衡南縣縣城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告

　　 摘要：衡南縣治自喬遷云集鎮(zhèn)以來，房地產(chǎn)業(yè)迅速起步并得到迅猛發(fā)展，開發(fā)勢頭強(qiáng)勁，但也存在市場秩序混亂、房產(chǎn)規(guī)模較小、房屋閑置偏高、物業(yè)管理混亂等問題。這就要求我們必須強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，加強(qiáng)土地調(diào)控，促進(jìn)住房合理消費(fèi)，同時(shí)還要加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范市場行為，改善投資環(huán)境，推進(jìn)物業(yè)管理力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，促進(jìn)衡南縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
　　 關(guān)鍵詞：縣城；房地產(chǎn)；發(fā)展
　　 衡南縣位于湖南省東南部，居湘江中游，面積2688平方公里，總?cè)丝?02.35萬人，2007-2010年連續(xù)四年位居湖南省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣。2010年衡南縣GDP150.6億，財(cái)政收入6.86億，財(cái)政收入五年平均年遞增23%以上。衡南縣治自2003年喬遷云集鎮(zhèn)以來，縣委、縣政府強(qiáng)力實(shí)施“三搬”工程，人氣聚集效應(yīng)初顯成效，常住人口已經(jīng)達(dá)到10萬人。隨著縣城建設(shè)的快速發(fā)展，縣城房地產(chǎn)業(yè)迅速起步并得到迅猛發(fā)展，不僅拉動(dòng)了縣城經(jīng)濟(jì)增長，也提高了縣城人居質(zhì)量，提升了縣城品位，成為縣域最有活力、最具影響力和從業(yè)人員最多的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于提高衡南縣的城市化率，提升縣城城市品位，促進(jìn)衡南經(jīng)濟(jì)社會(huì)率先突破發(fā)展具有十分重要的意義。
　　 一、縣城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
　　 第一，開發(fā)勢頭強(qiáng)勁，投資主體增多。2004年以來，縣城建設(shè)掀起一輪熱潮，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。截至2009年，衡南縣完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1.12億元，同比增長74.0%，直接帶動(dòng)了建筑、建材、裝修、家具、家電等相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資主體呈現(xiàn)多元化格局，縣城內(nèi)既有正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)，也有單位、個(gè)體等社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體進(jìn)行開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，還有大量私人聯(lián)建項(xiàng)目房屋流向商品房交易市場。
　　 第二，開發(fā)成本上漲，房產(chǎn)價(jià)格攀升。由于土地、材料、人工工資及稅費(fèi)上漲，加上開發(fā)商根據(jù)形勢發(fā)展主動(dòng)提高的住房品質(zhì)成本，房地產(chǎn)開發(fā)成本大幅上漲。土地價(jià)格從最初的每畝幾萬元，上漲到目前的每畝三、四十萬元，報(bào)建及稅費(fèi)達(dá)每平方米150元左右。目前縣城住宅開發(fā)成本達(dá)每平方米1200元以上。成本上漲直接推動(dòng)房屋價(jià)格的持續(xù)上升，幾年內(nèi)翻了一倍。2008年縣城商品住房銷售均價(jià)還在每平方米800元左右，目前已經(jīng)漲到了1500元，電梯房在每平方米2600元左右，門面銷售均價(jià)已經(jīng)突破4500元，但與衡陽地區(qū)周邊同類城鎮(zhèn)相比，房價(jià)仍處于略低水平。
　　 第三，開發(fā)質(zhì)量提高，市場日趨活躍。總體上住宅建設(shè)正從傳統(tǒng)的戶型結(jié)構(gòu)逐步向景觀舒適型過渡，住宅小區(qū)普遍注重環(huán)境營造和配套建設(shè)，以南國明珠、江灣明珠為代表的高檔、規(guī)模住宅小區(qū)，對(duì)縣城內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)起到了很好的示范帶動(dòng)作用。2010年，衡南商品房竣工面積近100萬平方米，財(cái)政稅收貢獻(xiàn)超過1億元。
　　 第四，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展前景廣闊。云集鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢明顯，既是衡南縣的區(qū)域中心，又鄰近衡陽市區(qū)，城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展既能自成一體，又能受到大城市的輻射。交通十分便利，周邊有數(shù)條高速公路、國省道縱橫交錯(cuò)，湘江、耒水穿境而過，衡陽南岳機(jī)場也落戶云集，讓衡南縣城具有了現(xiàn)代化的立體交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。衡南縣城的生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，三面環(huán)水，湘江東岸群嶺逶迤，特別是衡陽市委提出打造“西南云大”經(jīng)濟(jì)圈，要將云集建設(shè)成為衡陽市的后花園。衡南的區(qū)位優(yōu)勢將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大支撐，發(fā)展前景廣闊。
　　 二、縣城房地產(chǎn)市場存在的主要問題
　　 第一，市場秩序混亂，行業(yè)監(jiān)管不嚴(yán)。一是無證違規(guī)開發(fā)行為大量存在，市場準(zhǔn)入把關(guān)不嚴(yán)，未建先售、無證售房行為較為普遍。部分開發(fā)商實(shí)力較弱，為解決資金周轉(zhuǎn)問題，在未達(dá)到預(yù)售條件，或項(xiàng)目一動(dòng)工就對(duì)外出售房屋，購房者權(quán)益得不到合法保障。二是市場誠信度不高。如房屋質(zhì)量存在問題、不能按期交房、配套設(shè)施不落實(shí)以及面積糾紛、合同欺詐等現(xiàn)象逐漸增多，引發(fā)糾紛和社會(huì)不穩(wěn)定的因素和隱患日益增加。三是隱性市場發(fā)展壯大，私下交易行為增多，這在機(jī)關(guān)家屬房轉(zhuǎn)讓中比較普遍。四是在縣城建設(shè)初期為加快建設(shè)速度，大量私人聯(lián)建房屋取得了土地使用權(quán)，特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也通過分戶審批披上個(gè)人合作建房的外衣，既造成國家稅費(fèi)大量流失，又給商品房市場形成有效沖擊。
　　 第二，房產(chǎn)規(guī)模較小，人居環(huán)境較差。目前衡南共有房地產(chǎn)開發(fā)公司32家，主要以本地的私人老板為主，企業(yè)規(guī)模普遍較小，專業(yè)人員少，技術(shù)力量薄弱，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏，資金實(shí)力不強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低，開發(fā)能力和項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，市場競爭力不強(qiáng)。而外地的大型房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為縣城的房價(jià)較低，利潤空間有限，不愿意到縣城來投資。房地產(chǎn)開發(fā)商總體實(shí)力不強(qiáng)，也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模受到限制，目前縣城還沒有超過一個(gè)300畝的大型住宅小區(qū)，小區(qū)的綠化、配套設(shè)施也難以做到完整和獨(dú)立。另外為提高銷售利潤，不少開發(fā)商都將房屋的一樓統(tǒng)一建成開放性的商業(yè)門面，這不僅造成了縣城商鋪的結(jié)構(gòu)性過剩，也導(dǎo)致了縣城居住小區(qū)無法封閉管理、綠化面積減少、人居環(huán)境變差等問題。
　　 第三，投資需求旺盛，房屋空置偏高。市場經(jīng)濟(jì)行為，需求是市場的導(dǎo)向，而消費(fèi)需求（有效需求）是拉動(dòng)行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要的力量。近年來縣城房地產(chǎn)市場需求并不缺乏，但投資性需求占的比例高，消費(fèi)性需求少，特別是在縣城基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施還不健全的情況下，呈現(xiàn)出房屋大量建設(shè)，商品房市場銷售也比較理想，但空置率居高不下的特征，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，新建三年以內(nèi)的住宅小區(qū)75%房屋空置。反過來，開發(fā)商迎合這種投資性市場需求，大量開發(fā)大戶型、商業(yè)用房等適宜于投資的產(chǎn)品，沒有貼近市場實(shí)際和消費(fèi)者的需要，形成商品房市場中存在的一些結(jié)構(gòu)性矛盾。
　　 第四，物業(yè)管理落后，推行力度不大。一是居民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不到位，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無，有的人甚至認(rèn)為有了物業(yè)管理反而增加了費(fèi)用支出；二是制度不健全，沒有出臺(tái)相應(yīng)的管理辦法，引導(dǎo)力度不夠；三是缺乏專業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍，大多數(shù)開發(fā)建設(shè)單位對(duì)開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)實(shí)行“自建自管”，管理方式僅僅停留在搞衛(wèi)生、守大門等層次上；四是縣城開發(fā)初期，一些開發(fā)商為降低房屋售價(jià)沒有征收房屋維修專項(xiàng)資金，給房屋后期社會(huì)化管理工作留下隱患。
　　 三、加快縣城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策
　　 第一，強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，加強(qiáng)土地調(diào)控。以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，科學(xué)制定房地產(chǎn)業(yè)和住房建設(shè)的中長期規(guī)劃，按年度對(duì)住房建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)用地作出計(jì)劃安排，有效調(diào)整住房供應(yīng)總量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保持市場供需平衡，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃引導(dǎo)作用。根據(jù)《衡南縣保障性住房建設(shè)規(guī)劃（2010-2012）》，衡南縣將在土地供應(yīng)源頭著手規(guī)劃調(diào)控，具體明確開發(fā)項(xiàng)目用地性質(zhì)、開發(fā)投資主體、建設(shè)規(guī)模和開發(fā)結(jié)構(gòu)，要嚴(yán)格市場準(zhǔn)入機(jī)制，嚴(yán)格控制小規(guī)模單體開發(fā)，避免經(jīng)營性用地零星出讓、分割供應(yīng)，嚴(yán)控私人聯(lián)建房屋。針對(duì)衡南部分地段商業(yè)用房過多的情況，可以適當(dāng)考慮規(guī)劃純住宅開發(fā)建設(shè)。
　　 第二，健全住房制度，促進(jìn)合理消費(fèi)。一是要建立多層次的住房供應(yīng)體系。房地產(chǎn)開發(fā)要堅(jiān)持“以居住為主、以消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)在滿足中高收入階層住房需求的同時(shí)，要更多地把目光瞄準(zhǔn)普通消費(fèi)群體。二是要健全保障性住房建設(shè)各項(xiàng)制度，利用國家擴(kuò)內(nèi)需、保民生的政策機(jī)遇期，加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，以滿足不同層次消費(fèi)群體的居住需要。三是要加快公共配套設(shè)施建設(shè)力度，圍繞人民群眾衣、食、住、行、入學(xué)、就醫(yī)等方面完善公共服務(wù)體系，吸引縣內(nèi)外能人、富人來縣城投資興業(yè)、安居樂業(yè)。
　　 第三，加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范市場行為。一要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行為的管理。建立房地產(chǎn)開發(fā)管理聯(lián)席會(huì)議制度，涉及房地產(chǎn)開發(fā)管理的職能部門為成員單位，完善市場監(jiān)管體制，形成管理整體合力。各職能部門要加強(qiáng)協(xié)作、溝通，建立信息披露、通報(bào)制度，形成整體合力。對(duì)所有開發(fā)項(xiàng)目從用地、規(guī)劃開始，到開工建設(shè)，到預(yù)售、銷售、初登、分戶辦證，進(jìn)行跟蹤監(jiān)管，有效制止違規(guī)開發(fā)行為。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序整治力度。查處房地產(chǎn)開發(fā)和交易市場中的各種違法違規(guī)行為，特別是未取得資質(zhì)證書進(jìn)行開發(fā)、未取得預(yù)售許可證擅自預(yù)售商品房的行為，加快房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)，防止出現(xiàn)違規(guī)售房和損害購房群眾利益的行為發(fā)生。三是建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)平臺(tái)，健全商品房網(wǎng)上登記備案和房地產(chǎn)市場信息發(fā)布制度，規(guī)范銷售行為，暢通信息渠道。
　　 第四，改善投資環(huán)境，引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展。一是要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，及時(shí)為企業(yè)排憂解難。對(duì)外地開發(fā)企業(yè)，要一視同仁，甚至可以在政策上適當(dāng)傾斜。從而吸引優(yōu)秀的外地企業(yè)，特別是吸引信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)企業(yè)來衡南投資，從而帶動(dòng)縣城樓盤品質(zhì)、城市建設(shè)檔次的提高。二是要大力打擊原材料供應(yīng)壟斷、強(qiáng)買強(qiáng)賣、欺行霸市等擾亂市場經(jīng)秩序的行為，進(jìn)一步優(yōu)化投資源環(huán)境。三是要加大銀企對(duì)接力度，加大金融部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信貸支持。
　　 第五，規(guī)范物業(yè)管理，提升人居環(huán)境。要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理，根據(jù)衡南縣實(shí)際，盡快出臺(tái)相關(guān)政策，制定物業(yè)管理辦法，開征物業(yè)專項(xiàng)維修資金，完善資金管理辦法。在縣城范圍內(nèi)，逐步推行物業(yè)管理工作，切實(shí)改善居民居住條件，提升居民的人居環(huán)境。
　　 （作者單位：中共衡南縣委黨校）