試論新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理

　　 摘 要：房地產(chǎn)管理是管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來(lái)達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動(dòng)和全部過(guò)程。特別是在當(dāng)下房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的大背景下，如何使房地產(chǎn)商品從開(kāi)發(fā)、建設(shè)到生產(chǎn)竣工，并能夠順利進(jìn)入市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值，保證公司的正常運(yùn)營(yíng)，滿(mǎn)足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品需求的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是十分重要的。文章根據(jù)多年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行了分析并提出相關(guān)建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供借鑒。
　　 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)
　　 中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　 文章編號(hào)：1004-4914（2011）12-285-01
　　
　　 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代末開(kāi)始興起，經(jīng)過(guò)近20年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，涌現(xiàn)出了年銷(xiāo)售千億的房地產(chǎn)企業(yè)。2010年房地產(chǎn)銷(xiāo)售大有井噴之勢(shì)，到了2011年由于各種限購(gòu)政策，使得本該是銷(xiāo)售旺季的房地產(chǎn)，成交量低迷，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)如何保證自己公司的健康運(yùn)營(yíng)和融資都是處于一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)刻。
　　 一、提升人力資源管理
　　 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)資源整合行業(yè)，只有有效地整合了社會(huì)資源，才能成功地完成一個(gè)項(xiàng)目。這些資源主要包括市場(chǎng)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、工程管理、物業(yè)管理、銷(xiāo)售代理等。有效地整合資源，從投資決策開(kāi)始，到市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)，再到綜合服務(wù)管理的各個(gè)階段，都需要大量的專(zhuān)業(yè)人才。在這其中，很多崗位都具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，需要專(zhuān)業(yè)人土承擔(dān)。如高級(jí)管理人員、高級(jí)工程設(shè)計(jì)人員、項(xiàng)目策劃和營(yíng)銷(xiāo)策劃方面的中高級(jí)人才、成本控制方面的中高級(jí)人才、具有資本運(yùn)作方面經(jīng)驗(yàn)的人才、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的中高級(jí)人才、專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和置業(yè)顧問(wèn)等，都是房地產(chǎn)企業(yè)的重要人才。
　　 這些人才的重要性在不同的企業(yè)里，以及針對(duì)不同的項(xiàng)目，又有所差異。比如對(duì)于致力于長(zhǎng)久發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，為了保證企業(yè)形象和產(chǎn)品線(xiàn)風(fēng)格，對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)工作十分重視，因此在這樣的企業(yè)里，對(duì)于高級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)人才的需求就比較大。比如，中國(guó)房產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)科，盡管在各地有眾多的項(xiàng)目，但是對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)始終是總部直接管理，不僅是為了保證項(xiàng)目品質(zhì)，而且更重要的是要確保每個(gè)產(chǎn)品都符合萬(wàn)科產(chǎn)品戰(zhàn)略中針對(duì)產(chǎn)品線(xiàn)的要求。再比如，對(duì)于產(chǎn)品綜合品質(zhì)比較一般的企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)就十分重要。因此在這樣的企業(yè)里，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售人員就十分看重。
　　 二、深化財(cái)務(wù)管理控制
　　 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果需要取得土地的使用權(quán)就必須有大量的資金投入。最近幾年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫性的發(fā)展，無(wú)論是居住房還是商用房等的價(jià)位一直是居高不下，金融危機(jī)之所以對(duì)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)是相關(guān)的。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地的使用權(quán)再投入相應(yīng)的資金、工程項(xiàng)目能夠按期竣工就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，而沒(méi)有從財(cái)務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有從征地、資金的運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率上作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法將各項(xiàng)成本指標(biāo)進(jìn)行合理的測(cè)算并且層層落實(shí)，進(jìn)而造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，疏忽成本控制，從而加大了項(xiàng)目成本的投資，影響了經(jīng)濟(jì)效益。應(yīng)該說(shuō)，缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)既影響企業(yè)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，又影響了企業(yè)的整體償債能力，成本負(fù)擔(dān)會(huì)不斷加重，隨著資金的循環(huán)使用，一旦資金鏈條發(fā)生斷裂就會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生損失性的影響。
　　 為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，必須賦予其按照企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)及企業(yè)內(nèi)部各級(jí)職能部門(mén)性質(zhì)和實(shí)際為基礎(chǔ)的績(jī)效基準(zhǔn)。例如，為了建立符合低成本戰(zhàn)略的績(jī)效評(píng)價(jià)體系，企業(yè)就應(yīng)該把績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)主要放在成本費(fèi)用的核算上。把運(yùn)營(yíng)、學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)也引入績(jī)效考核體系，從而保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理良性發(fā)展。
　　 三、今后的發(fā)展思路
　　 面對(duì)當(dāng)前越來(lái)越嚴(yán)格的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，撲朔迷離的國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)既是挑戰(zhàn)更是機(jī)遇。在嚴(yán)峻的宏觀背景下，必將迫使房地產(chǎn)企業(yè)加快進(jìn)入戰(zhàn)略調(diào)整期，在優(yōu)勝劣汰法則的指引下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。誰(shuí)最早能找到企業(yè)正確的戰(zhàn)略目標(biāo)，完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，誰(shuí)就將成為行業(yè)的幸存者與勝利者。
　　 企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念是企業(yè)戰(zhàn)略的重要內(nèi)容之一，它與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境有著緊密的聯(lián)系，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容、核心能力、贏利模式等方面的轉(zhuǎn)變有著重要的影響。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，以及企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，以往的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念已顯得較為單一；隨著政府對(duì)土地供給、資金借貸、房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售等方面的調(diào)控，購(gòu)房者由積極購(gòu)買(mǎi)向觀望態(tài)度的轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致企業(yè)資金難以及時(shí)回收，企業(yè)資金鏈運(yùn)營(yíng)壓力加大等。因此在新的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要對(duì)其經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行重新調(diào)整。
　　 在新形勢(shì)下，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境的變化，傳統(tǒng)的以獲取土地為中心的贏利模式越來(lái)越難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)所控制或擁有的資金與核心競(jìng)爭(zhēng)能力等對(duì)傳統(tǒng)的贏利模式進(jìn)行創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，還必須在產(chǎn)品方面做文章、下工夫，要有別于其它房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品服務(wù)以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，必須做到“人無(wú)我有，人有我新”，才能立于不敗之地。
　　
　　 參考文獻(xiàn):
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　　 3.劉超.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的探析.現(xiàn)代商業(yè)
　　 4.沈哲新.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理.中國(guó)住宅設(shè)施，2009（1）
　　 （作者單位：天津塘沽海洋高新區(qū)濱都公用設(shè)施綠化工程有限公司 天津 300451）（責(zé)編：若佳）