi)與投資的功能；從宏觀上看，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，價(jià)格的波動(dòng)會(huì)影響一國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格是多種微觀與宏觀因素共同作用的產(chǎn)物，筆者從市場(chǎng)供給、需求雙方及宏觀環(huán)境的角度，根據(jù)定性理論分析提出一些有待進(jìn)一步論證的假設(shè)。

(一)供給方面：商品房可供銷售面積和房地產(chǎn)的投資額

商品房可供銷售面積是報(bào)告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積，由現(xiàn)房銷售建筑面積和期房銷售建筑面積兩部分組成。理論上認(rèn)為，可供出售面積越多，商品房的供給量越充足，房?jī)r(jià)應(yīng)與銷售面積成負(fù)相關(guān)關(guān)系。

房地產(chǎn)投資額，包括對(duì)住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資額。一般而言，對(duì)住宅的投資額越大，代表住宅的絕對(duì)供對(duì)給量就越大，根據(jù)供求理論，房?jī)r(jià)會(huì)下降，認(rèn)為兩者之間存在著負(fù)相關(guān)； 而辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額則代表該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，較大的辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額說(shuō)明了人們看好該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，理論上認(rèn)為房?jī)r(jià)和辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額之間存在著正相關(guān)。因此，該變量是一個(gè)綜合性變量，商品房?jī)r(jià)格不易確定。

(二)需求方面：人口數(shù)量和居民年底儲(chǔ)蓄存款余額

中國(guó)龐大的人口基數(shù)推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，隨著城市化進(jìn)程的加快，大量人口從農(nóng)村涌入城市，導(dǎo)致城市人口不斷增加，從理論上看,人口數(shù)量越多,住房資源就相對(duì)變得更稀缺,會(huì)造成對(duì)住房的需求,對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生向上的推動(dòng)力。同時(shí)由于人口數(shù)量增多而且比較集中，促進(jìn)了當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而也驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

而居民年底儲(chǔ)蓄存款余額作為購(gòu)買力水平的衡量指標(biāo),它的上升會(huì)提高居民的購(gòu)買力,增加住房的有效需求。對(duì)于收入水平低或無(wú)住房的人來(lái)說(shuō),儲(chǔ)蓄的增加會(huì)促使對(duì)住房意愿性的需求轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)需求,；而對(duì)于收入水平高或擁有住房的人來(lái)說(shuō),儲(chǔ)蓄的增加,一方面會(huì)產(chǎn)生較大的改善性居住需求,另一方面由于房產(chǎn)本身可作為商品的特殊性,會(huì)刺激投資性及投機(jī)性的需求。所以理論上兩者都與房?jī)r(jià)成正相關(guān)關(guān)系。

(三)宏觀環(huán)境方面：國(guó)內(nèi)信貸規(guī)模

信貸規(guī)模在一定程度上反映貨幣政策，擴(kuò)張的信貸規(guī)模即寬松的貸款政策，刺激了房

產(chǎn)消費(fèi)需求，同時(shí)也使投資投機(jī)者獲得資金來(lái)源，大大刺激了投資投機(jī)需求，導(dǎo)致市場(chǎng)需求顯著增加，在有限的市場(chǎng)供給下，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。理論上認(rèn)為，信貸規(guī)模與房?jī)r(jià)成正相關(guān)關(guān)系。

三、實(shí)證分析

根據(jù)上述理論分析，本文建立面板數(shù)據(jù)模型，由于數(shù)據(jù)有限，筆者主要從基本經(jīng)濟(jì)層面因素進(jìn)行分析，選取了人口數(shù)量（萬(wàn)人）、居民年底儲(chǔ)蓄存款余額（億元）、商品房可供銷售面積（萬(wàn)平方米）、房地產(chǎn)投資額（萬(wàn)元）、國(guó)內(nèi)信貸規(guī)模（萬(wàn)元）這五個(gè)自變量，商品房平均售價(jià)（平方米/元）為因變量。其中，自變量分別定義為X1、X2、X3、X4、X5,因變量為Y。以上變量數(shù)據(jù)均來(lái)源于各年度的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》,使用的分析工具為Eviews6.0.

第一步，為了克服單位不一致，首先對(duì)數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)。

第二步,檢驗(yàn)?zāi)Ｐ褪遣捎没旌闲?yīng)還是固定效應(yīng)，即檢驗(yàn)?zāi)Ｐ褪欠翊嬖诠潭ㄐ?yīng)異質(zhì)性。通常運(yùn)用F 檢驗(yàn)。運(yùn)用Eviews 進(jìn)行混合效應(yīng)回歸，得到SSR=13.69787；進(jìn)行固體效應(yīng)回歸，得到SSR=1.55857，根據(jù)F=46.99>F（30，181），所以拒絕原假設(shè)，選擇固定效應(yīng)模型。

第三步，檢驗(yàn)選擇個(gè)體固定效應(yīng)模型還是個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)模型。筆者用最小二乘虛擬變量估計(jì)法進(jìn)行個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型分析，用廣義最小二乘估計(jì)法進(jìn)行個(gè)體隨機(jī)效應(yīng)回歸模型分析，得到如下結(jié)果：

?

下面要對(duì)模型進(jìn)行選擇，是選擇固定效應(yīng)模型還是隨機(jī)效應(yīng)模型，筆者運(yùn)用豪斯曼檢驗(yàn)（Hausmantest），得到如下結(jié)果：

?

根據(jù)圖表可知，拒絕原假設(shè)，即選擇個(gè)體固定效應(yīng)模型更合適，根據(jù)該回歸結(jié)果可知，可決系數(shù)為0.97，F(xiàn) 值顯著，P 近似于0，擬合優(yōu)度非常高。

第四步，為了防止出現(xiàn)偽回歸，即檢驗(yàn)序列是否具有平穩(wěn)性，筆者運(yùn)用ADF 檢驗(yàn)法對(duì)回歸模型中的殘差值進(jìn)行了檢驗(yàn)，得到如下結(jié)果：

?

結(jié)果表明，殘值序列平穩(wěn)，該固定模型不存在偽回歸，所以最后決定選用個(gè)體固定效應(yīng)模型并據(jù)此進(jìn)行分析。

根據(jù)固定效應(yīng)模型回歸結(jié)果分析，發(fā)現(xiàn)人口數(shù)量與房?jī)r(jià)有顯著的正相關(guān)關(guān)系； 居民年底儲(chǔ)蓄存款余額與房?jī)r(jià)成正相關(guān)，與理論假設(shè)一致；商品房可供銷售面積與房?jī)r(jià)成負(fù)相關(guān)關(guān)系，但并不是很顯著；房地產(chǎn)投資額與房?jī)r(jià)成正相關(guān)，表明其中對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)住房及辦公樓的投資力度大于住宅的投資；國(guó)內(nèi)信貸規(guī)模與房?jī)r(jià)成正相關(guān)。

四、結(jié)論與建議

綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素包括人口數(shù)量、居民儲(chǔ)蓄存款余額、商品房可供銷售面積、房地產(chǎn)投資額、國(guó)內(nèi)信貸規(guī)模，其中最明顯的是人口數(shù)量與居民儲(chǔ)蓄存款余額。基于上述分析與結(jié)論，筆者提出了一些建議。

(一)鼓勵(lì)建立新型衛(wèi)星城，以緩解城市人口壓力

隨著城市化進(jìn)程的加快，人口數(shù)量也在逐年增長(zhǎng)，大量農(nóng)村人口及外來(lái)人口涌入城市，致使城市人口密度急增，而相對(duì)緊缺的住房資源，推動(dòng)著地區(qū)的房?jī)r(jià)的上升。所以應(yīng)根據(jù)各地區(qū)需要及城市發(fā)展規(guī)劃，建立新型“衛(wèi)星城”，控制城市的過(guò)度擴(kuò)展，疏散過(guò)分集中的人口及工業(yè)，以降低人們對(duì)城市住房需求，緩解住房壓力。

(二)引導(dǎo)合理有效需求，抑制市場(chǎng)投資投機(jī)需求

對(duì)房地產(chǎn)的投資及投機(jī)活動(dòng)，大量的炒房行為，大大虛增了對(duì)房地產(chǎn)的有效需求，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象，使房?jī)r(jià)趨于非理性上漲。政府實(shí)施的“限購(gòu)令”、提高首付款比例等措施，在一定程度上壓制了投機(jī)者的需求，保障了中低收入者的購(gòu)房利益。同時(shí)，政府應(yīng)引導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)的合理剛性需求，比如購(gòu)買首套房的居民進(jìn)行稅收優(yōu)惠，對(duì)低收入者提供住房或租房補(bǔ)貼等，以滿足人們對(duì)房地產(chǎn)的合理必須需求。筆者認(rèn)為，政府應(yīng)進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，通過(guò)增加持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)、投資需求產(chǎn)生雙重影響:既改變投機(jī)者的價(jià)格預(yù)期,也改變資產(chǎn)的收益流,促使房產(chǎn)持有人在稅收負(fù)擔(dān)的壓力下,不得不對(duì)閑置的資產(chǎn)加以處置，減少投機(jī)行為。

(三)適度控制對(duì)房地產(chǎn)的信貸規(guī)模

鑒于信貸規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大的正效應(yīng)，所以政府應(yīng)合理控制信貸規(guī)模，實(shí)施適度緊縮的貨幣政策，上調(diào)貸款利率及準(zhǔn)備金率，控制金融機(jī)構(gòu)的貸款規(guī)模，減少在市場(chǎng)中流動(dòng)的貨幣量，一方面，增加了投機(jī)者的貸款成本，抑制投機(jī)者的投機(jī)需求，有效防止房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲；另一方面，適度減少貸款規(guī)模，在一定程度上減少市場(chǎng)中的閑置資金，壓制對(duì)房地產(chǎn)的投資及投機(jī)活動(dòng)。應(yīng)該注意的是，國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候，仍應(yīng)充分發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自我調(diào)節(jié)作用。

(四)加大對(duì)保障性住房的投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

目前，面向中低收入者住房的投資并不是很多，為了滿足人們對(duì)住房的合理需求，保障大多數(shù)人們的利益，政府應(yīng)支持開(kāi)放商多推廣經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房等保障性住房的建設(shè)，在保質(zhì)保量的前提下，為控制房?jī)r(jià)不合理上漲提供可能。保障性住房的供給，實(shí)質(zhì)是變相給中低收入者購(gòu)買提供補(bǔ)貼，從而在解決購(gòu)房難的同時(shí)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)健康發(fā)展。

[1]周京奎.《利率、匯率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響》，《金融理論與實(shí)踐》，2006（12）

[2]宋勃,高波.《房?jī)r(jià)與低價(jià)關(guān)系的因果檢驗(yàn)》，《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)》，2007年29 卷（1）期

[3]張蓓.《我國(guó)城市商品住宅價(jià)格影響因素研究》.北京交通大學(xué)，2008

[4]周建軍.《我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素及其合理性研究》，《商業(yè)研究》，2009（4）

[5]楊帆.《房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究—基于35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)分析》，《分析預(yù)測(cè)》，2011

[6]謝識(shí)予.《計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)》，高等教育出版社，2010（7）