房地產(chǎn):存貨加速攀升\\真實(shí)拐點(diǎn)已來臨?

　　房地產(chǎn)行業(yè)因為關(guān)聯(lián)眾多上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，因此在衡量經(jīng)濟(jì)活動中的重要性不言而喻。2010年，房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控的壓力之下負(fù)重前行，盡管房地產(chǎn)類上市公司表現(xiàn)不佳，但整體而言，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績卻創(chuàng)出了歷史最好的水平。截至3月16日，已經(jīng)公布2010年年報的30家房地產(chǎn)上市公司多數(shù)凈利潤都出現(xiàn)同比增長，尤其是萬科、保利等龍頭公司，其穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)再度彰顯了行業(yè)龍頭風(fēng)范。
　　不過，如果我們觀察這些房地產(chǎn)行業(yè)上市公司存貨數(shù)據(jù)，則可以發(fā)現(xiàn)，2008年一季度以來，各個季度均保持了環(huán)比的增長，即使在各個行業(yè)出現(xiàn)去庫存化的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的庫存也僅僅是放緩了增速而并沒有出現(xiàn)負(fù)增長。并且，2010年以來，受房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)價格增長的影響，存貨數(shù)據(jù)的增速明顯加快。2010年末，30家已經(jīng)公布年報的上市公司合計存貨金額高達(dá)4353.32億元，較2009年末的2862.40億元同比增長了59.07%。而這些公司賬面貨幣資金僅從2009年末的884.88億元增長至1187.71億元，增幅僅為34.22%?？梢钥闯?，未來存貨的周轉(zhuǎn)速度將直接影響到上市公司現(xiàn)金流情況。而從今年以來的房地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)來看，形勢并不理想。
　　圖：已公布2010年年報的30家房地產(chǎn)上市公司合計存貨數(shù)據(jù)變化情況
　　數(shù)據(jù)顯示，3月份前兩周，房地產(chǎn)市場成交量繼續(xù)保持回落態(tài)勢，部分知名企業(yè)在一線城市的新推盤開始降價，拉開了接下來的銷售旺季打折的序幕。
　　高華證券的調(diào)研顯示，市場預(yù)計3月份房地產(chǎn)銷售進(jìn)度將會大幅放緩，但開發(fā)商卻不愿意降價，因為他們認(rèn)為限購令將是臨時性政策，而實(shí)際改善性/投資需求依然強(qiáng)勁。然而，從近來已經(jīng)出臺限購令的城市來看，潛在購房者的興趣顯著下降。但開發(fā)商預(yù)計，與前幾輪調(diào)控相似，市場情緒會很快回升。因此，我們沒有看到建設(shè)進(jìn)度放緩的跡象，開發(fā)商也表示短期內(nèi)并不希望放慢施工進(jìn)度。不過，高華證券認(rèn)為，由于限購令政策調(diào)整的可預(yù)見性較低，開發(fā)商旨在刺激銷售的更果斷降價措施將是必須的。
　　中信證券更是認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)基本面的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，資金緊張和經(jīng)營的日趨理性將促使企業(yè)在銷售等方面先行一步。銷售速度的下降是正常的，開發(fā)投資的高增長是不可持續(xù)的。
　　我們認(rèn)為，在限購令和保障房建設(shè)等多重政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)拐點(diǎn)正在形成之中，而高庫存可能成為加速房地產(chǎn)價格回落的重要因素。去庫存化對于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)而言是必要的，而這種去庫存化的完成必定以價格的回落為基礎(chǔ)。
　　當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面與房地產(chǎn)股票走勢并不具有同步性。往往房地產(chǎn)股價的走勢會先于行業(yè)基本面的變化。因此，我們預(yù)計，未來房地產(chǎn)價格出現(xiàn)一定幅度的回落，房地產(chǎn)上市公司的二級市場表現(xiàn)則可能是通過估值水平上升來消化利潤下降的壓力，即業(yè)績下滑但市盈率上升，股價表現(xiàn)上則呈現(xiàn)出一定的抗跌性。