資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)71% 嘉凱城資金鏈面臨考驗(yàn)

　　“低于預(yù)期”。這是日前嘉凱城（000918）披露2010年年報(bào)后不少業(yè)內(nèi)人士對其的評價(jià)?！?010年公司實(shí)現(xiàn)合同銷售收入50.42億元，比市場先前預(yù)期的60億元低了近20％。而且公司業(yè)績鎖定性較差，同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率71％，其資金鏈在2011年將經(jīng)受較大的考驗(yàn)?！迸d業(yè)證券研究員王曉冬對此表示。同時(shí)記者注意到，中銀國際也對公司的投資評級進(jìn)行了大幅下調(diào)。在宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)更為嚴(yán)厲的2011年，嘉凱城的業(yè)績是否又將再次低于市場預(yù)期，成為投資者心中最大的一個(gè)問號。
　　
　　銷售低于市場預(yù)期
　　3月10日，嘉凱城公布了2010年年報(bào)。報(bào)告顯示，公司2010年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入91.78億元，同比增長24.81％；利潤總額17.42億元，同比減少7.45％；歸屬于上市公司股東的凈利潤11.15億元，同比下降6.82％；每股收益0.62元，同比下降6.06％。
　　對于這份年報(bào)，業(yè)內(nèi)人士的普遍觀點(diǎn)是“業(yè)績未達(dá)預(yù)期?！敝秀y國際分析師田世欣把公司業(yè)績低于預(yù)期的原因歸結(jié)為以下三點(diǎn)：一是銷售不足；二是結(jié)算毛利率偏低；三是管理費(fèi)用率同比明顯上升。興業(yè)證券研究員王曉冬的觀點(diǎn)是，“公司銷售低于預(yù)期的主要原因在于曼荼園銷售的低于預(yù)期以及東方紅街商業(yè)部分的推盤延后?！?br/>　　事實(shí)上，為應(yīng)對復(fù)雜多變的局勢，雖然嘉凱城在2010年結(jié)合以往積累的經(jīng)驗(yàn)，采取了多項(xiàng)措施促進(jìn)銷售，然而銷售不足已成為公司的軟肋卻是不爭的事實(shí)。年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)合同銷售面積38.76萬平米，合同銷售金額50.42億元。2010年公司實(shí)際建設(shè)工程項(xiàng)目18個(gè)，全年施工面積154.21萬平方米，其中當(dāng)年新開工項(xiàng)目11個(gè)，開工面積86.87萬平方米；完成交付項(xiàng)目13個(gè)，交付面積55.98萬平方米。
　　“2010年公司竣工交付面積55.98萬平方米，但結(jié)算面積不到40萬平方米；已竣工項(xiàng)目中，未銷售部分（存貨-開發(fā)產(chǎn)品）金額達(dá)到24.6億元。而且公司房地產(chǎn)銷售毛利率僅為46.38％，同比下降了0.49％；而占結(jié)算金額高達(dá)58％的三大主要結(jié)算項(xiàng)目——東方紅街、名城燕園、曼荼園的毛利率也均低于之前的市場預(yù)期。公司建設(shè)成本偏高?！碧锸佬勒J(rèn)為。
　　
　　業(yè)績鎖定性不足
　　年報(bào)同時(shí)顯示，2010年末公司的預(yù)收賬款為14.3億元，比2009年末減少了59%。其中，預(yù)收房款13億元，占比較大的包括名城湖左岸、登封中凱龍城、杭州東方紅街、南昌中凱藍(lán)域、湖州嘉業(yè)太湖陽光假日等。總體預(yù)收項(xiàng)目較為分散，每個(gè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)都不大。田世欣認(rèn)為，“預(yù)收房款對2011年預(yù)測收入的鎖定率為20%，鎖定情況不佳?！标P(guān)于業(yè)績鎖定性，王曉冬的看法顯得更為悲觀，他預(yù)測業(yè)績鎖定性僅為16.74％。
　　據(jù)了解，2011年嘉凱城計(jì)劃新開工148.06萬平方米，較2010年增長70％；計(jì)劃竣工交付49.55萬平方米。其中蘇綸場、青島李滄項(xiàng)目、湖州項(xiàng)目、杭州名城吉如項(xiàng)目是重點(diǎn)的新開工項(xiàng)目，從這幾個(gè)項(xiàng)目的區(qū)位來看，有望成為公司近兩年的銷售重頭戲。不過，業(yè)內(nèi)人士對公司2011年的銷售情況仍感到擔(dān)憂，“在今年不利的行業(yè)環(huán)境下，預(yù)計(jì)銷售情況仍難有起色?！狈治鋈耸繉Υ嗽u價(jià)道。
　　此外，由于2010年公司確定的定向增發(fā)方案因宏觀政策而受阻，雖然公司積極開展多渠道融資，且通過銀行貸款、委托貸款、信托融資等方式新增融資44.7億元，但公司的資金鏈緊繃依舊，截至2010年底公司的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)70.8％，剔除預(yù)售款之后的資產(chǎn)負(fù)債率為63.18％。這意味著公司的資金鏈將在2011年經(jīng)受較大的考驗(yàn)。
　　中銀國際基于公司銷售情況未有明顯改善，預(yù)售鎖定性差，2011年在不利的宏觀調(diào)控環(huán)境下，對公司的合同銷售額仍然不抱太大希望等原因，大幅調(diào)低了對公司的盈利預(yù)測，并將公司評級由“買入”下調(diào)至“持有”。
　　嘉凱城雖然在年報(bào)里坦言，“2011年房地產(chǎn)市場機(jī)會與挑戰(zhàn)并存，房地產(chǎn)企業(yè)如果能適應(yīng)市場環(huán)境變化，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新產(chǎn)品和融資渠道，強(qiáng)化內(nèi)部管理，將為未來發(fā)展打下基礎(chǔ)?！钡聦?shí)上目前投資者最關(guān)心的是嘉凱城能否盡快適應(yīng)這一環(huán)境變化，使得公司的業(yè)績能夠不至于再次低于預(yù)期。