中美房產(chǎn)稅制的比較借鑒探討

　　摘 要：根據(jù)我國房產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展形勢，本文試圖在分析我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制存在的問題的基礎(chǔ)上，通過借鑒美國房產(chǎn)稅制在設(shè)計(jì)、實(shí)施方面的成功經(jīng)驗(yàn)，提出了改革我國房產(chǎn)稅制的對(duì)策建議：全面優(yōu)化房產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)、加快構(gòu)建房產(chǎn)稅征管體系。
　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 稅制結(jié)構(gòu) 征管體系
　　房產(chǎn)稅作為國家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要手段和工具，一直在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整等方面發(fā)揮著重要作用。2011年初，上海、重慶兩直轄市相繼實(shí)施各自的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案，取得了階段性成效。國際上，美國在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場起到了一定的調(diào)節(jié)作用，同時(shí)也兼顧到了社會(huì)公平，值得我國學(xué)習(xí)和借鑒。
　　一、中美房產(chǎn)稅制比較
　　（一）征稅對(duì)象的比較
　　中美兩國都以房產(chǎn)作為房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象，是向產(chǎn)權(quán)所有人或出租人征收的一種稅。美國的房產(chǎn)稅是以財(cái)產(chǎn)稅名義征收的，征稅對(duì)象主要是居民住宅，收入中95％以上由地方政府征收，稅法由各州制定。而我國房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象主要是營利性住宅。
　?。ǘ┘{稅人的比較
　　在美國，房產(chǎn)稅的納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人或者法人，包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。我國房產(chǎn)稅的主要納稅義務(wù)人不僅包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人，而且在實(shí)際征稅時(shí)還包括經(jīng)營管理單位、集體單位、承典人、房屋代管人及使用人。另外，從2009年1月1日開始，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人也需要交納房產(chǎn)稅。
　?。ㄈ┯?jì)稅依據(jù)的比較
　　計(jì)稅依據(jù)是稅制的一個(gè)要素，決定著房產(chǎn)稅制度的主要特征。在美國，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的核定價(jià)值，并且房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值評(píng)估與房產(chǎn)稅收的征管過程是分開的。由于實(shí)行聯(lián)邦與州之間獨(dú)立的分稅制，房產(chǎn)稅作為地方稅種，各個(gè)州對(duì)于核定價(jià)值的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都有所不同。我國房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是：對(duì)經(jīng)營性房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的損耗價(jià)值以后的余額就是計(jì)稅余值，而對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。
　?。ㄋ模┒惵实谋容^
　　美國房產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)各級(jí)預(yù)算每年的需要確定，而預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅與房屋計(jì)稅價(jià)值總額每年都在變化，因此房產(chǎn)稅稅率每年都有所不同。目前，美國大部分地區(qū)房產(chǎn)稅的稅率穩(wěn)定在0.8％-3％之間，多數(shù)地區(qū)采用1.5%左右的稅率水平。而中國房地產(chǎn)稅率的設(shè)計(jì)早已與當(dāng)今房產(chǎn)業(yè)發(fā)展不相適應(yīng)，稅負(fù)也不盡合理?，F(xiàn)行自用和出租的房產(chǎn)稅分別按照1.2%和12％稅率兩種計(jì)稅依據(jù)確定。
　　（五）征收管理的比較
　　美國的征管程序嚴(yán)密便捷，評(píng)估和征管房地產(chǎn)稅是相對(duì)獨(dú)立的工作，評(píng)估為征管提供了有效依據(jù)，使征管工作更有成效。評(píng)估有可能是由同級(jí)政府執(zhí)行，但一般是由州一級(jí)的部門負(fù)責(zé)執(zhí)行，而征管卻是由不同級(jí)的部門，包括縣、市、學(xué)區(qū)和特殊權(quán)利機(jī)構(gòu)等負(fù)責(zé)。在我國，房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)征、分期繳納的征收辦法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。納稅地點(diǎn)一般為房產(chǎn)所在地。但征管的配套輔助機(jī)制尚不完善，相關(guān)部門征管也不嚴(yán)格，稅收征管缺乏調(diào)控力度，造成實(shí)際征收率較低。
　?。┓慨a(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的比較
　　美國地方政府規(guī)定了一些減免稅項(xiàng)目，主要是對(duì)自住房屋給予減免稅，這是通過減少稅基或低估財(cái)產(chǎn)價(jià)值來實(shí)現(xiàn)的。另外還有一種減免房產(chǎn)稅的方法，即當(dāng)房產(chǎn)稅超過某一最大值時(shí)，納稅人可從州政府得到相應(yīng)的州個(gè)人所得稅抵免或現(xiàn)金補(bǔ)償。美國各州對(duì)于房產(chǎn)稅減免措施的規(guī)定也有很大不同。
　　我國房產(chǎn)稅與個(gè)人經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)的優(yōu)惠在于：國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)，由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)，宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)，個(gè)人所有非經(jīng)營用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
　　二、美國房產(chǎn)稅制對(duì)我國房產(chǎn)稅制改革的啟示
　?。ㄒ唬┤鎯?yōu)化房產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)
　　1.實(shí)行寬稅基政策，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍
　　一是將納稅人由對(duì)企業(yè)和個(gè)人經(jīng)營性房產(chǎn)征稅擴(kuò)大到機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的公辦用房征稅，對(duì)行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的房屋征稅，一方面，有利于平衡行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位與企業(yè)和個(gè)人房屋的稅收負(fù)擔(dān)，提高行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位管理水平；另一方面，有利于優(yōu)化房產(chǎn)資源配置，促進(jìn)行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位節(jié)約用房，避免房產(chǎn)資源浪費(fèi)。二是征稅對(duì)象從經(jīng)營性房產(chǎn)擴(kuò)大到部分非經(jīng)營性房產(chǎn)。對(duì)居民每個(gè)家庭一套住房（比如人均不超過35平方米或每戶一套最高為144平方米）免征稅，但對(duì)每個(gè)家庭超過一套的房產(chǎn)征稅。借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，筆者建議：對(duì)家庭擁有別墅、豪宅的納稅人，要按經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，而對(duì)超過一套的住房，則按規(guī)定的稅率計(jì)征，但給予減征30%的稅收優(yōu)惠。三是征稅范圍從城鎮(zhèn)的房產(chǎn)擴(kuò)大到城鄉(xiāng)結(jié)合部的房產(chǎn)。由于我國地域發(fā)展不平衡，尤其是東西部差距較大，如果對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)征稅實(shí)行一刀切，顯然不現(xiàn)實(shí)。因此，還需要充分考慮納稅人的承受能力。建議各個(gè)地區(qū)根據(jù)現(xiàn)行需要對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部征收一定比率房產(chǎn)稅，對(duì)于農(nóng)村房產(chǎn)也需要根據(jù)具體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來設(shè)定一個(gè)門檻，作為免稅的依據(jù)。
　　2.改革房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率
　　筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)比較科學(xué)。因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格是隨著市場供求關(guān)系的變化而變化的，以原值減除一定比例后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，自然存在稅負(fù)不公的問題。評(píng)估值反映的是市場價(jià)格變化的情況，反映了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況。但從我國的現(xiàn)實(shí)來看，資產(chǎn)評(píng)估的法律還不夠完善，暫時(shí)還難以實(shí)行。我國房產(chǎn)的數(shù)量多、規(guī)模大，而評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不足，在短期內(nèi)不可能滿足對(duì)全部應(yīng)稅房產(chǎn)的評(píng)估需要。為此，可先統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)，改從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征為統(tǒng)一的從價(jià)計(jì)征，取消從租計(jì)征，以平衡稅負(fù)。從價(jià)計(jì)征既可按征稅年度前3年房屋市價(jià)的平均值也可繼續(xù)以房產(chǎn)原值扣除一定比例（如10%-30%）后的余值為計(jì)稅依據(jù)。
　　關(guān)于稅率問題，根據(jù)目前的房地產(chǎn)稅收制度的規(guī)定，以房屋余值計(jì)算繳納的，按1.2%稅率征收，以房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，按12%稅率征收，稅收負(fù)擔(dān)過重。因此，我們要改革房產(chǎn)稅稅率，適當(dāng)降低稅負(fù)。假設(shè)按房屋原值計(jì)算的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率不應(yīng)高于1%，如果以3年市值的平均數(shù)或以房產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，稅率定0.8%較為合適。
　　3.簡化和降低房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅，強(qiáng)化和提高房產(chǎn)保有稅
　　降低房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅，提高房產(chǎn)保有稅旨在鼓勵(lì)住房的合理流動(dòng)，推動(dòng)房產(chǎn)要素的最佳配置。首先，要降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅負(fù)，將主要的稅收遞延至保有環(huán)節(jié)。如此并不會(huì)減少房產(chǎn)稅收總收入，但卻可以直接減少房產(chǎn)商的開發(fā)經(jīng)營成本，緩解房價(jià)居高不下和商品房空置率高的問題，調(diào)動(dòng)企業(yè)的經(jīng)營熱情，提高居民購買力，從而繁榮房地產(chǎn)市場，促進(jìn)其健康發(fā)展。其次，減輕房屋租賃環(huán)節(jié)的稅負(fù)。降低房屋租賃環(huán)節(jié)的稅負(fù)，對(duì)于促進(jìn)住宅消費(fèi)，活躍房產(chǎn)市場，維護(hù)市場的交易秩序?qū)a(chǎn)生積極的作用，并可將大量的隱性租賃交易納入正規(guī)管理范疇，增加政府的稅收收入。
　　（二）加快構(gòu)建房產(chǎn)稅征管體系
　　1.完善財(cái)產(chǎn)登記制度
　　地方政府應(yīng)制定比較詳細(xì)的房屋產(chǎn)權(quán)登記信息管理制度，建立房屋權(quán)屬及面積臺(tái)帳等房地產(chǎn)檔案，檔案詳細(xì)記錄包括坐落位置、利用狀況、所有權(quán)變更情況、房屋購買價(jià)格和日期、估價(jià)的組成和方法、估價(jià)的變化情況、估價(jià)的日期、城市規(guī)劃用途等信息。通過計(jì)算機(jī)加以存檔管理后，為稅收征收機(jī)關(guān)掌握房地產(chǎn)稅收的稅源提供多方位的支持，并可作為對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值重估時(shí)的參考，可掌握財(cái)產(chǎn)稅的稅基情況，也可為個(gè)人所得稅的征收和稽查提供必要的參考，避免房產(chǎn)私下交易，遏制稅源流失，打擊房產(chǎn)市場的違法交易行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
　　2.完善房產(chǎn)評(píng)估制度
　　一是由地方政府設(shè)立專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。美國一般都以其評(píng)估價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，目前已形成了一套較成熟的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系。在我國，建議房產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認(rèn)定的具備合法資質(zhì)的專業(yè)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依照市場規(guī)則進(jìn)行，評(píng)估間隔期可設(shè)定為3-5年，具體年數(shù)可依據(jù)實(shí)際情況而定。二是逐步推行房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度，以保證招聘的評(píng)估人員是具備土地管理、資產(chǎn)定價(jià)和稅收征管綜合知識(shí)的高素質(zhì)人才。三是要制定一套適合我國房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的估價(jià)理論、方法體系，為房產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)。四是加強(qiáng)行業(yè)規(guī)章建設(shè)。借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行評(píng)估報(bào)告復(fù)審制度，以提高房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量與水平，提高估價(jià)行業(yè)的自律水平；完善評(píng)估行業(yè)的收費(fèi)制度；明確行規(guī)，明確法則，促使行業(yè)人員自覺遵守職業(yè)道德規(guī)范。五是要完善納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果的申訴機(jī)制。評(píng)估結(jié)論應(yīng)向納稅人公開，納稅人對(duì)評(píng)估持有異議的，有權(quán)申請復(fù)議或直接向法院起訴，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。
　　3.建立稅務(wù)部門與房產(chǎn)交易中心聯(lián)動(dòng)的房產(chǎn)稅征收體系
　　房產(chǎn)稅收點(diǎn)多面廣，因而房產(chǎn)稅管理是一個(gè)復(fù)雜的過程，征收困難。現(xiàn)實(shí)中，稅務(wù)部門擁有納稅人履行納稅義務(wù)的記錄，而房地產(chǎn)交易中心則持有房產(chǎn)交易的相關(guān)資料，如果兩個(gè)部門聯(lián)合，將房產(chǎn)稅征收和房地產(chǎn)市場交易管理結(jié)合起來，將會(huì)產(chǎn)生事半功倍的效果。建議建立以計(jì)算機(jī)技術(shù)為依托的房地產(chǎn)登記、評(píng)估、交易以及稅收征管的綜合信息資料庫，確保順利獲取信息；建立協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，改變稅務(wù)部門單兵作戰(zhàn)的局面，建立和完善信息化的征收體系，達(dá)到源泉控管、信息共享，解決擴(kuò)大稅基后的稅源資料的收集，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控，并建立評(píng)估模型，降低征收成本，提高房產(chǎn)稅的征收率。
　　
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