現(xiàn)階段保障性住房建設(shè)面臨的問題及對策研究

柳慧標(biāo) 周軒如

摘要：保障性住房大規(guī)模推進(jìn)，對確保用地供應(yīng)至關(guān)重要。為了合理開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，需要積極穩(wěn)妥建設(shè)廉租房、加大棚戶區(qū)改造力度，同時要加強(qiáng)保障性安居工程用地使用監(jiān)管，不斷完善各項制度，建立住房公平分配和監(jiān)督管理機(jī)制，嚴(yán)禁改變保障性安居工程用地的土地用途。

關(guān)鍵詞：保障性住房建設(shè)；合理開發(fā)；建立健全監(jiān)管機(jī)制

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-8937（2011）22-0054-01

1現(xiàn)階段保障性住房建設(shè)所面臨的問題

①保障性住房建設(shè)面臨資金短缺。當(dāng)前進(jìn)行保障性住房建設(shè)，第一問題就是資金的來源，尤其對于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房或者公租房來說，在短期內(nèi)難以回籠投資資本，甚至是難以盈利的項目，必須由政府來承擔(dān)投資。像社會資金如果要是無利可圖的話，是比較難參與到這個行動當(dāng)中的。建設(shè)保障性住房其實存在的最大的問題就是因為利潤低所以影響了投資的積極性，現(xiàn)在有關(guān)房地產(chǎn)方面的國企，甚至包括非房地產(chǎn)的國企、央企都來承擔(dān)一部分保障性住房住房的建設(shè)，這是值得推崇的，但首先要制定好一定的優(yōu)惠政策。

②保障性住房質(zhì)量有待考驗。在一些地方，各種建設(shè)模式、融資方式和土地政策推陳出新。然而，在積極爭取政策資源、空間的同時，一些創(chuàng)新舉措受壓變形，淪為刻意的投機(jī)取巧，或是政策“擦邊球”。由于保障性住房建設(shè)利潤較低，甚至可能虧本運營，所以難免偷工減料。保障性住房大規(guī)模建設(shè)時期已經(jīng)開始，提高保障性住房質(zhì)量水平，關(guān)系群眾切身利益，關(guān)系群眾對“保障”的感受，關(guān)系黨和政府的形象，容不得半點馬虎。

③保障性住房傾向于“福利房”。福建龍巖市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)近日被一名叫“福建龍巖人”的網(wǎng)民在天涯、大旗等多家網(wǎng)絡(luò)論壇發(fā)帖質(zhì)疑。網(wǎng)帖稱：龍巖市經(jīng)濟(jì)適用房被某些公職人員“團(tuán)購”，機(jī)關(guān)事業(yè)單位的工作人員占了申購者的近20%。像這種保障性住房已經(jīng)成為當(dāng)?shù)馗刹扛＠浚疫@些限價房被大肆高價倒賣牟利的行為得嚴(yán)格查處。此次為了彌補政府建設(shè)保障性住房力量的不足，有條件的企事業(yè)單位再次被鼓勵自建保障性住房。這樣的話，就很難避免保障性住房成為“福利房”，在這方面，我們應(yīng)該加大力度管理。

④保障性住房建設(shè)制度不夠完善。將產(chǎn)權(quán)模糊的回遷房、福利房編入保障性住房以充數(shù)字；在土地“未批先建”和“財政擔(dān)保貸款”的雙重禁令中尋求保障性住房融資突破；此外，因“重建設(shè)、輕管理”而引發(fā)的保障性住房尋租、投機(jī)等待行為也有再度抬頭的傾向。這些種種行為的發(fā)生，與我國對于保障性住房建設(shè)的制度欠缺有著千絲萬縷的關(guān)系。保障性住房制度進(jìn)一步完善落實，行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)才會穩(wěn)固，才能獲得一個和諧發(fā)展的環(huán)境，民生問題才會得到較大的改善。

⑤保障性住房選址困難。多份文件均對優(yōu)先供應(yīng)保障性住房建設(shè)用地有明確的規(guī)定，但在實際實施過程中，個別地方政府在保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)上執(zhí)行政策的偏差很大，用于商業(yè)開發(fā)的建設(shè)用地地段、市政及生活服務(wù)設(shè)施均有較大的競爭優(yōu)勢，而用于保障性住房的建設(shè)用地鑒于價格問題，選址大多偏僻，交通、學(xué)校、醫(yī)療等市政、生活服務(wù)設(shè)施不齊全，導(dǎo)致一部分低收入居民好地段的房子買不起，偏僻的保障性住房不敢買的窘境。

2推進(jìn)保障性住房建設(shè)的建議

①合理開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。不少人建議要適度發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，認(rèn)為現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)變味了，真正達(dá)到條件的人買不起經(jīng)濟(jì)適用房，能買起的不夠條件。因此，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上，應(yīng)實行多渠道相結(jié)合的辦法。一是要加大地企聯(lián)建的力度；二是要鼓勵效益較好的企業(yè)集資建房；三是區(qū)屬和社會群體這部分人群的住房問題，要突出重點，明確責(zé)任，盡快解決低收入群體的住房困難問題。四是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。應(yīng)以小高層、多層和小戶型為主，降低建設(shè)成本，同時搞好配套設(shè)施建設(shè)，方便居民出行、購物、就醫(yī)、上學(xué)。五是加大監(jiān)管力度。要從土地資源、開發(fā)建設(shè)成本、銷售價格等方面加大管理和監(jiān)督力度，抑制經(jīng)濟(jì)適用房價格上漲過快的問題。

②積極穩(wěn)妥建設(shè)廉租房、加大棚戶區(qū)改造力度。要積極穩(wěn)妥地建設(shè)廉租住房，除政府自建外，還可考慮在小區(qū)開發(fā)時讓開發(fā)商配建廉租房，逐年分批建設(shè)，讓惠民政策真正落實到下崗職工、破產(chǎn)企業(yè)職工和無業(yè)人員家庭。與此同時，要解決好“進(jìn)易出難”的問題，實行動態(tài)管理，真正做到公開、公正、公平。棚戶區(qū)改造是解決低收入家庭住房困難，提升城市形象和品位的重點工程，因此，要按照“政府引導(dǎo)、招商引資、市場化運作、與保障性住房相結(jié)合”的原則，爭取將棚戶區(qū)改造項目納入國家保障性安居工程建設(shè)范圍，享受國家政策和資金支持。

③積極籌集資金，同時加大用地供應(yīng)工作力度。增加政府投入，吸引民間資本投資。市本級、各縣（市、區(qū)）財政具體負(fù)責(zé)各級廉租住房保障資金和經(jīng)濟(jì)租賃住房保障資金的籌集、撥付、管理和預(yù)決算審核以及監(jiān)督檢查工作。住房保障資金統(tǒng)一納入財政專戶管理，專項用于保障性住房的開發(fā)建設(shè)、購買以及發(fā)放貨幣補貼等。確保用地供應(yīng)。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房納入土地利用年度計劃和供地計劃，在申報年度用地指標(biāo)時單獨列出，實行行政劃撥方式供地；限價商品住房的建設(shè)用地采取附加房屋平均銷售價格、最高銷售價格、建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、銷售對象等條件公開出讓。土地管理部門在下達(dá)年度土地供應(yīng)指標(biāo)時，優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地的需要，確保不少于住宅總用地的20%，因建設(shè)用地計劃不足或計劃不落實影響保障性安居工程建設(shè)的，要加強(qiáng)督查，及時予以糾正。各類企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)、民資投資的保障性住房建設(shè)用地，可以采取出讓、租賃或作價入股等方式有償使用，并將所建保障性住房的租金水平、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施配套條件等作為土地供應(yīng)的前置條件。要加強(qiáng)保障性安居工程用地使用監(jiān)管，嚴(yán)禁改變保障性安居工程用地的土地用途。

④完善保障性住房公平分配和監(jiān)督管理機(jī)制。首先，規(guī)范準(zhǔn)入審核。要根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、居民收入、住房狀況，合理確定保障對象的住房困難、家庭收入（財產(chǎn)）的具體標(biāo)準(zhǔn)，并定期調(diào)整，向社會公布。完善住房保障申請、審核、公示、輪候、復(fù)核機(jī)制，健全住房保障、民政、公安、住房公積金、社保等機(jī)構(gòu)和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村委）協(xié)作配合的保障對象住房和經(jīng)濟(jì)狀況審核機(jī)制。保障性住房申請人應(yīng)當(dāng)如實申報家庭收入、財產(chǎn)和住房狀況，并對申報信息的真實性負(fù)責(zé)。各有關(guān)部門要切實履行職責(zé)，主動接受社會和公眾監(jiān)督，確保保障性住房分配過程公開透明，結(jié)果公平公正。其次，健全租賃管理。加強(qiáng)廉租住房、公共租賃住房合同管理，明確承租對象的權(quán)利和義務(wù)，載明租金水平、租賃期限、轉(zhuǎn)借或轉(zhuǎn)租的處罰以及其他違反使用規(guī)定的責(zé)任等事項。 再次，加強(qiáng)日常管理。建立住房保障管理信息系統(tǒng)，完善各類保障性住房檔案，并對住房保障對象家庭住房和經(jīng)濟(jì)狀況及其變化情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測。住房保障部門要會同有關(guān)部門定期或不定期地對保障性住房使用情況進(jìn)行檢查，對違規(guī)使用的，要按有關(guān)規(guī)定或者合同約定予以處理。保障性住房可以實行住戶自我管理、自我服務(wù)，也可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)管理服務(wù)。最后，健全退出機(jī)制。依據(jù)保障對象自行申報、住房保障管理信息系統(tǒng)監(jiān)測、群眾舉報查實等途徑，對住房保障對象經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化、不再符合保障條件，或購置、租賃、繼承、受贈其他住房的，要按規(guī)定退出。對拒不退出的，可以依照法律規(guī)定或合同約定申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。對以虛假資料騙購、騙租保障性住房的，一經(jīng)查實，立即責(zé)令退還或退出，并取消其在5年內(nèi)再次申請購買或租賃保障性住房的資格。

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