東北房地產(chǎn)現(xiàn)狀研究

趙紅強(qiáng),徐卓順,譚屹然

(1.吉林大學(xué)商學(xué)院,長(zhǎng)春 130012;2.吉林省社會(huì)科學(xué)院軟科學(xué)研究所,長(zhǎng)春 130033; 3.Purdue University,Indiana USA 46323)

東北房地產(chǎn)現(xiàn)狀研究

趙紅強(qiáng)1,徐卓順2,譚屹然3

(1.吉林大學(xué)商學(xué)院,長(zhǎng)春 130012;2.吉林省社會(huì)科學(xué)院軟科學(xué)研究所,長(zhǎng)春 130033; 3.Purdue University,Indiana USA 46323)

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高,帶動(dòng)性強(qiáng),是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的不完善,避險(xiǎn)機(jī)制的缺乏,大量存在的不規(guī)范操作等給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了極大的隱患。為此,通過(guò)分析東北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用,指出東北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在有效供求不平衡,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理,企業(yè)融資困難,配套設(shè)施滯后等問(wèn)題。并針對(duì)東北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題提出了相應(yīng)的政策建議。

東北地區(qū);房地產(chǎn)業(yè);產(chǎn)業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)作為新興的產(chǎn)業(yè),具有明顯的區(qū)域性特征,它的快速發(fā)展,得益于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng)、居民可支配收入的提高以及城鎮(zhèn)化的加快。同時(shí),它在拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大就業(yè)等方面起到了積極的作用。

隨著房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用日益重要,房地產(chǎn)投資額也逐步增加,房地產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)總投資的比重一直保持在 15%左右,2001年以來(lái)房地產(chǎn)投資迅速增長(zhǎng),比率上升至23%左右。

2001—2009年,東三省房地產(chǎn)投資完成額在固定資產(chǎn)投資中的份額低于全國(guó)的平均水平,相差 1～2個(gè)百分點(diǎn)。其中,遼寧省的房地產(chǎn)投資完成額高于吉林和黑龍江省,占該省固定資產(chǎn)投資完成額的 25%左右,高于全國(guó)的平均水平。其間,2001—2003年,東三省的房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重逐年上升。2003年,央行為防范房地產(chǎn)信貸危險(xiǎn),于 2003年 6月 5日印發(fā)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)[2003]121號(hào)),于是房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重開(kāi)始下降。2004年,政府為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫,在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺(tái)了多個(gè)政策,間接抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資,2004—2009年,東三省房地產(chǎn)市場(chǎng)投資平均增速慢于固定資產(chǎn)投資 4.16個(gè)百分點(diǎn)(如圖 1所示)。

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,帶動(dòng)力強(qiáng),房地產(chǎn)業(yè)投資的加大,促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的不完善,避險(xiǎn)機(jī)制的缺乏,不規(guī)范的操作,給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了隱患。政府為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),自 2001年起逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。我國(guó)政府從土地市場(chǎng)入手,針對(duì)商品房銷售、空置及管理以及住房市場(chǎng)租賃等方面出臺(tái)了一系列政策和法規(guī),指出以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)為總的指導(dǎo)思想。在此條件下,全國(guó)及東北地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率明顯下降,分別由 2001年的 27.29%和 30.20%下降至 2002年的22.81%和 15.58%,隨著政策實(shí)施效果的顯現(xiàn),東北三省的房地產(chǎn)投資繼續(xù)大幅度增長(zhǎng),2004年?yáng)|三省房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率增至 36.28%,高出全國(guó) 6.69個(gè)百分點(diǎn)。之后受利率上調(diào)、提高首付款比例等房地產(chǎn)政策的影響,2005年?yáng)|三省房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率回落至 24.42%。

圖 1 2001—2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額占固定資產(chǎn)投資完成額比例

2006年和 2007年,雖然國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱,出臺(tái)了“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的 6項(xiàng)措施”、“二套房”新政等政策,但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資依然維持強(qiáng)勁增長(zhǎng)的勢(shì)頭,東三省投資增長(zhǎng)率達(dá)到了 32.60%和 33.62%。

2008年盡管受金融危機(jī)的影響,各地施工周期和開(kāi)發(fā)計(jì)劃紛紛延滯,投資增長(zhǎng)率回落至 32.56%,但東北地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然保持增長(zhǎng)趨勢(shì),且增長(zhǎng)情況好于全國(guó)平均水平,這表明國(guó)際金融危機(jī)對(duì)東三省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在滯后效應(yīng)(如圖 2所示)。其中,遼寧和吉林兩省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高出全國(guó)平均水平 14.22%和 7.41%,黑龍江省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率低于全國(guó)平均水平8.35%,這與黑龍江省自身的產(chǎn)業(yè)規(guī)模有關(guān)。2009年,黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)而上,呈現(xiàn)出投資加快發(fā)展的態(tài)勢(shì),全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 563.9億元,比上年增長(zhǎng)28.2%,比全國(guó)快 12.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖 2 1999—2009年?yáng)|三省和全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增速

在東三省房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)也隨之調(diào)整。如圖 3所示,2000年,東三省住宅建設(shè)得到加強(qiáng),完成住宅投資 292.54,增長(zhǎng) 41.18%。

2001年,住宅投資量繼續(xù)增長(zhǎng),占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比重由上年的 3.52%提高到 4.25%。2002年,國(guó)家為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列政策法規(guī),在國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的氛圍中,東三省住宅投資占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比重下降了5.66%。

2003年建設(shè)部出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)投資的加大,受此利好政策的影響,東三省加大了房地產(chǎn)業(yè)的投資,并采取有效措施,加大了商品住宅的建設(shè)。自此,住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的比重持續(xù)上漲,由 2003年的 67.16%上升至 2007年的77.78%。

2009年,在國(guó)家加大普通住房建設(shè)力度、加快保障性住房建設(shè)等政策的引導(dǎo)下,東三省完成住宅投資 2 980.3億元,增長(zhǎng) 23.36%,增速比上年降低了 7.68個(gè)百分點(diǎn);占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年 76.90%下降至75.24%。但黑龍江省房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)而上,呈現(xiàn)加快發(fā)展的態(tài)勢(shì),2009年完成住宅投資 442.5億元,增長(zhǎng) 44.3%,增速比上年提高 34.6個(gè)百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的70%提高到78.5%。

圖 3 商品住宅投資占房地產(chǎn)總投資比重增速

綜上所述,提出以下政策建議:

首先,需降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,消除房地產(chǎn)市場(chǎng)既定價(jià)格剛性,調(diào)整政府控制的土地價(jià)格和租金,根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡的狀況調(diào)整房地產(chǎn)信貸利率,以此來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格的攀升。應(yīng)通過(guò)提高居民收入,完善社會(huì)保障體系,簡(jiǎn)化房貸手續(xù)等措施,提高住房的有效需求。通過(guò)調(diào)整銀行利率,來(lái)控制房地產(chǎn)的供求總量。采取土地出讓供應(yīng)計(jì)劃、土地儲(chǔ)備制度、調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量等措施控制房屋供應(yīng)量。

其次,需要國(guó)家的宏觀調(diào)控。東北地區(qū)應(yīng)該結(jié)合自身的產(chǎn)業(yè)特征,重點(diǎn)調(diào)控投資總量、規(guī)模,保持總量的適度和大致均衡,并將開(kāi)發(fā)重點(diǎn)放在普通住宅建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及舊城改造等方面,嚴(yán)格限制高檔房地產(chǎn)產(chǎn)品的過(guò)分膨脹發(fā)展,努力提高適應(yīng)廣大工薪階層需求的產(chǎn)品供應(yīng),同時(shí)建立社會(huì)住房保障體系,以保障最低收入家庭的住房需求。

最后,政府應(yīng)建立公開(kāi)透明的土地出讓、轉(zhuǎn)讓招投標(biāo)制度,建立土地有形交易市場(chǎng),加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)計(jì)劃的管理。政府應(yīng)完善市場(chǎng)交易的配套政策,簡(jiǎn)化政府工作程序,降低交易稅費(fèi),建立健全市場(chǎng)化、商品化的房地產(chǎn)流通體系。政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)上違法、欺詐行為的監(jiān)管和打擊力度,切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益,維持正常的市場(chǎng)秩序,規(guī)范市場(chǎng)行為,以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

[1] 石柱鮮,黃紅梅,石慶華 .關(guān)于中國(guó)潛在 GDP與景氣波動(dòng)、通貨膨脹的經(jīng)驗(yàn)研究[J].世界經(jīng)濟(jì),2004(8).

[2] 余建源.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控研究[D].中國(guó)博士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù),2009.

2011-03-22

趙紅強(qiáng) (1983—),男,博士研究生,研究方向:數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué);徐卓順 (1979—),女,助理研究員;譚屹然(1983—),男,碩士研究生。

F069.9

A

1007-7111(2011)04-0016-02

(責(zé)任編輯 張佑法)