金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響

熊春紅

房地產(chǎn)作為一個資金密集的產(chǎn)業(yè)，從土地的購買到商品房的預(yù)售，每一個主要環(huán)節(jié)都跟金融有關(guān)，天量的資金支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動力。伴隨本輪房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的是銀行對房地產(chǎn)貸款的成倍增加，據(jù)統(tǒng)計，2008年房地產(chǎn)貸款4 800億；2009年房地產(chǎn)貸款2萬億；2010年，在央行貸款總額大幅減少的情況下，房地產(chǎn)貸款不減反增，達(dá)到2.022萬億。房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各金融機(jī)構(gòu)，金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會為了達(dá)到一定的目的而通過金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。后者在國內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，在所有房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的方法中，金融政策是較容易以低成本的方式執(zhí)行，并且調(diào)控迅速，效果較好的措施。面對本輪調(diào)控，房地產(chǎn)市場將何去何從呢？

一、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響

2011年6月16日，中國人民銀行決定，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，至此，國內(nèi)銀行存款準(zhǔn)備金利率達(dá)創(chuàng)紀(jì)錄的21.5%。這已經(jīng)是自2010年1月份以來央行第12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率了，每次凍結(jié)的資金量都在3 500億元以上。4月16日，對中國存款準(zhǔn)備金率是否已提高到極限的問題，周小川表示，存款準(zhǔn)備金率提高到何種水平，取決于多個條件。條件發(fā)生變化，存款準(zhǔn)備金率調(diào)整的力度和空間也會變化。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，也沒有明確的尺度，中國的存款準(zhǔn)備金率不存在絕對的上限。當(dāng)然，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的主要目的或在于控制信貸投放規(guī)模和節(jié)奏、防通脹和對沖外匯占款持續(xù)高增長的壓力，對房地產(chǎn)市場沒有直接影響。但由于每次幾乎都凍結(jié)3 500億元以上的資金，無疑是收緊了流動性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款產(chǎn)生了直接影響。與今年1月高達(dá)1.04萬億元新增信貸規(guī)模相比，2月份不足6 000億元的新增信貸水平，說明連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率尤其是實(shí)施差別存款準(zhǔn)備金率政策已經(jīng)顯效。但是據(jù)中國貨幣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，銀行間市場利率高企后已經(jīng)回落，至3月3日已跌至最近一次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率之前的水平，表明貨幣市場流動性仍然較充裕，央行可能會再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金。準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)的累積效應(yīng)對銀行信貸總量將產(chǎn)生顯著抑制作用，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款量會受到很大影響。

二、銀行調(diào)整信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響

據(jù)統(tǒng)計，2008年我國新增人民幣貸款4.9萬億，其中房地產(chǎn)貸款4 800億；2009年，新增貸款9.6萬億，其中房地產(chǎn)貸款2萬億；2010年，新增貸款減少為7.5萬億，房地產(chǎn)貸款不減反增，達(dá)到2.022萬億，這說明2010年在房地產(chǎn)企業(yè)上市、擴(kuò)容、發(fā)債等方面陷入停滯以及房地產(chǎn)信托融資被叫停的情況下，房地產(chǎn)金融市場形成了信貸主導(dǎo)的格局，這也說明商業(yè)銀行在信貸投放上存在結(jié)構(gòu)性問題，過多地投向了房地產(chǎn)行業(yè)。2011年各商業(yè)銀行都針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢對信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，對于房地產(chǎn)等可能引發(fā)資產(chǎn)價格泡沫或通貨膨脹的領(lǐng)域會嚴(yán)加控制，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)貸款門檻會持續(xù)提高。

個人貸款方面，2008年為應(yīng)對金融危機(jī)帶來的房地產(chǎn)市場需求下滑，人民銀行將商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數(shù)銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優(yōu)惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發(fā)放了七折利率的貸款。從2010年11月1日起，應(yīng)監(jiān)管部門要求個人住房貸款利率的下限上調(diào)為基準(zhǔn)利率的0.85倍。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴(kuò)散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購房貸款的利息優(yōu)惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優(yōu)惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應(yīng)該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監(jiān)管力度的不斷增強(qiáng)，必將對房地產(chǎn)市場的需求形成沖擊。據(jù)報道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經(jīng)完全取消現(xiàn)有的優(yōu)惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率以上。

開發(fā)貸款方面，種種跡象表明，2011年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)將受到一定抑制，審批標(biāo)準(zhǔn)將明顯趨嚴(yán)。工行日前已表示要順應(yīng)整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結(jié)構(gòu),有保有壓，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目重新進(jìn)行風(fēng)險評估。在這種形勢下，預(yù)計在2011年除目前全國排名靠前的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍會獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發(fā)商資金的“枯水期”可能會到來，這一點(diǎn)目前已經(jīng)顯現(xiàn)在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時間內(nèi)置業(yè)需考慮的重要因素不只是地段、房價等，還應(yīng)該側(cè)重開發(fā)商實(shí)力的了解，規(guī)避購買期房形成爛尾的風(fēng)險。

三、加息對房地產(chǎn)市場的影響

從2010年10月至今的五個月內(nèi)，央行已經(jīng)連續(xù)加息四次，雖然貨幣政策進(jìn)行加息通道旨在抑制物價上漲，但同時也給房地產(chǎn)市場帶來了一定影響。存貸款利息的提高一方面加重了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)負(fù)擔(dān)，加劇了放棄的資金緊張程度，另一方面還增加了購房者的負(fù)擔(dān)，削弱了房地產(chǎn)的需求市場，使得房地產(chǎn)供需市場發(fā)生了變化。

1.對房產(chǎn)企業(yè)的影響。一位資深審計人士介紹，房企債務(wù)由短期借款、長期借款、一年內(nèi)到期非流動負(fù)債和應(yīng)付債券幾項(xiàng)組成，房企除了固定利率的債券外，多數(shù)負(fù)債都將受到加息影響。一個開發(fā)商算了一筆賬，自去年10月份加息以來，1到3年期的貸款利率剛好上調(diào)了1個百分點(diǎn)，同樣的10億元貸款，1年要多付利息1 000萬元。這是理論算法，在實(shí)際借貸過程中，不少開發(fā)貸款利率在基準(zhǔn)利率上都有所上浮，這說明加息導(dǎo)致的實(shí)際利息支出更多。例如萬科2010年僅利息一項(xiàng)即支出30億元，財務(wù)費(fèi)用總額達(dá)到50.47億元，而當(dāng)年的凈利潤是88億元。

由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所等研究機(jī)構(gòu)共同組成的中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布報告顯示，2011年一季度上市房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率比2010年年底上升了8個百分點(diǎn)，達(dá)到71.36%，有部分企業(yè)甚至超過80%，企業(yè)資金鏈面臨考驗(yàn)，如何控制擴(kuò)張節(jié)奏、拓展穩(wěn)定的資金來源渠道成為上市房企需要重點(diǎn)考慮的問題。同時，在經(jīng)歷2009年經(jīng)營現(xiàn)金流量為正值的一年后，2010年滬深及內(nèi)地在港上市的房地產(chǎn)公司的每股經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額都由正轉(zhuǎn)負(fù)，甚至低于2008年經(jīng)濟(jì)低谷期的水平，財務(wù)風(fēng)險陡然上升。另外，加息不僅影響購房者，同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也形成了融資壓力，而且預(yù)計未來壓力會越來越明顯，房企資金鏈緊張程度將增加。因此，我們不難看出，利率的提高增加企業(yè)的資金成本，吞噬企業(yè)的利潤，這對處于限購政策中的房地產(chǎn)企業(yè)而言無異于雪上加霜。

2.對購房者的影響。單看每次加息，對購房者影響不大。本次加息，五年以上貸款利率已升至6.80%，這意味著如果是100萬的房貸款，按基準(zhǔn)利率20年按揭的話，每月月供就得7 633元，增加了118元，而利息總額將由80.35萬元增加到83.2萬元。但自去年10月份以來，這已是4次加息，不少機(jī)構(gòu)分析今年還有2次加息。持續(xù)加息對購房者最直接的影響就是貸款利息的增加。在2010年加息前，去銀行貸款一般都可以取得7折優(yōu)惠利率，當(dāng)時五年期以上利率為5.94%。照此，兩者每月月供相差1 490元；而利息總額增加了35.76萬元，幾近翻番。而公積金貸款，本次五年以上貸款利率增加到4.70%，提高了20個百分點(diǎn)。也按上述百萬房貸20年期按揭計算，本次加息后每月月供增加109元，而利息總額將增加26萬元。

雖然單次加息對購房者月供影響不是很大，但累計加息的影響將會逐步顯現(xiàn)。持續(xù)加息不光提高還款壓力也會提升中長期存款利息收入有助于削弱老百姓對房產(chǎn)投資的熱衷程度，對房地產(chǎn)市場也是個利空。

四、金融政策和其他政策相結(jié)合對房地產(chǎn)市場的影響

除金融政策外，國家還出臺了一系列抑制房價過快上漲的調(diào)控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，市場出現(xiàn)了開發(fā)商捂盤，購房者觀望的局面，即持續(xù)加息會干預(yù)購房者的心理預(yù)期，觀望情緒會逐漸濃厚，樓市的需求量會逐步減少。調(diào)控政策還會從另外一個方面增加樓市的供應(yīng)，重慶大學(xué)公共事務(wù)系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準(zhǔn)備金率和加息，部分快速擴(kuò)張的中小企業(yè)資金壓力加大，從而會出售持有的房源，增加市場供應(yīng)。一方面需求萎縮，另一方面供應(yīng)在增加，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)的庫存量不斷擴(kuò)大，資金回收率降低。

以北京為例，5月北京樓市29個開盤項(xiàng)目的平均銷售率為31.1%，進(jìn)入6月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計，6月當(dāng)月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項(xiàng)目合計為29個，提供住宅套數(shù)為9508套，而當(dāng)月簽約的數(shù)量為1 295套，簽約率僅為13.6%。

其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6月預(yù)售的商品房期房住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)售總值對比已經(jīng)簽約的項(xiàng)目值，合計提供的9 508套住宅總市值325億，而截至月底簽約的僅有29億，一個月的庫存積壓市值就超過296億。296億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據(jù)6月30日的數(shù)據(jù)，北京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5萬平方米，現(xiàn)房面積1 809.5萬平方米?？値齑婷娣e為3 320萬平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3 181.2萬平方米增加了138.8萬平方米?！案鶕?jù)今年在售期房預(yù)售均價，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經(jīng)超過8 000億。預(yù)計年底有望達(dá)到萬億?！?/p>

綜上所述，在當(dāng)前金融形勢下，各種政策疊加一定會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，但是，也應(yīng)該看到，國家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場回歸健康理性的軌道，而不是讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)承受房價大幅下挫的后果，故筆者認(rèn)為隨著調(diào)控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產(chǎn)行業(yè)有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發(fā)展機(jī)遇，而房價將是會經(jīng)歷波浪式平緩調(diào)整的過程。

（作者單位：中國人民銀行南昌中心支行）