泉城樓市商業(yè)地產(chǎn)篇

　　上世紀(jì)90年代至今，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了20年的聚變發(fā)展，從最初的萌芽到逐步成型，伴隨商業(yè)的不斷繁榮發(fā)展，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始大放異彩。
　　濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展溯源
　　一個(gè)城市商業(yè)的繁榮程度是由這個(gè)城市的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展程度決定的。
　　早期濟(jì)南的商業(yè)業(yè)態(tài)多是沿街店鋪，聚集于一些主要街道上，形成了早期的商業(yè)街。如聚集了瑞蚨祥、精一照相館文和樓烤鴨店，燕喜堂、廣立順等諸多聞名全國(guó)老字號(hào)的芙蓉街。這樣的商業(yè)街及商業(yè)業(yè)態(tài)是最初期，也是人們最為熟悉的購(gòu)物方式。
　　傳統(tǒng)的商業(yè)零售形態(tài)受到第一次較大沖擊是源于上世紀(jì)初百貨公司的出現(xiàn)。以商品工業(yè)化生產(chǎn)為基礎(chǔ)的商品零售形態(tài)——百貨公司的問(wèn)世，開(kāi)啟了近代商業(yè)的發(fā)展歷程。濟(jì)南大觀園商場(chǎng)與人民商場(chǎng)，濟(jì)南第一百貨、百貨大樓、山東華聯(lián)曾并稱為濟(jì)南市屬商業(yè)的“五朵金花”，主營(yíng)業(yè)態(tài)全部是綜合商業(yè)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，它們的市場(chǎng)份額曾占到95％以上，一直到上個(gè)世紀(jì)的90年代初，仍占據(jù)濟(jì)南商業(yè)的半壁江山。
　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上世紀(jì)90年代中期，濟(jì)南商業(yè)進(jìn)入了第二輪行業(yè)洗牌期?！俺幸锇儇浀拿?，概括了濟(jì)南商業(yè)第二輪洗牌的演化過(guò)程。百貨公司逐漸喪失了競(jìng)爭(zhēng)力，昔日的五朵金花已有三朵完全凋零，埋沒(méi)在商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程中。
　　濟(jì)南第一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)式超市——世購(gòu)廣場(chǎng)的出現(xiàn)引發(fā)了省城商業(yè)業(yè)態(tài)革命。隨后，濟(jì)南出現(xiàn)了萬(wàn)嘉隆，綠地等多家超市，而2001年大潤(rùn)發(fā)的入駐，掀起了省城大賣場(chǎng)的繁榮局面，隨后沃爾瑪，家樂(lè)福、易初蓮花紛紛搶灘，目前，濟(jì)南僅銀座已開(kāi)設(shè)了21家大型超市……另一方面，以室內(nèi)步行購(gòu)物環(huán)境為主的購(gòu)物中心，因其舒適的購(gòu)物環(huán)境，集合百貨公司，超市及專賣店的綜合業(yè)態(tài)，倡導(dǎo)一站式服務(wù)的經(jīng)營(yíng)理念迅速贏得了市場(chǎng)。1997年貴和購(gòu)物中心2000年銀座地下購(gòu)物廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)標(biāo)志百貨業(yè)態(tài)進(jìn)入革新階段。
　　1996年，銀座作為一個(gè)全新的零售業(yè)字號(hào)第一次出現(xiàn)——00d26904785b1a3e0437c3be99b8e2384bf151c3245a184837d632e5ba996546銀座商城開(kāi)業(yè)。隨后十多年，銀座不斷開(kāi)店。到目前為止，以其總營(yíng)業(yè)面積算，是濟(jì)南商界豪無(wú)爭(zhēng)議的“老大”。
　　1997年，貴和購(gòu)物中心正式開(kāi)業(yè)，成為當(dāng)時(shí)濟(jì)南高檔商場(chǎng)的代表。如今貴和在濟(jì)南有3家商場(chǎng)。
　　2003年9月和2004年4月，全球排名前兩位的沃爾瑪家樂(lè)福先后落戶濟(jì)南，濟(jì)南從此有了“洋商場(chǎng)”。可惜，當(dāng)初放出豪言的兩位國(guó)際9d8fe62ecd41462fff5d1bd81ebd4fc32d8918aafe7088027db8837e8eeb240f巨頭，直到不久前沃爾瑪才開(kāi)出了濟(jì)南的第二家店，家樂(lè)福至今仍只有
　　家店。倒是全球排名第三的樂(lè)購(gòu)，在2009年10月30日開(kāi)設(shè)在濟(jì)南的第一家店濟(jì)南東二環(huán)店后，很快于去年11月在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)設(shè)了第二家店。全球排名前三的零售巨頭已聚首濟(jì)南。
　　2009年，濟(jì)南迎來(lái)外地商場(chǎng)進(jìn)駐的第二波浪潮。除了借助人民商場(chǎng)和大觀園進(jìn)入濟(jì)南的煙臺(tái)振華和長(zhǎng)春歐亞以及樂(lè)購(gòu)?fù)猓€有來(lái)自威海的家家悅，當(dāng)年8月底，其落子海鮮大市場(chǎng)。
　　濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新篇章——Mall時(shí)代
　　當(dāng)城市化水平達(dá)到70％以上時(shí)，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如ShoppingMall、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開(kāi)始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力。
　　隨著城市化進(jìn)程加劇和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，多元化綜合性的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始在濟(jì)南嶄露頭角，作為城市功能配套的一部分，城市綜合體還肩負(fù)著為居民提供生活便利的任務(wù)。而一些位于城市商圈內(nèi)的綜合體由于其獨(dú)具的商業(yè)、升值價(jià)值，更成了許多投資者心中的“寵兒”。
　　山東世界貿(mào)易中心——濟(jì)南真正意義上的第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目
　　山東世界貿(mào)易中心是省政府批準(zhǔn)成立的集購(gòu)物，星級(jí)酒店、出租寫字問(wèn)、娛樂(lè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及高科技投資等功能于一體的大型現(xiàn)代綜合商業(yè)服務(wù)企業(yè)，是山東商業(yè)集團(tuán)總公司的核心層企業(yè)。下屬有銀座品牌的零售業(yè)態(tài)銀座商城，有委托法國(guó)雅高酒店管理集團(tuán)管理的索菲特銀座大飯店、銀座寫字樓，銀座健身、銀座美容、銀座保齡球，當(dāng)時(shí)還配備了銀座震動(dòng)影院、山東會(huì)展中心等設(shè)施。
　　魯商城市廣場(chǎng)
　　魯商廣場(chǎng)為十一運(yùn)會(huì)重點(diǎn)配套工程，由上市公司魯商置業(yè)投資開(kāi)發(fā)，位于歷下區(qū)經(jīng)十路南側(cè)舜河高架橋東側(cè)、泉城公園西北側(cè)，總建筑面積約21萬(wàn)平方米，規(guī)劃有全民健身體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館(包括籃球，排球、網(wǎng)球乒乓球羽毛球、游泳館等室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館)，擁有國(guó)內(nèi)首個(gè)集EOD商務(wù)辦公、APM商業(yè)街時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)高檔休閑廣角于一體的建筑綜合體。
　　大地銳城
　　位于高新區(qū)歷城區(qū)交界處，緊鄰東部大動(dòng)脈二環(huán)東路，由山東大地房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，由中國(guó)園林式高層智能住宅社區(qū)、10萬(wàn)平方米國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)、6A摩天寫字樓五星級(jí)酒店和酒店式公寓構(gòu)成，在濟(jì)南率先擎起城市綜合體的大旗。占地面積4885993sF方米，總建筑面積15萬(wàn)平方米。
　　萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)
　　位于市中區(qū)，是由經(jīng)二路以南，經(jīng)四路以北，順河高架以西，緯一路以東圍合的城市中心黃金區(qū)域。由大連萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)，建筑面積約100萬(wàn)平方米，是由城市高檔社區(qū)、5A級(jí)寫字樓，超五星級(jí)酒店和大型購(gòu)物中心組成的城市綜合體項(xiàng)目，其中沿經(jīng)四路商業(yè)規(guī)劃逾23萬(wàn)平方米，高檔住宅建筑面積近47萬(wàn)平方米，酒店近6.5平方米，寫字樓17.5萬(wàn)平方米，國(guó)際公寓2萬(wàn)平方米，學(xué)校12萬(wàn)平方米和1萬(wàn)平方米的市民廣場(chǎng)。
　　恒隆廣場(chǎng)
　　位于濟(jì)南老城區(qū)，占地17.1萬(wàn)平方米，北至泉城路，南到黑虎泉西路，東鄰天地置業(yè)，西接榜棚街。該項(xiàng)目由香港恒隆地產(chǎn)有限公司計(jì)劃投資約40億元，目標(biāo)是打造一個(gè)世界級(jí)購(gòu)物中心，網(wǎng)羅了接近350問(wèn)店鋪，當(dāng)中超過(guò)半數(shù)為國(guó)際時(shí)尚品牌商戶，其中不少更是初次進(jìn)駐濟(jì)南，如著名品牌Bang＆Olufsen，Coach(蔻馳)、Escada(愛(ài)斯卡達(dá))、FurIa(芙拉)、IWC(萬(wàn)國(guó)表)，Mujl(無(wú)印良品)、UNIQLO(優(yōu)衣庫(kù))和VersaceJeans(范思哲牛仔)等，現(xiàn)已于8月26日開(kāi)門迎客。
　　銀座和諧廣場(chǎng)
　　位于槐蔭區(qū)振興街片區(qū)，是魯商集團(tuán)最重要的城市綜合體項(xiàng)目。2009年6月2日銀座股份的公告顯示：濟(jì)南市振興街ShoppIngMall項(xiàng)目總投資201，483萬(wàn)元，擬建設(shè)購(gòu)物中心及辦公樓，商務(wù)公寓、回遷房等，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積48.7萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)后，能夠輻射周邊3-5公里的范圍，每天客流量也將不低于5萬(wàn)人。當(dāng)下最火的國(guó)際四大快時(shí)尚品牌中，C&A、H&M、優(yōu)衣庫(kù)都將落戶和諧廣場(chǎng)。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，2010年之前濟(jì)南沒(méi)有真正意義上的ShoppingMall，但是從去年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)人駐濟(jì)南經(jīng)四路商圈，濟(jì)南開(kāi)始出現(xiàn)真正意義上的ShopplngMall，8月底在泉城路開(kāi)業(yè)的恒隆廣場(chǎng)，再加上近期即將開(kāi)業(yè)的和諧廣場(chǎng)，三家購(gòu)物中心鼎立的局面，表明濟(jì)南已經(jīng)真正進(jìn)入MalI時(shí)代。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，購(gòu)物中心作為一種新興業(yè)態(tài)，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)完全替代其他商業(yè)業(yè)態(tài)，濟(jì)南零售業(yè)會(huì)出現(xiàn)多種業(yè)態(tài)并存的局面。
　　濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的明天會(huì)更美好?
　　2011年5月7日萬(wàn)達(dá)公館開(kāi)盤，當(dāng)日即銷售80％；其推出的235平方米豪宅受到了市場(chǎng)的熱烈追捧，當(dāng)日即被搶購(gòu)。隨后其推出的壓軸樓王巨作，也是最后一棟豪宅，僅有56席的8號(hào)公館也受到了市場(chǎng)的熱烈追捧，濟(jì)南萬(wàn)達(dá)公館自銷售以來(lái)，多次蟬聯(lián)濟(jì)南豪宅銷冠，前期推出的380套豪宅已全部售罄。
　　今年上半年受國(guó)家調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售受到較大影響，銷售量減少，銷售速度放緩。而萬(wàn)達(dá)公館豪宅卻能開(kāi)盤即銷售80％，這印證了高性價(jià)比豪宅的獨(dú)特魅力，也為濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了一個(gè)值得借鑒的成功案例。
　　商業(yè)地產(chǎn)并不僅僅是物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷售的問(wèn)題，還有運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，真正成熟的市場(chǎng)，需要有聚合力的運(yùn)營(yíng)商。投機(jī)的思維，不考慮產(chǎn)品價(jià)值回報(bào)的做法，很難真正做好一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　現(xiàn)階段，濟(jì)南的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)頭正勁的就是城市綜合體。但是城市綜合體是一個(gè)非常復(fù)雜的業(yè)態(tài)，開(kāi)發(fā)時(shí)要研究城市消費(fèi)人口、城市發(fā)展方向等諸多因素，并且要依托開(kāi)發(fā)企業(yè)強(qiáng)大的資金、人才和管理實(shí)力以及經(jīng)營(yíng)能力。沒(méi)有雄厚實(shí)力地產(chǎn)商難以入局，而且，限購(gòu)促使資金周轉(zhuǎn)的時(shí)間增長(zhǎng)，雄厚的資金也是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)另一必備條件。
　　現(xiàn)如今隨著二、三線城市限購(gòu)的各種政策的出臺(tái)，住宅市場(chǎng)已趨于平和，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始上漲。但從青島出臺(tái)的商業(yè)地產(chǎn)增收房產(chǎn)稅可以察覺(jué)到，商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)在大幅上漲之前就會(huì)面臨限購(gòu)的問(wèn)題。
　　據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，大部分網(wǎng)友都看衰“金九銀十”，雖然也有專家預(yù)言，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)扭轉(zhuǎn)不斷下降的數(shù)據(jù)，但是在住宅的剛性需求未能滿足的情形下，濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的明天也許并不是一個(gè)陽(yáng)光燦爛的日