保障房可持續(xù)性模式何在

　　經(jīng)過近十年的折騰與爭論，有關(guān)部門的官員終于明白，政府需要在解決民眾公共住房的問題上有所作為。而不能像過去那樣，實(shí)行完全的市場化和商品化。政府決定大規(guī)模興建保障房。于是在最近幾個(gè)月，從中央自上而下的制定出龐大的保障房建設(shè)計(jì)劃，包括今年的1000萬套，今后五年的3600萬套保障房等。
　　業(yè)界對(duì)此一直擔(dān)心兩大問題，1、各級(jí)政府是否有這么多的資金來做這件事情？2、由于在前幾年毫無節(jié)制的大規(guī)模賣地，各地方現(xiàn)在還能提供足夠的保障房建設(shè)用地嗎？
　　今年兩會(huì)期間，曾經(jīng)爆出參加兩會(huì)的一些地方官員大吐苦水的熱門新聞：一則是《市長抱怨到處都需用錢，不賣地根本無錢保民生》；另一則是《新上任地方官員兩會(huì)“哭窮”：前任已把土地全部賣光》。這兩則新聞?wù)f明地方政府缺錢，已經(jīng)不是某一地方官員的苦衷，而是幾乎每一位來自地方的官員都有著囊中羞澀的苦楚；說明地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的嚴(yán)重依賴，政府缺錢顯然不是空穴來風(fēng)。
　　除了上述隱憂之外，還有另外一大麻煩就是，保障房盈利模式的問題正在浮出水面。早在政府決定大規(guī)模興建保障房之初，萬科等公司就已先行試水。該公司在廣州的首個(gè)企業(yè)主導(dǎo)的公租房項(xiàng)目——萬匯樓運(yùn)營已有3年，至今卻未能找到合理的盈利模式。該項(xiàng)目的總投資為4624萬元，其中的3124萬元成本需要57年才可以收回。
　　找到并解決地產(chǎn)商在保障房項(xiàng)目中如何賺錢，應(yīng)該是除了資金和土地之外的另一大現(xiàn)實(shí)難題，也是地方政府和各家地產(chǎn)商暫時(shí)都還沒有設(shè)想好的一個(gè)共同障礙。如此大規(guī)模和長時(shí)間的興建保障房，肯定會(huì)形成一個(gè)新的薄利產(chǎn)業(yè)，肯定需要一種專業(yè)化的服務(wù)、管理與規(guī)劃，不是政府說有錢（假定政府有錢）和提供土地就可以搞掂一切問題的。
　　此前，多家地產(chǎn)商都做過一些保障房項(xiàng)目，但多數(shù)都是“配建”的角色，即地方政府在商品房土地出讓時(shí)，規(guī)定中標(biāo)的開發(fā)商必須配建一定比例的保障房。實(shí)際情況顯示，配建路子很難走得通，更不可能大規(guī)模推廣。暫時(shí)來看，保障房還只是地產(chǎn)商的一堆雞肋。
　　此外，政府一聲號(hào)令之下大規(guī)模建設(shè)如何實(shí)施？其實(shí)并非振臂一呼、或發(fā)一些文件這么簡單。比如，如何準(zhǔn)入、退出、審核、管理、分配？公租房該由誰來收租金？建好后的物業(yè)由誰來管理？能否讓有限的公租房資源真正落實(shí)到確實(shí)有需要的中低收入人群身上？還有對(duì)其中可能出現(xiàn)的以權(quán)謀私等腐敗問題，如何有效預(yù)防、杜絕與制止等？都需要事先的規(guī)劃與制度設(shè)計(jì)。一套房子竟然會(huì)牽扯出如此眾多的“冬瓜豆腐”，絕對(duì)不是政府一聲給錢、給地這么簡單。
　　住房建設(shè)屬于公用事業(yè)項(xiàng)目，其融資與路徑選擇目前大致有三大類可選模式：A、BOT，即“建造——運(yùn)營——移交”（BUILD—OPERATE—TRANSFER）；B、TOT，是在BOT基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，即“移交——運(yùn)營——移交”（TRANSFER—OPERATE—TRANSFER）；C、PPP，即“公私協(xié)作模式”（PUBLIC—PRIVATE—PARTNERSHIPS）。
　　2008年初，深圳曾經(jīng)在龍崗和寶安嘗試過“雙限房”土地出讓，即對(duì)所出讓的地塊實(shí)行“限房價(jià)、限銷售對(duì)象”，結(jié)果最終以一宗成交、一宗流拍的結(jié)局收場。地產(chǎn)商在經(jīng)過前一輪小試牛刀之后的普遍感覺是，做保障房項(xiàng)目，更像是在做公益事業(yè)，并不賺錢，也無錢可賺。有指龍湖集團(tuán)曾在北京通州區(qū)開發(fā)了一個(gè)保障房項(xiàng)目——大方居。公司老板坦承，該項(xiàng)目不僅不賺錢，還是虧本的。
　　目前保障房的利潤率水平相當(dāng)?shù)?，大概只有建筑安裝成本的5%左右。這對(duì)于這幾年盡享“只要能蓋出房子來就絕對(duì)不愁賣、打著高爾夫賺錢、賺錢賺到不好意思”的大小地產(chǎn)商們而言，簡直不可思議，更不敢想象。
　　缺乏共贏與可持續(xù)的盈利模式，一直都是地產(chǎn)商參與保障房的最大困惑與障礙。在經(jīng)濟(jì)適用房上，地產(chǎn)商多少還能夠有一些利潤。但在類似于公共租賃房、廉租房這樣的保障房項(xiàng)目上，開發(fā)商幾乎完全就是在賠錢賺吆喝，當(dāng)然也不排除部分地產(chǎn)商可以借此機(jī)會(huì)與政府密切政商關(guān)系和感情，或者其他目的。因此，時(shí)下地產(chǎn)商大都比較認(rèn)同“代建”模式，即由政府出地與給錢，開發(fā)商實(shí)際上無需墊資的模式，成本與風(fēng)險(xiǎn)基本可控。