限購令

　　我國農歷新年之前，被視作樓市調控“殺手锏”和“加強版”的房產稅試點及“新國八條”密集出臺，各大城市的樓市無一不感受到蕭蕭刺骨的寒意。節(jié)后，各地接踵而至的限購令，更是被視作開發(fā)商脖子上的又一道枷鎖。2月16日，北京出臺了樓市新政“京十五條”，外地人在北京購房須連續(xù)繳稅5年，被稱為“最嚴限購令”。樓市的生存環(huán)境，從未像現在這樣惡劣過。
　　2011年，在一系列密集調控之下開局的各地樓市，將迎來怎樣的“氣候”?全國各地的買房者們，在這個樓市“冰點”中，是觀望?是下手?
　　
　　溫柔?嚴厲?各方房市波瀾涌動
　　
　　被稱為“最嚴厲樓市調控措施”的“限購令”始于去年4月30日北京出臺的“國十條實施細則”，其明確提出：從5月1日起，北京一個家庭只能新購1套商品住房。這是全國首次提出的家庭購房套數“限購令”。這也表明政府調控房價的措施由經濟手段進一步發(fā)展到了行政手段。
　　去年9月底，決策層再次強調部分房價上漲過快的城市要采取一定的限購措施，隨后有15個城市開始限購；今年1月以來，又有多個城市加入限購陣營。
　　根據1月26日國務院常務會議的最新要求，“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施?！睍h還要求應進一步落實地方政府責任，“不限購，就約談?！?br/>　　京、津、滬、渝4個直轄市，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，再加上27個省會城市，明確將要實行限購的城市就已經達到了36個。此次要求制定和執(zhí)行限購措施的城市基本上包括了房地產市場上所有的所謂“一、二線城市”，部分三線、四線城市也被納入到限購政策的行列當中。根據北京中原三級市場研究部的估計，按照新的政策要求，從目前市場的情況來看，在全國范圍內施行限購政策的城市很可能將達到60個。
　　在制定和執(zhí)行限購政策的城市范圍進一步擴大的同時，限購政策的嚴厲程度也進一步提高。有利益相關者仔細研究了多座城市的“限購令”細則，發(fā)現寬嚴程度有所不同，主要分為“既往不咎”和“既往要咎”。其中，北京最嚴，直接對外地人購房提出“5年大限”；深圳、南京則直接對第三套房“限購”，被稱為“嚴厲版”的限購令；而上海、杭州、廈門等其它城市對原有住房“既往不咎”，每個居民家庭仍可再購一套新房，由此被稱為“溫柔版”限購令。不過，已經出臺限購令的城市很可能將重新調整限購的口徑，一切從嚴。
　　2月15日，“限購令”再下一城，成都正式出臺住房限購政策。四川中原地產市場研究中心總監(jiān)盧華表示，成都的限購政策相對溫和。因為成都住房限購范圍為該市主城區(qū)，并不涉及到郊區(qū)縣。而成都全程機構總經理蔣曉冬認為，這一政策可能帶來郊區(qū)縣房價的上漲，這一猜測也代表了業(yè)界較為流行的看法。
　　
　　支持?反對?限購令須防“誤傷”
　　
　　總體上，民眾對“限購令”是持支持意見，的。
　　統(tǒng)計數據顯示，今年1月份新建商品住宅價格總體呈現“普漲”態(tài)勢，70個大中城市同比上漲的有68個，漲幅超過10％的城市有10個。其中，相比較而言，二、三線城市的房價1月漲勢更加明顯。比如，東部地區(qū)28個城市中，價格同比上漲的有27個，占96.4％；中部地區(qū)16個城市全部上漲，而西部地區(qū)18個城市中價格上漲的有17個，占94.4％；東北地區(qū)8個城市價格全部上漲。
　　由此觀之，調控，已成為國家“該出手時就出手”的必要之舉。
　　“限購令”雖然擠出了一部分投機客，但也“誤傷”了另一部分購房者。華遠集團總裁任志強在其博客中質疑這種做法會誤傷大量居民改善性需求：“明知是供求矛盾造成的結果，卻用限制購買而非增加供給的方式去對付，又豈會有好的結果?”
　　記者采訪發(fā)現，在嚴厲的限購令下，一部分合理的住房需求的確受到了一定影響。在北京的“史上最嚴限購令”出臺后，立即就有網友發(fā)貼稱：“限購令將讓我‘滾出北京’?！备叻績r短期內難以松動，而信貸成本、購房門檻顯著提高，房租價格也大幅上漲。
　　上海白領陳樹哲一直盼望能在房價下降時買房自住，不過他發(fā)現眼下買房門檻明顯提高了：首套房貸8.5折利率優(yōu)惠已取消，商業(yè)房貸和公積金貸款利率一次次提高。他算了一下，“疊加”效應之下，現在申請100萬元、20年期限的房貸購房，月供要比去年上半年高出數百元。
　　而推遲購房，又不得不承受房租的上漲。近期，一份對全國31個省份4060名租房者的調查顯示，81.6％的人覺得去年房租上漲幅度較大。由于調控持續(xù)、需求增加等因素，今年房租預計將繼續(xù)上漲。
　　業(yè)內人士認為，在各地出臺落地政策之前，市場將迎來一個政策過渡期。在此期間，市場拋售行為將持續(xù)存在，無法購房的多套置業(yè)者和異地置業(yè)者會抓緊購房，短期內市場成交量或將爆棚。
　　“加息通道中，未來還款壓力會繼續(xù)增加，經濟能力弱的首次置業(yè)群體將面臨更大考驗?！鄙虾Ｖ性禺a研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說，今后調控需要理順需求結構，針對自住需求和投資、投機需求的不同特點“區(qū)別用力”。
　　“如果從維護行業(yè)健康發(fā)展、杜絕商品房炒賣和投機的角度去思考，政府的限購令是政府公共管理職能的發(fā)揮，無可厚非。然而，時下被炒作的商品，絕非僅僅商品房一樣。”有網友認為，資本具有本能的逐利性，限購的效果體現在對當地市場投資投機性需求的抑制，但是也會促使被擠出的投資投機需求轉移陣地，轉移到沒有出臺QKbRnGSik6aIyV5YQUb4BkwCSEMCdB4PM9rpOSWR07o=限購令的周邊城市，轉移到在寒風中顫抖的農產品市場，轉移到兔年伊始正氣宇軒昂的大宗商品市場、酒市、藝術品市場……如果某天大米也被炒賣投機，是不是通通都出臺各種商品的限購令呢?這樣又是怎樣一個開放的商品市場呢?
　　
　　政策?對策?限購能發(fā)揮多大作用
　　
　　“嚴厲版”和“溫柔版”限購令目前產生的調控效果已開始出現分化，深圳、南京成交量銳減，退房潮涌動，投資客幾乎銷聲匿跡；而上海、杭州等地仍波瀾不驚，偶有退房現象但未必成“潮”。
　　“‘限購令’已經是目前最嚴的措施了，它在行政命令上限制你不能買?！本C合開發(fā)研究院旅游與房地產研究中心主任宋丁表示，“限貸還僅僅是經濟手段，限購則是行政手段，如果‘限購令’執(zhí)行到位，加上這一政策短期內都不會取消，執(zhí)行一段時間后市場的價格會有所回落?！?br/>　　也有專家對調控房價由經濟手段發(fā)展為行政手段提出了不同意見?！百I不買房是個經濟行為，若靠行政手段來強制執(zhí)行，效果就會打折。”蘭州交通大學經濟管理學院副院長王久梗教授援引一位分析人士的看法稱，“經濟學理論告訴我們，以行政手段抑制需求，或許在一段時間內對一種商品價格會起到壓制作用，但假如這種需求的市場動力并未真正削弱，那么它遲早會更洶涌地反彈。”
　　也有許多業(yè)內人士表示，限購令這種能立竿見影抑制市場需求的行政手段無疑將為保障性住房建設等調控手段爭取更多的時間，從而從根本上調節(jié)中國房地產的供需關系，實現房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長遠目標。
　　然而，所謂上有政策、下有對策，盡管限購令氣勢洶洶而來，但已有人發(fā)揮“聰明才智”，從容應對。在成都，限購令剛剛正式公布，成都某本地論壇上就出現了“如何破解限購令”的貼子，五花八門的辦法讓人啼笑皆非。而在北京等地則早已出現了假離婚、辦假證或者請人代購房屋的風潮。
　　資深地產評論人顧海波認為，因為市場和一些民眾對政府的調控已經不相信，同時對政府的“托市”又“很相信”，或者不如說是恐懼和無奈，因此限購令的執(zhí)行力度還很難說。
　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，在此嚴厲行政干預之下，整體而言，2011年全國樓市降溫情況將明顯大于2010年，70個城市房價指數很可能將于二季度出現同比負增長，年內多個月份房價會出現環(huán)比負增長。
　　“作為一個特定時期的特殊手段，限購政策的實行短期內在調節(jié)市場、抑制投機購房方面肯定會有明顯的效果?！北本┐髮W房地產研究所所長陳國強說，“但這并非長久之計，如果長期實行，肯定會扭曲市場關系?！币虼?，在限購政策執(zhí)行的同時，必須加快保障性住房的建設，增加商品房和保障性住房的供給，使限購政策在退出時，樓市能夠軟著陸。(本刊綜