新“房改”的未來方向

　　隨著我國經(jīng)濟體制改革的深入，住房制度也經(jīng)歷了變革，近年來房價一路飆升，讓許多老百姓望房興嘆，住房問題成為社會關注的焦點和熱點之一。基于住房既是基本生活必需品，又是投資品，市場具有不完全性、房價收入比及平均利潤的相關理論，我的基本觀點是建立以市場調(diào)節(jié)為基礎，國家調(diào)節(jié)為主導這樣一個機制，針對不同的群體提供不同的住房產(chǎn)品來加以解決。
　　
　　城鎮(zhèn)住房自有率不應過高
　　
　　一個國家的住房問題解決得好不好，以及居民住房福利水平的好壞，通常用住房自有率這個概念來加以描述。所謂住房自有率是指在所有居民居住單元中，擁有居住房屋產(chǎn)權的居住者的百分比。其公式為：住房自有率=(居住于自有產(chǎn)權的住房家庭戶數(shù)/全部住房家庭戶數(shù))×100%。它是用來衡量在一定的經(jīng)濟水平和政策水平下，依靠居民個人力量的購房能力和居住水平滿足的實現(xiàn)程度指標。讓居民擁有自己的住房是構建社會主義和諧社會的重要條件之一。因為安居才能樂業(yè)，我國古代就已說過“有恒產(chǎn)者有恒心”，同時，支持居民擁有住房也是理順目前收入分配關系的重要途徑之一。
　　2007年4季度的美國居民住房自有率為67.79%。目前我國城鎮(zhèn)住房自有率已達到80%左右。從長期戰(zhàn)略來分析，為了使今后廣大居民更好地支持反侵略戰(zhàn)爭和維護國家統(tǒng)一戰(zhàn)爭，住房自有率不應過高，除非國家來出資建造被戰(zhàn)爭摧毀的私人住房。因此，現(xiàn)階段我國只能通過對大多數(shù)城市居民按其財富和收入的不同而提供居住面積和質(zhì)量不同的各類公租房，由少數(shù)擁有較多財富和收入的人自購商品房。
　　
　　房價收入比應控制在居民能承受的范圍之內(nèi)
　　
　　根據(jù)自由市場國家的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，普遍認為家庭住房消費占可支配收入的30%以內(nèi)為正常；如果超過30%，說明家庭購房壓力較大，支付能力不足；如果超過50%，說明家庭購房壓力巨大，居民購房支付能力嚴重不足。正是基于這一經(jīng)驗數(shù)據(jù)，聯(lián)合國人類住區(qū)(生境)中心設計了房價收入比以衡量家庭的住房購買力和承受力。房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。國際上一般認為房價收入比落在3-6區(qū)間為正常，如果超過6，說明居民的購房壓力較大。根據(jù)2010年國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)測算，我國城鎮(zhèn)2009年的房價收入比為10.65，住房消費占可支配收入53.23%，部分城市還大大超出這一水平。
　　參考國際標準并結合我國的實際情況，我們認為國內(nèi)城鎮(zhèn)的房價收入比應控在7以內(nèi)比較合適。以2010年國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，如果房價收入比控制為6，那么，2009年住宅的平均售價應是2512.11元。這樣以一套中等面積的90平方米的住房來計算，房價總值為226090元，首付三成需要67827元，其余按二十年貸款158263元，在利率為五年期85折優(yōu)惠的基礎上，年均還15451.4元，占家庭平均可支配收入的30%，首付通過五年左右時間積累完成，不會影響家庭的日常生活需要的開支。
　　
　　行業(yè)利潤不能過度超過平均利潤的水平
　　
　　目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤到底有多高？雖然沒有一個精確的統(tǒng)計，但綜合第二次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù)公報公布的數(shù)據(jù)、2006年財政部會計信息質(zhì)量檢查所反映的情況、胡潤富豪排行榜，基本可以判斷房地產(chǎn)行業(yè)是一個暴利的行業(yè)。
　　社科院發(fā)布2010年《國家競爭力藍皮書——中國國家競爭力報告》。中國近20年的經(jīng)濟增長并非靠產(chǎn)業(yè)結構升級換代來獲得，而是靠消耗資源和擴大投資，尤其是房地產(chǎn)業(yè)膨脹發(fā)展。正是房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，近年來吸引不少非房地產(chǎn)的實體企業(yè)紛紛加入這一行業(yè)，隨著更多有實力企業(yè)的進入，由于土地市場的壟斷，地王便紛紛出現(xiàn)，這樣又進一步推高房價，使住房問題社會化和政治化。另外由于許多主業(yè)不是房地產(chǎn)的企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)業(yè)，導致企業(yè)資金分散，經(jīng)營注意力分散，企業(yè)創(chuàng)新力不夠，這樣嚴重影響了實體經(jīng)濟的健康發(fā)展。因此遵循利潤平均的基本原理，政府必須加強對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，加大保障性住房的建設力度，把房地產(chǎn)企業(yè)的利潤控制在合理的范圍之內(nèi)，才能有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，有利于廣大老百姓安居樂業(yè)和社會主義和諧社會的構建。
　　
　　完善住房制度建設，針對不同群體采取不同的政策措施
　　
　　針對不同的群體采取不同的政策措施，是實現(xiàn)住房公平的關鍵，也是引導住房市場健康發(fā)展，使房價回歸合理水平的重要手段。但現(xiàn)有保障性住房層次劃分過于復雜，以北京為例，有廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房和限價商品房等，保障性住房層次越多，管理的成本就越高，制度建設就越復雜，效率就越低。我們認為，總體上分為公租房、私租房、商品房三大類，并實行“以公租房為主體、以商品房和私租房為輔”的“新住房策論”。其中，依據(jù)各個城鎮(zhèn)的政府實力和居民收入等狀況，公租房建設可分為3-5個檔次，分別在建筑面積和建設成本上有所不同。
　　建設面向高收入以上家庭的商品性住房。高收入以上的家庭占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的20%左右。其住房問題自我解決的能力強，因此這部分家庭的住房問題應通過市場來完成。
　　高收入家庭的住房雖然主要靠市場調(diào)節(jié)，但必須有國家的宏觀調(diào)控。第一，我國是人多地少的國家，保護耕地的任務非常艱巨。因此新開工建設的商品住房的單套面積必須嚴格按照國家規(guī)定，90平方米以內(nèi)要占到70%。第二，據(jù)估計，我國城鎮(zhèn)高收入（含一部分較高收入）家庭占總戶數(shù)的20%左右，約為3000萬戶，他們的收入占城鎮(zhèn)居民總收入的80%左右，銀行存款有10多萬億元，具有強大的購房能力。我國近幾年每年建房6億多平方米，500多萬套。如果每年有百分之十幾的高收入者進入市場買一套房，就可以買去60%以上的新建住房，從而占用大量寶貴的住房資源。因此不對這部分高收入者進行有效的宏觀調(diào)節(jié)，會造成住房市場的混亂。第三，要防止國際游資沖擊房地產(chǎn)市場。目前西方國家壓迫我國人民幣升值，與當年美國、聯(lián)邦德國、法國、英國與日本簽訂的“廣場協(xié)議”本質(zhì)上沒有什么不同。因此不加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控將會給我國經(jīng)濟帶來嚴重損害，不利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。
　　
　　對開發(fā)各類住房采取的調(diào)控措施
　　
　　公共租賃住房開發(fā)的相關調(diào)控措施，其開發(fā)投資成本無法由享受主體來承擔，必須由政府以財政撥款為主，鼓勵有志于慈善事業(yè)的有實力企業(yè)和私人介入。政府應該成立公共租賃房建設、維護和運行機構，土地以無償劃撥為主。
　　商品性住房以市場調(diào)節(jié)為主，遵循價值規(guī)律的基本要求，政府對其進行宏觀調(diào)控引導，以保證房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金應該占總開發(fā)資金30%以上。商品性住房的國有土地使用權以招標、拍賣、掛牌方式出讓。國家對其調(diào)控主要是防止其囤地、捂盤惜售、哄抬房價，擾亂房地產(chǎn)市場方面。對于其通過招拍掛方式獲得的國有土地使用權，必須嚴格按照《閑置土地處置辦法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《國有土地使用權出讓合同》、《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》的相關規(guī)定。
　　取消商品房預售制度。隨著歷史條件的變化，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金和住房的供應問題都已不存在。取消預售制度打擊的是那些空手套白狼的皮包公司，不會對有實力的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生資金影響。另外，目前我國有大量的商品房閑置，空置率高，不存在供不應求的問題，取消預售制度影響的是住房買賣投機者，對自住用戶不會產(chǎn)生影響。
　　■（責編/楊昀贇 杜鳳嬌 美編/葉銳）