房價(jià)到底能降多少?

　　隨著政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不斷深入，開發(fā)商們固守的防線終于出現(xiàn)了裂縫。從2011年10月的相關(guān)數(shù)據(jù)看，無論是90個(gè)重點(diǎn)城市，還是40個(gè)大中城市，都有50％左右出現(xiàn)了住房價(jià)格環(huán)比下降的情況。隨著房屋成交量的急劇減少，開發(fā)商們不得不推出新的營銷方案。在上海，一些開發(fā)商除了大幅降價(jià)20%之外，還推出了“保價(jià)方案”，即對那些在后期房降價(jià)前購買了前期房的業(yè)主，給予彌補(bǔ)差價(jià)的保證。但盡管如此，大多數(shù)消費(fèi)者還是持觀望態(tài)度，期盼房價(jià)回落得更多，他們不斷在問，房價(jià)到底能降多少？
　　時(shí)代周刊的擔(dān)憂
　　忐忑不安的情緒甚至跨越了太平洋。美國時(shí)代周刊在10月17日出版的一篇文章中用了這樣的標(biāo)題《如果中國泡沫破裂該怎么辦？》（What If the China Bubble Bursts?），文中稱，“若中共的努力導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值急劇縮水，那收入和贏利增長依賴中國的跨國公司將受沉重打擊，美國可能被重新拖入衰退中。世界不得不關(guān)心中國的增長，因?yàn)樗侨蚪?jīng)濟(jì)的一個(gè)重要驅(qū)動(dòng)器?！?顯然，時(shí)代周刊擔(dān)心的是中國的“泡沫”破了會(huì)波及美國乃至整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)。
　　中國的專家們迅速做出了回應(yīng)。一些人認(rèn)為時(shí)代周刊有點(diǎn)杞人憂天。中國社科院金融研究所研究員易憲容和財(cái)經(jīng)評論員葉檀均對媒體表示，房地產(chǎn)市場的泡沫確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)，但在政府調(diào)控后可以慢慢“擠出”，馬上崩潰的危機(jī)是沒有的。
　　美國的經(jīng)濟(jì)專家持有怎樣的看法？環(huán)球人物雜志記者采訪了美國彼得森國際經(jīng)濟(jì)研究所中國經(jīng)濟(jì)專家尼古拉斯·拉迪，他表達(dá)了與國內(nèi)專家相似的觀點(diǎn)：“的確存在泡沫崩潰的風(fēng)險(xiǎn)。中國在房地產(chǎn)上的投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國房市崩潰前美國在房地產(chǎn)市場上的投資。中國之所以在過去幾年里過度投資房地產(chǎn)，與人們普遍預(yù)期房價(jià)會(huì)不斷上漲有關(guān)，這點(diǎn)和美國次貸危機(jī)爆發(fā)前的情形非常相似。一旦人們的預(yù)期改變，在房市上的投資就會(huì)減緩，但這不一定會(huì)導(dǎo)致價(jià)格崩盤。中國政府迄今為止采取的抑制房價(jià)增長過快的措施非常正確、適度，就目前而言，尚不會(huì)出現(xiàn)災(zāi)難性危機(jī)。”
　　記者注意到，拉迪把中國房市泡沫與美國次貸危機(jī)相類比，之前也曾有人把中國房市與上世紀(jì)90年代的日本房市做類比，那么三者在本質(zhì)上是一樣的嗎？加州大學(xué)圣迭哥分校中國經(jīng)濟(jì)學(xué)教授巴里·諾頓告訴環(huán)球人物雜志記者：“由于中國的銀行業(yè)沒有像危機(jī)前的美國銀行業(yè)那樣，向根本不具備還款能力的購房人提供房貸，而是繼續(xù)要求購房人支付30%的首付，中國房價(jià)下降就不會(huì)導(dǎo)致美國三年前經(jīng)歷的房市危機(jī)。”記者又請教了清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉教授，他認(rèn)為：“日本1991年地價(jià)泡沫破滅和美國2008年次貸危機(jī)的發(fā)生，都是市場過度投機(jī)或失去基本規(guī)范的結(jié)果。中國此次住房價(jià)格調(diào)整，主要是緣于政府干預(yù)，核心目標(biāo)是打擊投機(jī)，方向是去泡沫化或降低泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)。另外，日本和美國發(fā)生危機(jī)時(shí)，住房數(shù)量（套）與家庭數(shù)量（戶）的比值分別為1.11和1.16，住房供應(yīng)過剩；而我國城鎮(zhèn)地區(qū)目前的這個(gè)比例只有0.86左右（不考慮集體土地上建設(shè)的住房或所謂的小產(chǎn)權(quán)房），住房供給仍然嚴(yán)重短缺。因此，當(dāng)前中國的情況與日本、美國發(fā)生危機(jī)時(shí)所面臨的情況截然不同。當(dāng)然，我們也要防止政府過度干預(yù)可能導(dǎo)致的住房價(jià)格失去控制的情況。如果住房價(jià)格下降失去控制，甚至出現(xiàn)潰壩效應(yīng)，中國經(jīng)濟(jì)肯定會(huì)受到巨大沖擊，波及美國和世界經(jīng)濟(jì)，也是很自然的事情。”
　　
　　泡沫應(yīng)該怎么“擠”
　　雖然泡沫馬上破裂的可能性很小，但假如真的出現(xiàn)了，會(huì)造成怎樣的影響呢？諾頓說：“如果中國房地產(chǎn)泡沫開始破裂，將導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)增長速度放緩。鑒于美國不冷不熱的復(fù)蘇速度和歐洲仍在持續(xù)的主權(quán)債務(wù)危機(jī)，雖然中國經(jīng)濟(jì)的增長預(yù)期仍遠(yuǎn)高于其它主要經(jīng)濟(jì)體，但只要增長出現(xiàn)任何下降，都可能會(huì)對全球經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生消極影響。首先受到影響的，可能是向中國出口或間接依賴中國需求的大宗商品主要生產(chǎn)國。首當(dāng)其沖的包括澳大利亞（煤、鐵礦石、天然氣）、南非和巴西（工業(yè)原料）以及智利（銅），還有提供橡膠的泰國和越南等東南亞國家，以及提供大量煤的印度尼西亞?！?br/>　　但對于美國經(jīng)濟(jì)，諾頓認(rèn)為影響是間接的，“盡管美國是中國出口商品的消費(fèi)大戶，但除了農(nóng)業(yè)大宗商品和飛機(jī)等少數(shù)關(guān)鍵領(lǐng)域外，中國對美國商品的需求卻不是同一個(gè)數(shù)量級。即便如此，美國經(jīng)濟(jì)也基本是由內(nèi)需驅(qū)動(dòng)，因此對華出口減少只會(huì)產(chǎn)生很小的影響。”
　　既要降低房價(jià)，又要避免經(jīng)濟(jì)衰退，如何“擠”泡沫是關(guān)鍵所在。專家認(rèn)為，中國目前最需要做的，是減少在房地產(chǎn)上的投資，降低房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的比例。但具體措施還需要研究。拉迪給出的建議是提高存款利率，“中國政府目前調(diào)控房價(jià)的政策總體是不錯(cuò)的，但存在一個(gè)根本性的問題，即銀行存款利率太低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于通貨膨脹率的水平，人們把錢存在銀行，實(shí)際上是損失錢，而非增值。同時(shí)，由于其他抗通脹理財(cái)工具很少，中國儲(chǔ)戶只有購買房地產(chǎn)，以求保值，這也是導(dǎo)致房價(jià)以持續(xù)態(tài)勢上漲的原因之一。因此，中國政府必須實(shí)行真正積極的存款正利率政策?！?br/>　　
　　“拐點(diǎn)”與“底線”
　　在房市這個(gè)看不見硝煙的戰(zhàn)場上，正上演著開發(fā)商和消費(fèi)者的“拉鋸戰(zhàn)”，買不起房的人們盼著“拐點(diǎn)”的到來，如同等待破曉時(shí)分的第一聲雞叫，他們始終在問，拐點(diǎn)，拐點(diǎn)來了嗎？而另一些人的問題則是房價(jià)到底能降多少，何時(shí)“下手”才好？普遍的觀念是房價(jià)“越低越好”，但站在經(jīng)濟(jì)學(xué)的另一個(gè)角度衡量，如果房價(jià)“大跳水”，我們就一定能擁有房子嗎？
　　環(huán)球人物雜志：中國房市價(jià)格是否已迎來下行拐點(diǎn)？房價(jià)的“底線”又在哪里？
　　拉迪：就價(jià)格走勢而言，中國目前的房市的確有點(diǎn)像迎來了拐點(diǎn)時(shí)刻。越來越多的城市房價(jià)上漲速度變得越來越慢，一些城市的房價(jià)則開始下降。但目前房價(jià)下跌勢頭會(huì)持續(xù)多長時(shí)間，底線在哪里，則取決于中國政府的政策。如果中國政府繼續(xù)保持目前的房市政策，則房價(jià)下跌或上漲幅度減緩將會(huì)持續(xù)相當(dāng)長的一段時(shí)間。最近一次，中國房市增幅放緩是持續(xù)了半年時(shí)間。
　　如果房價(jià)下跌過快，并且降價(jià)被視為政府樓市調(diào)控政策的直接結(jié)果，非常可能在中國引起一場重大的經(jīng)濟(jì)調(diào)整。好幾個(gè)因素都有可能導(dǎo)致房價(jià)大跌，比如利率突升，其他投資渠道興起，以及針對房產(chǎn)的稅收增加等。
　　諾頓：我不認(rèn)為中國的房價(jià)已經(jīng)下降了許多，盡管中國民眾的收入增長較快，但我所接觸的中國人都感到房價(jià)仍高得不合理，他們都有強(qiáng)烈愿望要擁有一套住房，但近期內(nèi)他們并不打算買房，而是在等待房價(jià)穩(wěn)定下來。房價(jià)下跌時(shí)會(huì)抑制買房人的欲望，人們在房價(jià)觸底時(shí)才會(huì)重新進(jìn)入房市。我個(gè)人認(rèn)為中國房價(jià)應(yīng)繼續(xù)下降，從目前水平下降20%才會(huì)趨于穩(wěn)定。
　　劉洪玉：拐點(diǎn)是業(yè)內(nèi)的說法，沒有準(zhǔn)確的定義。如果理解為房價(jià)持續(xù)上升向房價(jià)持續(xù)下降的轉(zhuǎn)變，我認(rèn)為這個(gè)轉(zhuǎn)變總體上還沒有出現(xiàn)，雖然深圳、北京、上海等對市場較為敏感的一線城市出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)，但大部分市場仍處于僵持和觀望階段，交易量萎縮的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于價(jià)格下調(diào)的幅度。
　　估計(jì)具體能降低多少，是非常困難的事情，就像“建多少保障性住房才恰到好處”這個(gè)問題一樣。銀監(jiān)會(huì)前任主席劉明康先生曾講銀行業(yè)可承受房地產(chǎn)抵押品下跌40%。事實(shí)是，包括萬科集團(tuán)、保利地產(chǎn)在內(nèi)的絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在75％以上，這就意味著，只要房地產(chǎn)市場上的價(jià)格水平下降25％，這些企業(yè)的所有者權(quán)益就會(huì)全部喪失，出現(xiàn)資不抵債的情況。此時(shí)，先不說房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)停止對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，僅就發(fā)放了大量開發(fā)貸款的銀行而言，能獨(dú)善其身嗎？把開發(fā)商抵押的在建工程、土地使用權(quán)沒收就能避免銀行損失？看看美國次貸危機(jī)中銀行業(yè)的處境就非常清楚了。
　　作為一個(gè)研究者，我倒是希望能夠?qū)崿F(xiàn)住房市場的軟著陸，因?yàn)橛仓懡o宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)太大。1998年亞洲金融危機(jī)期間香港房價(jià)暴跌，我們看到的是香港經(jīng)濟(jì)百業(yè)凋零、許多工薪階層失去了工作、社會(huì)矛盾叢生，根本沒有看到普通工薪階層高高興興去買便宜房子的情況，因?yàn)槲C(jī)時(shí)期普通工薪階層仍然需要通過借貸、用未來的收入去買房，而收入下降或干脆失去了未來收入，銀行也發(fā)不出個(gè)人住房抵押貸款，拿什么買房子呢？此時(shí)有錢買房子的恰恰是高收入者。因此，就目前情況來看，房價(jià)只要停止上漲，就意味著房價(jià)在相對下降，住房市場中的價(jià)格泡沫壓力就在逐漸消減，住房價(jià)格就在向合理水平回歸。
　　環(huán)球人物雜志：有人認(rèn)為房價(jià)下降只是暫時(shí)的，也不可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，許多老百姓期待的北京市區(qū)房價(jià)降到1.5萬元是不可能的，您覺得呢？
　　劉洪玉：從長期看，住房價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面應(yīng)該保持協(xié)調(diào)，只要國家經(jīng)濟(jì)增長、居民收入增加，房價(jià)也會(huì)伴隨著上漲。目前，我國絕大部分城市的住房價(jià)格超出了宏觀經(jīng)濟(jì)基本面因素可以支撐的水平，不論是政府調(diào)控的原因，還是市場回歸力量的自然調(diào)整，短期內(nèi)的房價(jià)向下調(diào)整都是非常必要的。至于房價(jià)的跌幅，我也期待清華周邊的房價(jià)能夠從4.5萬元/平方米降到1.5萬元/平方米，這樣我們的許多青年教師就有機(jī)會(huì)靠自己的力量解決住房問題，我們從國外引進(jìn)優(yōu)秀人才時(shí)就可以不為曾經(jīng)的美國教授也買不起北京的房子犯愁了。但作為一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者，我認(rèn)為如此巨大幅度的調(diào)整不可能發(fā)生。
　　環(huán)球人物雜志：目前大多數(shù)消費(fèi)者仍在觀望，何時(shí)是重新介入樓市買房的最佳時(shí)機(jī)？
　　劉洪玉：應(yīng)該說，我沒有能力回答這個(gè)問題。但身邊朋友問起這個(gè)問題時(shí)，我通常的回答是：如果你是自住，且房源正是你理想中的房子，價(jià)格水平也是你可以負(fù)擔(dān)的，就別錯(cuò)過機(jī)會(huì)。