地價水平值持續(xù)上升變化趨勢將更為復(fù)雜

　　2010年全國地價水平值持續(xù)上升，全國主要城市綜合地價水平值為2882元/平方米，比上年增長了229元/平方米。其中商業(yè)用地地價最高，為5185元/平方米，比上年增長了473元/平方米；其次為居住用地，4245元/平方米，比上年提高了421元/平方米；工業(yè)用地地價最低，為629元/平方米，比上年提高了32元/平方米。
　　全國重點監(jiān)測城市綜合地價水平值為3943元/平方米，各用途地價均略高于全國平均水平，與全國各用途地價變化規(guī)律相一致。
　　全國總體地價增長率漲幅明顯
　　重點監(jiān)測城市地價略高于平均水平
　　●各用途地價增長率均高于2009年
　　●主要城市綜合地價一季度出現(xiàn)較大增幅，二季度有所放緩，三、四季度持續(xù)回升
　　●長江三角洲地區(qū)綜合地價水平值最高，增長率最低；珠江三角洲地區(qū)商業(yè)地價水平值和增長率最高；環(huán)渤海地區(qū)上漲幅度較大，居住地價增長率最高
　　●東部地區(qū)和西部地區(qū)地價增長較快，尤以商業(yè)和居住地價增長明顯，工業(yè)地價增長體現(xiàn)出東、中、西部的梯次差異
　　
　　2010年全國主要城市綜合地價增長率為8.62%，較上年同比提高了3.57個百分點。商業(yè)、居住、工業(yè)用地平均地價增長率都比上年有所上升，其中，商業(yè)用地地價增長率為10.03%，較上年同比提高了4.49個百分點；居住用地地價增長率為11.02%，較上年同比提高了3.10個百分點；工業(yè)用地地價增長率為5.29%，較上年同比提高了3.73個百分點。
　　2010年全國重點城市各用途地價增長率均高于2009年，從歷年數(shù)據(jù)來看，2010年綜合、居住、工業(yè)地價增幅僅次于2007年曾出現(xiàn)的歷史高點，商業(yè)地價增幅甚至超過2007年，為歷年最高。
　　2010年全國主要城市四個季度的綜合地價環(huán)比增長率依次為2.34%、1.52%、1.76%和2.53%；重點城市四個季度的綜合地價環(huán)比增長率依次為2.97%、1.88%、2.20%、2.82%。從總體來看，一到四季度，全國主要城市和重點城市綜合地價均呈上升趨勢，重點城市各季度綜合地價環(huán)比增長率均高于主要城市，兩者變動趨勢一致，二季度綜合地價增長幅度有所趨緩，三、四季度加速上漲。
　　三個重點地區(qū)綜合地價水平值均高于全國平均水平。其中，長江三角洲地區(qū)綜合地價水平在三個重點地區(qū)內(nèi)最高，為4403元/平方米，珠江三角洲地區(qū)次之，為3830元/平方米，環(huán)渤海地區(qū)最低，為3182元/平方米。三個重點地區(qū)的商業(yè)、居住、工業(yè)地價水平值均高于全國平均水平。延續(xù)上年的趨勢，珠江三角洲地區(qū)的商業(yè)地價水平高于居住和工業(yè)地價水平，且遠遠高于其他地區(qū)的商業(yè)地價水平，是全國平均商業(yè)地價水平值的2.36倍。長江三角洲地區(qū)的居住和工業(yè)地價水平值均為全國最高，分別為7334元/平方米和803元/平方米。環(huán)渤海地區(qū)的各用途地價水平值均為最低。
　　2010年長江三角洲地區(qū)城市綜合地價增長率最低，為6.72%，低于全國8.62%的平均水平，商業(yè)、居住、工業(yè)地價增長率均低于全國平均水平，其中，商業(yè)、居住地價增長率低于其他兩個重點監(jiān)測區(qū)域。珠江三角洲地區(qū)綜合地價增長率最高，為10.70%，居住地價增長率為8.53%，低于全國平均水平，商業(yè)、工業(yè)地價增長率均高于全國及其他兩個重點監(jiān)測區(qū)域平均水平，分別為25.58%和9.15%。環(huán)渤海地區(qū)的綜合地價增長率居中，為9.77%，商業(yè)地價增長率為11.01%，高于全國平均水平，工業(yè)地價增長率低于全國及其他兩個重點監(jiān)測區(qū)域，為4.80%，居住地價增長率則高于全國及其他兩個重點監(jiān)測區(qū)域平均水平，為13.78%。
　　全國東中西部地區(qū)地價水平差異較大，東部地區(qū)各用途地價水平值最高，且均高于全國平均水平值，綜合地價達5735元/平方米；中西部地區(qū)各用途地價水平值則均低于全國平均地價水平值，中部地區(qū)綜合地價最低，為1949元/平方米，西部地區(qū)綜合地價居中，為2705元/平方米。
　　東部地區(qū)商業(yè)、工業(yè)地價增長率最高，分別為17.06%和9.25%，高于全國及其他兩個地區(qū)平均水平；西部地區(qū)居住地價增長率最高，高于全國及其他兩個地區(qū)平均水平，為16.03%；中部地區(qū)地價增長率較低，綜合地價為8.28%，商業(yè)、居住地價明顯低于中東部和西部地區(qū)，分別為6.89%、10.78%，工業(yè)地價居中，為5.41%。
　　商品房價格變動趨勢與地價基本一致
　　●全國商住綜合地價保持較快上漲，商品房銷售價格增長率較上年大幅回落
　　●住房開發(fā)用地增幅明顯，供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向政策預(yù)期，商品住宅用地出讓平均價款四季度上漲明顯
　　●各重點監(jiān)測城市居住用地地價房價比存在較大差異
　　
　　2010年，全國商業(yè)和居住綜合平均地面地價為4488元/平方米，平均增長率為10.76%；全國商品房平均銷售價格為5029元/平方米，增長率達到7.11%，地價增長率比房價增長率高3.65個百分點，地價增長率增長幅度較上年提高了3.45個百分點，房價增長率變化幅度較上年下降了13.98個百分點。
　　2001年以來，我國的商住綜合地價逐年上漲，地價變化體現(xiàn)出與宏觀經(jīng)濟變化相一致的波動性。全國商品房平均價格的變動趨勢與地價變化趨勢基本一致，但波動幅度更為突出。2001年～2007年，全國商品房價格逐年上漲，其中2004年、2005年、2007年三年的增長率較大，均在10%以上，2004年增長率甚至高達17.76%。2008年商品房價格基本與2007年持平，2009年迅速攀升，達到歷史高點21.10%，2010年增長率再次回落到10%以下。
　　2010年住房用地供應(yīng)量增長顯著，全年供地總量約12.5萬公頃，同比增幅達64%。在住宅用地中，保障性住房用地供應(yīng)2.5萬公頃，同比增長了125%，占住宅用地的19.7%，同比提高了5.4個百分點，中低價位、中小套型普通商品住宅用地供應(yīng)7.1萬公頃，同比大幅增長。從住房用地出讓價格來看，商品住宅用地出讓平均價款1786元/平方米，同比上漲了17.9%。
　　2010年全國重點監(jiān)測城市基于相同市場時點的居住用地地價房價比均值為34.07%，處于近年平均水平。其中廈門、長春、福州、寧波的居住用地地價房價比在50%以上，分別為63.46%、54.71%、54.11%和52.39%；而海口、重慶、南寧、西寧的居住用地地價房價比較低，均低于20%，分別為19.45%、17.69%、16.49%和16.18%；其余城市的居住用地地價房價比均在20%～50%之間。城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，人口增長快，居住用途土地的交易量大，居住土地市場活躍，相應(yīng)的地價房價比較高；而城市人口總量小，土地供給量大，居住土地的需求量比較少，居住土地市場交易不是很活躍，發(fā)展未完全，地價房價比處于較低的水平。
　　通脹壓力和投資需求直接推動房價和地價過快上漲
　　●通脹壓力的不斷加大和投資性需求的持續(xù)增長成為房價、地價過快上漲的直接因素
　　●流動性過剩和多重調(diào)控政策協(xié)調(diào)性不足，使得地價增長呈現(xiàn)波動性變化
　　●城市地價的起伏交替與2010年房地產(chǎn)行業(yè)的兩輪調(diào)控密切相關(guān)
　　
　　在2009年的寬松貨幣政策、財政政策和大量救市資金投放的影響下，2010年我國通貨膨脹壓力不斷增加：全國消費物價指數(shù)（CPI）四個季度分別上漲2.2%、2.9%、3.5%和4.7%，全年CPI同比上漲3.3%；流通中貨幣(M0)余額4.46萬億元，同比增長16.7%，全年凈投放現(xiàn)金6381億元，同比多投放2354億元。
　　
　　土地由于其自身的保值增值特性，以及土地資源儲備在房地產(chǎn)業(yè)盈利預(yù)期的特殊作用，在實體經(jīng)濟不明朗、通貨膨脹預(yù)期不斷加重，土地資源有限的背景下，2010年的全國房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，房地產(chǎn)投機性需求不斷增加，最終導(dǎo)致全國性房價、地價快速上漲。
　　2010年，國家針對存在流動性過剩的問題，為收緊流動性，不斷調(diào)整信貸政策，央行六次上調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，兩次上調(diào)存貸款利率，并取消小型金融機構(gòu)的政策照顧，貨幣政策開始由適度寬松回歸穩(wěn)健。在金融政策和房地產(chǎn)政策影響下，一、二季度全國綜合地價增速放緩，環(huán)比增長率分別為2.34%和1.52%，但三、四季度增長幅度則有所回升，環(huán)比增長率分別為1.76%和2.53%。
　　2010年1月10日，“國十一條”引發(fā)第一輪調(diào)控，雖然一季度仍受2009年一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策延續(xù)效應(yīng)的持續(xù)刺激，新建商品房和二手房市場均有銷售價格持續(xù)上漲，出現(xiàn)成交量大幅上升的現(xiàn)象，但城市地價基本得到控制，地價增長率環(huán)比較上一季度回落0.67個百分點。接著，4月17日，“國十條”要求各商業(yè)銀行對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。同時，各地調(diào)控措施陸續(xù)出臺，一系列限購令、限貸令、限外令等措施逐步得到落實，新建商品房和二手房價格增速出現(xiàn)一定程度的回落，二季度地價增長率較一季度持續(xù)回落，環(huán)比增長率為1.52%，下降了0.82個百分點。由此可見，第一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控保持了兩個季度的房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定，對城市地價過快上漲起到了一定的抑制作用。
　　但是，較為寬松的貨幣政策、貨幣流動性過剩、通貨膨脹預(yù)期等多種因素綜合作用下，從8月份開始，一些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊升的局面。三季度地價增長率環(huán)比小幅上升0.24個百分點，綜合地價增長率達1.76%。為進一步鞏固第一輪房地產(chǎn)調(diào)控成果，9月29日，國務(wù)院五部委聯(lián)合推出促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的新政“組合拳”，啟動了第二輪房地產(chǎn)市場調(diào)控。但受到年底不確定因素影響，各地執(zhí)行政策情況和力度各異，二、三線城市地價過快上漲帶動四季度全國綜合地價增長率有所提高，四季度綜合地價同比增長2.53%。
　　2011年通脹預(yù)期之下地價變化趨勢將更為復(fù)雜
　　●復(fù)雜多變的國際、國內(nèi)金融形勢將主導(dǎo)城市地價的變化方向
　　●稅收政策有效實施將有利于抑制投資性需求，限購政策逐步嚴(yán)格并不斷擴大范圍，短期內(nèi)將產(chǎn)生明顯抑制效果
　　●“十二五”期間的房地產(chǎn)市場調(diào)控對進一步抑制地價過快上漲將起到一定作用
　　
　　國際國內(nèi)金融形勢始終是影響土地及房地產(chǎn)市場的重要因素。盡管2010年全球主要發(fā)達國家開始實行量化寬松的貨幣政策，但2008年金融危機后救市資金的大量投放、貨幣超發(fā)及外資等等仍將影響著2011年宏觀經(jīng)濟狀況，國內(nèi)流動性充裕、結(jié)構(gòu)性物價上漲、勞動力成本走高等潛在通脹壓力仍將存在。在通脹預(yù)期的壓力下，房地產(chǎn)市場變化趨勢將更為復(fù)雜，土地及房地產(chǎn)的投資保值特性仍將吸引主要的流動性投資，因此能否有效控制國際、國內(nèi)金融環(huán)境，有效遏制和合理分散過剩的流動性，是能否控制地價、房價過快上漲的關(guān)鍵。
　　2011年1月27日，重慶、上海均宣布試點房地產(chǎn)稅，上海房產(chǎn)稅征收方案的重點是對住房增量進行調(diào)節(jié)，針對新購房者人均面積征收；重慶市實施差別化調(diào)控，主要針對高檔房征稅。雖兩地方案有所差異，但均能通過增加新購住房的持有成本，有效抑制投機炒房客，一旦房產(chǎn)稅實施范圍擴大對房價將起到明顯的抑制作用，進而抑制開發(fā)商對土地的需求，有利于穩(wěn)定地價。
　　2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號文），首次明確提出了“房價控制目標(biāo)”，要求擴大限購政策的實施范圍、繼續(xù)強化差別化信貸政策、二套房首付從50%提高到60%、個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收、2011年商品住房用地供應(yīng)不得低于前兩年均值、大力推廣“限房價、競地價”方式出讓土地等，從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費、約談問責(zé)等方面部署了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控工作，這在短期內(nèi)對抑制投機性需求必將產(chǎn)生明顯效果。但從長期來看，一要考慮相應(yīng)的治本之策盡快跟上，二要防止過剩的流動性向限購城市以外轉(zhuǎn)移。
　　2010年10月27日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱《建議》）公布?！督ㄗh》提出著力保障和改善民生，未來五年要加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給，抑制房地產(chǎn)投機需求；同時要求堅持擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略，調(diào)整優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，以促進經(jīng)濟增長向依靠消費、投資、出口協(xié)調(diào)拉動轉(zhuǎn)變。這反映了在“十二五”期間，我國供地結(jié)構(gòu)將進行動態(tài)調(diào)整，在加大保障性住房用地供給的同時，應(yīng)重點滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的供應(yīng)。這些政策將推動房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，在較長一段時間內(nèi)起到平抑房價、地價，規(guī)范房地產(chǎn)市場的作用。