物業(yè)公司管理中常見法律問題及對(duì)策

　　 摘 要:2007年，《物權(quán)法》和修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》生效。它們對(duì)20多年來國(guó)內(nèi)物業(yè)管理實(shí)踐所面臨的諸多問題作出了較為全面系統(tǒng)的規(guī)制，但因規(guī)范制訂本身的先天滯后性、制訂者對(duì)物業(yè)管理法律問題認(rèn)識(shí)的主觀局限性，以及作為新興事物之物業(yè)管理服務(wù)自身的不斷發(fā)展變化，目前國(guó)內(nèi)物業(yè)公司管理服務(wù)中仍存在諸多問題為法規(guī)未予規(guī)定或規(guī)定不明，從而引發(fā)眾多糾紛與爭(zhēng)議。文章對(duì)物業(yè)公司管理中常見的熱點(diǎn)問題即共有部分法律問題、安全保障、物業(yè)收費(fèi)問題開展了研究，并提出相應(yīng)的解決對(duì)策。
　　 關(guān)鍵詞：共有部分 安全保障 物業(yè)管理?xiàng)l例
　　 中圖分類號(hào):F293.33
　　 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
　　 文章編號(hào):1004-4914（2012）05-065-03
　　
　　 物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。物業(yè)公司工作內(nèi)容的顯著特點(diǎn)是具有公共性和綜合性。這種工作特點(diǎn)使得公司經(jīng)營(yíng)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)十分廣泛。隨著業(yè)主法律意識(shí)的增強(qiáng)，物業(yè)糾紛案件也日益增多，稍有不慎就可能面臨巨額的賠償。以下筆者就物業(yè)管理常見法律問題進(jìn)行分析，并提出相關(guān)對(duì)策，以期促進(jìn)我國(guó)物業(yè)公司的管理和相關(guān)立法的完善。
　　 一、共有部分法律問題
　　 根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，建筑物區(qū)分所有中，除了專有部分和屬于城市市政公用部門負(fù)責(zé)管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線和屬于供電、通訊、廣播電視等部門負(fù)責(zé)管理的供電、通訊、有線電視線路等市政設(shè)施或者公共設(shè)施外，都是歸業(yè)主所共有的。物業(yè)公司管理中共有部分法律問題集中體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
　　 1.擅自處分業(yè)主的共有部分。物業(yè)公司將樓體進(jìn)行廣告招商，在綠地上設(shè)立電子廣告屏。廣告的出現(xiàn)并未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的同意，其廣告收益也沒有歸業(yè)主大會(huì)，而是全部被物業(yè)公司留下了，這些收益被物業(yè)公司用在了哪些地方，也從未公示過。
　　 2.擅自侵占業(yè)主的共有部分。例如物業(yè)公司擅自占用業(yè)主的共用土地增加建筑物，或者違反規(guī)劃或約定擅自減少綠地等。
　　 3.業(yè)主對(duì)其他業(yè)主共有權(quán)益的侵害。業(yè)主不當(dāng)行使專有所有權(quán)而導(dǎo)致其他業(yè)主的共有權(quán)受到侵害，即在行使專有部分專有所有權(quán)時(shí)，違背了專有使用部分的初始使用用途或構(gòu)造，或?qū)⒖赡芪：ㄖ锇踩奈ｋU(xiǎn)物存放于專有部分，以致有害于建筑物的保存或者違反有關(guān)建筑物的管理使用，而使住戶相互間共同的利益受到影響的行為。這種行為主要包括改變樓房主體結(jié)構(gòu)或承重結(jié)構(gòu)；在住宅內(nèi)存放危險(xiǎn)物品；業(yè)主未經(jīng)報(bào)批，違反法律、法規(guī)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；在共有的走廊堆放自家雜物妨礙其他業(yè)主的通行及防火安全；將共有的一樓綠地隨意圈劃為自家使用等。
　　 二、安全保障的法律問題
　　 近年來，物業(yè)公司所管理的小區(qū)，由于第三人的違法行為侵害業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的案件愈來愈多，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人身受到傷害，業(yè)主的車輛及房屋內(nèi)物品被盜等，從而引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛也愈來愈多。這類法律糾紛發(fā)生后，物業(yè)公司認(rèn)為，物業(yè)管理提供的安全保障是針對(duì)公共區(qū)域、配套設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)也是以公共需求為對(duì)象的，并不僅僅針對(duì)某一單獨(dú)個(gè)體，因此，發(fā)生案件物業(yè)管理公司不負(fù)賠償責(zé)任。業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)管理費(fèi)，承擔(dān)清潔、綠化、安保等專項(xiàng)服務(wù)。業(yè)主人身受到侵害，財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)公司當(dāng)然負(fù)安保過失之責(zé)任，否則就相當(dāng)于免除了物業(yè)公司的安全保障服務(wù)約定，不能實(shí)現(xiàn)權(quán)利義務(wù)的對(duì)等。同時(shí)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理公司也得承擔(dān)安保失職的違約責(zé)任。上述兩種觀點(diǎn)都有其合理之處，但總的來說，完全不負(fù)責(zé)任或負(fù)完全責(zé)任都有失偏gaIqhqHDRp8bITcV+05W7ebeVEuYPbuG2vTBIggRLdg=頗，在一定程度上減輕或加重了物業(yè)管理公司的賠償責(zé)任。
　　 三、拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律問題
　　 拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的類型分為三類：
　　 1.拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指在合同期限到來之后，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)合同所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這里所指的是業(yè)主在客觀上能夠繳納而在主觀上不愿意繳納，即業(yè)主的對(duì)待給付是有可能的情形。業(yè)主拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形十分復(fù)雜，業(yè)主所持有的理由也是多種多樣。
　　 2.延遲繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。延遲繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的期限違反了物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于繳納期限的規(guī)定，在繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)期限到來時(shí)，能夠繳納而沒有按期限繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納期限是業(yè)主與物業(yè)公司依照物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定全面履行繳納義務(wù)的時(shí)間，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納期限不僅直接關(guān)系到業(yè)主履行義務(wù)的完成時(shí)間，也是確定業(yè)主違約與否的重要因素。業(yè)主延遲繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)常常會(huì)涉及滯納金的支付問題，
　　 3.部分繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。部分繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指業(yè)主雖然繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但繳納金額不符合物業(yè)服務(wù)合同中約定的金額，或者說繳納的費(fèi)用存在著數(shù)量上的不足。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主支付給物業(yè)公司的對(duì)價(jià)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)本著全面履行的原則履行自己的繳納義務(wù)，部分繳納物業(yè)費(fèi)即業(yè)主只是繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的一部分，是不完全履行合同的繳納義務(wù)，不符合全面履行的原則。
　　 以上是物業(yè)管理中常遇到的的法律問題，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)審慎對(duì)待，避免自己負(fù)擔(dān)不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)不同的問題，應(yīng)該有針對(duì)性地進(jìn)行事前預(yù)防和事后補(bǔ)救。
　　 四、對(duì)策建議
　　 （一）共有部分問題的解決對(duì)策
　　 1.建立住宅小區(qū)物業(yè)共有部分的權(quán)屬登記制度。共有部分的糾紛，首先要明晰權(quán)屬。物業(yè)公司可以建立共有部分的權(quán)屬登記簿。依據(jù)《房屋登記辦法》中的規(guī)定登記共有部分。登記內(nèi)容不僅要對(duì)共有部分予以明確界定，還應(yīng)對(duì)共有部分的性質(zhì)、范圍、持分比例作分類登記，使那些現(xiàn)實(shí)存在的權(quán)利真正得到確認(rèn)與保護(hù)。經(jīng)登記的共有權(quán)具有了物權(quán)的效力，可以對(duì)抗非權(quán)利人對(duì)共有權(quán)的侵犯。
　　 2.對(duì)共有部分收益的處理。《物權(quán)法》第七十條規(guī)定業(yè)主“對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的‘其他重大事項(xiàng)’”，即由業(yè)主共同決定。物業(yè)公司在面臨這種法律問題時(shí)，一定要立足于自己是提供服務(wù)的合同一方當(dāng)事人，即認(rèn)識(shí)到物業(yè)公司是靠為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)收取服務(wù)費(fèi)用生存的，必須創(chuàng)建服務(wù)品牌、提高服務(wù)質(zhì)量、完善服務(wù)體系才能贏得市場(chǎng)；同時(shí)自己和小區(qū)業(yè)主是合同的平等主體，雙方之間的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)通過合同具體約定，沒有約定或約定不明的盡量通過協(xié)商解決。前文提到的樓體廣告和電子大屏幕廣告的典型問題需要雙方協(xié)商解決。廣告已經(jīng)播出，說明物業(yè)公司已經(jīng)與廣告公司簽訂了播出廣告的合約，想要停止播出廣告涉及到違約的問題。在這種情況下，物業(yè)公司可以組織業(yè)主委員會(huì)成員，召開業(yè)主大會(huì)，提出解決措施。具體可以借鑒以下方案。物業(yè)公司對(duì)廣告的收益中50%為物業(yè)公司自留，用來為物業(yè)公司的員工發(fā)工資和作為物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；另50%交給業(yè)主委員會(huì)保管，用做小區(qū)日常的管理、維護(hù)費(fèi)用及業(yè)主的公共福利，業(yè)主委員會(huì)須定期將收益的用處以及明細(xì)賬目公示給全體業(yè)主。
　　 3.侵權(quán)業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。業(yè)主與業(yè)主之間，主要存在的問題是因房屋相鄰產(chǎn)生的相鄰關(guān)系及因侵權(quán)產(chǎn)生的損害賠償法律關(guān)系。根據(jù)《民法通則》第八十三條關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，因相鄰一方?jīng)]有正確處理相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而侵權(quán)責(zé)任，也應(yīng)按照《侵權(quán)責(zé)任法》等相關(guān)法律規(guī)定處理。但不論在哪種情況下，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的前提必須是有過錯(cuò)，或者是沒有按《物業(yè)服務(wù)合同》約定履行管理職責(zé)。物業(yè)公司應(yīng)在服務(wù)合同中承諾對(duì)業(yè)主的侵占其他業(yè)主權(quán)益行為進(jìn)行監(jiān)督管理，并履行該監(jiān)督管理職責(zé)。在物業(yè)合同中用列舉方式明確具體的監(jiān)管范圍和事項(xiàng)。物業(yè)公司在監(jiān)管范圍內(nèi)承擔(dān)過錯(cuò)補(bǔ)充責(zé)任。在監(jiān)管范圍之外，或者物業(yè)公司主觀上不存在過錯(cuò)的情形下免責(zé)。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?！彼?，物業(yè)公司作出公開承諾和制定服務(wù)細(xì)則時(shí)要仔細(xì)推敲，一旦作出，便要受其約束，須如實(shí)履行。
　　
　　 （二）安全保障問題的解決對(duì)策
　　 安全保障義務(wù)是指行為人能夠合理預(yù)見他人的人身或者財(cái)產(chǎn)正在或者將要遭受自己或者與自己有特殊關(guān)系的他人實(shí)施的侵權(quán)行為或者犯罪行為的侵害，即要承擔(dān)合理的注意義務(wù)和采取合理的措施預(yù)防此種侵權(quán)行為或者犯罪行為的發(fā)生，避免他人遭受人身或者財(cái)產(chǎn)損害。物業(yè)公司依約定對(duì)業(yè)主負(fù)安全保障義務(wù)。其可以通過以下措施規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。
　　 1.謹(jǐn)慎擬定合同中的安保條款?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！备鶕?jù)該規(guī)定，物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的要件是：一是物業(yè)公司未能履行服務(wù)合同約定的義務(wù)；二是物業(yè)公司的違約行為導(dǎo)致了損害結(jié)果的發(fā)生。鑒于物業(yè)服務(wù)合同在法律訴訟中的重要性，物業(yè)公司在設(shè)計(jì)服務(wù)合同時(shí)務(wù)必謹(jǐn)慎擬定條文，尤其是涉及到安全保障義務(wù)的條款更應(yīng)慎之又慎，杜絕因條款的不嚴(yán)密而使物業(yè)公司承擔(dān)過多的法律義務(wù)。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在合同中應(yīng)約定常規(guī)的安全服務(wù)內(nèi)容，如小區(qū)內(nèi)是否安裝閉路監(jiān)控電視；保安實(shí)行幾小時(shí)的值勤和巡視；如何緊急處理突發(fā)事件；是否實(shí)行封閉式管理等等。除此之外，合同中還應(yīng)明確訂有風(fēng)險(xiǎn)排除條款，如“物業(yè)公司不承擔(dān)對(duì)業(yè)主或使用人的人身安全及財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)”等。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司對(duì)小區(qū)提供服務(wù)的內(nèi)容主要是維護(hù)和管理房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所的環(huán)境衛(wèi)生和小區(qū)內(nèi)的公共秩序，而不是對(duì)某一特定業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全承擔(dān)安全保障責(zé)任。合同訂立后，物業(yè)管理公司就必須按合同約定提供服務(wù)，如果未能履行義務(wù)致使發(fā)生傷害事件，就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；相反，如果物業(yè)管理公司完全履行了合約，在服務(wù)過程中不存在過失行為，那么，即使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生了人身和財(cái)產(chǎn)安全事故，業(yè)主也不能向物業(yè)公司主張賠償，而只能向侵害人追究責(zé)任。
　　 2.保留相關(guān)證據(jù)。物業(yè)服務(wù)合同一經(jīng)簽訂，物業(yè)公司必須嚴(yán)格按規(guī)定履行自身義務(wù)。按合同履行義務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的前提。在此基礎(chǔ)上，物業(yè)公司已經(jīng)做到的服務(wù)，一定要妥善保留記錄。按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)過程中，物業(yè)服務(wù)公司是否按約定履行了義務(wù)，由物業(yè)服務(wù)公司負(fù)舉證責(zé)任。因此，在實(shí)際訴訟中，如果物業(yè)服務(wù)公司沒有證據(jù)證明自己已經(jīng)履行義務(wù)，法官會(huì)認(rèn)定其沒有履行義務(wù)。所以對(duì)物業(yè)公司來說，保留記錄和履行義務(wù)同樣重要。例如，如果物業(yè)管理合同約定對(duì)車庫(kù)進(jìn)行每小時(shí)一次的巡視，就要設(shè)計(jì)相應(yīng)的流程，使履行義務(wù)的行為能夠固定下來，將來作為證據(jù)使用。如制定巡視活動(dòng)記錄表，每巡視一次都要進(jìn)行簽名記錄?；蛞笱惨暼藛T每次巡視時(shí)特意在攝相探頭前經(jīng)過，保證攝相的正面清晰，視頻軟件要能夠同時(shí)在圖像上顯示時(shí)間，以證明按時(shí)履行了義務(wù)；如果物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)所有進(jìn)出小區(qū)的外來人員進(jìn)行登記，就要要求登記人員簽名并將登記記錄妥善保存。
　　 （三）拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的解決對(duì)策
　　 1.啟用督促程序。督促程序，是指人民法院根據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)，以支付令的方式，催促債務(wù)人在法定期間內(nèi)向債權(quán)人履行給付金錢和有價(jià)證券的義務(wù)，如果債務(wù)人在法定期間內(nèi)未履行義務(wù)且又不提出書面異議，債權(quán)人可以根據(jù)支付令向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。物業(yè)公司在物業(yè)費(fèi)收取不能時(shí)，可以以物業(yè)服務(wù)合同及其他相關(guān)的證據(jù)向法院申請(qǐng)支付令，啟動(dòng)督促程序。拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主收到支付令后15日內(nèi)不履行債務(wù)又沒有提出書面異議，物業(yè)公司可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，從而使債務(wù)糾紛方便快捷地得到解決。督促程序的案件收費(fèi)按件收取，所以可以節(jié)約物業(yè)公司聘請(qǐng)律師、調(diào)查取證的成本。啟用了督促程序，特別是在物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目特別明細(xì)的情況下啟動(dòng)，對(duì)業(yè)主無故拖欠的情況，訴求是比較容易得到法院的支持的。
　　 2.啟用訴訟手段。在案情較為復(fù)雜情況下，啟用民事訴訟程序，是物業(yè)公司追討物業(yè)服務(wù)費(fèi)的重要手段。根據(jù)《民法通則》一百三十五條，物業(yè)公司向業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)的訴訟實(shí)效為兩年，從費(fèi)用交納期限屆滿的第二天開始計(jì)算，若中間物業(yè)公司曾向業(yè)主追繳過欠費(fèi)或業(yè)主同意交納欠費(fèi)，則可適用訴訟時(shí)效中斷，從物業(yè)公司與業(yè)主約定的交納欠費(fèi)期間屆滿的第二天起，訴訟時(shí)效重新計(jì)算。實(shí)踐中物業(yè)公司常采取下發(fā)催款單、通知的方式催繳欠費(fèi)，在業(yè)主拒絕簽收的情況下，因催款行為無法得到證明，物業(yè)公司在業(yè)主欠費(fèi)超過兩年后，提起訴訟時(shí)，將因難以舉證證明存在訴訟時(shí)效中斷的事由而喪失勝訴權(quán)。因此，為避免在訴訟時(shí)效上失利，對(duì)業(yè)主欠費(fèi)問題不要久拖不決，而催繳費(fèi)的方式也最好采取快遞，并在快遞公司提供的格式聯(lián)上標(biāo)明函件內(nèi)容，這種做法應(yīng)是確保訴訟時(shí)效的比較謹(jǐn)慎的做法。在實(shí)踐中，物業(yè)公司在向欠費(fèi)業(yè)主提起訴訟時(shí)，會(huì)要求欠費(fèi)業(yè)主承擔(dān)逾期付費(fèi)的滯納金，物業(yè)公司能否就業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)加收滯納金，應(yīng)完全依照物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定。如果業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中含有加收滯納金的條款，則物業(yè)公司是可以按照合同規(guī)定，對(duì)逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主收取滯納金的。但如果雙方在《物業(yè)服務(wù)合同》中對(duì)滯納金或違約金沒有任何約定，在一般情況下，法院對(duì)物業(yè)公司提出的滯納金或違約金請(qǐng)求是不予支持的。所以，物業(yè)公司必須將滯納金條款和其計(jì)算方法列明在物業(yè)管理合同中，這樣才能維護(hù)自己的合法權(quán)益。
　　
　　 參考文獻(xiàn):
　　 1.華永勝.我國(guó)物業(yè)管理法律問題研究[D].安徽大學(xué)碩士學(xué)