房屋兩次買賣何者有效的糾紛及啟示

　　基本案情
　　
　　上訴人章俊、A銀行股份有限公司廣州體育西路支行（簡稱“A銀行”）與被上訴人王兵侵權(quán)糾紛一案，因不服達(dá)成市人民法院一審民事判決，向二審法院提起上訴。
　　廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司是達(dá)成市和豐鎮(zhèn)白成山莊小區(qū)的開發(fā)商。2005年3月17日，王兵向廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司認(rèn)購位于達(dá)成市和豐鎮(zhèn)白成山莊百合花路10號房產(chǎn)，當(dāng)日，王兵支付了購房定金3萬元給廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司。2006年11月19日，王兵與廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定王兵以100萬元的價(jià)格購買廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的位于達(dá)成市和豐鎮(zhèn)白成山莊百合花路10號房產(chǎn)。合同簽訂當(dāng)日，王兵支付購房款97萬元給盛豐坤房地產(chǎn)有限公司，廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司立下《收據(jù)》給王兵收執(zhí)。加上王兵已支付的購房定金3萬元，王兵共支付購房款100萬元給廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司。廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司在收到購房款當(dāng)日將涉訟房產(chǎn)交給王兵，但未為王兵辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。王兵接收涉訟房產(chǎn)后，對涉訟房產(chǎn)進(jìn)行裝修，并在2007年下半年開始居住至今。2007年4月13日，廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司將已轉(zhuǎn)讓給王兵的涉訟房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)至廣州白成山莊物業(yè)管理有限公司，廣州白成山莊物業(yè)管理有限公司領(lǐng)取了涉訟房產(chǎn)的《房地產(chǎn)權(quán)證》（證號：粵房地證字第C4670743號）。
　　2007年6月14日，廣州白成山莊物業(yè)管理有限公司（甲方）與章?。ㄒ曳剑┖炗啞斗康禺a(chǎn)買賣合同》，該合約定：甲方擬將位于達(dá)成市和豐鎮(zhèn)白成山莊百合花路10號的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方；甲乙雙方議定該房地產(chǎn)交易總金額為120萬元，付款方式為支票；雙方同意于乙方辦好房產(chǎn)證后的兩個(gè)月內(nèi)由甲方將該房地產(chǎn)交給乙方使用。合同簽訂當(dāng)日，章俊通過廣州市黃埔區(qū)糧油儲備購銷公司在中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行匯款126萬元給廣州白成山莊物業(yè)管理有限公司。廣州白成山莊物業(yè)管理有限公司在當(dāng)日立下《收據(jù)》兩張給章俊收執(zhí)。2007年6月21日，章俊到達(dá)成市土地房產(chǎn)交易所辦理涉訟房產(chǎn)的交易過戶手續(xù)。2007年6月28日，章俊領(lǐng)取了涉訟房產(chǎn)的《房地產(chǎn)權(quán)證》（證號：粵房地證字第C5666547號）。2007年6月23日，章俊委托廣東公評房地產(chǎn)與土地估價(jià)有限公司對涉訟房產(chǎn)的月租金價(jià)格進(jìn)行評估。2007年10月19日，廣東公評房地產(chǎn)與土地估價(jià)有限公司作出粵穗公評（估）字（2007）2712531號《房地產(chǎn)租金估價(jià)報(bào)告》，評估結(jié)果為涉訟房產(chǎn)月租金為6000元。2007年10月26日，章俊向原審法院提起本案訴訟，請求法院判決：（1）王兵立即搬出位于達(dá)成市和豐鎮(zhèn)白成山莊百合花路10號的房屋，交還給章俊。（2）王兵支付房屋使用金24000元（按評估的每月租金6000元計(jì)算，暫從2007年7月起至2007年10月止，共4個(gè)月，以后計(jì)至被告搬出日止）給章俊。（3）本案訴訟費(fèi)以及評估費(fèi)3000元由王兵負(fù)擔(dān)。
　　另外，2007年7月15日，章俊與A銀行簽訂《個(gè)人住房（抵押）借款合同》，約定章俊抵押白成山莊百合花路10號房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)證編號：粵房地產(chǎn)證字第C5666547號，向A銀行貸款人民幣280萬元，貸款期限為300個(gè)月，即從2007年8月23日至2032年８月23日，貸款利率為6.12%。2007年8月21日，A銀行在達(dá)成市國土資源房屋管理局對涉訟房產(chǎn)辦理了《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》（證號：粵房地他證字第C2040117號）。2007年8月23日，A銀行發(fā)放貸款280萬元給章俊。當(dāng)日，章俊立下《A銀行個(gè)人貸款借款借據(jù)》給A銀行收執(zhí)。
　　一審法院依照《中國人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國民法通則》第四條、第五條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：駁回章俊的訴訟請求。本案一審案件受理費(fèi)580元（章俊預(yù)交290元）由章俊負(fù)擔(dān)。二審法院維持一審裁判。
　　爭議的焦點(diǎn)問題
　　本案爭議的焦點(diǎn)問題是涉案房屋的兩個(gè)買賣合同何者有效何者無效的問題，同時(shí)進(jìn)一步涉及銀行針對房屋買賣發(fā)放貸款而設(shè)定抵押是否合法有效的問題。
　　上訴人章俊認(rèn)為王兵的購買合同是無效的，其理由如下：（1）一審判決未審查王兵造假的種種行為，包括簽訂合同日期以及交付房屋日期前后自相矛盾，價(jià)格偏低等，就認(rèn)定其買賣行為合法有效，這是不負(fù)責(zé)任的審判。（2）章俊的購買行為屬于善意取得行為，而善意取得者是不需要考慮上一手房屋出賣者的合法性的。而恰恰相反，只有上一手的違法行為、侵權(quán)行為、惡意行為，才有章俊的善意取得行為的成立。（3）上訴人章俊是合法的房屋所有權(quán)人，持有政府頒發(fā)的房產(chǎn)證，當(dāng)然有權(quán)要求被上訴人王兵搬出房屋，交回上訴人執(zhí)管。
　　被上訴人王兵則答辯稱：上訴人的上訴不能成立，原審判決正確，請求二審法院予以維持。
　　A銀行為維護(hù)其抵押權(quán)的合法有效性，在上訴中聲稱：（1）王兵并非涉案房產(chǎn)所有權(quán)人，對涉案房產(chǎn)不享有物權(quán)，而僅對盛豐坤公司享有債權(quán)。王兵與盛豐坤公司簽訂的《商品房買賣合同》并未辦理交易鑒證手續(xù)，即《物權(quán)法》第二十條第一款中所說的“預(yù)告登記”。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。由于沒有經(jīng)過預(yù)告登記，即使未經(jīng)王兵同意，盛豐坤公司將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之行為，仍發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。王兵與盛豐坤公司簽訂上述合同即享有對盛豐坤公司的債權(quán)，債權(quán)僅存在于債的當(dāng)事人之間，不具有追及力，因此王兵僅可要求盛豐坤公司承擔(dān)違約責(zé)任，而無權(quán)主張將已登記于他人名下的房產(chǎn)確認(rèn)歸其所有。（2）章俊享有涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，上訴人亦享有該房產(chǎn)的抵押權(quán)。由于房屋已轉(zhuǎn)移到章俊名下，根據(jù)《合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還：不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的乙方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！币蛘驴∫焉埔馊〉梅慨a(chǎn)，財(cái)產(chǎn)“不能返還”，該合同無效并不當(dāng)然導(dǎo)致合同標(biāo)的物即該涉案房屋返還被上訴人，而應(yīng)由盛豐坤公司和紫云物業(yè)公司自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。不動產(chǎn)權(quán)屬情況以登記為準(zhǔn)，上訴人于涉案房產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)該房產(chǎn)權(quán)屬清晰，上訴人抵押權(quán)應(yīng)受到保護(hù)。請求撤銷原審判決，維護(hù)A銀行的合法抵押權(quán)。
　　一審中法院認(rèn)為，本案是侵權(quán)糾紛。廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司與王兵簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒有違反法律規(guī)定，且已實(shí)際履行，合同有效，合同對雙方當(dāng)事人均有約束力，雙方應(yīng)當(dāng)信守。廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司在與王兵簽訂《商品房買賣合同》并將房屋交付給王兵后，在未告知王兵或者征得其同意的情況下，又將已出售給王兵的涉訟房產(chǎn)過戶到了廣州白成山莊物業(yè)管理公司名下。廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司將涉訟房產(chǎn)過戶到廣州白成山莊物業(yè)管理公司名下的行為，顯屬雙方惡意損害王兵利益的行為，屬于惡意串通行為，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，該行為理應(yīng)認(rèn)定為無效，雙方之間的買賣關(guān)系也隨之無效。鑒于廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司將涉訟房產(chǎn)過戶到廣州白成山莊物業(yè)管理公司名下的行為無效，故廣州白成山莊物業(yè)管理公司再將涉訟房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給章俊的行為也無效，章俊將涉訟房產(chǎn)抵押給A銀行的行為亦無效。故章俊的訴訟請求，依據(jù)不足，原審法院不予支持。
　　另外，王兵以章俊、廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司、廣州白成山莊物業(yè)管理有限公司為被告，A銀行向?yàn)榈谌讼蛟瓕彿ㄔ禾崞鹆戆冈V訟，請求判令：（1）王兵與盛豐坤公司所簽《商品房買賣合同》有效。（2）盛豐坤公司出售給王兵的座落在百合花路10號房產(chǎn)全部歸王兵所有。（3）盛豐坤公司、紫云物業(yè)公司的轉(zhuǎn)賣行為無效，并予撤銷。（4）盛豐坤公司在十五天內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由盛豐坤公司提供的全部資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，為王兵申辦產(chǎn)權(quán)登記。（5）本案訴訟費(fèi)用全部由盛豐坤公司、紫云物業(yè)公司共同承擔(dān)。原審法院受理后作出民事判決，判決內(nèi)容為：（1）王兵與廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司在2006年11月19日簽訂的《商品房買賣合同》有效。（2）位于達(dá)成市和豐鎮(zhèn)白成山莊百合花路10號房產(chǎn)歸王兵所有。（3）廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司與廣州白成山莊物業(yè)管理有限公司轉(zhuǎn)賣位于達(dá)成市和豐鎮(zhèn)白成山莊百合花路10號房產(chǎn)的行為無效。（4）廣州白成山莊物業(yè)管理有限公司與章俊在2007年6月14日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》無效。（5）廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)為王兵辦理位于達(dá)成市和豐鎮(zhèn)白成山莊百合花路10號房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。（6）駁回王兵的其他訴訟請求。章俊不服上述判決，向二審法院提起上訴。二審法院以（2010）穗中法民五終字第353號受理了該案，并與本案合并審理。二審法院（2010）穗中法民五終字第353號案件經(jīng)本院審判委員會討論，結(jié)果為駁回上訴，維持原判。
　　
　　二審法院認(rèn)為，章俊在本案中提起侵權(quán)糾紛，依據(jù)是章俊是案涉房屋的合法所有權(quán)人，王兵是非法入住使用。根據(jù)本院（2010）穗中法民五終字第353號案件的判決結(jié)果，章俊與廣州白成山莊物業(yè)管理有限公司簽訂的買賣合同無效，案涉房屋歸王兵所有。章俊上訴要求王兵交還案涉房屋并支付房屋使用費(fèi)，理據(jù)不足，二審法院不予支持。本案是侵權(quán)糾紛，章俊在本案中沒有對A銀行提出訴訟請求。A銀行上訴請求維護(hù)其合法抵押權(quán)，由于章俊與A銀行之間的抵押關(guān)系，不是本案的審理范圍，本案對此不予審理。綜上所述，審查原審判決并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
　　對銀行的啟示
　　第一，不動產(chǎn)買賣并非以登記為絕對依據(jù)。從物權(quán)法的規(guī)定來看，對于不動產(chǎn)，標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移占有并不移轉(zhuǎn)所有權(quán)，只有經(jīng)過登記才能取得所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力，因此不動產(chǎn)經(jīng)過登記以后法律自然就賦予了它具有公示效力。我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！蔽覈段餀?quán)法》還對未能辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記前的預(yù)告登記做了規(guī)范，該法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”但是本案中的房產(chǎn)第一次交易也不存在預(yù)告登記，如果存在預(yù)告登記則后來的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓則不能發(fā)生。從本案訴訟過程及法院的裁判來看，盡管章俊是案涉房屋權(quán)證所有人，王兵是不具有權(quán)證而先行完成買賣手續(xù)且先占有和使用，但是法院并沒有簡單地認(rèn)定不動產(chǎn)買賣以登記為準(zhǔn)而否定不具有房產(chǎn)登記手續(xù)的先買賣。法院之所以否定了具有法定不動產(chǎn)交易手續(xù)的買賣，是因?yàn)閺V州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司在與王兵簽訂《商品房買賣合同》并將房屋交付給王兵后，在未告知王兵或者征得其同意的情況下，又將已出售給王兵的涉訟房產(chǎn)過戶到了廣州白成山莊物業(yè)管理公司名下。這里突出了原房產(chǎn)所有人惡意多次轉(zhuǎn)讓和過戶行為無效的認(rèn)定，并明確認(rèn)為廣州盛豐坤房地產(chǎn)有限公司將涉訟房產(chǎn)過戶到廣州白成山莊物業(yè)管理公司名下的行為，顯屬雙方惡意損害王兵利益的行為，屬于惡意串通行為，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，該行為理應(yīng)認(rèn)定為無效，雙方之間的買賣關(guān)系也隨之無效。
　　第二，善意取得并非能得到法律的絕對保護(hù)。善意取得，通常是指無權(quán)處分他人物的讓與人，不法將該物讓與買受人后，如果買受人取得該物時(shí)出于善意，除法律另有規(guī)定外，則取得該物的所有權(quán)，物的原所有人不得要求受讓人返還。我國《物權(quán)法》第一百零六條也明確肯定了善意取得，即“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！睆那笆鲆?guī)定來看，本案中上訴人的受讓行為應(yīng)為善意取得，但是法院并未從善意得角度認(rèn)可其行為的合法性。原因在于第二次轉(zhuǎn)讓所依賴的房產(chǎn)所有權(quán)合法性有瑕疵，因?yàn)榉ㄔ航?jīng)審理認(rèn)為盛豐坤公司與紫云物業(yè)公司的轉(zhuǎn)賣和房產(chǎn)過戶行為是基于惡意串通而完成，應(yīng)該認(rèn)定為無效。據(jù)此，無效權(quán)屬的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓也當(dāng)然無效，受讓人的善意取得無法得到保護(hù)。筆者認(rèn)為法院的此種裁判立意，雖然有助于保護(hù)先買先占主體的合法權(quán)益，但是對于善意取得的購買者權(quán)益保護(hù)則明顯不足，其結(jié)果有助于維護(hù)和體現(xiàn)交易的實(shí)質(zhì)公平，但是必然侵蝕市場交易的效率和秩序的穩(wěn)定性，必然造成購買者不得不為核實(shí)權(quán)屬證書背后是否存在瑕疵而付出高昂的成本。
　　第三，銀行抵押權(quán)益面臨權(quán)屬證書是否存在瑕疵的背景審查風(fēng)險(xiǎn)。從本案來看，雖然二審法院沒有對銀行抵押權(quán)的有效性做出認(rèn)定，但是本案判決所指向的第二次交易是銀行抵押權(quán)賴以存在的基礎(chǔ)，一旦買賣的合法性被擊破，意味著提供抵押物擔(dān)保的人并不是物的合法的所有主體，其當(dāng)然無法針對該物設(shè)定抵押，由此銀行的抵押權(quán)益無法得到保障。鑒于此，銀行須在辦理房屋按揭貸款時(shí)，不僅應(yīng)該審理作為按揭標(biāo)的物的房產(chǎn)權(quán)屬證書的情況，而且應(yīng)該認(rèn)真審核房產(chǎn)的實(shí)物狀況，是否存在出售或者租賃等關(guān)系，以及是否存在事實(shí)上的他人占有和使用情況。本案銀行則是因?yàn)榻邮芊课莸盅恨k理貸款中未能審查房產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生事實(shí)上的出售，導(dǎo)致抵押權(quán)面臨已經(jīng)出售的事實(shí)出售的挑戰(zhàn)。
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