家人資助購

　　如今，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，家庭內(nèi)合資買房，成了人們解決改善住房問題的一種途徑。家人在合資、資助購房時(shí)一般沒有明確的約定。所以，家庭成員如何分配房屋產(chǎn)權(quán)，便成了棘手問題。日前，江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院就一起家人購房糾紛，給予了合理的判決。
　　
　　借款還是合資引發(fā)家庭糾紛
　　
　　林宇坤、鄭玉蘭是一對(duì)年逾古稀的夫妻，家住蘇州市平江區(qū)某新村37.18平方米的住房（以下簡稱平江住房）。1992年3月，林宇坤的兒子林森與江欣怡結(jié)婚，家住蘇州工業(yè)園區(qū)東港新村。
　　2002年10月31日，林森夫婦在東港新村購買了一套68.89平方米的二手房（以下簡稱東港房屋），附有車庫，并支付房款18.8萬元、購房契稅1400元。11月1日，林宇坤夫婦將平江住房出售，得款7萬元，加上一些積蓄，交付兒子用于購買東港房屋。11月19日，林森貸款4.9萬元，并以東港房屋作抵押。之后，林森每月還貸。12月6日，林宇坤夫婦將東港房屋產(chǎn)權(quán)過戶至兒子名下，房產(chǎn)權(quán)屬證書、購房契稅憑證交由兒子、兒媳保管，并于12月7日入住東港房屋。
　　2010年年初，江欣怡因與丈夫不合，要求與林森離婚。林宇坤夫婦感到不安，便想固定共同購買的東港房屋的權(quán)益，讓自己老有所依。于是，他們來到蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院，將兒子、兒媳推上被告席。
　　6月10日，蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院開庭審理此案。圍繞林宇坤夫婦在購買東港房屋時(shí)出資數(shù)額以及與兒子、兒媳是否存在共同購房的合意兩個(gè)焦點(diǎn)，雙方進(jìn)行辯論。
bYVmlLRy2BZIh6L9AYniLXVjJT/C0oU1YlDZ/iC/YEk=　　針對(duì)第一個(gè)爭議點(diǎn)，林宇坤夫婦主張其購房出資13.8萬元，林森認(rèn)為父母出資11萬元，江欣怡認(rèn)為公婆未出資，僅是借款9.3萬元。林宇坤夫婦提交了兩份購房說明，其中一份寫到:“林森購買東港房屋1套，購房款19萬元，其中父母出資13.8萬元?！苯棱姓J(rèn)由自己書寫，證明他們借款的事實(shí)，借款為9.3萬元。林森提出該說明系江欣怡書寫，他未簽字。林宇坤提交的另一份購房說明寫到：“購東港房屋1套，計(jì)18.8萬元。我父母把平江房屋賣掉，但還缺5萬元。因父母年紀(jì)大，不好貸款，便以我的名義貸款4.8萬元，父母出資13.8萬元，實(shí)際產(chǎn)權(quán)是父母的。林森，2003年5月10日?！睂?duì)此說明，江欣怡不認(rèn)可它的真實(shí)性；林森承認(rèn)是他于2009年5月書寫，但又說內(nèi)容不屬實(shí)。針對(duì)第二個(gè)焦點(diǎn)，林宇坤夫婦主張東港房屋系共同出資，林森認(rèn)可該事實(shí)。江欣怡主張系他們向父母借款，雙方僅是口頭約定東港房屋由父母居住至終老。
　　
　　親情理法辨析算清糊涂賬目
　　
　　兩份書面購房說明涉及的價(jià)款數(shù)額，并不完全一致，對(duì)林宇坤夫婦出資款的性質(zhì)，卻未有只字說明。蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)針對(duì)自己的訴訟請(qǐng)求提供證據(jù)，否則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。首先，林森夫婦在訴訟中承認(rèn)兩份說明系他們各自書寫，故系林森夫婦本人書寫的事實(shí)予以確認(rèn)。其次，兩份購房說明書寫后即交于林宇坤夫婦，林森夫婦作為完全民事行為能力人，應(yīng)當(dāng)知悉他們書寫該購房說明產(chǎn)生的相應(yīng)法律后果。再次，兩份購房說明雖內(nèi)容不完全一致，但涉及林宇坤夫婦購房出資數(shù)額一致。綜合以上因素，蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院認(rèn)定林宇坤夫婦在購買東港房屋時(shí)實(shí)際出資13.8萬元。
　　蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院認(rèn)為，因是父母、子女近親屬間發(fā)生的買房糾紛，雙方就購買東港房屋事宜并無書面約定，所以，只能綜合案件查明的事實(shí)對(duì)雙方是否存在共同買房合意進(jìn)行認(rèn)定。雙方在購買東港房屋前均擁有房屋，且與原有房屋位于同一小區(qū)，可見具有方便照顧及改善居住條件的意愿。而且，在購買東港房屋前，林宇坤夫婦將唯一房屋予以出售，所得房款7萬元用于購買東港房屋。東港房屋交付后，一直由林宇坤夫婦居住，房產(chǎn)權(quán)屬證書、購房契稅憑證也由林宇坤夫婦保管。由于買房時(shí)林宇坤夫婦已年逾60歲，以兒子的名義貸款進(jìn)而將該房屋產(chǎn)權(quán)登記在林森名下的做法亦符合常理。
　　2011年6月11日，蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院根據(jù)我國《物權(quán)法》第三十三條、第九十三條、第九十四條，《民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，作出一審判決，判決確認(rèn)東港房屋及附屬車庫產(chǎn)權(quán)歸屬林宇坤夫婦和兒子、兒媳共有；確認(rèn)林宇坤夫婦、林森夫婦分別享有72.86%、27.14%的產(chǎn)權(quán)份額。一審判決后，雙方都沒有上訴。
　　（題圖與本文無關(guān)，本文人名均為化名）
　　
　　律師說法
　　如今，不少城市的政府過度依賴地價(jià)收益，土地收益金甚至成為地方的“第二財(cái)政”，造成房價(jià)日益高漲。在這種情況下，家庭合資、父母資助購房成為不少人的選擇。由于我國是個(gè)十分講究親情的國家。所以，家人在合資、資助購房時(shí)一般不會(huì)簽訂房屋產(chǎn)權(quán)分配協(xié)議。從風(fēng)險(xiǎn)防范的角度而言，誰也不能保證家庭關(guān)系始終會(huì)一帆風(fēng)順。如果一旦發(fā)生矛盾，父母、子女之外，又會(huì)因婚姻關(guān)系牽涉沒有血緣的第三方家庭成員，那么合資購買的房屋便會(huì)成為焦點(diǎn)，引發(fā)親情財(cái)產(chǎn)糾紛。江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院審理的這起因家人合資購房引發(fā)矛盾的案件，無疑給我們提供了很好的借鑒。
　　父母與子女合資買房，有的將房產(chǎn)登記在子女名下，因發(fā)生變故致使權(quán)益受到侵犯的事例不少。例如，在子女夫妻離婚時(shí)，父母所出的部分資金很可能被認(rèn)定為子女夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的受贈(zèng)財(cái)產(chǎn)，而由子女夫妻分割，甚至還會(huì)出現(xiàn)房子被判歸兒媳或女婿的情況。那么，我們?nèi)绾伪苊庳?cái)產(chǎn)被他人分割以及居住權(quán)受侵犯等風(fēng)險(xiǎn)呢？以下一些防范措施可供選擇：一、參與出資購房時(shí)，父母與子女訂立書面出資協(xié)議，寫明各自的出資份額，明確對(duì)房產(chǎn)擁有的權(quán)利，協(xié)議應(yīng)有子女夫妻雙方的簽字，最好進(jìn)行公證。二、以書面形式明確將自己出資部分贈(zèng)與子女，而不包括其配偶。這樣，即使子女夫妻離婚，子女的配偶也無權(quán)分割該部分財(cái)產(chǎn)。三、要求將自己作為房產(chǎn)共有人登記在產(chǎn)權(quán)證上，由房屋管理部門辦理房屋共有權(quán)證，并注明共有人所享有的各自份額，切忌將房產(chǎn)直接登記在子女名下。四、若認(rèn)為選擇上述方式有傷感情，那么在出資購房時(shí)，可以與子女訂立贍養(yǎng)、共有、長期居住等附加條件的贈(zèng)與協(xié)議。該協(xié)議一定要有子女配偶的簽字，最好進(jìn)行公證手續(xù)。家庭合資購房，先立約定，提前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，并不是對(duì)親情、婚姻、家庭沒有信心的表現(xiàn)，而是自我保護(hù)意識(shí)的體現(xiàn)。這不僅是對(duì)自己的保護(hù)，也是對(duì)另一半的保護(hù)，更是對(duì)父母利益的保護(hù)。
　　另外，需要提醒大家的是，如今親人聯(lián)合購房出現(xiàn)了一種新情況。在限購政策之下，有的人具備買房資格卻無力購買，有的人想購房卻沒有買房資格。于是，一些人與親友聯(lián)合買房成為規(guī)避政策的途徑之一。但是，建立在相互信任基礎(chǔ)上的這種“聯(lián)合”，不管是出資方或是借名方，都面臨相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)存在于物業(yè)后期的管理、裝修、租賃及出售過程中，雙方的意見分歧或?qū)?huì)導(dǎo)致糾紛。有些人會(huì)簽訂補(bǔ)充合同，該合同雖具有法律效力，但如果因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主的債務(wù)等問題被第三方查封，或者抵押、出售給第三方，那么該合同對(duì)第三方?jīng)]有約束力。也就是說，受損失的一方只能借此追究對(duì)方的責(zé)任，但不能借此合同對(duì)抗第三方對(duì)物業(yè)的處置。
　　武向春（江西博德律師事務(wù)所律師）