蘇寧環(huán)球:江北大盤滯銷資金鏈緊繃

　　覆巢之下，安有完卵。在重重調(diào)控政策下，一批中小房企早已是舉步維艱，如今輪到了“云天星球”四小龍頭之一的蘇寧環(huán)球(000718)。
　　限購(gòu)令下南京的樓市成交持續(xù)低迷，高度依賴于南京區(qū)域市場(chǎng)的蘇寧環(huán)球威尼斯水城項(xiàng)目銷售不佳，拖累今年的銷售目標(biāo)和業(yè)績(jī)。目前蘇寧環(huán)球負(fù)債已處于行業(yè)偏高水平，同時(shí)，壓在公司肩頭的還有20多個(gè)億的未付地價(jià)款，而其手持現(xiàn)金僅11億元，資金鏈條加劇緊繃。
　　
　　主戰(zhàn)場(chǎng)低迷拖累去化速度
　　“南京地主”蘇寧環(huán)球熱衷于在一個(gè)個(gè)城市郊區(qū)建設(shè)超級(jí)大盤。在南京，蘇寧環(huán)球的代表作是天潤(rùn)城。天潤(rùn)城位于南京江北區(qū)，建筑面積為370萬(wàn)平方米，同樣是位于江北區(qū)的威尼斯水城，建筑面積為454萬(wàn)平方米。南京區(qū)域的項(xiàng)目銷售一直是蘇寧環(huán)球的重頭戲，前4個(gè)月，蘇寧環(huán)球?qū)崿F(xiàn)簽約銷售額約10億元，大部分為天潤(rùn)城和威尼斯水城兩個(gè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)。
　　今年2月19日，根據(jù)年初新“國(guó)八條”文件規(guī)定，南京正式出臺(tái)了“限購(gòu)令”細(xì)則，進(jìn)入“限購(gòu)時(shí)代”。自3月以來(lái)，南京市場(chǎng)觀望氛圍趨濃，成交量明顯萎縮，今年前5個(gè)月成交量同比下滑20%，市場(chǎng)冷清程度接近去年“4.17”調(diào)控后的水平。南京市場(chǎng)整體去化速度降慢，蘇寧環(huán)球項(xiàng)目首當(dāng)其沖受到影響。天潤(rùn)城和威尼斯水城2、3月成交套數(shù)環(huán)比下降30%。其中天潤(rùn)城表現(xiàn)尚可，但威尼斯水城銷售不佳。
　　據(jù)了解，威尼斯水城項(xiàng)目在售14街區(qū)，預(yù)計(jì)將在2013年6月交付。今年3月中旬該項(xiàng)目推出3棟高層，主力戶型84和130平米，市場(chǎng)反應(yīng)不錯(cuò)，又加推了1棟。4棟共288套，整體約去化6-7成，成交均價(jià)8900元。威尼斯水城于5月17日推出27號(hào)樓，小高層，共88套房源，主力戶型93平米，均價(jià)8600元，已去化7成以上。并于5月21日又加推了1棟小高層25號(hào)樓，但截至5月底成交尚不足10套，銷售速度明顯降低。
　　中銀國(guó)際地產(chǎn)研究員田世欣認(rèn)為，在嚴(yán)格的限購(gòu)令下，下半年南京的市場(chǎng)環(huán)境并不樂(lè)觀，蘇寧環(huán)球威尼斯水城去化偏慢，且受交付周期影響，可結(jié)貨量低于市場(chǎng)原先預(yù)期，未來(lái)兩年公司結(jié)算面積受交付周期影響也將大幅下調(diào)。
　　
　　大盤開發(fā)模式影響業(yè)績(jī)釋放
　　相較于萬(wàn)科、保利等奉行高周轉(zhuǎn)率戰(zhàn)略的房企，蘇寧環(huán)球廣泛采用大盤開發(fā)的模式，降慢了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，不利于業(yè)績(jī)釋放速度的提升。蘇寧環(huán)球的第一個(gè)大盤項(xiàng)目是南京天潤(rùn)城，該樓盤位于南京江北蒲口區(qū)，占地近4300畝，公司持有95%的權(quán)益，由于拿地早土地等開發(fā)成本較低，而銷售價(jià)格卻不斷攀升，從初期的每平方米不到3000元到每平方米5000-6000元，公司獲得較高的利潤(rùn)率。南京天潤(rùn)城也是目前華東地區(qū)最大的普通住宅開發(fā)項(xiàng)目之一，自2005年推出以來(lái)，連續(xù)成為南京市銷售面積、銷售套數(shù)冠軍。
　　南京天潤(rùn)城的成功堅(jiān)定了蘇寧環(huán)球的開發(fā)理念，既堅(jiān)持集中主要資源優(yōu)勢(shì)開發(fā)長(zhǎng)三角和環(huán)渤海的二、三線城市，且選擇在具有升值潛力的地塊，走“拿低價(jià)地、大盤開發(fā)”的模式。通過(guò)增發(fā)進(jìn)入蘇寧環(huán)球的南京威尼斯水城項(xiàng)目也是個(gè)大盤項(xiàng)目，其占地達(dá)4000多畝。蘇寧環(huán)球還把其成功的理念和經(jīng)驗(yàn)復(fù)制在吉林天潤(rùn)城項(xiàng)目上，計(jì)劃將其打造成南京天潤(rùn)城的升級(jí)，即吉林天潤(rùn)城。然而，有業(yè)內(nèi)人士指出，在土地交易越來(lái)越來(lái)市場(chǎng)化以及政府打擊囤地的情況下，蘇寧環(huán)球郊區(qū)大盤的方式越來(lái)越難復(fù)制。
　　2011年，蘇寧環(huán)球總可售資源約50多億元，其中江北大盤天潤(rùn)城和威尼斯水城共計(jì)40億左右，仍將是公司2011年銷售的重頭戲，南京名都匯近7億元可售。蕪湖和宜興項(xiàng)目也將在下半年開盤。蘇寧環(huán)球2011年銷售目標(biāo)為40-50億元。今年1季度末，公司預(yù)收賬款為38.8億元，根據(jù)交付進(jìn)度推算，其中能在2011年進(jìn)入結(jié)算的金額約為25億元，預(yù)售對(duì)2011年預(yù)測(cè)業(yè)績(jī)的鎖定率約為76%，鎖定表現(xiàn)尚可。
　　蘇寧環(huán)球要實(shí)現(xiàn)全年40億左右的銷售目標(biāo)，需達(dá)到整體70%的去化率，關(guān)鍵仍在于南京大盤項(xiàng)目的銷售。在售的吉林天潤(rùn)城以及下半年將進(jìn)入銷售期的宜興、蕪湖等地項(xiàng)目雖在一定程度上減輕了南京市場(chǎng)的銷售壓力，但公司銷售區(qū)域過(guò)度集中的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，威尼斯水城預(yù)售不足，且受交付周期影響，2011-2012年結(jié)算進(jìn)度將較2010年大幅下滑，進(jìn)而將影響蘇寧環(huán)球未來(lái)兩年的業(yè)績(jī)釋放。
　　
　　套上“高負(fù)債+地價(jià)支付”雙重枷鎖
　　蘇寧環(huán)球土地儲(chǔ)備已高達(dá)1400萬(wàn)平米，足夠未來(lái)5年以上開發(fā)所用。擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)、低成本土地儲(chǔ)備，這曾經(jīng)是市場(chǎng)看好蘇寧環(huán)球的最大理由。而今，大批土地儲(chǔ)備，已經(jīng)成為蘇寧環(huán)球不能承受之重。
　　2010年蘇寧環(huán)球拿地較為積極，獲得無(wú)錫市北塘區(qū)錫國(guó)土2009-62地塊、安徽省蕪湖市城東1006地塊及昆明市五華區(qū)如安街地塊3個(gè)項(xiàng)目，共增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備144萬(wàn)平米。無(wú)錫項(xiàng)目位于無(wú)錫市北塘區(qū)，周邊環(huán)境成熟，樓面地價(jià)4002元/平米。蕪湖項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積達(dá)113萬(wàn)平米，為超級(jí)大盤。云南昆明項(xiàng)目規(guī)劃面積18.4萬(wàn)平米，為商業(yè)金融業(yè)用地，樓面成本7000元/平米，為昆明市新誕生的單價(jià)地王。2009年初，大股東蘇寧集團(tuán)通過(guò)昆明市政府的招商引資，計(jì)劃投資約200億元在云南開發(fā)3個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目同位于昆明市五華區(qū)，形成規(guī)模效應(yīng)。
　　2010年蘇寧環(huán)球每股經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為-2.01元，顯示公司全年47.5億的新增拿地和去年開工建設(shè)已經(jīng)給現(xiàn)金流帶來(lái)了較大壓力。截至今年1季度末，蘇寧環(huán)球資產(chǎn)負(fù)債率從10年末的75.7%下降至74.5%，凈負(fù)債率從10年末的83.9%上升至89.0%，已處在行業(yè)中偏高水平。蘇寧環(huán)球目前手持現(xiàn)金僅為11.2億元，而其短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債總和為11.39億元，二者基本相當(dāng)。而截至目前蘇寧環(huán)球尚有昆明項(xiàng)目等未付地價(jià)20多個(gè)億，將主要在2011年支付，同時(shí)開發(fā)貸等融資渠道在進(jìn)一步收緊，加劇了公司的短期財(cái)務(wù)壓力。在負(fù)債高企，未付地價(jià)尚有20多個(gè)億，短期財(cái)務(wù)壓力大的現(xiàn)狀下，蘇寧環(huán)球或許在拿地方面該考慮采取更為謹(jǐn)慎的策略。
　　2009年9月，證監(jiān)會(huì)受理蘇寧環(huán)球的非公開增發(fā)申請(qǐng)，公司擬向特定對(duì)象非公開發(fā)行不超過(guò)3.8億股，發(fā)行價(jià)格不低于每股13.40元，募集資金不超過(guò)42.69億元，用于投資公司的8個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。蘇寧環(huán)球于2010年7月8日公告稱，因受宏觀經(jīng)濟(jì)政策及市場(chǎng)影響，擬撤銷定向增發(fā)融資方案，盡管蘇寧環(huán)球成本控制能力較強(qiáng)，然而在沒(méi)有股權(quán)融資的前提下，預(yù)計(jì)公司凈負(fù)債率在2011年末會(huì)進(jìn)一步升高。