順馳 一匹被速度擊垮的黑馬

　　引文 當(dāng)一個(gè)大企業(yè)的危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，首先表現(xiàn)為細(xì)節(jié)上的失誤，繼而內(nèi)外交困，煩惱頻至。從2004年秋天開(kāi)始，時(shí)運(yùn)不濟(jì)的順馳集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌便陷入到了這樣的泥潭里。
　　
　　1994年3月，孫宏斌懷揣著柳傳志借給他的50萬(wàn)元，離開(kāi)北京來(lái)到了天津。他租了一個(gè)臨街的小院子，辦起了一家小小的房地產(chǎn)銷售代理公司，并給公司起名叫“順馳”。
　　順馳主要的業(yè)務(wù)是做房產(chǎn)代理中介。跟那些小打小鬧的代理公司不同，孫宏斌總是慫恿開(kāi)發(fā)商大量投放廣告。他聘用的銷售人員也全部是大學(xué)本科畢業(yè)生，一拉到市場(chǎng)上，就顯得非常的與眾不同。
　　1998年，國(guó)家停止福利分房政策，接著中國(guó)人民銀行頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》，取消了以往對(duì)個(gè)人住房信貸的多種限制，并允許多家商業(yè)銀行進(jìn)入住宅抵押貸款市場(chǎng)。由此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始爆發(fā)式的成長(zhǎng)。這一年，孫宏斌拿到了一個(gè)建筑面積為14萬(wàn)平方米的成片項(xiàng)目。據(jù)稱，他獲得了200%的投資回報(bào)率。
　　2000年8月，天津市舉辦了歷史上規(guī)模最大的一次土地招標(biāo)會(huì)，順馳擊敗眾多參與投標(biāo)的國(guó)有房產(chǎn)公司，以1.72億元的價(jià)格一舉拿下3個(gè)地塊中的2塊，轟動(dòng)一時(shí)。根據(jù)規(guī)定，順馳要在1個(gè)月內(nèi)繳足這1億多元的款項(xiàng)，當(dāng)時(shí)房產(chǎn)界很多人均認(rèn)為，“小孫”根本不可能拿得出那么多的錢。可是，他日夜奔波、四處游說(shuō)，竟準(zhǔn)時(shí)上繳了資金。在慶祝會(huì)上，他數(shù)度哽咽，激動(dòng)得淚流滿面。
　　屬于孫宏斌的夢(mèng)幻時(shí)刻終于開(kāi)始了。在接下來(lái)的兩年多時(shí)間里，順馳在天津攻城略地，叱咤風(fēng)云。孫宏斌堅(jiān)持中介代理和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩條腿快跑的策略，在天津第一個(gè)大規(guī)模地創(chuàng)辦中介連鎖店，從2000年到2003年，相繼開(kāi)出了60家連鎖店，幾乎覆蓋了整個(gè)天津市場(chǎng)。
　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，孫宏斌則表現(xiàn)得異常的彪悍。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)充斥著灰色交易的行業(yè)，在許多地塊的背后都有一個(gè)讓人厭惡的博弈故事，各種利益環(huán)節(jié)糾纏不清，房地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理們主要的工作就是在這個(gè)骯臟的漩渦中擺平關(guān)系，互博套利。孫宏斌似乎沒(méi)有掉進(jìn)這個(gè)游戲里，他的土地大多數(shù)是通過(guò)合作開(kāi)發(fā)和公開(kāi)競(jìng)標(biāo)獲得的。在競(jìng)標(biāo)會(huì)上，他拿地以“出手兇狠、不肯退讓”著稱。盡管拿地成本稍高，可是順馳的項(xiàng)目總是靠推廣炒作而搞得風(fēng)生水起。
　　到2002年底，快速成長(zhǎng)中的順馳在天津累計(jì)開(kāi)發(fā)了30個(gè)項(xiàng)目，建筑面積達(dá)數(shù)百萬(wàn)平方米，占到天津全市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的20%。
　　孫宏斌真的登上了事業(yè)的一個(gè)巔峰。不過(guò)在他的眼中，天津顯然不是他夢(mèng)想的全部。他把目光瞄準(zhǔn)了一個(gè)更大的天地：全中國(guó)。
　　孫宏斌出征全國(guó)，第一個(gè)大的戰(zhàn)役就選在了北京。
　　2003年12月8日，北京市首次拍賣大宗國(guó)有土地——大興區(qū)黃村衛(wèi)星城北區(qū)一號(hào)地。共有10家房地產(chǎn)商報(bào)名競(jìng)買，其中有“華潤(rùn)”、“住總”等著名大佬，順馳在一開(kāi)始時(shí)并不太起眼。但競(jìng)拍會(huì)結(jié)束，順馳以高出起拍價(jià)1倍多的9.05億元拿下了這塊地。順馳的出價(jià)讓業(yè)內(nèi)人士大呼難以想象。根據(jù)他們的測(cè)算，該項(xiàng)目的房?jī)r(jià)將達(dá)6300元/平方米，高出同一區(qū)域的項(xiàng)目約2000元。
　　就在北京拍賣會(huì)的同時(shí)，順馳的十幾支調(diào)研小組已經(jīng)在全國(guó)各地四處尋地。
　　從2003年9月到2004年8月間，全國(guó)各地的開(kāi)發(fā)商都經(jīng)受了一次又一次的“順馳風(fēng)暴”。在石家莊，順馳以5.97億元拿下一塊起拍價(jià)為2.04億元的地塊；在上海青浦以1.2億元拿下130畝土地；在南京，以6.53億元拍得河西奧林匹克體育中心地塊；在蘇州，更是出價(jià)27.2億元吃進(jìn)蘇州工業(yè)園區(qū)地塊。在根據(jù)地天津，順馳花了17.515億元買進(jìn)奧林匹克中心配套項(xiàng)目，創(chuàng)下該市土地公開(kāi)交易史的紀(jì)錄。順馳參拍的土地基本上都成了當(dāng)?shù)刈钯F的地塊，因此它得到了一個(gè)“天價(jià)制造者”的雅號(hào)。
　　到2004年8月，順馳旋風(fēng)般地跑馬全國(guó)，共購(gòu)進(jìn)10多塊土地，建筑面積將近1000萬(wàn)平方米，其中長(zhǎng)三角地區(qū)就占了400萬(wàn)平方米。在短短的1年時(shí)間里，順馳從一家地方性公司變成了全國(guó)性公司，企業(yè)員工從幾百人陡增到近萬(wàn)人。孫宏斌所取得的業(yè)績(jī)似乎也很讓人服氣。2003年，順馳的銷售額如他所預(yù)言的達(dá)到了45億元，而當(dāng)年“萬(wàn)科”的銷售額為63億元。在外界看來(lái)，年輕的順馳或許真的能在未來(lái)的一兩年內(nèi)超越行業(yè)的“大哥大”萬(wàn)科。
　　在中國(guó)企業(yè)史上，我們已經(jīng)目睹了太多讓人熱血沸騰的戰(zhàn)略計(jì)劃，這一次，順馳能“意外”成功嗎？
　　王石曾經(jīng)替孫宏斌算過(guò)一筆賬：順馳通過(guò)高地價(jià)的投標(biāo)策略攻城略地，截至2003年底，順馳預(yù)繳地價(jià)的資金在70億元人民幣以上，進(jìn)入2004年第一季度，預(yù)付資金規(guī)模已經(jīng)超過(guò)100億元。順馳到底靠什么在維持緊繃的資金鏈呢？
　　正當(dāng)順馳在各地瘋狂“吃”地的同時(shí)，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出過(guò)熱現(xiàn)象。2004年，由于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是東部沿海主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，房?jī)r(jià)不斷上漲，造成大量普通居民買不起房，上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)成為千夫所指。
　　在這種形勢(shì)下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控已勢(shì)在必行。2004年3月到5月之間，國(guó)家推出了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)各大報(bào)刊紛紛發(fā)表言論，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱進(jìn)行反思，甚至出現(xiàn)情緒化的猛烈聲討……
　　房地產(chǎn)業(yè)的冬天突然降臨了。在所有受到?jīng)_擊的開(kāi)發(fā)商中，正闊步急奔在擴(kuò)張道路上的順馳無(wú)疑是受創(chuàng)最大的一家。從5月開(kāi)始，北京、蘇州等地的銀行開(kāi)始對(duì)順馳出現(xiàn)了惜貸，放款速度明顯減慢。5月3日，順馳召開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)會(huì)議，緊急下令停止拿地。
　　在隨后的一段時(shí)間里，孫宏斌的全部精力都投入到了尋找資金當(dāng)中。
　　孫宏斌接待了由匯豐銀行、普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所、史密夫律師行、西盟斯律師行等著名中介組成的順馳上市中介團(tuán)。這些人考察了順馳總部和開(kāi)發(fā)的樓盤，并拜會(huì)了天津市有關(guān)政府部門，看上去對(duì)順馳在香港聯(lián)合證券交易所上市信心滿滿?？墒?，在他們回去之后，就再無(wú)音訊。據(jù)稱，上市擱淺的原因是“順馳2004年發(fā)展速度很快，手里有35個(gè)項(xiàng)目，但當(dāng)年的利潤(rùn)體現(xiàn)不出來(lái)”。
　　香港上市無(wú)望后，孫宏斌迅即與美國(guó)投資銀行摩根洽談私募事宜。摩根提出了一份帶有“對(duì)賭”性質(zhì)的協(xié)議。跟投資銀行的洽談持續(xù)了將近1年，孫宏斌幾乎把全部的希望都寄托在了這次談判上?？墒?，到2005年10月，孫宏斌最終認(rèn)為摩根提出的條件太苛刻，談判流產(chǎn)。
　　當(dāng)上市和私募均不順利之后，孫宏斌能騰挪的空間已經(jīng)很狹小了。在這期間，順馳在各地房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售仍然沒(méi)有起色，因資金斷流而誘發(fā)的種種危機(jī)開(kāi)始四處爆發(fā)。在北京，順馳的“領(lǐng)海后期項(xiàng)目”因?yàn)闆](méi)有上繳土地出讓金，一直沒(méi)有獲得土地證；在天津，“太陽(yáng)城二期”因出規(guī)劃紅線未獲得土地證，項(xiàng)目其他部分則停工達(dá)半年之久；在蘇州，占地面積超過(guò)1平方公里的鳳凰城，其中2塊地被政府認(rèn)定為閑置土地而被收回；在石家莊，2個(gè)項(xiàng)目被整體轉(zhuǎn)出；順馳的南京公司和華東公司相繼被出售。2005年底，順馳進(jìn)行大規(guī)模的人員調(diào)整，裁員20%。2006年初，孫宏斌承認(rèn)，順馳在全國(guó)16個(gè)城市有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，進(jìn)入的城市太多，收縮到10個(gè)城市將更為合適。有媒體曝光說(shuō)，順馳拖欠的土地費(fèi)用加上銀行貸款余額，總數(shù)估計(jì)高達(dá)46億元。
　　順馳的快速建房模式也暴露出了后遺癥。房地產(chǎn)業(yè)向來(lái)有“百年大計(jì)，趕工為禍”的原則，順馳快馬加鞭地趕項(xiàng)目，免不了在質(zhì)量和信用等方面遺留瑕疵。據(jù)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》報(bào)道，自2004年底以來(lái)，天津太陽(yáng)城的業(yè)主就頻頻向各部門投訴，聲稱他們花幾十萬(wàn)元甚至近百萬(wàn)元買來(lái)的太陽(yáng)城房子竟然是“劣質(zhì)房”，建造商順馳公司單方面改變規(guī)劃，侵犯廣大業(yè)主權(quán)益。
　　當(dāng)一個(gè)大企業(yè)的危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，首先表現(xiàn)為細(xì)節(jié)上的失誤，繼而內(nèi)外交困，煩惱頻至。從2004年秋天開(kāi)始，時(shí)運(yùn)不濟(jì)的孫宏斌便陷入到了這樣的泥潭里。
　　2006年7月，孫宏斌向心腹部下交底：他已經(jīng)將家里的存款都陸續(xù)墊進(jìn)了公司。公司資金的剛性缺口達(dá)5億到6億元，負(fù)債高達(dá)30多億元。僅就根據(jù)地天津市場(chǎng)而言，所有可售房屋已經(jīng)全部售罄，但手中剩余的項(xiàng)目卻遲遲沒(méi)有能力啟動(dòng)，有些甚至連拆遷都沒(méi)錢做。事實(shí)上，順馳已經(jīng)到了彈盡糧絕的地步。
　　9月5日，孫宏斌與香港路勁基建公司簽署了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。孫宏斌以12.8億元的代價(jià)，出讓了55%的股權(quán)，并基本失去了對(duì)順馳的控制權(quán)，這是一個(gè)相當(dāng)?shù)土某鲎寖r(jià)格和苛刻的付款條件。而3年前，僅僅北京大興地塊，順馳一出手就是9.05億元。在正式簽署協(xié)議的儀式上，孫宏斌對(duì)滿臉笑容的路勁基建董事局主席單偉豹淡淡地說(shuō)了一句：“你買了個(gè)便宜貨?！?br/>　　（摘自浙江人民出版社《大敗局Ⅱ》 作者：吳曉波）