論房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理

我國(guó)城市化的發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。1998～2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)；金融危機(jī)爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)，成為GDP增長(zhǎng)的直接推動(dòng)力。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)也能有效促進(jìn)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，如機(jī)械設(shè)備制造業(yè)，金屬產(chǎn)品制造業(yè)，建筑材料，化學(xué)工業(yè)等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局綜合司課題組的研究結(jié)果表明，每100元的房地產(chǎn)投資為其他行業(yè)創(chuàng)造215元的需求。

為抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)交易行為，2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)通過(guò)有針對(duì)性的六條措施（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)六條”），將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點(diǎn)，拉開(kāi)了房地產(chǎn)調(diào)控制的序幕。此后，貸幣從緊、營(yíng)業(yè)稅免征由兩年恢復(fù)到五年，特別是2010年4月國(guó)務(wù)院發(fā)布的國(guó)十條，被稱(chēng)為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策……

在密集的調(diào)控下，全國(guó)各地房?jī)r(jià)已應(yīng)聲回落，加之美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)衰退，國(guó)內(nèi)居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)熱情也急劇下降，觀望氣氛不斷加重。2011年1～10月，全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積為8.0億平方米，同比增長(zhǎng)10.0%，增速與1～9月相比下降了2.9個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。10月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為8 364萬(wàn)平方米，環(huán)比下降26.9%，亦低于去年全年月平均銷(xiāo)售水平（8 700萬(wàn)平方米）；同比下降9.4%，是自今年4月以來(lái)的首次單月同比下降（4月同比下降11.7%）。目前綠城深陷破產(chǎn)傳聞吸引了眾多媒體和公眾關(guān)注，作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)龍頭房企之一，綠城的境況已經(jīng)超出了企業(yè)個(gè)體的范疇，更是當(dāng)前困境中房企的縮影。房企被政策和市場(chǎng)夾在中間，承擔(dān)著調(diào)控的絕大部分壓力。如何擺脫困境，管理企業(yè)現(xiàn)金流成為解決這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵。優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流管理，不但可以幫助企業(yè)熬過(guò)這次行業(yè)寒冬，還可以為即將到來(lái)的春天打下良好的基礎(chǔ)，使得企業(yè)在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)特征分析

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投入大。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，所需成本高。首先土地拍賣(mài)，購(gòu)入土地使用權(quán)，一次性支付巨額土地出讓金，2009年7月國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)顯示，620個(gè)案例中，東部地區(qū)共有316個(gè)，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為27%；中部地區(qū)共有158個(gè)，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為21%；西部地區(qū)為146個(gè)，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為18%。接下來(lái)是交納各種前期規(guī)費(fèi)，舊房拆遷辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、用地許可、規(guī)劃許可、施工許可，預(yù)售許可，然后才能進(jìn)入收款程序。達(dá)到預(yù)售之前，房企墊付的資金達(dá)到項(xiàng)目總成本的60%以上，預(yù)售后，交納12%～16%的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅等，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求相當(dāng)大。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目從拍地、開(kāi)發(fā)建設(shè)到銷(xiāo)售，受各種因素的制約，通常需3～5年時(shí)間，如通過(guò)出租獲得租金收回投資則時(shí)間更長(zhǎng)。房企沉淀在開(kāi)發(fā)存貨上的資金會(huì)很大。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)大。相對(duì)于其他商品而言，由于房地產(chǎn)一般要經(jīng)過(guò)一個(gè)合理的較長(zhǎng)時(shí)間才能在市場(chǎng)上脫手，其資產(chǎn)很難在短期內(nèi)變現(xiàn)，如果急于脫手，損失不可避免，這樣房地產(chǎn)項(xiàng)目就存在變現(xiàn)力風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)力在很大度上考驗(yàn)著房企的的資金承受力。

二、國(guó)家調(diào)控政策的影響

政府宏觀調(diào)控政策旨在保持房地產(chǎn)業(yè)、國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)于有實(shí)力、有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃的大型公司長(zhǎng)期看應(yīng)該是利大于弊，短期內(nèi)或?qū)a(chǎn)生不確定影響。企業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)家相關(guān)土地、金融、稅收政策變化進(jìn)行研究，調(diào)控土地儲(chǔ)備策略和開(kāi)發(fā)進(jìn)度，避害趨利。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，事關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和國(guó)計(jì)民生，國(guó)家和地方政府根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)開(kāi)始，各個(gè)環(huán)節(jié)都受到直接約束和控制。如土地交付之日起一年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，自開(kāi)工之日起三年內(nèi)竣工，南昌市的商品房預(yù)售條件是七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；銀行要求房地產(chǎn)項(xiàng)目四證齊全、自有資金達(dá)到30%以上才能發(fā)放貸款，土地出讓金首次繳納不得低于50%，一年內(nèi)必須繳清，銀行上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，預(yù)售即預(yù)繳12.17%～16.17%(城市)的營(yíng)業(yè)稅等各種銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅費(fèi)。所有的這些政策對(duì)房地產(chǎn)的的資金要求都很高，支付環(huán)節(jié)提前和增加了，收款環(huán)節(jié)推遲了。

2011年11月1日深夜，微博出現(xiàn)一條綠城中國(guó)申請(qǐng)破產(chǎn)的消息，并迅速被大量轉(zhuǎn)發(fā)。11月2日凌晨4點(diǎn)多，綠城房產(chǎn)官方微博發(fā)布了綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平深夜撰寫(xiě)的文章，表示并無(wú)此事。綠城“被破產(chǎn)”，緣于資金鏈緊張，雖然綠城并未走到絕境，但已讓人更加意識(shí)到，地產(chǎn)行業(yè)面臨重大轉(zhuǎn)型關(guān)口。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)楊樂(lè)渝表示，他說(shuō)，本次房地產(chǎn)調(diào)控，本質(zhì)是對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)生產(chǎn)方式的終結(jié)，是為了提高集中度，以前粗放式的開(kāi)發(fā)模式目前來(lái)看已經(jīng)行不通。這種方式讓產(chǎn)品鏈上的許多價(jià)值沒(méi)有得到體現(xiàn)，忽略了土地價(jià)值、物業(yè)價(jià)值等等，土地使用效率比較低，應(yīng)該走集約化開(kāi)發(fā)的路線(xiàn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理的必要性和緊迫性

綠城絕非個(gè)案，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也被稱(chēng)作“哀鴻一片”。截至10月26日，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財(cái)報(bào)，七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，超過(guò)四成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增加。

2011年11月9日，北京市住建委發(fā)布公示稱(chēng)，北京東方時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司等477家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)有效期屆滿(mǎn)后，未依法申請(qǐng)延續(xù)或工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照已注銷(xiāo)，將注銷(xiāo)這477家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2011年6月至10月中旬，掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)股權(quán)項(xiàng)目中，標(biāo)的資產(chǎn)估值超過(guò)1億元的項(xiàng)目有17宗，超過(guò)5 000萬(wàn)元的項(xiàng)目有29宗。截至10月中旬，2011年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例已達(dá)90余起，超過(guò)去年全年的并購(gòu)數(shù)量。

財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀發(fā)表文章《十分之一房企能夠活下來(lái)》，表示，“如果中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)不斷，那么房地產(chǎn)企業(yè)家數(shù)（不算項(xiàng)目公司）會(huì)幾何級(jí)數(shù)縮水，而市場(chǎng)控盤(pán)率會(huì)越來(lái)越高。接近負(fù)債上限的30%左右的開(kāi)發(fā)商，會(huì)在今明兩年清理出局。在未來(lái)五年內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從萬(wàn)家下降到千家。”

自1998年住房貨幣化改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高速發(fā)展，巨大的市場(chǎng)吸引眾多的市場(chǎng)參與者。如今，市場(chǎng)調(diào)控已使行業(yè)進(jìn)入了快速洗牌期，對(duì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備過(guò)冬的預(yù)期，使房地產(chǎn)進(jìn)入現(xiàn)金為王時(shí)代。

基于房地產(chǎn)行業(yè)的特征，投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)，銷(xiāo)售回籠資金慢，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不可能完全依靠自有資金進(jìn)行發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行IPO和股權(quán)再融資的限制較多，門(mén)檻較高，中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)承受能力、盈利能力、信用水平都存在較大的問(wèn)題，通過(guò)上市解決資金來(lái)源幾乎不可能，目前企業(yè)大多從銀行借款進(jìn)行負(fù)債融資，這導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，房企龍頭萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率2011年三季度高達(dá)80%，其他一般房企高達(dá)90%以上，如此高的負(fù)債率已經(jīng)壓縮了其進(jìn)一步借貸融資的空間。伴隨著高負(fù)債的是高風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)房企的信貸條件也是從緊審批，目前利率上浮比例已達(dá)到50%或60%，直接加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)一方面貸無(wú)可貸，另一方面企業(yè)對(duì)資金的無(wú)效占用不斷增加，投入的資金未形成有效產(chǎn)出流回企業(yè)，而是轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品積壓。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，以2008年11月底全國(guó)商品房空置面積為1.36億平方米為基礎(chǔ)，推測(cè)2009年的全國(guó)商品房空置面積將超過(guò)2億平方米。按照我國(guó)近年來(lái)年竣工住房建筑面積6億平方米計(jì)算，2009年全國(guó)商品房空置率將達(dá)30%以上，這將大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線(xiàn)，全國(guó)35個(gè)典型城市存量房消化平均需要33.84個(gè)月。這些空置商品房無(wú)疑大大占用房地產(chǎn)企業(yè)的資金，造成企業(yè)資金的嚴(yán)重沉淀。

房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員資金意識(shí)淡薄，并未在頭腦中樹(shù)立資金成本、利息、時(shí)間價(jià)值等觀念，使資金管理成為企業(yè)管理中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，具體表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部資金管理的責(zé)任不明確，前期開(kāi)發(fā)拖沓，建設(shè)工程質(zhì)量不過(guò)關(guān)，工期延長(zhǎng)，配套不落實(shí)，銷(xiāo)售策劃不夠，售后服務(wù)欠佳等等行為，這些行為都直接影響投入資金的按時(shí)回籠，造成企業(yè)資金的短缺。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方案

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道可以分為內(nèi)部融資和外部融資。內(nèi)部融資包括企業(yè)自有資金和預(yù)收賬款。外部融資的主要渠道和融資工具有：上市發(fā)行股票、發(fā)行公司債券、銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托、商業(yè)抵押擔(dān)保證券、其他融資方式等。

前述房企IPO上市融資幾乎不可能，發(fā)行債券是一種重要融資渠道，但一般房企根本達(dá)不到發(fā)行債券的條件，銀行信貸是開(kāi)發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以以此作為抵押，申請(qǐng)長(zhǎng)期信貸。我國(guó)的開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商業(yè)信托的形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)（一般為收益性房地產(chǎn)）或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股份或收益單位，吸收社會(huì)大眾投資者的資金，并委托專(zhuān)門(mén)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。目前這種方式在內(nèi)地尚元推出時(shí)間表。商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）：這是一種商業(yè)證券化的融資方式，及將不動(dòng)產(chǎn)貸款中的商用房產(chǎn)抵押貸款匯集到一個(gè)組合抵押貸款中，通過(guò)證券化過(guò)程及債券形式向投資者發(fā)行。其他融資方式有利用外資、回租融資、回買(mǎi)融資、租賃融資、夾層融資等等。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)開(kāi)展項(xiàng)目合作與參建，吸引國(guó)內(nèi)外資金。例如，通過(guò)進(jìn)行項(xiàng)目合作吸收資金，與國(guó)內(nèi)外企業(yè)合作投資或組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，共同開(kāi)發(fā)，共享利潤(rùn);或通過(guò)參建籌集資金，將其中部分房產(chǎn)以商定價(jià)格吸收其他企業(yè)參與建設(shè)，參建單位按協(xié)議定期支付參建款，待項(xiàng)目竣工交付后，參建單位可按協(xié)議獲得部分房產(chǎn)所有權(quán)。

外部籌資是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源，一方面高財(cái)務(wù)成本加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面約束條件多。企業(yè)應(yīng)改粗放管理為集約化管理，管理出效益。

1.強(qiáng)化內(nèi)部資金管理。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部流動(dòng)資金管理，減少資金閑置，在充分估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，將資金投資于高收益項(xiàng)目。針對(duì)企業(yè)應(yīng)收賬款管理，設(shè)立房款臺(tái)賬，記錄每個(gè)客戶(hù)的信息，同時(shí)財(cái)務(wù)部門(mén)要定期與銷(xiāo)售部門(mén)核對(duì)客戶(hù)情況，積極催款以保證資金回收。應(yīng)貫徹并執(zhí)行分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的理念，減少在建工程成本的占有量。同時(shí)，強(qiáng)化利息觀念，并在企業(yè)制定和實(shí)施生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)中運(yùn)用。企業(yè)內(nèi)部對(duì)資金占用應(yīng)建立完善的結(jié)算機(jī)構(gòu)與制度，準(zhǔn)確核算占用量及占用期，努力降低企業(yè)資金的占用成本。

2.優(yōu)化項(xiàng)目投資管理。投資項(xiàng)目?jī)?yōu)劣直接關(guān)系到企業(yè)資金回收和利潤(rùn)大小，因此企業(yè)在投資的前期必須針對(duì)項(xiàng)目做大量可行性研究。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、政策法規(guī)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、通貨膨脹率、國(guó)家金融政策等方面存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案選擇時(shí)，應(yīng)按一定的操作程序，從各個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研和分析。房地產(chǎn)企業(yè)在投資前期應(yīng)該充分了解國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最新政策、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市規(guī)劃發(fā)展情況、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周?chē)h(huán)境、消費(fèi)群體的定位等事項(xiàng)，做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，再由專(zhuān)業(yè)人員設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)方案，包括開(kāi)發(fā)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)步驟、項(xiàng)目投資融資方案、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排等，并測(cè)算出建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價(jià)指標(biāo)等相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。

3.完善項(xiàng)目資金監(jiān)控。完善房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的資金監(jiān)控，包括期前預(yù)控和期間監(jiān)控。期前預(yù)控的目的是為了事先對(duì)資金流向和流量進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，以“防患于未然”。企業(yè)根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的需要，編制年度、季度和月度的資金收支計(jì)劃，對(duì)企業(yè)每一個(gè)具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金收入和資金投入情況，按時(shí)間、數(shù)量分別排列組合，找出資金收入和支出的波谷期及其節(jié)點(diǎn)，分析造成缺口的原因，擬訂彌補(bǔ)缺口的措施。期間控制貫穿于企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金管理全過(guò)程，包括對(duì)商品房預(yù)銷(xiāo)售收入和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金支出的監(jiān)控、資金收支大類(lèi)的監(jiān)控和統(tǒng)籌資金收支等方面。通過(guò)項(xiàng)目的期前預(yù)控和期間監(jiān)控，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金的良好管理。

五、江鈴房地產(chǎn)公司資金管理策略

江鈴房地產(chǎn)股份有限公司是江鈴汽車(chē)集團(tuán)公司的子公司，是一家小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。2001年至2004年，與政府合作開(kāi)發(fā)昌南工業(yè)園項(xiàng)目，由于政府資金短缺，一直欠江鈴房地產(chǎn)公司投資款8 000萬(wàn)未還（至今尚欠3 000萬(wàn)），江鈴房地產(chǎn)一方面承擔(dān)銀行貸款利息，另一方面止步于土地拍賣(mài)，資金的困頓一度讓公司業(yè)務(wù)萎縮，與房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展格格不入。

新任領(lǐng)導(dǎo)接手后，立足江鈴，依托江鈴，但不依賴(lài)江鈴。首先抓住大江鈴發(fā)展，大規(guī)模技改投入的契機(jī)，大量承接廠房和生產(chǎn)線(xiàn)的建設(shè)，為企業(yè)的發(fā)展積累資金。然后積極參與南昌市的土地拍賣(mài)，儲(chǔ)備資源，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

房地產(chǎn)是資金密集的行業(yè)，江鈴房地產(chǎn)首先依托的是江鈴集團(tuán)，利用江鈴集團(tuán)公司的信用擔(dān)保，取得江鈴財(cái)務(wù)公司的貸款，公司第一個(gè)真正意義走市場(chǎng)的項(xiàng)目終于在2008年的國(guó)慶期間推出，豈料正值調(diào)控起效，一輪促銷(xiāo)下來(lái)，才售出5套房，此時(shí)其他項(xiàng)目正在啟動(dòng)，資金壓力相當(dāng)大。時(shí)間過(guò)到2009年的3月，南昌市的房產(chǎn)銷(xiāo)售依舊是冰點(diǎn)狀態(tài)，公司適時(shí)以成本價(jià)推出部份房源，一方面帶動(dòng)了項(xiàng)目的銷(xiāo)售，另一方面緩解了緊張的資金壓力，度過(guò)了一個(gè)難關(guān)。

2009年下半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售火爆，庫(kù)存房源銷(xiāo)售一空，此時(shí)公司也走上了良性發(fā)展。參與競(jìng)拍的土地越來(lái)越多，公司全面與各商業(yè)銀行合作貸款，逐步擺脫單一依靠集團(tuán)公司的擔(dān)保方式，利用土地抵押貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款、與其他公司合作的委托貸款、存款抵押貸款等各種方式籌集項(xiàng)目所需資金，信托公司也有接觸，但因政策和利率的原因，暫未實(shí)施。

內(nèi)部管理方面，競(jìng)拍土地后由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人提交整個(gè)項(xiàng)目的款項(xiàng)支付和收取時(shí)點(diǎn)和金額預(yù)算，財(cái)務(wù)部根據(jù)所有項(xiàng)目的預(yù)算，分析計(jì)算公司的用款時(shí)間和金額，然后與各大商業(yè)銀行聯(lián)系，選擇放款時(shí)間和規(guī)模能滿(mǎn)足要求的銀行進(jìn)行洽談放貸。平時(shí)的資金管控中，嚴(yán)格按合同和工程進(jìn)度時(shí)間節(jié)點(diǎn)付款，項(xiàng)目管理上，每周兩次項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，保證項(xiàng)目按預(yù)期進(jìn)度順利進(jìn)行。達(dá)到預(yù)售條件后，財(cái)務(wù)部配合銷(xiāo)售收款，與個(gè)貸中心協(xié)調(diào)及時(shí)放款，每月與銷(xiāo)售部按戶(hù)核對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)，及時(shí)催收，保證資金按時(shí)回籠。在資金短期富余的情況下，辦理通知存款等以增加利息收入。銷(xiāo)售部則盡量在最短的時(shí)間內(nèi)將房源售出。

經(jīng)過(guò)各方面的努力，公司目前在建項(xiàng)目的總投資十幾個(gè)億，利用各項(xiàng)目的收付款時(shí)間錯(cuò)開(kāi)，合理保證了各項(xiàng)目的正常建設(shè)。

以上是江鈴房地產(chǎn)公司在實(shí)際工作中應(yīng)對(duì)資金短缺的操作方法，各公司可根據(jù)其獨(dú)特性制定適合的資金管理方法，中小公司在調(diào)控中立于不敗之地，大公司則為以后的機(jī)會(huì)打下基礎(chǔ)。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風(fēng)險(xiǎn)、籌資結(jié)構(gòu)、資本市場(chǎng)狀況等，從企業(yè)的資本來(lái)源和資本結(jié)構(gòu)出發(fā)，在不同階段選擇不同的籌資方式，以滿(mǎn)足其健康發(fā)展的需要。

（作者單位：江鈴汽車(chē)集團(tuán)公司）