地產(chǎn)商們“慌”了!

　　近期系列信息顯示，地產(chǎn)業(yè)界之前的信心滿滿和打算“死扛下去”的超樂觀預(yù)期正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
　　號稱北京和環(huán)渤海地區(qū)最大開發(fā)商的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，近期再度充當(dāng)率先降價的領(lǐng)頭羊。北京的遠(yuǎn)洋一方北潤園二期項目3月初開盤，推出了8.3折左右的優(yōu)惠，較上一期的均價直降4000元/平方米。該公司的搶先“偷步”行為在業(yè)界引發(fā)軒然大波，有人甚至驚呼“將是中國房地產(chǎn)泡沫緩慢破滅的一個起點”。
　　北京的地產(chǎn)中介鑫尊公司近期也傳來大量關(guān)閉店頭的消息。該公司在短期內(nèi)關(guān)閉門店數(shù)50家左右，為其總店數(shù)的約20%。而在紐約上市的21世紀(jì)中國不動產(chǎn)的最新財報顯示，公司2010全年凈收入較2009年大幅減少，凈虧損1.46億元人民幣。另外有消息指，上海營業(yè)收入排名前十的大型中介公司，不少都在虧損，大型中介面臨“大考”。業(yè)界終于發(fā)現(xiàn)，“執(zhí)笠（關(guān)門）”潮即將襲來。
　　還有更加令人不安的跡象是，在近期包括萬科、富力、遠(yuǎn)洋、中信等高層在內(nèi)的首腦們聚會中，均對未來市場流露出更為悲觀的看法。潘石屹表示，感覺大家都對市場很“慌”。任志強(qiáng)則稱，更嚴(yán)厲的調(diào)控措施還將出臺。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)老總則更加悲觀的認(rèn)為，這場現(xiàn)在看來無比嚴(yán)厲的調(diào)控，將會使得一半以上的開發(fā)商面臨生死存亡。在地產(chǎn)界的高層中間，其實正在或疾或徐的傳染著一個“慌”字，這也是嚴(yán)厲樓市調(diào)控一年多以來罕有的新動向。
　　目前業(yè)內(nèi)的共識是，各地的“限購令”至少直接攔截了市場上三成以上的購房需求，并令部分購房者產(chǎn)生了看空后市的預(yù)期。有業(yè)內(nèi)大佬按照政府大規(guī)模推“保障房”的進(jìn)度和政府調(diào)控的邏輯算過一筆帳：至少在2013年前，限購令不會取消。
　　一項最新的調(diào)查顯示：與去年同期相比，京滬穗民眾看漲未來一年房價的比例從62.3%下降至44.4%，其中表示房價會穩(wěn)中有升的比例下降最為明顯（由41.7%下降至22.2%）；持有觀望情緒的公眾數(shù)量有較大幅度上升（由17.8%上升至28.6%），比例達(dá)到將近三成。如此看來，地產(chǎn)商之“慌”應(yīng)該不是捕風(fēng)捉影。
　　經(jīng)過一年多的反復(fù)博弈和暗自角力，樓市的天平似乎快要向著有利于政策調(diào)控的一方傾斜。作為博弈游戲中重要一方的地產(chǎn)商，應(yīng)該是最早感受到市場天平的逆變即將來臨。統(tǒng)計顯示，35個城市中，樓市成交量下滑的城市超六成，12個城市跌幅在30%以上，4個城市成交量跌幅過50%。成交量的持續(xù)低迷強(qiáng)化了地產(chǎn)商降價的本能反應(yīng)。
　　一、紛紛降價促銷：中海地產(chǎn)在上海的御景熙岸低價開盤，實際讓利幅度達(dá)20%；恒大地產(chǎn)更是傳出將在成都、合肥、南昌等地推出八五折優(yōu)惠的消息。這些大牌地產(chǎn)商其實都是“醒目”和“識做”的。
　　二、放緩拿地節(jié)奏：統(tǒng)計顯示，2月份全國土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%；萬科在2月新增住宅項目僅為3個，權(quán)益建筑面積和應(yīng)承擔(dān)地價款環(huán)比分別下降92%和87%；采取同樣放緩拿地動作的還有保利、金地等龍頭公司。萬科和金地兩公司認(rèn)為，在三季度或四季度土地市場可能出現(xiàn)大量流拍現(xiàn)象，今年的拿地策略更多視乎公司的現(xiàn)金流狀況，而非地價水平。
　　三、現(xiàn)金流拮據(jù)讓地產(chǎn)商英雄氣短。至本周一，13家上市地產(chǎn)企業(yè)年報數(shù)據(jù)顯示，盡管其純利合計同比上升41.08%，但經(jīng)營性現(xiàn)金流卻同比下降1777.61%。另有統(tǒng)計顯示，30家房企去年現(xiàn)金流驟減575億元，地產(chǎn)板塊成為“最差錢”的行業(yè)。保利地產(chǎn)成為已公布2010年年報上市公司中經(jīng)營性現(xiàn)金流最差的公司，為－223.7億元。
　　有分析指，限購加上更高的抵押貸款利率，或使今年前幾個月新房銷售量比去年四季度下降40%至60%。在外界看來，過去一年不懼政策打壓、銷售暢旺又不差錢的地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)下的處境卻在發(fā)生著靜悄悄的逆轉(zhuǎn)。
　　因為多數(shù)開發(fā)商95%的現(xiàn)金流都來自于住房銷售，地產(chǎn)商能否抵御住本輪樓市的銷量“寒冬”？正在成為一個急迫而又現(xiàn)實的難題。地產(chǎn)商可能還在干耗或死扛著，政策調(diào)控卻依然是不達(dá)目的絕不收兵之態(tài)勢。降價促銷、放緩拿地、加上化解現(xiàn)金流之危，急尋求生、解困或突圍之策，或許正在成為業(yè)界的不二選擇。