房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)分析

　　 摘 要：文章通過(guò)介紹財(cái)務(wù)指標(biāo)分析的方法，分別從四個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行了定量分析，得出結(jié)論：雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，盈利能力較強(qiáng)，對(duì)投資人和債權(quán)人的利益有一定保障，但是其財(cái)務(wù)狀況仍不容樂(lè)觀，企業(yè)管理者仍應(yīng)繼續(xù)提高其償債能力和營(yíng)運(yùn)能力，努力降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)全部資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)效率，這樣才能使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
　　 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 償債能力 盈利能力 營(yíng)運(yùn)能力 發(fā)展能力
　　 中圖分類號(hào)：F234 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　 文章編號(hào)：1004-4914（2011）12-195-02
　　
　　 一、目前我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的現(xiàn)狀
　　 我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。《2011中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)觀察研究預(yù)測(cè)報(bào)告》中數(shù)據(jù)表明：2010年1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5％，漲幅比2009年12月份擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.3％，漲幅比2009年12月份降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。新建住宅銷售價(jià)格同比漲11.3％，漲幅比2009年12月份擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.7％，漲幅比2009年12月份降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，也應(yīng)清醒地看到，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展中存在著這樣那樣的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的財(cái)務(wù)困境主要存在流動(dòng)性不足、權(quán)益不足、債務(wù)拖欠及資金不足四種形式，具體表現(xiàn)為產(chǎn)品變現(xiàn)能力差、負(fù)債依賴程度過(guò)高、工程款欠款嚴(yán)重、開(kāi)發(fā)資金嚴(yán)重不足、預(yù)期償債壓力過(guò)大。
　　 二、財(cái)務(wù)分析的方法
　　 1.財(cái)務(wù)分析的意義。財(cái)務(wù)分析是根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表等信息資料，采用專門(mén)方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的過(guò)程。財(cái)務(wù)分析對(duì)不同的信息使用者具有不同的意義，具體來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)分析的意義主要有以下幾個(gè)方面：一是可以判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力。通過(guò)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表有關(guān)資料進(jìn)行分析，計(jì)算相關(guān)指標(biāo)，可以了解企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和負(fù)債水平是否合理，從而判斷企業(yè)的償債能力、營(yíng)運(yùn)能力及獲利能力等財(cái)務(wù)實(shí)力。二是可以評(píng)價(jià)和考核企業(yè)的盈利能力和資金周轉(zhuǎn)狀況，揭示財(cái)務(wù)活動(dòng)存在的問(wèn)題，找出差距，得出分析結(jié)論。三是可以挖掘企業(yè)潛力，尋求提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益的途徑。四是可以評(píng)價(jià)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)測(cè)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的前景及償債能力。
　　 2.財(cái)務(wù)指標(biāo)分析概述。（1）償債能力分析。一是短期償債能力分析：
　　 二是長(zhǎng)期償債能力分析：
　　 （2）營(yíng)運(yùn)能力分析。
　　 （3）盈利能力分析。
　　 （4）發(fā)展能力分析。
　　 三、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)分析案例研究
　　 某房地產(chǎn)上市公司，按總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的規(guī)模在中國(guó)房地產(chǎn)上市公司排名中都是高居榜首，根據(jù)該公司2009年至2010年的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表可以計(jì)算出以下財(cái)務(wù)指標(biāo)：
　　 1.償債能力分析指標(biāo)。
　　 流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債
　　 ＝20552073.22÷12965079.15＝1.59
　　 速動(dòng)比率＝速動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債
　　 ＝（20552073.22－13333345.80）÷12965079.15＝0.56
　　 資產(chǎn)負(fù)債率＝負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額
　　 ＝16105135.21÷21563755.17＝74.69％
　　 產(chǎn)權(quán)比率＝負(fù)債總額÷所有者權(quán)益總額
　　 ＝16105135.21÷5458619.96＝295.04 ％
　　 2.營(yíng)運(yùn)能力分析的指標(biāo)。
　　 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）＝營(yíng)業(yè)收入÷應(yīng)收賬款平均余額
　　 ＝5071385.14÷【（159402.46＋71319.19）÷2】＝43.96次
　　 存貨周轉(zhuǎn)率＝營(yíng)業(yè)成本÷存貨平均余額
　　 ＝3007349.52÷【（13333345.80+9008529.43）÷2】＝0.27次
　　 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝營(yíng)業(yè)收入÷流動(dòng)資產(chǎn)平均余額
　　 ＝5071385.14÷【（20552073.22+1303232794）÷2】＝0.77次
　　 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝營(yíng)業(yè)收入÷總資產(chǎn)平均余額
　　 ＝5071385.14÷【（21563755.17+13760855.08）÷2】＝0.29次
　　 3.盈利能力分析的指標(biāo)如下：
　　 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率＝營(yíng)業(yè)利潤(rùn)÷?tīng)I(yíng)業(yè)收入＝1189488.53÷5071385.14＝23.06％
　　 凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤(rùn)÷平均凈資產(chǎn)（指所有者權(quán)益）＝14.16％
　　 4.發(fā)展能力分析的指標(biāo)如下：
　　 營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率＝本年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)額÷上年?duì)I業(yè)收入總額
　　 ＝（5071385.14-4888101.31）÷4888101.31＝3.75％
　　 資本積累率＝本年所有者權(quán)益增長(zhǎng)額÷年初所有者權(quán)益
　　 ＝（5458619.96-4540851.25）÷4540851.25＝20.21％
　　 資本保值增值率＝年末所有者權(quán)益÷年初所有者權(quán)益
　　 ＝5458619.96÷4540851.25＝120.21％
　　 通過(guò)以上財(cái)務(wù)指標(biāo)可以看出該上市公司2010年的財(cái)務(wù)指標(biāo)有以下特點(diǎn)：一是償債能力分析。一般認(rèn)為，生產(chǎn)企業(yè)合理的最低流動(dòng)比率是2，速動(dòng)比率為1較合適，該企業(yè)流動(dòng)比率是1.59，速動(dòng)比率是0.56，表明該企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)較少，速動(dòng)比率過(guò)低，企業(yè)會(huì)面臨償債風(fēng)險(xiǎn)。
　　 資產(chǎn)負(fù)債率越低（50％以下），產(chǎn)權(quán)比率越低（100％以下），說(shuō)明企業(yè)長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。該企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率是74.69％，產(chǎn)權(quán)比率是295.04％，表明企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度較低，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力較低。二是營(yíng)運(yùn)能力分析。該企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是43.96次，周轉(zhuǎn)速度較快，表明企業(yè)對(duì)應(yīng)收賬款管理的效率較高。，信用銷售管理嚴(yán)格；存貨周轉(zhuǎn)率是0.27次，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.77次，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.29次。這三個(gè)指標(biāo)較低，表明企業(yè)存貨占用水平較高，流動(dòng)性較低，流動(dòng)資產(chǎn)利用效果較差，企業(yè)全部資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)效率較低，長(zhǎng)此以往會(huì)降低企業(yè)的短期償債能力及獲利能力。三是盈利能力分析。該企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是23.06％，表明企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿^大，獲利能力較強(qiáng)。凈資產(chǎn)收益率是14.16％，說(shuō)明公司自有資本獲取收益的能力較強(qiáng)，營(yíng)運(yùn)效益較好，對(duì)公司投資人、債權(quán)人的利益有一定保證程度。四是發(fā)展能力分析。資本積累率反映了公司當(dāng)年所有者權(quán)益總額的增長(zhǎng)率，體現(xiàn)了公司資本的積累情況，是公司發(fā)展強(qiáng)盛的標(biāo)志，也是公司擴(kuò)大再生產(chǎn)的源泉，展示了公司的發(fā)展?jié)摿?。該企業(yè)資本積累率是20.21％，表明公司的資本積累較多，公司資本保全性較強(qiáng)，抵御風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)發(fā)展的能力較強(qiáng)。資本保值增值率是根據(jù)“資本保全”原則涉及的指標(biāo)，更加謹(jǐn)慎、穩(wěn)健地反映了公司資本的保全和增值情況，也充分體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)者的主管努力程度和利潤(rùn)分配中積累狀況，一般該指標(biāo)應(yīng)大于100%。該企業(yè)資本保值增值率是120.21％，表明公司的資本保全狀況很好，所有者權(quán)益增長(zhǎng)很快。
　　 四、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的思考
　　 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，可以發(fā)現(xiàn)雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，盈利能力較強(qiáng)，對(duì)投資人和債權(quán)人的利益有一定保障，但是其財(cái)務(wù)狀況仍不容樂(lè)觀，企業(yè)管理者仍應(yīng)繼續(xù)提高其償債能力和營(yíng)運(yùn)能力，努力降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)全部資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)效率，這樣才能使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
　　
　　 參考文獻(xiàn)：
　　 1.2011年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及現(xiàn)狀.搜房網(wǎng)，2010－12－13
　　 2.財(cái)政部會(huì)計(jì)資格評(píng)價(jià)中心.2010年中級(jí)會(huì)計(jì)資格財(cái)務(wù)管理.中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)