公租房建設(shè)對(duì)住宅資本化與“懶人行為”的抑制

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副研究員鐘庭軍在2011年第1期的《住宅與房地產(chǎn)》上發(fā)表題為《從戰(zhàn)略高度重視公共租賃住房建設(shè)》一文，認(rèn)為公共租賃房的作用不僅僅是官方文件所表述的解決夾心層和外來(lái)務(wù)工人員的住房需求，而且具有重大的戰(zhàn)略意義。但我國(guó)目前的保障性住房體系存在明顯的設(shè)計(jì)漏洞。一是現(xiàn)有保障框架的邏輯漏洞。對(duì)低收入家庭提供供出售的經(jīng)濟(jì)適用房和供出租的廉租房，而對(duì)中等偏下收入群體，提供供出租的公共租賃房和供出售的限價(jià)房。這可能造成沒有能力購(gòu)買商品房的中等收入者可能終生居住在公共租賃房，而低收入者反而可能獲得產(chǎn)權(quán)房，無(wú)疑鼓勵(lì)了被保障者的“懶人行為”。二是各類保障性住房被分別重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，顯得保障方式和保障重點(diǎn)尚不穩(wěn)定。如2007年國(guó)家強(qiáng)調(diào)加快建設(shè)廉租住房制度，隨后又提倡限價(jià)房，現(xiàn)在又將公共租賃房擺在相當(dāng)重要的位置，說明我國(guó)尚未形成保障性住房的主供給模式，也說明了我國(guó)保障性住房制度框架尚未成熟。三是“中低收入家庭”變成一個(gè)十分寬泛而模糊的概念。在我國(guó)，中低收入者占居民的絕大多數(shù)，通過住房保障來(lái)保障絕大多數(shù)的居民住房明顯不現(xiàn)實(shí)，也難以實(shí)施和推廣。

作者因此謹(jǐn)慎地判斷，未來(lái)的我國(guó)保障性住房框架應(yīng)該逐步改變“以租賃為主”的保障體系，特別應(yīng)該大幅提高公共租賃房在保障體系中的比重。重視公共租賃房，不僅僅是完善保障性住房體系的需要，而且是弱化住宅資本化、回歸民生性的必然之路。政府要積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的開發(fā)商“拍賣-建設(shè)-轉(zhuǎn)讓”的模式，出臺(tái)包括劃撥土地、貼租貼息、中長(zhǎng)期低息貸款、稅收減免等綜合配套措施，積極引導(dǎo)社會(huì)力量和非盈利性組織參與建設(shè)、持有公共租賃房。另外從供應(yīng)方式上看，目前公共租賃房應(yīng)該“配補(bǔ)并舉，以配為主；租售并舉，以租為主”。從租金標(biāo)準(zhǔn)上看，應(yīng)該建立分類補(bǔ)貼制度，對(duì)于不同收入群體進(jìn)行不同程度補(bǔ)貼。從支持手段上看，國(guó)家要建立公共租賃房的金融稅收支持框架，可由中央政府直接投資。此外，要鼓勵(lì)地方積極探索公共租賃房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式，并適當(dāng)加以推廣。