物業(yè)費“陣痛”

　　又是年冬來時。每當(dāng)此時，接踵而來的物業(yè)糾紛問題頻頻出現(xiàn)。近日，濟南一小區(qū)內(nèi)近60戶居民，因為拖欠物業(yè)費被物業(yè)告上法庭。說起來每個月交給物業(yè)百八十塊但是具體物業(yè)費是什么項目的費用有什么樣的收費標(biāo)準(zhǔn)，由誰制定以及物業(yè)的應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)責(zé)任有哪些大部分住戶或許并不清楚，而由此引發(fā)的糾紛在很長一段時間內(nèi)使物業(yè)管理費成為了“被”關(guān)注的焦點。
　　作為廣大業(yè)主來說，物業(yè)公司向自己提供了服務(wù)，收取費用本無可厚非。因為物業(yè)費本來就是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備，公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通，治安和環(huán)境等項目，進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。物業(yè)費用收取本應(yīng)該不是一件難事。在享受了別人提供服務(wù)的同時，并支付相關(guān)的勞務(wù)費用，這看似天經(jīng)地義的事情。但其實這件事情卻經(jīng)歷著難以言說的陣痛。
　　物業(yè)費的飛漲，誰之過?
　　曾聽到很多業(yè)主抱怨，“物業(yè)費太貴了!動不動就亂漲價!”“物業(yè)費剛發(fā)出通知來說漲價了沒兩天這又漲了，唉，”等諸多呼聲。筆者走訪了濟南市市區(qū)內(nèi)幾個知名小區(qū)的物業(yè)管理公司并從相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到對物業(yè)費進(jìn)行漲價的主要原因還是受物價不斷上漲的影響。作為物業(yè)公司來說，人工費、勞務(wù)費、維修費等是他們必須承擔(dān)的費用?！叭绻侔凑找郧暗氖召M標(biāo)準(zhǔn)來收取物業(yè)費，連運營成本都賺不出來。最困難的時候甚至連打掃衛(wèi)生的保潔工人都招不到?！睂τ谖飿I(yè)管理公司來說，漲價行為亦是不得已而為之。
　　物業(yè)管理費用的征繳本就存在著不交少交欠交等個別不規(guī)范行為，近年來有愈演愈烈的形勢，似乎成為一件司空見慣的事情。談及物業(yè)費用為何每每成為老大難問題的原因，物業(yè)管理公司和業(yè)主各執(zhí)一詞。有業(yè)主表示，物業(yè)管理公司的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量是他們有如此行為的最重要的原因之一。在對小區(qū)內(nèi)的物業(yè)設(shè)施以及自家的管道維修等問題反映過多次之后，業(yè)主們經(jīng)常遲遲得不到解決。而物業(yè)管理公司往往正是因為費用沒有及時收全的緣故，無法快速地解決業(yè)主提出的問題。而此時物業(yè)管理公司若再加之物業(yè)費價格的上漲，或許在某種程度上更加激化了業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾，才造成了眾多物業(yè)糾紛問題的頻繁出現(xiàn)。
　　有業(yè)主說起物業(yè)費漲價問題也曾與物業(yè)管理公司溝通過但是他們給出的答復(fù)令人不太滿意?！爱?dāng)時物業(yè)說漲價經(jīng)過物價局批準(zhǔn)了，但我們要物價局的資料，工作人員并未拿出來。”對此物業(yè)管理公司卻說：“一定幅度內(nèi)的漲價可以不經(jīng)過物價部門批準(zhǔn)。”筆者在相關(guān)部門，解到物業(yè)公司漲價有兩種途徑；一是物業(yè)公司提出漲價申請經(jīng)物價局部門審批通過后才能漲，第二種途徑就是物業(yè)公司可同業(yè)主委員會協(xié)商，只要雙方達(dá)成協(xié)議后便可漲價，但漲價幅度應(yīng)該在物價局規(guī)定的范圍之內(nèi)。而對于沒有業(yè)主委員會的情況來說物業(yè)費上漲必須嚴(yán)格經(jīng)過物價部門的批準(zhǔn)力可實行。
　　停車難，難于上青天
　　買車在時下成為一種常見的消費行為，但是對于有些小區(qū)的業(yè)主來說停車真就變成，比蜀道還難的一件事情。有些小區(qū)的業(yè)主迫不得已，將車輛停置在小區(qū)外無人看管的區(qū)域內(nèi)。而提起停車看管，收費問題物業(yè)管理公司也是肚子的苦水。
　　某知名小區(qū)業(yè)主郭女士反映早在購買房產(chǎn)時她就向開發(fā)商交齊了停車位的費用。讓她費解的是高價買了停車位，在自己的停車位上停車還要向物業(yè)交車位服務(wù)費，否則車輛受損物業(yè)概不負(fù)責(zé)。明明車位和房子同屬于自己的產(chǎn)權(quán)，既然已經(jīng)交了物業(yè)管理費，為何還要交車位服務(wù)費，她表示不能贊同這做法，認(rèn)為這是物業(yè)公司在變相亂收費。還有業(yè)主反映，有些小區(qū)內(nèi)對于沒有購買車位或者是外來車輛的停車費按次收取費用較高還是比較難以接受。
　　物業(yè)管理公司則表示，收取一定的費用出發(fā)點是為業(yè)主著想。不僅僅是規(guī)范了小區(qū)內(nèi)的停車主要是為了防止外來車輛“蹭”車位。同時還可以照顧到小區(qū)內(nèi)老弱婦幼的安全保持小區(qū)內(nèi)部車輛暢通。并且，他們收取的這一項是“服務(wù)費”，并非管理費，二者有嚴(yán)格的界定：“服務(wù)費和車位費根本不是回事。某小區(qū)物業(yè)管理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴筆看。筆者了解到多家小區(qū)的車位管理費標(biāo)準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)各小區(qū)收費情況均不相同，而大多數(shù)收費標(biāo)準(zhǔn)都是依據(jù)柜關(guān)文件的規(guī)定來收取。對于停車費，只允許小區(qū)物業(yè)收取車輛看管費，收了看管費之后物業(yè)要對車輛出現(xiàn)的意外負(fù)相應(yīng)責(zé)任。可按月收取，但是地上停車位的租賃費則是不允許收的。
　　物業(yè)管理費是一條牽扯到房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)管理公司和業(yè)主三大主角的動脈。業(yè)主與物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛免不了是因為開發(fā)商的遺留問題而產(chǎn)生的。在這條產(chǎn)業(yè)鏈的源頭上開發(fā)而與物業(yè)公司應(yīng)該進(jìn)行權(quán)責(zé)的明晰化，物業(yè)管理公司收取費用，漲價與否若按照規(guī)定與業(yè)主進(jìn)行友好的協(xié)商和溝通，在服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度上能及時到位，而作為備業(yè)主，雖繳納了費用享受到服務(wù)也應(yīng)明確服務(wù)與費用成正比的客觀事實。如此來，便可以在很大程度上避免糾紛的產(chǎn)生及擴大。
　　相關(guān)鏈接：
　　為加強濟南市物業(yè)服務(wù)收費管理，根據(jù)《濟南市城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的規(guī)定，結(jié)合濟南市實際，參照外地經(jīng)驗，經(jīng)研究確定濟南市物業(yè)管理服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)事項如下：
　　一、本通知所規(guī)定的等級收費標(biāo)準(zhǔn)，適用于市區(qū)范圍內(nèi)各類物業(yè)和縣(市)高層公寓、高級住宅、別墅、寫字樓、綜合摟、商廈、酒店、工業(yè)園等物業(yè)管理收費。
　　二、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)為(按套內(nèi)建筑面積計)：
　　一級：每月每平方建筑面積0.50-0.80元：
　　二級：每月每平方建筑面積0.40-0.60元：
　　三級：每月每平方建筑面積0.25-0.35元：
　　四級，每月每平方建筑面積0.15-0.25元，
　　裝有電梯的住宅，本著自愿的原則辦理乘梯手續(xù)，常住人員每人每月5元，臨時乘客單程每人每次0.10元，
　　三、公共性服務(wù)內(nèi)容包括公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)；公共衛(wèi)生保潔(含樓道、地下室衛(wèi)生)、收集生活垃圾：清理化糞池；疏通公共部位的排污管道；環(huán)境綠化；安全保衛(wèi)：公共照明等。實行物業(yè)管理的小區(qū)，公共性服務(wù)內(nèi)容每減少一項，收費標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)降低。
　　四、商層公寓、商級住宅區(qū)(組團)、別墅、寫字樓、綜合樓、商廈、酒店、工業(yè)園等物業(yè)管理服務(wù)收費，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主、非業(yè)主使用人的要求和所提供服務(wù)的內(nèi)容、服務(wù)水平及管理成本，報市物價部門審批中準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主委員會可根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意程度，以中準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)上浮、在10％的幅度內(nèi)協(xié)商議定。
　　五、住宅小區(qū)收費等級的評定，采取物業(yè)管理企業(yè)申請，市物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門按照《濟南市住宅小區(qū)物業(yè)管理等級服務(wù)評定標(biāo)準(zhǔn)》，對申請評定的小區(qū)按得分多少確定等級，下文公布。
　　六、物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)評定等級，向市物價部門提出收費中請，填寫《濟南市物業(yè)管理服務(wù)收費申報表》一式兩份，附資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照等有關(guān)資料，經(jīng)市物價部門審批后，方可收費。
　　七、經(jīng)民政部確認(rèn)的享受最低生活保障的住戶按不高于四級收費標(biāo)準(zhǔn)計收。
　　八、住宅小區(qū)內(nèi)的辦公、商業(yè)用房服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)可高于同一區(qū)城住宅收費標(biāo)準(zhǔn)，辦公用房不得超過100％；商業(yè)用房不得超過200％。
　　九、物業(yè)轄區(qū)內(nèi)設(shè)有專用停車場的，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取看管費(標(biāo)準(zhǔn)附后)。沒有專用停車場地的，在不影響物業(yè)轄區(qū)內(nèi)公共秩序的情況下，劃出汽車車位線，收取車位費，車位費屬全體業(yè)主所有、專款用于彌補公共性服務(wù)收費不足的部分，不得挪作它用。
　　十、汽車車位費每輛每周50元，物業(yè)公司不負(fù)責(zé)車輛丟失或損壞的賠