高壓下的地產(chǎn)商還能撐多久?

　　近期被媒體廣泛猜測(cè)的，針對(duì)五一小長(zhǎng)假后新一輪調(diào)控政策擬將出臺(tái)等，表明持續(xù)調(diào)控一年多的內(nèi)地樓市，沒有任何緩和的味道。如此高壓和緊繃的調(diào)控態(tài)勢(shì)，一季度地產(chǎn)商的整體銷售并未受到明顯影響，而是出現(xiàn)分化。大牌地產(chǎn)商依然繼續(xù)領(lǐng)跑。萬科首季銷售錄得同比增長(zhǎng)一倍多，保利地產(chǎn)一季度銷售增長(zhǎng)七成，金地集團(tuán)首季簽約額同比增八成。雅居樂、合景泰富、中海地產(chǎn)、碧桂園等房企的業(yè)績(jī)?cè)龇⑽捶啪?。?fù)地（銷售面積同比減少31%）、富力（減少42%）出現(xiàn)下滑。渝開發(fā)凈利潤(rùn)同比倒退七至八成；中關(guān)村、沙河股份、津?yàn)I發(fā)展等地產(chǎn)商出現(xiàn)虧損。
　　現(xiàn)金流指標(biāo)成為觀察地產(chǎn)商們“好日子”能否持續(xù)的試金石。2010年報(bào)顯示，84家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-705.9億元，同比大減1150億元。萬科、首開股份、華僑城等房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比下降都在70億元以上。有指去年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流凈額均值再次轉(zhuǎn)為負(fù)值，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率的中值已由49.1%提高到54.9%，處于近年來的高點(diǎn)。
　　樓市調(diào)控一年多后，我們終于看到兩個(gè)顯著變化，一、通過對(duì)其銷售變化和經(jīng)營性現(xiàn)金流對(duì)比，可以明顯觀察到行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性盛衰與進(jìn)退；二、政府艱苦卓絕調(diào)控之最先結(jié)果，可能還是中小型地產(chǎn)商因?yàn)閷?shí)力、融資渠道和生存本能等不濟(jì)，而最早暴露其是否可以繼續(xù)玩下去。樓價(jià)的松動(dòng)與行業(yè)內(nèi)的洗牌恐怕會(huì)慢慢顯現(xiàn)，而不是在一夜之間。
　　已經(jīng)披露的年報(bào)和一季報(bào)，整體釋放出了地產(chǎn)商一系列高危、異常信號(hào)，主要是現(xiàn)金流凈值、資產(chǎn)負(fù)債率和存貨周轉(zhuǎn)率三大指標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，在已經(jīng)公布年報(bào)的96家房企，其經(jīng)營性現(xiàn)金流從2009年末的350億驟降至2010年末的-828億元，同比下降336.57%，現(xiàn)金流減少凈額更是超過千億元；年末總負(fù)債達(dá)到9553億元，同比增幅為45%。其中93家房企，平均資產(chǎn)負(fù)債率為62.77%；69家有存貨及營業(yè)成本數(shù)據(jù)的房企，去年存貨合計(jì)數(shù)達(dá)到6949.86億元，同比增長(zhǎng)38.62%，平均存貨周轉(zhuǎn)率僅0.3次，創(chuàng)10年新低，甚至比2008年0.31次還要低。
　　過去一年地產(chǎn)商從銀行貸款越來越難，其資金來源增幅回落至16.3%，而去年是25.4%。包括股票首發(fā)、增發(fā)和公司債券發(fā)行在內(nèi)，地產(chǎn)行業(yè)去年在A股融資總?cè)跒?55.6億元，相比2009年的1210.1億元而言，僅占12.9%。跌幅巨大、且嚴(yán)重超出市場(chǎng)之前的最悲觀預(yù)期。其中通過首發(fā)和配股募集的資金為零，下半年地產(chǎn)商將遇到非常大的資金壓力。
　　上述多個(gè)財(cái)務(wù)信號(hào)，已經(jīng)遭受到來自業(yè)界的驚呼與警告，大有樓市和內(nèi)房即將要崩盤之危險(xiǎn)與緊急。但是我們看一看最新一季報(bào)的銷售情況，卻又會(huì)有新的發(fā)現(xiàn)。包括萬科和在港股上市的恒大、中海、雅居樂在內(nèi)的十大房企中，僅有富力地產(chǎn)一家在一季度的銷售面積和金額是同比下降的，其余九家全部增長(zhǎng)，萬科、恒大和華遠(yuǎn)三家的增幅均超過一倍。銷售如此之好，貨如輪轉(zhuǎn)，地產(chǎn)商干嗎要跳樓而自絕于人民呢？此乃其一。
　　其二，商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，去年全國非金融領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資金額1057.40億美元，地產(chǎn)成為吸金大戶，去年全年吸收外資占22.7%，增幅超過40.0%。私募房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)和崛起，影響了地產(chǎn)行業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)，以及房地產(chǎn)的開發(fā)結(jié)構(gòu)和模式。
　　其三，在融資渠道已經(jīng)全面收緊之時(shí)，賣樓花的預(yù)售制度本身，無論從理論到現(xiàn)實(shí)中，無疑還在繼續(xù)為房企提供超額的資金來源，如果萬一被禁止則后果嚴(yán)重堪憂。
　　上述三方面，均成為房企的“救命”及“逃生門”。有了這三條，實(shí)力派的地產(chǎn)商照樣可以支撐及玩下去，至少在一年之內(nèi)是暫時(shí)無憂的。