讓“限售”取代“限購(gòu)”如何

　　當(dāng)“限售”取代“限購(gòu)”之后，開(kāi)發(fā)商降價(jià)誘因倍增，消除“降價(jià)也不見(jiàn)得有人買”的心頭大患，于是心甘情愿配合市場(chǎng)，主動(dòng)降價(jià)。
　　政策調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，房地產(chǎn)融資形勢(shì)愈趨嚴(yán)峻，開(kāi)發(fā)商正逐步陷入資金枯竭之窘境。
　　
　　信托業(yè)已關(guān)閉融資大門
　　繼5月中旬銀監(jiān)會(huì)要求信托業(yè)控制房地產(chǎn)信托規(guī)模，6月下旬更破天荒首度明確表達(dá)，銀行應(yīng)減少對(duì)有捂地、捂盤行為的開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款，7月上旬再對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)展開(kāi)“窗口指導(dǎo)”，明示今后信托公司凡涉及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，均需逐筆報(bào)批。顯示調(diào)控逼迫房?jī)r(jià)下調(diào)已無(wú)退路，而開(kāi)發(fā)商則前途茫茫。
　　且讓我們來(lái)看信托融資平臺(tái)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，到底意味著什么？
　　2010年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，當(dāng)年一季度其余額為2351億元，至2011年5月底已翻倍至5587.66億元，僅5月即達(dá)256億元，創(chuàng)單月新高。說(shuō)明信托業(yè)及其產(chǎn)品，已成為銀行緊縮信貸后，開(kāi)發(fā)商重要的融資平臺(tái)。
　　
　　成也銀行，敗也銀行
　　銀監(jiān)會(huì)一連串動(dòng)作之目的，或許真的只是在控制、防范信貸與金融風(fēng)險(xiǎn)，卻無(wú)可避免地加劇了開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)壓力，果然是“成也銀行，敗也銀行”！且其副作用在相當(dāng)程度上，是使市場(chǎng)上已少得可憐的購(gòu)房者更加謹(jǐn)慎恐懼。令人擔(dān)心的是，由于開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期身處借貸無(wú)門、銷售又窮絕的境況，樓市危機(jī)已然蠢動(dòng)。
　　以現(xiàn)階段樓市買氣狀態(tài)觀之，政府意圖昭然若揭，就是與開(kāi)發(fā)商割袍斷義、“棄卒保帥”——保房地產(chǎn)，棄房地產(chǎn)業(yè)。畢竟，房地產(chǎn)是地方政府的金礦，而房產(chǎn)商倒閉總會(huì)有后起之秀，市場(chǎng)仍能繼續(xù)。
　　
　　開(kāi)發(fā)商不降價(jià)有其苦衷
　　畢竟，國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融局勢(shì)如此、通脹如此，這本來(lái)是無(wú)可奈何，沒(méi)有對(duì)錯(cuò)的選擇，惟目前的市場(chǎng)狀況卻微妙而嚴(yán)峻。從限購(gòu)開(kāi)始的2月到6月底，一、二線限購(gòu)城市房源上市量逐步成長(zhǎng)，雖歷經(jīng)近半年之滯銷，價(jià)位僅下滑5%~8%之間，明顯不相稱，此乃極其錯(cuò)綜復(fù)雜的因素所形成，包括：開(kāi)發(fā)商仍然期待政策松綁后，消費(fèi)者的超前、透支性購(gòu)買；一旦降價(jià)銷售，回款補(bǔ)貼先前購(gòu)買者的補(bǔ)償金都不一定夠；降價(jià)使氣勢(shì)頓失便罷，萬(wàn)一還是沒(méi)什么人買怎么辦……凡此種種，才是房產(chǎn)商拼死硬撐房?jī)r(jià)的主因。不是不降，而是降了有沒(méi)有用的問(wèn)題。
　　因此在筆者看來(lái)，純粹的“限購(gòu)”似已不合時(shí)宜，且最終形成“兩敗俱傷”之慘烈局面——截至7月4日，滬深兩市計(jì)35家房企，其中17家業(yè)績(jī)報(bào)憂，而京滬土地出讓收入相較去年同期幾乎腰斬再腰斬，均可窺見(jiàn)端倪。執(zhí)是之故，再次呼吁“限購(gòu)”已接近完成階段性任務(wù)，必須盡快思考退出機(jī)制與替代方案，使政策要求能更好地體現(xiàn)。
　　
　　限購(gòu)不如限售
　　簡(jiǎn)而易行的，是仿照香港與臺(tái)灣的做法，從需求最本質(zhì)之所在的“限售”加以導(dǎo)正市場(chǎng)，如：買房后5年內(nèi)（或更長(zhǎng)時(shí)間）不得轉(zhuǎn)售，否則課以成交總價(jià)15%~20%之稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅升級(jí)版），這種做法的最大好處，是使消費(fèi)者更冷靜、理性地思考購(gòu)房目的，而非純粹盲從跟風(fēng)或牟取暴利之心理驅(qū)動(dòng)，如此則使投機(jī)、投資者自動(dòng)而非被迫退出，還市場(chǎng)真實(shí)的供需關(guān)系。其立竿見(jiàn)影的效果是，政府將突然發(fā)現(xiàn)我們根本不需要這么多的保障房，進(jìn)而可以調(diào)節(jié)、緩解各地方政府因保障房建設(shè)所需經(jīng)費(fèi)過(guò)于龐大而焦頭爛額的現(xiàn)狀，甚至通脹情況也將得到大幅度改善，可謂“一舉數(shù)得”！
　　尤其重要的是，當(dāng)“限售”取代“限購(gòu)”之后，開(kāi)發(fā)商降價(jià)誘因倍增，消除“降價(jià)也不見(jiàn)得有人買”的心頭大患，于是心甘情愿配合市場(chǎng)、主動(dòng)降價(jià)。當(dāng)然，我們不能排除上述說(shuō)法只是“美好的想象”，但無(wú)論如何總會(huì)比目前之僵固狀態(tài)，“要死大家一起死”的悲壯情境好多了吧？摘自《理財(cái)周刊》