香港房屋制度 一場公平與自由的博弈

　　香港房屋署助理署長何麗嫦如此解讀香港公屋制度的意義：“我們不只提供一間屋，更是提供一個家”
　　
　　彈丸之地的香港，寸土寸金。
　　高不可及的房價，懸殊的社會貧富差距，究竟什么是維持這個700萬人口社會穩(wěn)定與發(fā)展的法寶呢？毫不夸張地說，即使放眼全球，香港的房屋制度都堪稱少見的成功典范。
　　
　　公屋制度
　　香港政府于1954年開始實施公共房屋計劃，經(jīng)歷五十多年社會、政治、經(jīng)濟的巨大變遷，在解決各種問題的過程中逐漸形成一套完善的公共房屋制度。截至2004年3月底，香港居民約30%的人口居住在香港政府提供的公屋，公屋單位的數(shù)目，也占全港房屋單位總數(shù)約三成。
　　1953年圣誕夜，石硤尾寮屋區(qū)發(fā)生大火，53000名災(zāi)民無家可歸。災(zāi)民就在附近一帶的街道，蓋搭簡陋的棚屋以棲身。為了盡快安頓災(zāi)民，在聯(lián)合國的資助下，當(dāng)時的港英政府成立了“徙置事務(wù)署”，將災(zāi)場辟作“石硤尾徙置區(qū)”， 在此興建多幢7層高的徙置大廈，居住單位主要為86 、120 及240呎3種，每人的居住面積約為24 呎，只有公用廁所及浴室——對于流離失所的災(zāi)民來說，已不啻是天堂了 。
　　這被視為香港公共房屋發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點。此后，港英當(dāng)局陸續(xù)在各區(qū)興建徙置屋宇，包括黃大仙、李鄭屋、大窩口等地。時至今日，徙置區(qū)的屋宇多數(shù)已被清拆重建，僅在石硤尾邨，保留著一座已經(jīng)有五十多年樓齡的“美荷樓”，作為香港最早的一座公屋，被開辟為小型博物館。
　　值得稱道的是，香港政府不僅僅是從社會福利的角度去提供公屋，他們注重成本效益，避免巨額財政赤字，使得這個原本“救急”的產(chǎn)物得以長期運轉(zhuǎn)下去，為低收入階層提供持續(xù)的保障。
　　公屋的決策機構(gòu)房委會自1988年就從政府中獨立出來，成為自負盈虧的財政機構(gòu)。政府每年會免費批出土地給房委會興建公屋，建設(shè)、管理費用則由房委會自己解決。房委會的收入主要來自公屋租金收入、公共房屋附屬的商業(yè)樓宇租金收入等。
　　公屋村是香港草根階層向上奮斗之夢的起點，從這里走出來的高官、大亨、明星比比皆是。半個世紀(jì)以來，無數(shù)個香港家庭都在力求實現(xiàn)“階梯上升”——小時候擠公屋，念書工作后掙錢買居屋，再買商品房。
　　為了將有限的資源分給最需要的人，房委會從1987年起開始實施公屋租戶資助政策：凡在公屋居住滿10年的租戶，須兩年一次申報家庭收入。不申報收入或家庭收入超過所定限額的租戶須繳付額外租金。1996年6月進一步實施維護公屋資源合理分配政策，收入和凈資產(chǎn)值超過所定上限或不申報收入和凈資產(chǎn)的租戶，須繳交市值租金并于一年內(nèi)遷出所住公屋。
　　港人想要申請公屋，需經(jīng)過三道嚴(yán)格的資格審核，一旦虛假申報就會被法律嚴(yán)懲，一經(jīng)定罪，可判罰款20000港元及監(jiān)禁6個月。
　　“現(xiàn)在對公屋住戶資格審查的制度越來越嚴(yán)。”香港公屋聯(lián)會總干事何偉民對記者說。他指出，大多數(shù)香港人都不會去挑戰(zhàn)法律，“因為這個代價是非常沉重的，一旦查出來，沒有任何人可以幫得了你?！?br/>　　6年前，女星邱淑貞的丈夫、服裝業(yè)大亨沈嘉偉因被媒體揭發(fā)濫用公共房屋單位，而引起一場軒然大波。沈嘉偉出身微寒，上世紀(jì)七八十年代，一家6口擠在華生樓一個三十多平米的公屋。發(fā)達后，沈家遷入富人區(qū)的豪宅。然而，沈母卻認定華生樓為其“風(fēng)水屋”，拒絕將單位交回房署，始終兩頭輪著住。
　　事件曝光后，沈家聲名掃地，最后不得不接受高額罰款，并搬出華生樓。
　　需要指出的是，這些僅以1/4市價租給低收入階層的公屋，雖然面積狹小，卻并非人們想象中“臟亂差”的貧民窟。公屋村外觀與普通商品房并無二致，多數(shù)坐落在交通便捷的位置，空氣清新、綠樹掩映，社區(qū)內(nèi)各種設(shè)施一應(yīng)俱全。目前，香港52%的公屋和以后所有新的公屋物管都已外包，都是甲級保安水平。
　　“在香港，不管什么角落都會有屋住?！毕愀鄯课菔鹬硎痖L何麗嫦如此解讀香港公屋制度的意義，“我們不只提供一間屋，更是提供一個家?！?
　　
　　居屋的末路狂歌
　　買樓置業(yè)，是香港人的頭等大事。
　　1970年代，港英政府推出了“居者有其屋計劃”，在此計劃內(nèi)興建的房屋即稱為“居屋”。居屋，面向的是那些買不起商品房、又不夠格或不愿入住公屋的“夾心層”。如果說公屋類似于內(nèi)地的廉租房，居屋則是經(jīng)濟適用房。
oVzLoGWjnUWtMDLvu/mt5Q==　　居屋的售價，一般僅為市場價的60%到70%。按規(guī)定，只有公屋住戶，以及不是公屋住戶但符合收入與資產(chǎn)限額條件的人士才有資格購買。前者以綠表申請，后者以白表申請。白表申請人的申請條件每年會根據(jù)情況進行調(diào)整，最新限額為二人家庭月收入不超過23000港元，資產(chǎn)總額不超過66萬港元。在房屋分配中，首先向綠表申請人傾斜，尤其是有老人的綠表申請人。
　　購買居屋還能在貸款時得到諸多優(yōu)惠。綠表申請人最少只需付5%的首付款，白表申請人至少需付一成。與商品房貸款首付必須三成相比，負擔(dān)輕了不少。
　　每當(dāng)有新一期居屋發(fā)售，很多銀行會推出抵押貸款優(yōu)惠吸引購房者，雖然貸款利率、現(xiàn)金回贈比商品房貸款略高，但可以免收申請手續(xù)費、提早還款罰息等，還款方式也較靈活，很多銀行還贈送家居險、火險等。
　　為了確保公共資源得到妥善運用，政府制定了嚴(yán)格的限制——居屋的轉(zhuǎn)讓、出租等行為都受到限制。房主必須先向房委會繳付補價，解除轉(zhuǎn)讓限制之后，才可把房子在公開市場出租、出售。
　　1997年，房委會設(shè)立“居屋第二市場”，以增加居屋的流轉(zhuǎn)量，滿足社會對自置房產(chǎn)的需求。凡購入滿兩年或以上的居屋及通過“租者置其屋計劃”買入的公屋，都可以在該市場出售，不過買方只可以是公屋居民或公屋輪候人士，并且也可獲指定銀行提供的貸款優(yōu)惠。
　　對于發(fā)售的新房和再售房，房委會都會進行清潔、修繕和保養(yǎng)維修工作，對新房，還將提供一年樓宇設(shè)施保養(yǎng)。
　　目前，香港共有10%的人口居住在居屋中。在貧富差距懸殊的香港社會，居屋確實在一段時間里解決了一部分香港人的住房難問題，也為中低收入群體向上攀援提供了一個新的支點。1997年，走馬上任的香港行政長官董建華提出一個“八萬五建屋計劃”，即政府每年興建的公營和私營房屋單位不少于85000個單位，達到10年內(nèi)全港70%的家庭可以自置居所的目標(biāo)。
　　誰能預(yù)想，初衷良好的居屋計劃，在隨后幾年里給香港經(jīng)濟帶來了明顯的破壞。大量的居屋投入市場后，兩種不同產(chǎn)權(quán)模式攪亂了地產(chǎn)市場，加之不完全的競爭市場，導(dǎo)致香港房價持續(xù)低迷，土地價格不斷下降，政府財政赤字居高不下。
　　2002年，汲取慘痛教訓(xùn)后的港府宣布無限期停售、停建居屋。2006年1月，房委會決定從2007年起每年分兩期出售剩余居屋。當(dāng)2009年所有居屋賣掉之后，“居者有其屋計劃”將完成歷史使命。
　　往前一步是泥潭，退后一步是福祉。居屋項目的戛然而止，清楚演繹了政府在房地產(chǎn)市場上應(yīng)有的角色。置業(yè)和“居住權(quán)”是兩碼事，政府有責(zé)任為有需要家庭提供租住公屋，但是必須減少對私人物業(yè)市場的干預(yù)。至此，香港的公營房屋計劃回歸到為沒有能力租住私人樓宇的低收入家庭提供廉租屋上。
　　近幾年，隨著香港經(jīng)濟的復(fù)蘇，民間買樓熱情再起高潮，房價一路看漲。一些民主黨、公民黨等黨派人士批評政府當(dāng)局的房屋政策，要求復(fù)建居屋的社會呼聲再起。去年10月，香港民建聯(lián)對外公布一項調(diào)查，聲稱：超過70%的受訪市民要求港府復(fù)建居屋，以遏制樓價上漲。
　　多數(shù)理性聲音卻認為，無論從歷史經(jīng)驗，還是從理論常識來看，復(fù)建居屋都是弊多利少?！缎艌蟆返让襟w紛紛刊文分析稱：居屋從選址到平整地盤到單位落成到出售需時至少兩三年，對已火熱的樓市來說，根本不會有什么影響；如果碰上樓市低潮，可能被當(dāng)成是推低樓市的元兇或幫兇，政府將被迫再次重蹈停售的覆轍。
　　2010年2月，財政司長曾俊華明確表示，港府首要目標(biāo)是提供公屋給低收入人士居住，是當(dāng)年停建居屋是重大決定， 所以不會輕言復(fù)建居屋。
　　當(dāng)確定新建居屋無望，被稱為“末代居屋”的最后一期3000套屋尾貨推入市場后，引發(fā)看房狂潮，共有超過十萬個家庭申請。香港人素來講究風(fēng)水兇吉，然而，這一次，就連一套兩年前發(fā)生姐弟先后跳樓自殺的“兇宅”都被提價成功賣出。
　　在平衡社會保障體制與民眾要求、經(jīng)濟盤算以及政治博弈之下，香港政府再次做了務(wù)實而精明的抉擇。