土地出讓制度對(duì)住宅市場(chǎng)SCP的影響及建議＊

魏國(guó)平

(廣東輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院，廣東廣州510300)

土地出讓制度對(duì)住宅市場(chǎng)SCP的影響及建議＊

魏國(guó)平

(廣東輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院，廣東廣州510300)

我國(guó)當(dāng)前土地出讓制度即使經(jīng)過(guò)招拍掛的出讓改革，也沒(méi)有完全改變其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的消極影響。它導(dǎo)致了住宅市場(chǎng)的寡占市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，住宅商品缺乏價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，造成房?jī)r(jià)居高不下，且房屋空置、土地閑置并存。同時(shí)，在土地供給的完全壟斷下，一些地方政府部門的越位與缺位，致使區(qū)域性地塊賣給同一個(gè)或者幾個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，直接形成壟斷性開(kāi)發(fā)和寡占市場(chǎng)。建議政府在進(jìn)行市場(chǎng)的規(guī)制和市場(chǎng)的宏觀調(diào)控時(shí)，注意綜合利用土地政策體系作為宏觀調(diào)控的工具，完善土地微觀規(guī)制的法律體系和建立土地調(diào)控的保障制度，勇于創(chuàng)新，提高土地資源的有效利用。

土地出讓制度;住宅市場(chǎng);SCP

土地問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響巨大，直接關(guān)系到房地產(chǎn)的供給和價(jià)格。2002年國(guó)土資源部發(fā)布11號(hào)令，即《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，要求從當(dāng)年7月1日起，所有經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目用地都必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。這一規(guī)定從房地產(chǎn)價(jià)值鏈的角度來(lái)看，在土地的供應(yīng)上意味著土地市場(chǎng)引入買方競(jìng)爭(zhēng)，使得土地的價(jià)格能夠反映其內(nèi)在的市場(chǎng)價(jià)值;同時(shí)也可以緩解原來(lái)的協(xié)議出讓方式中可能存在的權(quán)力尋租、土地賤賣等問(wèn)題，“關(guān)系性拿地”的可能性變小，土地市場(chǎng)將越來(lái)越公平和透明。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，競(jìng)爭(zhēng)性拿地會(huì)導(dǎo)致地價(jià)的上升，地價(jià)的攀升導(dǎo)致企業(yè)的成本和資金壓力增大，在一定的程度上要稀釋企業(yè)的超額利潤(rùn)。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，招拍掛的制度執(zhí)行導(dǎo)致的地價(jià)上升會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，房?jī)r(jià)上升成為必然，使得消費(fèi)者的購(gòu)房成本增加。土地政策既關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又與廣大民眾安居樂(lè)業(yè)息息相關(guān)，從政策的制定到實(shí)施均受到社會(huì)各方面的關(guān)注。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，合理有效的土地政策能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

但是，自從土地出讓制度改革以來(lái)，對(duì)此項(xiàng)政策本身及執(zhí)行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響效果的評(píng)估和反饋卻一直被忽視。而且以往的分析主要停留在理論的角度做一些定性的描述。本文利用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和政策資料基于房地產(chǎn)行業(yè)SCP的視角，對(duì)土地出讓制度進(jìn)行分析和闡述。

一 文獻(xiàn)回顧與SCP理論分析

土地對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響在國(guó)內(nèi)外都有相關(guān)的研究。其一是土地利用結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)系的研究方面。早期的研究者進(jìn)行的是定性研究，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與土地利用結(jié)構(gòu)相互影響(夏明文等，2000);近期研究者多采用相關(guān)分析和典型分析方法(張穎等，2007)認(rèn)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與用地結(jié)構(gòu)之間存在緊密相關(guān)性并呈同步增減趨勢(shì)［1］。但是，站在規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控整體把握的研究相對(duì)較少，實(shí)證研究就更加薄弱。其二是土地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響方面。住房市場(chǎng)供給面對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究，國(guó)外文獻(xiàn)多集中于研究地理環(huán)境、土地利用管制對(duì)房?jī)r(jià)的影響。Malpezzi等(2001，2005)建立了住宅存量調(diào)整模型，將政策環(huán)境、投機(jī)與住宅價(jià)格的變動(dòng)聯(lián)系起來(lái)，通過(guò)模擬分析證明了市場(chǎng)供給面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)影響至關(guān)重要，投機(jī)作用的大小也取決于土地的供應(yīng)狀況。Hannah等(1993)對(duì)韓國(guó)政府的供地限制對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行了研究，通過(guò)1973－1988年之間的人口增加了2倍多和用地增長(zhǎng)了65%的對(duì)比，認(rèn)為導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲是由于供地不足。Wheaton等(1994)利用1965－1990年數(shù)據(jù)對(duì)香港土地供應(yīng)和房?jī)r(jià)進(jìn)行研究，認(rèn)為香港土地供應(yīng)限制導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格升高［1］。在中國(guó)大陸，土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究結(jié)論存在較大差異。王阿忠對(duì)住宅市場(chǎng)的價(jià)格博弈與政府規(guī)制進(jìn)行了研究，認(rèn)為住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)是寡占市場(chǎng)［2］。張洪對(duì)云南省土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行研究，認(rèn)為土地供給政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了明顯影響，主要表現(xiàn)在土地供應(yīng)量和供應(yīng)的市場(chǎng)化程度［3］。

產(chǎn)業(yè)組織理論的SCP范式以實(shí)證研究為主要手段，把產(chǎn)業(yè)分解成特定的市場(chǎng)，從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、行為、績(jī)效三個(gè)方面對(duì)其進(jìn)行分析，構(gòu)建出Structure－Conduct－Performance的分析框架。在SCP范式分析框架中，作為市場(chǎng)結(jié)構(gòu)指標(biāo)之一的集中度和作為市場(chǎng)績(jī)效基礎(chǔ)之一的利潤(rùn)率之間的關(guān)系處于核心地位。貝恩等人認(rèn)為，在具有寡占或壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)中，由于存在少數(shù)企業(yè)間的串謀、協(xié)調(diào)行為以及高進(jìn)入壁壘限制競(jìng)爭(zhēng)行為，削弱了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性，其結(jié)果是產(chǎn)生超額利潤(rùn)，破壞資源的配置效率［4］。如果市場(chǎng)支配力的企業(yè)增加，整體經(jīng)濟(jì)就會(huì)受到壟斷的侵害。雖然SCP范式也無(wú)法提供對(duì)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中廣泛存在的不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)普遍適用的分析框架，企業(yè)的市場(chǎng)行為也不僅僅取決于它所面臨的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，還取決于面臨的信息結(jié)構(gòu)和廠商的相互影響。但是其所注重的經(jīng)驗(yàn)性研究和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)行為的影響仍然優(yōu)于其他的分析方法。尤其是對(duì)于我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)，土地的供給高度集中，唯一的供給方是城市的地方政府，城市的住宅用地出讓市場(chǎng)是供給完全壟斷的市場(chǎng)，土地的供給結(jié)構(gòu)直接和間接地決定住宅的供給。所以基于土地出讓制度改革的視角對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的SCP分析，能夠厘清市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，從而分析企業(yè)行為的原因，為產(chǎn)業(yè)在微觀層面的規(guī)制提供經(jīng)濟(jì)理論依據(jù)。

二 土地出讓制度對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)SCP的影響

(一)住宅用地的賣方壟斷與住宅商品城市區(qū)域板塊寡占市場(chǎng)

在土地一級(jí)出讓市場(chǎng)中，土地供給高度集中，唯一的供給方是每個(gè)城市的地方政府，城市住宅用地出讓市場(chǎng)是完全壟斷的市場(chǎng)。與此同時(shí)，城市的地方政府在制定和實(shí)施供地計(jì)劃的過(guò)程中，并沒(méi)有考慮供地在城市區(qū)域之間的均衡性，而且在年度的供應(yīng)當(dāng)中，往往沒(méi)有完成計(jì)劃的供應(yīng)量。在2008年京、滬、穗等城市完成供地計(jì)劃均未過(guò)半，尤其是廣州僅完成了26%的住宅用地出讓計(jì)劃。2010年，全國(guó)住房供地計(jì)劃實(shí)際完成67．9%。其中，保障性住房(指經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)用地完成計(jì)劃的65．2%;棚改房用地1．47萬(wàn)公頃，完成計(jì)劃的40．2%;中小套型商品房用地6．51萬(wàn)公頃，完成計(jì)劃的80．9%;其他住房用地2．96萬(wàn)公頃，完成計(jì)劃的68．5%。這幾個(gè)因素的同時(shí)存在，就更加加劇了土地供應(yīng)的區(qū)域壟斷性。

由于土地位置的固定性，在住宅行業(yè)，分析市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中相關(guān)指標(biāo)的前提必須基于市場(chǎng)的地域邊界，而地域邊界基本上是本地城市。同時(shí)，在城市為邊界的住宅市場(chǎng)中，因地段與區(qū)位的不同，還存在不同區(qū)域板塊市場(chǎng)，即在城市中同一區(qū)位供求范圍內(nèi)的相類似的住宅群。不同板塊之間的房地產(chǎn)企業(yè)之間明顯缺乏競(jìng)爭(zhēng)，多數(shù)只是與同一板塊中相鄰的少數(shù)項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。在城市中的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中買者為多數(shù)，賣者即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量有限。根據(jù)構(gòu)成某一特定市場(chǎng)的買者和賣者的數(shù)量對(duì)市場(chǎng)形態(tài)進(jìn)行分類，此種類型的市場(chǎng)為寡占市場(chǎng)。在廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，全國(guó)聞名的華南板塊自20世紀(jì)90年代末以來(lái)，市場(chǎng)基本上由8家房地產(chǎn)企業(yè)所控制;而最近開(kāi)發(fā)的金沙洲板塊，從2006年開(kāi)始，也只有中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科和時(shí)代地產(chǎn)等5家地產(chǎn)商。福州市在2000至2005年之間的住宅市場(chǎng)，有研究者進(jìn)行了專門的市區(qū)區(qū)域板塊市場(chǎng)占有率測(cè)算，其Cr8都高于40%，呈現(xiàn)典型的寡占市場(chǎng)特征［2］。

(二)寡占市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下的房地產(chǎn)企業(yè)壟斷價(jià)格策略與差異化產(chǎn)品策略

由于城市市區(qū)內(nèi)的版塊市場(chǎng)是寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，因此區(qū)域內(nèi)的賣家是價(jià)格的制定者。企業(yè)的定價(jià)高于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)下的價(jià)格，從而獲得壟斷利潤(rùn)，造成消費(fèi)者財(cái)富的損失和福利的減損。房地產(chǎn)商的壟斷定價(jià)行為表現(xiàn)高成本利潤(rùn)率定價(jià)和住宅商品的壟斷性差別定價(jià)，同時(shí)不同企業(yè)之間利用市場(chǎng)比較法的定價(jià)方式對(duì)自身開(kāi)發(fā)的住宅商品進(jìn)行價(jià)格比較，類似于寡占市場(chǎng)中的價(jià)格協(xié)調(diào)行為。其高成本利潤(rùn)率定價(jià)從表1中可以看出:即使利用全國(guó)的平均數(shù)據(jù)來(lái)分析也是一個(gè)較高的利潤(rùn)水平。而作為住宅商品的壟斷性歧視差別定價(jià)主要表現(xiàn)在如下方面:其一是對(duì)于同一個(gè)項(xiàng)目中的不同樓盤制定差別定價(jià)，比如同一項(xiàng)目小區(qū)中，離中心花園近的樓價(jià)較高或者面向江邊的樓價(jià)較高;其二是對(duì)同一樓盤中不同樓層和不同朝向的房屋制定不同的價(jià)格，比如高層住宅中樓層高的價(jià)格高，離地面低的價(jià)格低;其三是同一個(gè)項(xiàng)目分成不同批次，分期開(kāi)發(fā)，分期開(kāi)發(fā)的住宅制定不同的價(jià)格，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，越往后開(kāi)發(fā)的住宅價(jià)格越高。

表1 1997－2008年造價(jià)、地價(jià)與銷售均價(jià)表單位/元

企業(yè)的產(chǎn)品策略考慮的是如何開(kāi)發(fā)和銷售產(chǎn)品以獲得較高利潤(rùn)。在住宅市場(chǎng)的區(qū)域寡占市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品是差異性極高的產(chǎn)品。首先是房地產(chǎn)項(xiàng)目本身位置的固定性決定的差異;其次是住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的差異，比如上文所提到過(guò)華南板塊中，星河灣臨江而利用江景、奧林匹克花園，強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)和教育;再次是住宅產(chǎn)品物理特性上的差異，比如在裝修、小區(qū)的園林景觀設(shè)計(jì)等方面存在很大差異。

(三)寡占市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下的住宅市場(chǎng)績(jī)效

市場(chǎng)績(jī)效是指在一定的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，通過(guò)一定的市場(chǎng)行為使某一產(chǎn)業(yè)在價(jià)格、產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)、產(chǎn)品質(zhì)量、品種及其技術(shù)進(jìn)步等方面的最終經(jīng)濟(jì)成果。它反映的是市場(chǎng)運(yùn)行的效率。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，主要從資源配置效率、產(chǎn)業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)效率、技術(shù)進(jìn)步等幾個(gè)具體方面直接或間接地描述市場(chǎng)績(jī)效的基本情況，評(píng)價(jià)市場(chǎng)績(jī)效的優(yōu)劣。在本文對(duì)基于土地出讓制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)合SCP范式的基本理論，選取的指標(biāo)為利潤(rùn)率、房屋的利用情況即空置率、房?jī)r(jià)與低價(jià)的變化趨勢(shì)、以及房?jī)r(jià)收入比等四個(gè)方面來(lái)分析。

首先是行業(yè)的高營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。資源的最優(yōu)配置是在完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下實(shí)現(xiàn)的，利潤(rùn)率水平可以作為測(cè)量資源配置效率的指標(biāo)，產(chǎn)業(yè)間平均利潤(rùn)率的形成可以看做是資源優(yōu)化配置的基本標(biāo)志。如果某一產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率長(zhǎng)期超過(guò)正常的平均利潤(rùn)率，一般都認(rèn)為與產(chǎn)業(yè)的壟斷因素有關(guān)。表2是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入與利潤(rùn)情況，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率一直呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。2006年房地產(chǎn)企業(yè)平均收入的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為9．25%，高于工業(yè)企業(yè)平均水平3個(gè)百分點(diǎn)，2006年以后就更高。上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，萬(wàn)科、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)等企業(yè)根據(jù)其年報(bào)數(shù)據(jù)稅后利潤(rùn)率都在10%以上，甚至更高。

表2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況

其次是高地價(jià)與高土地閑置、高房?jī)r(jià)與高房屋空置率并存，造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)。對(duì)于房?jī)r(jià)問(wèn)題無(wú)論是從房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平，還是從房?jī)r(jià)收入比和價(jià)格租金比方面來(lái)分析，都可以得到我國(guó)住房?jī)r(jià)格高的結(jié)論。我國(guó)從2003年以來(lái)房?jī)r(jià)與收入之比基本在6以上，2007、2008年部分大城市的房?jī)r(jià)收入比在10以上。房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)格租金比”持續(xù)大于1，2003年全國(guó)為1．03，2004－2008年一直在1．04以上，整個(gè)市場(chǎng)連續(xù)多年以來(lái)價(jià)格租金比持續(xù)高于1。根據(jù)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)表明，2009年全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市居住用地的同時(shí)點(diǎn)地價(jià)與房?jī)r(jià)比的均值為31．29%，房?jī)r(jià)與地價(jià)二者呈現(xiàn)較大的相關(guān)性，35個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的居住地面地價(jià)和住宅價(jià)格相關(guān)系數(shù)達(dá)到0．848。從圖1中可以明顯看到，從2002年起，房?jī)r(jià)和地價(jià)指數(shù)呈現(xiàn)不斷攀升的趨勢(shì)，地價(jià)指數(shù)明顯高于房?jī)r(jià)指數(shù)。

圖1 1998－2008年我國(guó)房?jī)r(jià)、地價(jià)變化趨勢(shì)比

在地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷上漲的態(tài)勢(shì)下，土地的閑置和房屋的空置也與之并存。2010年10月國(guó)土資源部最新調(diào)查資料顯示，全國(guó)共閑置土地1 457宗，其中北京有160宗閑置土地進(jìn)入“黑名單”。北京、廣州、海南、江蘇等地成為閑置土地“重災(zāi)區(qū)”，四地閑置土地?cái)?shù)量占全國(guó)近1/4，70%以上閑置土地的性質(zhì)為住宅用地。其中土地閑置時(shí)間最長(zhǎng)的達(dá)16年。在空置率方面，上海易居研究院做過(guò)的專題研究結(jié)果顯示:從全國(guó)來(lái)看，2008年我國(guó)商品房和商品住宅空置量皆出現(xiàn)明顯上升。商品房和商品住宅的空置率出現(xiàn)由降至升，從區(qū)域來(lái)看，根據(jù)研究者選擇的6個(gè)典型城市，同比2007年，2008年的空置率均有所上漲，漲幅較大的有上海、武漢、北京、深圳，同比增長(zhǎng)分別為60%、60%、44%、54%，其中北京空置率高達(dá)16．64%，居全國(guó)首位，高出全國(guó)水平75%，形勢(shì)比較嚴(yán)峻。2008年一線城市北京、上海、深圳空置率明顯高于二線城市。從商品房空置面積消化周期看，2008年6大城市5個(gè)漲幅超過(guò)100%，其中武漢漲幅最大，為153%。廈門、上海、深圳、北京漲幅分別為104%、139%、102%、106%。2008年北京商品房空置面積消化周期達(dá)12．92個(gè)月，情況遠(yuǎn)比其它一線城市嚴(yán)峻［4］。

三 對(duì)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的建議

筆者通過(guò)相關(guān)資料和數(shù)據(jù)分析，直接或間接地驗(yàn)證了我國(guó)當(dāng)前土地出讓制度即使經(jīng)過(guò)招拍掛的出讓改革，也沒(méi)有完全改變其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的消極影響。土地出讓制度和具體的供給情況導(dǎo)致了住宅市場(chǎng)的寡占結(jié)構(gòu)。在這樣的市場(chǎng)中，住宅商品缺乏價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，從而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格策略，直接導(dǎo)致高成本利潤(rùn)率的定價(jià)，企業(yè)獲取壟斷利潤(rùn)，促使房?jī)r(jià)居高不下。在這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下的房地產(chǎn)企業(yè)行為也影響到住宅市場(chǎng)的績(jī)效。由于壟斷因素使行業(yè)的利潤(rùn)率居高，導(dǎo)致消費(fèi)者要為高房?jī)r(jià)買單與在社會(huì)中出現(xiàn)高房?jī)r(jià)與房屋空置、高地價(jià)與土地閑置并存的情況，造成土地資源和社會(huì)資源的浪費(fèi)。同時(shí)，在土地供給的完全壟斷下，一些地方政府部門的越位與缺位，也會(huì)有區(qū)域性地塊賣給同一個(gè)或者幾個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，直接導(dǎo)致壟斷性開(kāi)發(fā)和寡占市場(chǎng)。由于住宅市場(chǎng)中產(chǎn)品的差異性較高，企業(yè)之間產(chǎn)品的替代程度小，潛在的進(jìn)入者也不會(huì)利用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的手段，這種弱價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)不能通過(guò)增加供給來(lái)降低房?jī)r(jià)。在這樣一個(gè)土地出讓制度所影響的住宅市場(chǎng)，市場(chǎng)失靈和價(jià)格失效在所難免，所以在基本制度不可能根本改變的情況下，唯一的方法就是進(jìn)行市場(chǎng)的規(guī)制和市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。在具體的政策上設(shè)計(jì)和執(zhí)行上主要是從以下方面做出努力:

一是綜合利用土地政策體系作為宏觀調(diào)控的工具。其具體體現(xiàn)在供地政策、土地規(guī)劃政策、土地稅收政策和土地價(jià)格政策的綜合利用。土地的規(guī)劃基于未來(lái)發(fā)展的理性預(yù)測(cè)前提下編制，在容積率方面對(duì)于城市中心區(qū)域和保障性住房可以放松限制;土地的供應(yīng)政策主要要做好年度供地計(jì)劃的編制和執(zhí)行;在稅收方面可以考慮征收不動(dòng)產(chǎn)稅。在綜合利用土地政策的同時(shí)還可以考慮土地二級(jí)市場(chǎng)的改革，使閑置土地成為有效供給。

二是完善土地微觀規(guī)制的法律體系和建立土地調(diào)控的保障制度。在立法方面應(yīng)該明確地價(jià)的規(guī)制范圍、管理機(jī)構(gòu)和規(guī)制方法等內(nèi)容。在制度保障方面首先是要理順中央和地方的體制關(guān)系，完善調(diào)控失效的問(wèn)責(zé)機(jī)制;其次是構(gòu)建調(diào)控部門聯(lián)席會(huì)議制度和聯(lián)合辦公制度，確保土地綜合政策的有效實(shí)施。

三是鼓勵(lì)地方政府勇于創(chuàng)新。具體是在總的宏觀調(diào)控指引下，地方政府根據(jù)自己的具體情況，不斷進(jìn)行改革和創(chuàng)新，提高土地資源的有效利用。

由于條件所限，本研究的實(shí)證數(shù)據(jù)和資料不夠全面，因此對(duì)于基于土地出讓制度視角對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的SCP影響評(píng)價(jià)信度難免偏低，需要進(jìn)一步的提高。在對(duì)策建議方面，具體的對(duì)策相對(duì)薄弱，這些也是未來(lái)研究的方向。

［1］豐雷．土地與宏觀經(jīng)濟(jì)［M］．中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2010:3－7．

［2］王阿忠．中國(guó)住宅市場(chǎng)的價(jià)格博弈與政府規(guī)制研究［M］．中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社，2007．

［3］張洪．我國(guó)城市土地供應(yīng)政策的經(jīng)濟(jì)分析——以云南為例［J］．財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2007(6)．

［4］楊公樸．產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)教程［M］．上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2008:97－98．

［5］國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站．統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)(1997－2008)［EB/OL］．［2010－10－18］．http://www．stats．gov．cn/tjsj/ndsj．

Influence from Land Grant System to Housing Market SCP and Suggestions

WEI Guoping

(Guangdong Industry Technical College，Guangzhou 510030，China)

The current system of land grant in China not completely change the structure of its negative impact on the real estate market through bidding，auction and even the transfer reform．It led to the housing market oligopoly market structure，lacking of price competition in domestic goods，resulting in high prices，and co－exist house vacant and idle land．Meanwhile，with the background of monopoly in land supply，the absence of offside of some local government departments，resulting in regional land which sold to the same one or a few real estate development companies，formating monopoly and oligopoly market development directly．It recommend that the government should note the comprehensive utilization of land policy system as a tool for macroeconomic control，improving the micro－regulation of land and the establishment of the legal system of land regulation．

land grant system;housing market;SCP

F293．2

A

1674－117X(2011)04－0044－04

2010－02－11

魏國(guó)平(1978－)，男，湖南邵陽(yáng)人，廣東輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院教師，主要從事產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和企業(yè)管理研究。

責(zé)任編輯:駱曉會(huì)