博弈視角下的房?jī)r(jià)調(diào)控分析

王兆芬，高 輝

（成都理工大學(xué) a．管理科學(xué)學(xué)院；b．商學(xué)院，成都 610059）

博弈視角下的房?jī)r(jià)調(diào)控分析

王兆芬a，高 輝b

（成都理工大學(xué) a．管理科學(xué)學(xué)院；b．商學(xué)院，成都 610059）

目前，國(guó)家正在積極對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，并出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。但由于中央政府和地方政府在雙方調(diào)控收益方面的差異，使得調(diào)控政策執(zhí)行還未完全發(fā)揮其最大效果。通過(guò)博弈論的方法分析在不同信息條件下中央與地方政府對(duì)房?jī)r(jià)政策的博弈可以看出，中央政府對(duì)地方政府規(guī)制的成本過(guò)高，是我國(guó)高房?jī)r(jià)難以制止的原因；通過(guò)引入公眾參與機(jī)制，同時(shí)加強(qiáng)制度約束等方式可以降低規(guī)制成本；通過(guò)減少中央政府調(diào)控成本、合理建立中央對(duì)地方政府的激勵(lì)和約束機(jī)制等途徑，可以改善我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果。

房?jī)r(jià)調(diào)控；中央政府；地方政府；博弈

一、引言

國(guó)務(wù)院發(fā)布堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知以后，各地積極響應(yīng)國(guó)務(wù)院號(hào)召，北京、深圳、廈門、上海相繼推出“限購(gòu)令”。這充分體現(xiàn)了國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，人們對(duì)政府的調(diào)控行為和調(diào)控效果予以很高期望。然而，在國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策后，房?jī)r(jià)依然沒有得到有效的控制，一線城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，嚴(yán)重影響了我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，不斷上漲的房?jī)r(jià)令政府公信力和政策執(zhí)行效果屢遭詬病。中央切實(shí)出臺(tái)了政策，但地方卻推諉、消極執(zhí)行，有些地方政府甚至與房地產(chǎn)商相互勾結(jié)，肆意抬高地價(jià)和房?jī)r(jià)，逐步形成了“上有政策，下有對(duì)策”的政策博弈局面。中央和地方之間不合作的博弈根源究竟是什么？其博弈行為對(duì)群眾利益產(chǎn)生哪些影響？如何消除消極的博弈局面？

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行了諸多研究。例如，張薇（2006）通過(guò)建立不完全信息動(dòng)態(tài)博弈模型，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府與投機(jī)者進(jìn)行分析，認(rèn)為政府應(yīng)重點(diǎn)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，并逐步用法律形式替代政策調(diào)控，規(guī)范或打擊投機(jī)者的投機(jī)行為［1］。夏永祥，王常雄（2006）認(rèn)為，市場(chǎng)取向的分權(quán)制以及以GDP為核心的政績(jī)考核體系，是中央政府和地方政府政策博弈的制度性根源，這種政策博弈使中央政府調(diào)控能力削弱，中央政府遭遇信任危機(jī)。要消除政策博弈，需要建立新型中央政府和地方政府關(guān)系［2］。余建源（2009）采取博弈論的方法，分析中央政府與地方政府在房?jī)r(jià)調(diào)控中的利益關(guān)系，發(fā)現(xiàn)中央與地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的短期利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益難以有效整合［3］。江波（2007）認(rèn)為，房?jī)r(jià)問(wèn)題是地方政府的公共職責(zé)，中央政府政策調(diào)整的重點(diǎn)是改變對(duì)地方政府行為激勵(lì)，強(qiáng)化地方政府履行公共職責(zé)［4］。周彬、杜兩?。?010）運(yùn)用數(shù)理經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法，通過(guò)構(gòu)建一般均衡模型分析了中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在機(jī)制，并運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)方法和聯(lián)立方程模型進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)研究，發(fā)現(xiàn)地方政府具有推動(dòng)房屋價(jià)格上升的內(nèi)在激勵(lì)，地價(jià)的變化對(duì)房?jī)r(jià)的變化有顯著的影響，土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)的供給數(shù)量和價(jià)格也有顯著的影響，土地財(cái)政是影響房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要因素［5］。

已有的研究都對(duì)中央政府和地方政府的政策博弈問(wèn)題進(jìn)行了有益的探索，但還有待系統(tǒng)的深化研究，本文從完全信息和不完全信息兩種情況對(duì)中央政府和地方政府的博弈行為進(jìn)行較為深入的分析，力圖找出房?jī)r(jià)居高不下的關(guān)鍵原因，為我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控提出應(yīng)對(duì)之策。

二、中央政府、地方政府房?jī)r(jià)博弈的基礎(chǔ)

（一）二者利益觀點(diǎn)不同

中央政府考慮的是全局利益，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍的效用最大化，代表社會(huì)公眾利益，希望人民能夠安居樂業(yè)，幫助解決低收入家庭的住房問(wèn)題，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康地發(fā)展，以增加國(guó)家稅收，而地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著雙重角色，既是房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者，要代表社會(huì)公眾利益，維護(hù)市場(chǎng)的秩序，又以土地供應(yīng)者的身份成為市場(chǎng)的參與者。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市土地的出讓已經(jīng)成為一個(gè)地方政府重要的財(cái)政收入來(lái)源，而在我國(guó)缺乏有效的市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制下，現(xiàn)行的以GDP為核心的政績(jī)考評(píng)體系和市場(chǎng)取向的分權(quán)化，提高了地方政府產(chǎn)生大量 “尋租”行為的可能性。

（二）二者信息上的不對(duì)稱

房地產(chǎn)具有區(qū)域性特點(diǎn)。相對(duì)于中央政府，地方政府更加了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)信息，處于比較有利的地位，是信息較為充分的一方，而信息相對(duì)貧乏的中央政府，則處于比較不利的地位，正是因?yàn)槎咝畔⒌牟粚?duì)稱使得中央政府政策的實(shí)施具有較高或較低成本。在一定的環(huán)境條件下，中央政府和地方政府受規(guī)則約束，依靠各自所掌握的信息，選擇策略并實(shí)施，從中各自取得更為有利的收益，中央政府和地方政府的博弈正是基于各自成本和利益的權(quán)衡。

三、完全信息條件下中央政府與地方政府的博弈分析

（一）博弈模型構(gòu)建的前提假設(shè)

1．行為策略

中央政府和地方政府都為理性經(jīng)濟(jì)人，最終目標(biāo)都是利益最大化。中央政府基于自身利益，對(duì)地方政府有規(guī)制和不規(guī)制兩種選擇；地方政府基于自身收益，對(duì)中央政府政策有守規(guī)和不守規(guī)兩種選擇。

2．決策意向

中央政府規(guī)制的概率為p，不規(guī)制的概率為1－p；地方政府守規(guī)的概率為q，不守規(guī)的概率為1－q。

3．收益

地方守規(guī)時(shí)，中央政府收益為A，地方不守規(guī)時(shí)，中央政府收益為a（A＞a）；中央不規(guī)制時(shí)，地方政府收益為B，中央規(guī)制時(shí)，地方政府收益為b（B＞b）。

4．獎(jiǎng)懲機(jī)制

中央政府規(guī)制成本為C，地方政府守規(guī)成本為D，并且地方政府的行為都會(huì)被中央政府查處，中央政府對(duì)地方政府的違規(guī)行為給予處罰E。其中，E＞D，E＞C。

（二）中央政府、地方政府的博弈模型構(gòu)建

1．博弈參與人

中央政府、地方政府

2．參與人的戰(zhàn)略空間

（中央政府規(guī)制，中央政府不規(guī)制），（地方政府守規(guī)，地方政府不守規(guī)）

3．參與人支付

中央政府支付分析：（1）當(dāng)?shù)胤秸匾?guī)、中央政府采取規(guī)制時(shí)，則其最大收益減去規(guī)制成本，凈收益為A－C；中央采取不規(guī)制時(shí)，凈收益最大為A。（2）當(dāng)?shù)胤秸皇匾?guī)、中央政府采取規(guī)制時(shí)，則其收益減去規(guī)制成本還要加上對(duì)地方政府懲罰E，凈收益為a－C＋E；政府不規(guī)制時(shí)，凈收益為a。

地方政府支付分析：（1）當(dāng)中央政府規(guī)制時(shí)，地方政府守規(guī)，要支付守規(guī)成本，凈收益為b－D；當(dāng)中央政府規(guī)制時(shí)，地方政府不守規(guī)，則要支付違規(guī)處罰，凈收益為b－E。（2）當(dāng)中央政府不規(guī)制、地方政府守規(guī)時(shí)，要支付守規(guī)成本D，其凈收益為B－D；地方政府不守規(guī)，則此時(shí)收益最大為B。表1用支付矩陣給出了博弈的戰(zhàn)略表達(dá)。

表1 中央與地方政府的博弈矩陣

（三）中央政府、地方政府的博弈分析

地方政府在中央政府規(guī)制時(shí)選擇守規(guī)，（b－D）＞（b－E）；地方政府在中央政府不規(guī)制時(shí)選擇不守規(guī)，（B－D）＜B。中央政府在地方政府守規(guī)時(shí)選擇不規(guī)制，（A－C）＜A；中央政府在地方政府不守規(guī)時(shí)選擇規(guī)制，（a－C＋E）＞a。顯然，此博弈模型為混合策略的博弈模型，需求解其納什均衡。

假設(shè)中央政府的效用函數(shù)為Up，

地方政府的效用函數(shù)為Uq，

中央政府的目標(biāo)是效用最大化，即Up最大，對(duì)效用函數(shù)求導(dǎo)，令Up′＝0，即E－C－qE＝0，求得q＝1－C／E。同理，令Uq′＝0，求得p＝D／E。

地方政府守規(guī)的概率q＝1－C／E，當(dāng)E一定時(shí)，中央規(guī)制成本（C）越高，地方守規(guī)的概率越小，說(shuō)明中央政府因?yàn)橐?guī)制的高成本而放松了對(duì)地方政府的約束，地方政府便會(huì)趁機(jī)不守規(guī)；當(dāng)C一定時(shí)，E越大，則q越大，說(shuō)明中央政府對(duì)違規(guī)行為懲罰力度越大，地方政府守規(guī)的可能性越大。

要高度重視豬舍的通風(fēng)工作，同時(shí)豬舍的雜物以及垃圾要定期并及時(shí)清理，特別是豬糞便的及時(shí)清理，避免滋生以及傳播細(xì)菌。

四、不完全信息條件下中央政府與地方政府的博弈分析

（一）模型構(gòu)建

由上述分析可知，中央政府與地方政府的博弈策略受多個(gè)變量的影響，由于我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和政府人員構(gòu)成情況各異，中央政府要有效地監(jiān)管地方政府的行為，必定要耗費(fèi)不同的人力和物力。因此，中央政府對(duì)地方政府采取規(guī)制的成本有高、低兩種情況，中央政府是政策的制定者，在博弈行動(dòng)中占主動(dòng)地位，地方政府并不完全了解中央政府的規(guī)制成本構(gòu)成情況，地方政府經(jīng)常是信息不完全的，中央政府和地方政府之間的博弈可以進(jìn)一步看作是“不完全信息博弈”。我們構(gòu)造模型（見表2）。在此模型中，雙方掌握的信息不同，除了他們所共有的信息外，雙方還具有各自隱私信息（地方政府對(duì)中央政府的規(guī)制成本信息不完全，但是中央政府知道地方政府的支付函數(shù)）。所以，雙方在博弈過(guò)程中要猜對(duì)方的私人信息，同時(shí)也要猜對(duì)方對(duì)自己私人信息的猜測(cè)。

（二）模型的海薩尼轉(zhuǎn)換

為了處理不完全信息博弈，我們進(jìn)行海薩尼（Harsanyi）轉(zhuǎn)換。假設(shè)參與人的類型θi取自某個(gè)客觀的聯(lián)合概率分布函數(shù) P（θ1，θ2，……，θn），此概率分布函數(shù)為參與人的共有知識(shí)，θ－i表示除i之外的所有參與人的類型組合，Θi表示參與人i所有可能類型的集合（θi∈Θi）。在本模型中，地方政府只有一種類型（正常類型），中央政府有兩種類型（高規(guī)制成本、低規(guī)制成本）。根據(jù)條件概率推斷對(duì)手實(shí)際類型的概率。－i

表2 高規(guī)制成本時(shí)中央政府與地方政府的博弈矩陣

表3 低規(guī)制成本時(shí)中央政府與地方政府的博弈矩陣

在此基礎(chǔ)上，通過(guò)海薩尼轉(zhuǎn)換，引入虛擬參與人“自然”（N），自然首先決定參與人的類型θi（此處為中央政府的規(guī)制成本為高或低），將不完全信息轉(zhuǎn)換為完全但不完美的信息博弈。依據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，中央政府規(guī)制的高成本要比低成本的概率大，所以假設(shè)中央政府對(duì)地方政府規(guī)制的高成本概率為0．6，規(guī)制的低成本概率為0．4。

（三）貝葉斯納什均衡分析

根據(jù)參與人不同類型構(gòu)造如表4的博弈矩陣，第一行表示中央政府在兩種類型下的策略選擇，括號(hào)內(nèi)前后分別表示高成本下和低成本下的選擇；第一列表示地方政府的策略選擇，表中數(shù)據(jù)為各種策略選擇下，為參與人的期望效用。（規(guī)制，規(guī)制）表示中央政府高成本下（概率為0．6）規(guī)制和低成本下（概率為0．4）規(guī)制。此時(shí)，地方政府守規(guī)，地方的期望效用為3×0．6＋3×0．4＝3，中央政府的期望效用分別為在高成本下4×0．6＝2．4，在低成本時(shí)5×0．4＝2，其余策略組合的效用期望以此類推可得。

由貝葉斯納什均衡的定義可知，給定自己的類型和別人類型的概率分布的情況下，每個(gè)參與人的期望效用達(dá)到最大化，此時(shí)，沒有人有積極性選擇其他策略。下面我們來(lái)分析參與雙方的最優(yōu)反應(yīng)。

表4 中央與地方政府的博弈矩陣

地方政府的最優(yōu)反應(yīng)：中央政府選擇（規(guī)制，規(guī)制）時(shí)，地方政府選擇守規(guī)；中央政府選擇（規(guī)制，不規(guī)制）時(shí)，地方政府選擇守規(guī)；中央政府選擇（不規(guī)制，規(guī)制）時(shí)，地方政府選擇不守規(guī)；中央政府選擇（不規(guī)制，不規(guī)制）時(shí)，地方政府選擇不守規(guī)。

中央政府的最優(yōu)反應(yīng)：地方政府選擇守規(guī)時(shí)，中央政府選擇（不規(guī)制，不規(guī)制）；地方政府選擇不守規(guī)時(shí)，中央政府選擇（不規(guī)制，不規(guī)制）。

由此得到，在中央政府規(guī)制高成本概率為0．6時(shí)，貝葉斯納什均衡的唯一解：中央（不規(guī)制，不規(guī)制），地方不守規(guī)，此時(shí)地方和中央的收益為（（5），（2．4，1．6））。即中央政府充分信任地方政府，采取不規(guī)制，但是地方政府卻為了地區(qū)利益的最大化選擇不守規(guī)。

五、協(xié)調(diào)中央和地方博弈的對(duì)策

（一）統(tǒng)一中央和地方的財(cái)權(quán)、事權(quán)

我國(guó)經(jīng)過(guò)多次財(cái)政改革之后，地方政府稅收減少，而承擔(dān)的責(zé)任卻越來(lái)越重，例如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、基礎(chǔ)教育開支、公共安全和衛(wèi)生醫(yī)療等，所以許多地方政府不得不在房地產(chǎn)稅收（含土地出讓的收入）方面“狠下功夫”。因此，中央政府在出臺(tái)政策時(shí)要考慮到地方政府的利益。要下放事權(quán)，就必須將與之相關(guān)的收益一并下放，經(jīng)過(guò)科學(xué)的計(jì)算，補(bǔ)充相應(yīng)的“稅收返還”、“財(cái)政補(bǔ)貼”。同時(shí)還要增加在醫(yī)改、房改、教育改革等全國(guó)性社保中的財(cái)政責(zé)任和投入比例。只有明確劃分各級(jí)政府的職責(zé)、權(quán)限、利益，使地方政府在財(cái)權(quán)與事權(quán)上保持一定程度的平衡，地方政府才能嚴(yán)格執(zhí)行中央政府的政策，政策博弈才可能減少。所以，要真正解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題、抑制房?jī)r(jià)，必須調(diào)整中央與地方的事權(quán)與財(cái)權(quán)，給地方各級(jí)政府行使事權(quán)提供相應(yīng)的財(cái)力保障。

（二）完善對(duì)地方政府政績(jī)考核體系與激勵(lì)機(jī)制

如果中央考察地方的政績(jī)?nèi)匀灰訥DP增長(zhǎng)、財(cái)政收入、城市建設(shè)等純經(jīng)濟(jì)硬性指標(biāo)進(jìn)行衡量，地方政府將更多精力放在與考評(píng)指標(biāo)相關(guān)的發(fā)展上，對(duì)沒有納入指標(biāo)體系的政策則漠不關(guān)心。所以，要消除地方政府對(duì)土地財(cái)政收入的過(guò)分依賴，中央在制定新的考核標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)做到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益兩者并重，既包括經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)方面的考核，又包括涉及教育、醫(yī)療、住房、就業(yè)等民生方面的社會(huì)效益評(píng)價(jià)。整個(gè)考核標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)當(dāng)向社會(huì)效益方面傾斜，凸顯出社會(huì)效益性指標(biāo)的重要性。地方政府官員的升降和獎(jiǎng)懲應(yīng)當(dāng)以其是否能有效地維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，能否有效地保護(hù)耕地資源，能否有效地穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，能否有效地改善居民住房結(jié)構(gòu)，能否有效地滿足廣大居民住房需求為重要參考依據(jù)。只有這樣，中央政府和地方政府關(guān)于房?jī)r(jià)的政策博弈才會(huì)減弱，中央政策才能落到實(shí)處。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管效力，節(jié)約監(jiān)管成本

無(wú)論是政策制定還是監(jiān)督實(shí)施，中央政府最大的難題依然是監(jiān)管成本過(guò)高。要降低中央的監(jiān)管成本，就要積極利用現(xiàn)代化科技和管理手段，建立全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，努力提高信息工作水平；充分發(fā)揮人民群眾的監(jiān)督作用，建立多元的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，使得最為廣泛的監(jiān)管主體——人民群眾參與到對(duì)地方政府的監(jiān)管上來(lái)。要從根本上提高調(diào)控工作的執(zhí)行效力，實(shí)施積極的調(diào)控政策，以強(qiáng)有力的監(jiān)督和有效的問(wèn)責(zé)來(lái)保證中央各項(xiàng)調(diào)控政策的有效落實(shí)。我們需要建立一套由社會(huì)各界和民眾都能參與管理的程序，形成一個(gè)內(nèi)在的、由各方利益互相制約的決策機(jī)制，協(xié)調(diào)地方政府與公眾的利益。

六、結(jié)語(yǔ)

由博弈的納什均衡結(jié)果可知，在完全信息條件下，地方政府遵守規(guī)矩的概率與中央政府的規(guī)制成本成反比、與中央政府的懲罰力度成正比；在不完全信息條件下，在中央政府規(guī)制高成本概率為0．6時(shí)，“中央（不規(guī)制，不規(guī)制），地方不守規(guī)”為唯一的納什均衡解。

因此，在上述完全信息和不完全信息兩種情況下可以看出，一方面，對(duì)于中央政府來(lái)說(shuō)，規(guī)制成本的高低是一個(gè)很重要的影響因素，要盡量減少調(diào)控成本?？梢砸牍妳⑴c機(jī)制，通過(guò)建立網(wǎng)絡(luò)化、信息化、實(shí)時(shí)性監(jiān)管通道，降低中央政府監(jiān)管成本。

另一方面，要合理制定中央對(duì)地方政府的激勵(lì)和約束機(jī)制，通過(guò)實(shí)施相應(yīng)的激勵(lì)政策，調(diào)動(dòng)地方政府守規(guī)的積極性。同時(shí)必須引入公眾參與機(jī)制，加強(qiáng)約束力。因?yàn)椋瑳]有強(qiáng)有力的制度約束，任何政策的實(shí)行到了地方都要打折扣。

［1］張薇．房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府與投機(jī)者的行為博奕分析［J］．金融與經(jīng)濟(jì)，2006，（2）：27－30．

［2］夏永祥，王常雄．中央政府與地方政府的政策博弈及其治理［J］．當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2006，（2）：57－132．

［3］余建源．房?jī)r(jià)調(diào)控中的中央政府與地方政府的博弈分析［J］．經(jīng)濟(jì)師，2009，（2）：265－266．

［4］江波．房?jī)r(jià)調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變與地方政府公共責(zé)任的思考［J］．宏觀經(jīng)濟(jì)管理，2007，（8）：23－25．

［5］周彬，杜兩?。巴恋刎?cái)政”與房地產(chǎn)價(jià)格上漲：理論分析和實(shí)證研究［J］．財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2010，（8）：111－118．

Analysis of Housing Price Regulation in Game Theory

WANG Zhao－fena，GAO Huib
（Chengdu University of Technology a．College of Management Science；b．School of Business，Chengdu 610059，China）

Currently，the state is actively on the price control，and has introduced a series of regulatory policy．However，due to the differences of the central and local governments in the income of both，control policy implementation is not yet fully maximize its effect．．We can see the difficulty in controlling the high housing prices is due to the high cost of the regulation from central to local governments according to the analysis of the game of housing policy between the central and local governments under both the complete and incomplete information conditions．We can lower the cost of regulation through the introduction of mechanisms for public participation and strengthening the institutional constraints．In addition，we can improve our existing regulatory effect of the real estate market through some approaches，such as reducing the cost of central government’s control，rational establishing of the incentive and restraint mechanisms from central to local government．

housing price regulation；central government；local government；game

K05

A

1672－0539（2012）03－0049－05

2012－03－01

王兆芬（1986－），女，河北邯鄲人，在讀碩士研究生，主要研究方向：企業(yè)戰(zhàn)略管理；高輝（1969－），男，云南宣威人，教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，碩士研究生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)閼?yīng)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)。

劉玉邦