保障房建設(shè)任重而道遠

文/張瑞冰

保障房建設(shè)任重而道遠

文/張瑞冰

“耕者有其田，居者有其屋”，是千百年來的社會理想。建設(shè)保障性住房是黨中央、國務院為了加快解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，促進實現(xiàn)全民“住有所居”目標做出的重大決策。自治區(qū)黨委、政府高度重視實施保障性安居工程建設(shè)，投入1000多億資金，先后實施了廉租住房建設(shè)、中央下放煤礦棚戶區(qū)改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)和危房改造、國有墾區(qū)危房改造、國有工礦棚戶區(qū)改造、城市棚戶區(qū)改造等6項工程。自治區(qū)還出臺了一系列土地優(yōu)惠政策，確保各類保障性安居工程建設(shè)的用地需求。2011年，全區(qū)計劃建設(shè)各類保障性住房44.64萬套。

盡管保障性安居工程建設(shè)力度不斷加大，但是供需矛盾仍然不小。自1998年我國實行住房體制改革以來，建立和完善“以經(jīng)濟適用房和廉租房為主導的住房供應體系”被確立為改革的目標。今年，溫家寶總理在政府工作報告中對保障房建設(shè)的大段闡述，引發(fā)“兩會”代表的高度關(guān)注。隨著樓市調(diào)控的深入，保障房被提升到前所未有的高度。從中央到地方，層層簽署“軍令狀”，讓人們看到了政府對保障房建設(shè)的決心。但是，保障房建設(shè)要從宏偉“藍圖”化為現(xiàn)實中的一排排民居，依然任重而道遠。

保障房建設(shè)面臨的四個問題

商品房結(jié)構(gòu)與保障性住房結(jié)構(gòu)不合理。一方面，商品房的超前發(fā)展大大超過購房者的現(xiàn)實購買力。由于商品房大戶型多，單價高，使得好多購房者只能望洋興嘆。另一方面，保障性住房占住房總量的比例太小，而且保障性住房的構(gòu)成結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟適用房大大高于廉租房的比例，經(jīng)濟適用房的面積也偏大，低收入家庭難以購買。

保障覆蓋面不大，準入標準單一。目前，保障性住房主要以城市低收入家庭為主，沒有覆蓋到大量中等偏下“夾心層”居民以及外來務工人員和新就業(yè)職工。由于保障性住房供應對象的寬泛及開發(fā)商利潤難以控制，某些商品房為了規(guī)避土地出讓金而違規(guī)轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房。有的開發(fā)商將經(jīng)濟適用房高價出售，牟取暴利，最終造成經(jīng)濟適用房不“經(jīng)濟”；在個人信用體系和住房檔案不健全的情況下，資格審核容易流于形式，出現(xiàn)騙購、轉(zhuǎn)讓獲利等現(xiàn)象，使保障性住房制度的公平性受到質(zhì)疑。

保障性住房建設(shè)用地和公共財政的支持不足。部分旗縣市保障性住房建設(shè)資金和土地落實不完全到位，一些大城市中心區(qū)土地比較緊張，征地拆遷周期長；我國公共財政支出中，只有廉租房明確以公共財政資金為主，其他涉及到住房保障的支出并未納入財政預算中，因此，覆蓋面窄、濟貧力度不夠，加上監(jiān)管不嚴導致的資金挪用現(xiàn)象也是住房保障的硬傷。

住房保障法律法規(guī)和相關(guān)制度不夠完善。近年來，我國逐步建立健全了廉租住房和經(jīng)濟適用住房制度，但總體上制度創(chuàng)新的力度不大，公共租賃住房制度未全面建立。目前，國家還尚未制定出臺《住房保障法》。

保障房建設(shè)的對策

住房問題既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的民生問題。從我國實行住房體制改革以來，商品房建設(shè)如火如荼，勁頭十足，而保障房建設(shè)卻步履蹣跚，艱難乏力，由此造成的矛盾和差距愈加明顯，甚至影響到社會的穩(wěn)定與發(fā)展。因此，首先要發(fā)揮政府的雙重地位，明確區(qū)分“保障性住房”與“房地產(chǎn)市場”，遵循“保障+市場”的發(fā)展住房模式。保障性住房由政府提供和管理，商品房由市場機制進行資源配置，政府通過制定政策來進行宏觀調(diào)控。政府除了對廉租房及住房補貼投入外，其他涉及住房保障的支出應當納入財政預算安排。另外，政府應切實加大保障性住房建設(shè)用地的供應，發(fā)揮好稅收和信貸政策的調(diào)節(jié)作用，加大住房供需調(diào)節(jié)力度，引導合理住房消費。從全區(qū)各地今年保障房建設(shè)的進展情況看，政府的決心更加堅定，措施更加有力，行動更加積極，落實也更加迅速。呼和浩特市今年的保障房建設(shè)就實現(xiàn)了全面提速，各類保障性住房建設(shè)目標為4萬套，近270萬平方米，總投資約70億元，保障房建設(shè)規(guī)模占到全市房地產(chǎn)當年新開工規(guī)模的50%以上。

其次要完善中低收入標準體系，控制保障性住房面積標準。完善中低收入群體的劃分標準及數(shù)量，是制定保障性住房準入標準和供應計劃的基礎(chǔ)。統(tǒng)計部門在統(tǒng)計調(diào)研的基礎(chǔ)上，運用科學的計算方法確定收入劃分標準，還要結(jié)合政府保障目標和計劃、居民的居住條件、家庭構(gòu)成等因素，最終確定保障對象的數(shù)量。保障性住房居住面積應以“滿足基本住房需求”為原則，嚴格控制居住面積。保障性住房，既要建好更要分好。目前在保障性住房管理中還存在缺乏完備的后續(xù)動態(tài)管理政策法規(guī)、繼承政策有待完善、家庭信息采集難以管理到位等諸多問題。針對這些問題，建議出臺相關(guān)法規(guī)，解決保障性住房后續(xù)管理問題；在現(xiàn)有管理基礎(chǔ)上建立規(guī)范化組織，加大監(jiān)管力度；明確政府職能，建立針對保障性住房的物業(yè)管理制度；建立經(jīng)濟適用房的政府回購機制，切斷經(jīng)濟適用房向商品房轉(zhuǎn)移的通道，優(yōu)化保障性住房資源配置；建立動態(tài)管理指標體系，嚴格規(guī)范年檢與退出的程序；推動部門信息共享，建立全面真實的信息系統(tǒng)。

第三要保證保障房資金來源,完善保障房機制。對保障性住房的資金來源實行“雙保證”機制,即保證每年住房保障資金不低于既定標準,保證每年財政補助不低于既定百分比。中央加大對財政困難地區(qū)的補助力度；省級人民政府要加大對本地區(qū)財政困難的盟市建設(shè)廉租住房和發(fā)放租賃補貼的資金投入；盟市、旗縣人民政府按照國家有關(guān)規(guī)定多渠道籌集保障性住房資金；對符合貸款條件的保障性住房建設(shè)，商業(yè)銀行要加大信貸支持力度。五大國有銀行今年1月12日集體承諾，2011年將優(yōu)先安排、審批和發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款；國家開發(fā)銀行也表示，2011年將加大對保障性住房建設(shè)的支持力度，安排保障房貸款新增規(guī)模1000億元。為了切實加強資金保障，自治區(qū)政府要求，一是自治區(qū)本級增加對廉租住房建設(shè)的投入，按照中央與自治區(qū)2.5:1安排補助，自治區(qū)按每平方米200元補助；對棚戶區(qū)改造，按平均每戶1500元補助；對國有工礦棚戶區(qū)改造，按平均每戶6000元補助。二是盟市、旗縣增加投入。各級土地出讓凈收益用于保障性安居工程的比例不低于20%。三是協(xié)調(diào)爭取對各級政府配發(fā)資金的信貸支持。協(xié)調(diào)金融機構(gòu)對配套資金不足部分提供貸款；協(xié)調(diào)爭取對參與保障性安居工程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸支持。

第四要制定《住房保障法》,完善相關(guān)法律法規(guī)。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)。目前，應優(yōu)先考慮出臺《住房保障條例》,對保障對象、標準、水平、資金來源、管理機構(gòu)以及違法懲處等予以規(guī)范,初步實現(xiàn)住房保障有法可依，進而開展《住房保障法》的立法工作,從住房保障理念、主體責任等方面進行明確規(guī)定。

第五要加強保障性住房的監(jiān)督管理，統(tǒng)籌保障性住房房源。一是進一步落實地方政府責任和問責機制。近幾年，中央調(diào)控政策比較到位，但在地方政府執(zhí)行過程中往往“摻水”，加強問責意在維護中央政策的權(quán)威性。保障性住房監(jiān)控制度應包括內(nèi)部和外部兩方面監(jiān)控。內(nèi)部監(jiān)控制度可以由政府保障性住房管理部門內(nèi)部監(jiān)督制度、審計制度和黨組織的紀檢制度等組成；外部監(jiān)控制度包括人民代表大會、檢察院、群眾團體、社會輿論等各方面的監(jiān)督。二是建立退出機制。享受保障房的中低收入家庭脫貧后，應及時退出，讓保障性住房不斷“回流”到政府手中，用于統(tǒng)籌保障性住房房源與保障政策的正常運行，建立正常、合理的住房流動機制，保證將保障性住房分配到那些最需要的家庭手中。三是建立相關(guān)的懲罰機制。發(fā)生申請信息不真實，轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、空置等行為時，應給予相關(guān)人員一定的懲處措施。四是加強監(jiān)督檢查，實施全方位監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)并解決實施保障性工程過程中出現(xiàn)的問題，堅決制止保障性安居工程建設(shè)中損害群眾合法權(quán)益的行為。

第六要落實各項優(yōu)惠政策，充分調(diào)動社會積極因素參與保障房建設(shè)。一是認真落實稅費減免政策。各級政府應按照有關(guān)通知精神，減免征收部分稅收和各種管理費、配套費、附加費及專項基金等。電力、通訊、有線電視、市政公用事業(yè)等單位要對各類改造項目給予支持，新建安置小區(qū)有線電視和供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、道路等市政公用設(shè)施，由各相關(guān)單位出資配套建設(shè)，減半收取入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費。二是認真落實土地使用優(yōu)惠政策。根據(jù)各項安居工程規(guī)劃和年度計劃，統(tǒng)籌安排保障性住房用地供應計劃，優(yōu)先安排建設(shè)用地，簡化供地審批手續(xù)。三是落實和完善對重點開發(fā)企業(yè)的扶持措施。對有實力、有信譽并在參與保障性安居工程建設(shè)中表現(xiàn)良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在資質(zhì)升級、信譽評定和誠信企業(yè)評選中予以優(yōu)先考慮。參與城市棚戶區(qū)改造的開發(fā)企業(yè)在申請用地時，政府應實行土地等級搭配供應措施，以開發(fā)價值大、回報率高的土地開發(fā)收益適當彌補棚戶區(qū)改造資金不足。四是落實和完善租售并舉辦法。積極穩(wěn)妥地推進租售并舉，宜租則租、宜售則售，探索廉租房產(chǎn)權(quán)多樣化，增加困難群眾的財產(chǎn)收入。

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏?！睆墓胖两瘢傩帐欠瘛熬诱哂衅湮荨币恢笔呛饬繄?zhí)政者執(zhí)政能力的重要指標。保障房建設(shè)能否順利實施，前行之路，任重道遠。

（作者單位：財會信報社）

（編輯/麥力斯）