房地產(chǎn)計稅價格批量評估實證研究

耿繼進，何素芳

（深圳市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心，廣東深圳518034）

房地產(chǎn)計稅價格批量評估實證研究

耿繼進，何素芳

（深圳市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心，廣東深圳518034）

結(jié)合批量評估的技術(shù)思路，以深圳市二手住宅計稅價格批量評估為例，構(gòu)建了以長期趨勢法、成本法為基本原理，結(jié)合地理信息技術(shù)（GIS）的批量評估模型，并提出研究結(jié)論與未來發(fā)展設(shè)想。

批量評估；地理信息技術(shù)；長期趨勢法；成本法；房地產(chǎn)計稅價格

隨著我國房地產(chǎn)稅制改革的不斷深入，房地產(chǎn)計稅價格評估成為改革進程的重要技術(shù)保障環(huán)節(jié)，如何高效率、低成本地完成大規(guī)模目標房地產(chǎn)的評估工作，保證公共受益和公共成本負擔對稱成為一項迫切任務(wù)。我國房地產(chǎn)評估目前主要以單宗評估為主，批量評估尚處于起步階段。由于批量評估技術(shù)必須依托詳實強大的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，這與我國目前房地產(chǎn)信息分布面廣零碎、信息孤島化以及數(shù)據(jù)失真現(xiàn)象存在較大矛盾。本文以深圳市二手住宅交易計稅價格批量評估工作（以下簡稱二手房批量評估）為實證，在房地產(chǎn)評估傳統(tǒng)理論、批量評估技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了以長期趨勢法、成本法為基本原理，結(jié)合地理信息技術(shù)（GIS）的批量評估模型，為我國房地產(chǎn)計稅價格評估工作提供了新的思路。

1 技術(shù)路線

IAAO（國際稅收評估人員協(xié)會）將批量評估定義為利用共同的數(shù)據(jù)、標準化的方法和統(tǒng)計檢驗技術(shù)評估一組財產(chǎn)確定日期價值的活動。國際評估準則（2005）對批量評估的解釋是應(yīng)用系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、考慮到統(tǒng)計檢驗和結(jié)果分析的評估方法和技術(shù)評估多項財產(chǎn)確定日期價值的活動。其中，標準化、計量化與海量數(shù)據(jù)是其基本特征。

在二手房批量評估工作中，通過對評估對象以及現(xiàn)實數(shù)據(jù)的分析，技術(shù)路線設(shè)定如下：在劃分房產(chǎn)類型的基礎(chǔ)上，通過建立不同空間尺度的評稅分區(qū)，以長期趨勢法、成本法為基本原理，結(jié)合GIS進行空間插值，完成覆蓋全市的二手房批量評估。主要步驟包括：①數(shù)據(jù)整理，主要是對空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的預(yù)處理工作包括：不同空間尺度的評稅分區(qū)、不同的房地產(chǎn)類型劃分、數(shù)據(jù)的統(tǒng)一化和標準化處理以及數(shù)據(jù)完備度整理等；②在數(shù)據(jù)標準化處理的基礎(chǔ)上，采用長期趨勢法、成本法，進行價格測算；③對評估結(jié)果進行檢驗，剔除異常值，獲得符合統(tǒng)計檢驗的計算結(jié)果；④借助GIS空間分析技術(shù)，以符合標準的計算結(jié)果作為樣本點，進行空間插值，完成測算對象的全覆蓋；⑤是對評估結(jié)果的檢驗。

2 數(shù)據(jù)預(yù)處理

2.1 空間數(shù)據(jù)預(yù)處理

由于房地產(chǎn)位置的區(qū)域固定性和不可移動性，區(qū)位成為影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素，為使數(shù)據(jù)具備可比性，需要確定評估對象一致性的評稅分區(qū)，即價格均質(zhì)單元。從空間數(shù)據(jù)來看，即地理空間尺度的轉(zhuǎn)換。尺度轉(zhuǎn)化包括向上以及向下的2種轉(zhuǎn)換類型，向上轉(zhuǎn)換是將較小尺度信息轉(zhuǎn)換到較大的尺度范圍，這一過程與科學研究中的采樣非常相似，即通過對樣本數(shù)據(jù)的分析來獲取更大范圍的一般信息。在二手房批量評估工作中，通過對現(xiàn)實情況的分析，汲取了城鎮(zhèn)地籍、城市規(guī)劃法定圖則標準分區(qū)的成果作為評稅分區(qū)的基礎(chǔ)，在數(shù)據(jù)處理方面，采用2009年深圳地籍矢量數(shù)據(jù)、政區(qū)邊界圖層、城市規(guī)劃法定圖則標準分區(qū)圖層等空間基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以地籍數(shù)據(jù)為基本圖層，將其他圖層進行空間疊加的方式，形成宗地-標準分區(qū)-街道-政區(qū)的尺度轉(zhuǎn)換（如圖1所示）。

圖1 深圳市二手房批量評估評稅分區(qū)

2.2 屬性數(shù)據(jù)的預(yù)處理

2.2.1 完備度與標準化處理

產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫是本次測算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。由于歷史、統(tǒng)計口徑、失誤等原因，該數(shù)據(jù)庫中的宗地、樓宇、房屋記錄存在信息不完整、信息錯誤以及數(shù)據(jù)混亂等問題。為便于數(shù)據(jù)的統(tǒng)一計算，需要進行數(shù)據(jù)整理,為計算工作做數(shù)據(jù)準備。整理工作從3個層次展開：第一層次是遵循分戶房屋-樓層-樓宇-樓盤-宗地的路徑進行數(shù)據(jù)全面梳理與信息補充；第二層次是對數(shù)據(jù)進行歸類處理，主要是產(chǎn)權(quán)類型、建筑類型的劃分，這是建立測算模型的關(guān)鍵（見圖2）；第三層次則是對數(shù)據(jù)的標準化處理，主要是對價格單位、面積單位等數(shù)據(jù)的統(tǒng)一。

圖2 深圳市二手住宅交易計稅價格評估房產(chǎn)類型結(jié)構(gòu)圖

2.2.2 異常值處理

經(jīng)典數(shù)理統(tǒng)計方法主要依據(jù)樣品均值、均方差倍數(shù)、變異系數(shù)以及分布密度函數(shù)曲線上拐點對應(yīng)值來識別和處理異常值。本項工作中采用國家標準 GB/ T4883-2008（數(shù)據(jù)的統(tǒng)計處理和解釋-正態(tài)樣本離群值的判斷和處理）進行離群值的判斷和篩選，包括：

1）格拉布斯（Grubbs）檢驗法。

檢驗步驟：①計算出統(tǒng)計量Gn和Gn'的值。

Gn=（xn-x'）/s

Gn'=（x'-x1）/s

其中，x'和s是樣本均值和樣本標準差。

②確定檢出水平a，查出臨界值G1-a/2（n）。

③當Gn>Gn'且Gn>G1-a/2（n），判定x(n)為離群值；當Gn'>Gn且Gn'>G1-a/2（n），判定x(1)為離群值；否則判為發(fā)現(xiàn)離群值。

2）狄克遜（Dixon）檢驗法（見表1）。

檢驗步驟：①計算出統(tǒng)計量Dn和Dn'的值。

②確定檢出水平a，查出臨界值D1-a（n）。

③當Dn>Dn'且Dn>D1-a（n），判定x(n)為離群值；當Dn'>Dn且Dn'>D1-a（n），判定x(1)為離群值；否則判為發(fā)現(xiàn)離群值。

表1 狄克遜（Dixon）檢驗法檢驗標準

3 價格評估

3.1 測算方法

根據(jù)數(shù)據(jù)的現(xiàn)實情況以及房產(chǎn)類型的不同，分別采用長期趨勢法及成本法測算。其中，除農(nóng)民私宅采用成本法外，其他房產(chǎn)均采用長期趨勢法。

3.1.1 長期趨勢法

計算公式為：房地產(chǎn)價格=初始產(chǎn)權(quán)登記價格×房地產(chǎn)價格指數(shù)

在計算過程中，房地產(chǎn)價格指數(shù)采用深圳新建商品住宅價格指數(shù)。

3.1.2 成本法

計算公式為：房地產(chǎn)價格=土地重新購建價格+房屋重置價格-建筑物折舊

=（地價+房屋建設(shè)成本）×（1+利潤率）/（1-銷售費率-稅率）-建筑物折舊

其中，①地價=基準地價×當期地價指數(shù)×（1+管理費率）+地價利息+管理費

②房屋建設(shè)成本=（建安成本+前期+配套）×（1+管理費率）+造價利息

③建筑物折舊采用直線法計算，經(jīng)濟壽命按60年計。

計算公式為：建筑物折舊=房屋重置價格×竣工年限/60

3.2 結(jié)果檢驗與篩選

3.2.1 整體水平檢驗

以各個行政區(qū)為空間單元，根據(jù)建筑類型，分別統(tǒng)計（羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗）各樓宇類型（多層、高層），以房屋單價分組頻率分布圖對評估結(jié)果的整體水平進行分析。下面以采用長期趨勢法測算的福田區(qū)高層商品住宅為例進行分析。

根據(jù)福田區(qū)高層房屋單價分段頻率分布情況（見圖3），整個價格水平分布區(qū)間跨度大，并呈現(xiàn)多個明顯駝峰，表明價格水平分布明顯不合理。原因在于隨著我國住宅政策的演變，產(chǎn)權(quán)登記過程中時間、價格以及方式不同導(dǎo)致。

圖3 福田高層房屋單價分段頻率分布圖

3.2.2 離群值的篩選

一般來說，在同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)同一類型的樓宇價格應(yīng)該具有相似性與一致性，因此，可以在不同尺度的評稅分區(qū)內(nèi)進行價格檢驗與篩選。具體步驟包括：

1）在樓盤內(nèi)或者宗地內(nèi)進行樓宇價格的檢驗。若同一樓盤或宗地內(nèi)某一樓宇價格與其他樓宇價格出現(xiàn)較大偏差，說明此樓宇的價格錯誤，需要剔除。

2）在標準分區(qū)范圍內(nèi)進行價格檢驗與刪選。部分宗地樓宇均價偏離標準分區(qū)內(nèi)其他宗地同類型樓宇均價，不能反映標準分區(qū)的真實價格水平，需要篩選。

離群宗地的篩選主要通過2種方式進行：

1）利用直方圖查找離群值。離群值在直方圖上表現(xiàn)為孤立存在或被一群顯著不同的值包圍（見圖4）。

2）用半變異/協(xié)方差函數(shù)云識別離群值。如果數(shù)據(jù)集中有一個異常高值的離群值，則與這個離群值形成的樣點對，無論距離遠近，在半變異/協(xié)方差函數(shù)云圖中都具有很高的值（如圖5所示）。這些點可大致分為上下兩層，對于上層的點，無論位于橫坐標的左端或右端（即無論距離遠近）都具有較高的值。刷光上層的一些點，右圖是對應(yīng)刷光的樣點對?？梢钥吹剑@些高值都是由同一個離群值的樣點對引起的，因此，需要對該點進行剔除或改正。

圖4 福田高層房屋離群值篩選直方示例圖

圖5 福田高層房屋離群值篩選半變異/協(xié)方差函數(shù)云識別示例圖

3.2.3 篩選結(jié)果統(tǒng)計分析

對篩選后得到的結(jié)果數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，一方面可以檢驗篩選結(jié)果，另一方面有助于更深入地了解數(shù)據(jù)，認識數(shù)據(jù)分布規(guī)律，從而為空間插值做好準備。

以福田區(qū)高層篩選結(jié)果為例，共篩選得到 444個住宅樣本宗地，平均價格為17982.69元/m2，中位數(shù)價格17670.34元/m2，兩者相差不大，詳細的統(tǒng)計數(shù)據(jù)見表2。

表2 福田區(qū)高層樣本宗地描述性統(tǒng)計

圖6是其頻率分布圖，圖7是正態(tài)Q-Q圖：

圖6 福田區(qū)高層樣本宗地價格頻率分布圖

圖7 福田區(qū)高層樣本宗地價格正態(tài)Q-Q圖

可以看出，福田區(qū)高層樓宇價格近似呈現(xiàn)正態(tài)分布，只是在高位部分存在部分離群值，說明經(jīng)過篩選后的福田區(qū)高層樣本值具有較高的合理性。

3.3 空間插值

空間插值常用于將離散點的測量數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為連續(xù)的數(shù)據(jù)曲面。即：通過獲得一定數(shù)量的空間樣本來反應(yīng)空間分布的全部或部分特征?？臻g插值的理論假設(shè)是空間相關(guān)性，即空間位置上越靠近的點，越可能具有相似的特征值；隨著距離的逐漸加大，其相似的可能性會降低。在本項工作中，進行空間插值的順序是依照評稅分區(qū)的尺度從小到大進行，即從宗地-標準分區(qū)-街道-行政區(qū)，由于隨著空間尺度的不斷擴大，插值的精度會逐漸降低，因此，為保證價格的合理性，空間插值的最大尺度范圍設(shè)定在標準分區(qū)（見圖8）。

圖8 福田區(qū)二手房計稅價格空間插值示例圖

4 結(jié)果檢驗

根據(jù)國際慣例，在計算得到房地產(chǎn)的評估值之后，還需要對上述的評估結(jié)果進行檢驗，以確保評估結(jié)果的正確性和公正性。對批量評估結(jié)果的檢驗，一般基于比率研究來進行。比率研究中通常用評估水平來表示批量評估的質(zhì)量。根據(jù)IAAO《不動產(chǎn)批量評估準則》：“評估水平（AR）是評估價值與市場價值的一般或總體比率。通常有3種概念是有意義的：法律要求的水平、真實或?qū)嶋H的水平以及基于比率研究計算出的水平。”

以實際成交數(shù)據(jù)，測試計稅價格與正常市場價值的偏離程度。以行政區(qū)為單元對比結(jié)果見表3。

表3 與中介數(shù)據(jù)的對比分析表（行政區(qū)）/元/m2

從各行政區(qū)的整體價格水平來看，二者價格差異表現(xiàn)一致，以樓棟為單元對比結(jié)果見表4及圖9。均是福田最高，南山其次，寶安與龍崗最低。

表4 與中介實際成交數(shù)據(jù)的對比（樓棟）

圖9 全市樓棟參考價格與中介二手房交易價格比較圖

從以樓棟作為比準單位的結(jié)果來看，二者具有較好地擬合，無論是全市還是各行政分區(qū)均有 70%以上的計稅價格在中介二手房交易價格上下的30%以內(nèi)，有20%在中介二手房交易價格上下的 30%～ 50%以內(nèi)，10%在上下 50%以外，上部偏離值與下部偏離值在比重上沒有太大的差別，表明評估水平比較合理。

5 結(jié) 語

公正的稅基評估是當前我國房地產(chǎn)稅制改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以，如何在借鑒國外成功經(jīng)驗的同時，結(jié)合我國實際情況，建立我國的批量評估準則和計量模型成為當前焦點問題，本次工作本著在發(fā)展中完善的思路，充分利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)資源，嘗試建立符合深圳實際情況的批量評估。

批量評估的核心是房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的高度詳盡化以及可靠性，本次工作采用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)、地籍數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)價格指數(shù)等權(quán)威官方部門的數(shù)據(jù)，又通過對各部門、各類型數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)與融合，基本上解決了目前掣肘房地產(chǎn)計稅價格評估的瓶頸，對于建立批量評估模型以及稅基評估公正一致性有著至關(guān)重要的作用。

地理信息系統(tǒng)技術(shù)的采用，對于批量評估建模的作用非常重要。一方面表現(xiàn)在數(shù)據(jù)的獲取與分析；另一方面，由于我國房地產(chǎn)類型復(fù)雜，傳統(tǒng)的批量評估無法實現(xiàn)稅基評估的全覆蓋，必須借助于空間分析技術(shù)。

本項工作還存在較大的完善空間：包括在稅源信息采集與管理方面、基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫的開發(fā)與建設(shè)以及建立全面立體的評估模型等方面。未來應(yīng)該在以下幾方面開展研究與實踐，包括：①結(jié)合時態(tài)GIS（Temporal GIS）技術(shù)，逐步建立層次型的時間-空間數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)；②建立多個價格評估模型，形成全面完善的價格體系；③實現(xiàn)GIS空間數(shù)據(jù)和房屋屬性數(shù)據(jù)的完全一體化，實現(xiàn)時態(tài)性的系統(tǒng)建設(shè)。

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Empirical Study on the Mass Appraisal of Real Estate Taxable Valueby

GENG Jijin

This paper took the example of Shenzhen on the secondhand housing transaction tax base price assessment.Under the application of CAMA,this paper adopted the long-term trend method to assess the tax base prices of the full property rights houses,and the GIS spatial interpolation method was used to assess the tax base prices of non-market houses,and for the private residence of the farmers the cost method was used.Finally,we adopted three different methods to test the tax base prices based on the mass appraisal models.

CAMA,GIS,Long-term trend method,cost method,real estate taxable value

2010-12-21

P208

B

1672-4623(2011)03-0027-05

耿繼進，高級工程師，主要研究方向為房地產(chǎn)政策與評估。