供地總量大增 商服地價(jià)漲勢兇猛

　　今年國家實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，宏觀調(diào)控的力度加大。
　　復(fù)雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境給湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，但同時(shí)也提供了不少難得機(jī)遇。
　　今年國家計(jì)劃籌建1000萬套保障性住房，湖南的目標(biāo)任務(wù)為44.72萬套，這給全省促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展、改善低收群體住房困難帶來了新的機(jī)遇。國家支持長株潭“兩型社會”綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)為湖南“四化兩型”建設(shè)帶來機(jī)遇。湖南是農(nóng)業(yè)大省，水利基礎(chǔ)設(shè)施比較落后，國家加大對水利建設(shè)的投入，將促進(jìn)湖南進(jìn)一步提高防汛抗災(zāi)能力，增強(qiáng)發(fā)展后勁。
　　從半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，湖南上半年基礎(chǔ)設(shè)施用地大幅放量，保障性住房用地供應(yīng)大幅增長，同時(shí)各類土地成交呈量增價(jià)漲態(tài)勢，這些構(gòu)成了2011年上半年湖南土地資源形勢的主要特點(diǎn)。
　　
　　基礎(chǔ)建設(shè)成審批用地主方向
　　2011年國家下達(dá)湖南的新增用地10770公頃（其中農(nóng)用地8640公頃、耕地5150公頃），較去年計(jì)劃增加2.27%。上半年全省共執(zhí)行新增建設(shè)用地計(jì)劃7918.60公頃，農(nóng)用地6988.45公頃，耕地3886.62公傾，占全年計(jì)劃下達(dá)指標(biāo)的73.52%。保障性住房用地已安排指標(biāo)585公頃。
　　上半年湖南省國土資源廳共受理建設(shè)用地預(yù)審申請763宗，用地總面積14034.79公頃，其中耕地5583.06公頃。與去年同期相比，預(yù)審申請數(shù)、用地總面積、耕地面積分別增長88.86%、 53.51%、4.77%。預(yù)審用地總面積的增長遠(yuǎn)快于其中耕地面積的增長，從一定程度上反映了湖南嚴(yán)把預(yù)審關(guān)，保護(hù)耕地從源頭抓起，預(yù)審建設(shè)用地盡量少占耕地，多利用未利用地、閑置地、廢棄地。
　　今年上半年湖南全省共批準(zhǔn)建設(shè)用地總面積7715.28公頃，其中新增建設(shè)用地6533.49公頃，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用面積6129.90公頃，耕地面積3397.60公頃。（見圖1）
　　省級政府審批建設(shè)用地總量位居前三位的市州為長沙、株洲、湘潭。長株潭城際鐵路工程、長沙—韶山—婁底高速公路、龍山—永順高速公路等單獨(dú)選址項(xiàng)目獲國務(wù)院批準(zhǔn)，三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)總用地、農(nóng)用地、耕地分別為1747、1495.82、574.47公頃。長沙—昆明鐵路客運(yùn)專線、石門—長沙鐵路復(fù)線兩個(gè)項(xiàng)目目前審查完畢，已經(jīng)上報(bào)國土資源部。
　　
　　土地供應(yīng)：總量同比翻番
　　今年上半年湖南全省國有建設(shè)用地供應(yīng)總量8470.19公頃，同比去年上半年增長100.43%。而其中交通運(yùn)輸用地和劃撥供地面積都有驚人增幅。
　　按土地用途統(tǒng)計(jì)，工業(yè)用地1529.82公頃，交通運(yùn)輸用地1973.39公頃，商服用地498.22公頃，住宅用地1532.75公頃，同比去年上半年分別增長 23.21%、93.66%、2.38%和31.01%，交通運(yùn)輸用地供應(yīng)量增幅顯著，確保了湖南重大工程項(xiàng)目用地的旺盛需求。
　　按供應(yīng)方式統(tǒng)計(jì)，劃撥面積 5045.22公頃，出讓面積3424.96公頃，分別占供應(yīng)總量的59.56%、40.44%；面積同比去年上半年分別增長247.79%和23.48%。劃撥地供應(yīng)面積成倍增長，有效保障了重大工程、重大項(xiàng)目等基礎(chǔ)公益性用地和保障性民生用地（見圖2、3）。
　　上半年全省三類住房用地（保障性住房用地、棚戶區(qū)改造用地和中小套型商品房用地）供應(yīng)342.52公頃，其中保障性住房（包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房）供應(yīng)面積202.01公頃，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地140.51公頃，與去年同期相比，分別增長50.31%、49.29%和51.81%。而下半年三類住房用地的供應(yīng)計(jì)劃預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增長。
　　全省各市州建設(shè)用地供應(yīng)總量位居前三位的是：懷化、長沙、永州，分別為1985.46公頃、1949.36公頃和1171.49公頃；株洲供應(yīng)面積最少，為49.78公頃。
　　
　　地價(jià)：商服用地價(jià)格大漲
　　按土地用途統(tǒng)計(jì)，上半年全省工業(yè)用地、商服用地、住宅用地地價(jià)分別為281.09元/平方米、2813.13元/平方米和1106.18元/平方米（見圖4，同比去年上半年分別增長29%、285.83%和70.18%，環(huán)比去年下半年分別增長26.73%、197.78%、30.14%。其中商服用地地價(jià)同比漲幅尤為顯著。前述各用途用地供應(yīng)面積與其地價(jià)水平的統(tǒng)計(jì)分析表明工業(yè)用地、商服用地、住宅用地供應(yīng)均呈現(xiàn)量增價(jià)漲態(tài)勢。
　　上半年全省國有建設(shè)用地出讓成交價(jià)款356.42億元，同比去年上半年增長137.44%；出讓地價(jià)1040.66元/平方米，同比增長88.42%，其中協(xié)議出讓和招拍掛出讓地價(jià)分別為433.63元/平方米和1111.85元/平方米（見圖5），同比分別減少10.97%和增長98.53%。
　　從各類用途用地地價(jià)和出讓地價(jià)來看，湖南房地產(chǎn)用地地價(jià)漲幅很大，尤其是商服地價(jià)漲幅顯著。究其原因，主要有三：全國房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向二、三、四線城市，推高湖南房地產(chǎn)地價(jià)；無償劃撥的重點(diǎn)工程、重點(diǎn)項(xiàng)目和保障性住房用地較大比例地?cái)D壓了房地產(chǎn)用地的供應(yīng)，使其供給相對減少；房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻頻出臺直指普通商品房住宅投資投機(jī)，投資熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向商服房地產(chǎn)，推高了商服地價(jià)。
　　
　　下半年目標(biāo)：繼續(xù)加大保障房用地供給
　　湖南省國土資源廳地產(chǎn)管理處處長王寬蘇表示，雖然保障性住房用地和中小套型住房用地供應(yīng)量均呈增長態(tài)勢，因?yàn)楸Ｕ闲园簿庸こ糖捌跍?zhǔn)備工作時(shí)間較長，土地供應(yīng)相對滯后，使得保障性住房用地供地與年度計(jì)劃指標(biāo)仍相差較大但中小套型住房用地、廉租房用地計(jì)劃執(zhí)行力度尚待加強(qiáng)。
　　因此，下半年仍然需要進(jìn)一步加大保障性住房用地的供給；增加中小套型商品房用地；落實(shí)棚戶區(qū)改造用地；調(diào)整住宅用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，落實(shí)“三類”用地供應(yīng)計(jì)劃，繼續(xù)發(fā)揮好投資對拉動經(jīng)濟(jì)增長和改善民生的雙重作用。
　　此外，長沙商服用地地價(jià)漲幅較快和常德市住宅用地地價(jià)大幅增長的趨勢值得關(guān)注，可以考慮對市州的土地供應(yīng)實(shí)行“差別化”政策，不斷完善“限房價(jià)、競地價(jià)”和“綜合評標(biāo)”等土地出讓方式。
　　針對無償劃撥用地占比很大，擠壓了普通商品房用地推高其地價(jià)，建議加大市場配置資源力度，逐步擴(kuò)大有償使用范圍，嚴(yán)格鑒定公益性用地和經(jīng)營性用地，制定基礎(chǔ)設(shè)施用地出讓最低限價(jià)，逐步推行交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的有償使用，完善工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。
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